Verzweiflung...

4. Mai 2008 Thema abonnieren
 Von 
meimic29
Status:
Beginner
(78 Beiträge, 3x hilfreich)
Verzweiflung...

Hi !,

folgendes Problem :

Frau X hat vor 15 Jahren ein Haus gekauft und bar bezahlt. Dieses bewohnt Sie zu 2/3, 1/3 ist untervermietet.

Weil es so schön war kaufte Frau X 1994 noch ein Haus (Hälfte Eigenkapital, andere Hälfte fremdfinanziert), welches 2005 komplett durch die Mieten bezahlt war. Renovierungsarbeiten wurden auch durch die Mieten bezahlt und begonnen wurde mit diesen erst 2001.

Weil das auch so schön geklappt hat kaufte Frau X 2006 noch 3 Häuser für 135.000 (komplett bankfinanziert)dazu.

Bei den Häusern 2-5 war erheblicher Renovierungsbedarf, der aber jetzt im Wesentlichen abgeschlossen ist.

Eine Steuererklärung wurde nicht gemacht, da bis zum Kauf der Häuser 3 bis 5 alles so mehr oder weniger Null auf Null aufging. Ein Steuerberater gab mir sogar die Auskunft, ich sei dazu überhaupt nicht verpflichtet gewesen.

Nach dem Kauf der Häuser 3 bis 5 im Jahr 2006 kam eine Anfrage vom Finanzamt, ob des Verwendungszweckes der Häuser 3-5.

Also Steuerberater. Was verstanden wurde war, dass die Kosten der Renovierung in den ersten 3 Jahren für die Häuser 3 bis 5 nicht höher sein sollten als 15 % einer Summe, die Sie mir errechnet hatte.

Natürlich hat diese Summe bei weitem nicht ausgereicht, da wie gesagt erhebliche Massnahmen durchzuführen waren.

Frage 1: Der Steuerberater riet zur Selbstanzeige. Dies würde bedeuten, dass ich die Rechnungen der letzten 10 Jahre zusammensuchen muss, obwohl wie gesagt bei den Häusern 1 und 2 alles so mehr oder weniger Null auf Null aufging. Ist das ratsam ?. Was wäre die Folge, wenn ich keine Selbstanzeige mache ?.

Frage 2: Bei Haus 3 hatte ich vor dieses Jahr aus Eigenmitteln das Dach neu eindecken zu lassen.

Da ich nicht weiss, wie die steuerliche Situation nach diesen ominösen 3 Jahren aussieht frage ich mich, ob ich nicht besser noch damit warte, weil ich nach dem Ablauf dieser 3 Jahre die Kosten vielleicht VOLL gegen die Mieteinnahmen aufrechnen kann ?. Geht das ?.

Frage 3: Ist es richtig, dass wenn ich die Summe von 15 % überschreite, ich die Renovierungskosten nur zu 2 % pro Jahr über 50 Jahre abschreiben kann ?.

Frage 4: Es sind noch erhebliche Barmittel vorhanden, so dass angedacht ist, weitere Immobilien zu erwerben. Wenn ich eine Immobilie erwerbe, an der ich 3 Jahre nur unwesentliche Sanierungsmassnahmen durchzuführen habe, kann ich dann im 4ten Jahr voll loslegen und alles absetzen ?.


Beste Grüsse und Danke, wenn Sie jemand die Mühe macht...




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5 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
ikarus02
Status:
Master
(4412 Beiträge, 1086x hilfreich)

Für die Ausgaben hat das Finanzamt kaum Interesse, dagegen aber für die Mieteinnahmen und das vorhandene Kapital sehr großes Interesse.
Selbstverständlich muss in jedem Jahr eine Einkommensteuererklärung abgegeben werden.
Hilfreich wäre nun ein guter Steuerberater oder Fachanwalt/in.

-----------------
"behandle jeden so, wie du selbst behandelt werden möchtest."

0x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47169 Beiträge, 16717x hilfreich)

Es kann durchaus sein, dass in den ersten Jahren keine Verpflichtung zur Abgabe einer Steuererklärung bestanden hat, weil steuerrechtlich Verluste durch die Vermietung entstanden sind.

Dann wäre aber eine freiwillige Abgabe sinnvoll gewesen, weil diese zu einer Steuerrückerstattung geführt hätte.

Frage 1.: Ich würde auch zur Selbstanzeige raten. Dazu solltest Du einen Steuerberater einschalten.

Frage 2.: Das kann Dir der Steuerberater auch beantworten.

Frage 3.: Im Prinzip ja.

Frage 4.: Die Frage, wann Sanierungskosten abgesetzt werden können, ist doch nur ein Aspekt der steuerlichen Seite. Es gibt eine Reihe weiterer Aspekte, die hier auch zu beachten sind. Eine entsprechende Beratung halte ich für dringend geboten.

Für die Beratung solltest Du aber nicht zu dem Steuerberater gehen, der Dir geraten keine Steuererklärung abzugeben.

Als Vermieter gibt man immer eine Steuererklärung ab, entweder, weil man dazu verpflichtet ist, oder freiwillig, weil es aufgrund der Steuererstattung sinnvoll ist.

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
meimic29
Status:
Beginner
(78 Beiträge, 3x hilfreich)

Na das nenne ich eine Antwort. Besten Dank, vielleicht kann ich Dir eines Tages auch mal helfen... Beste Wünsche

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Morthingale
Status:
Master
(4838 Beiträge, 537x hilfreich)

weil es aufgrund der Steuererstattung sinnvoll ist.

Welche Steuer soll denn da erstattet werden ?

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47169 Beiträge, 16717x hilfreich)

Die Einkommensteuer natürlich. Oder meinst Du eine Dame mit solchem Vermögen zahlt für andere Einkünfte keine Einkommensteuer?

Dann wäre aber die Feststellung eines Verlustvortrages auch sinnvoll gewesen.

Ich kann mir kaum vorstellen, dass die Abgabe einer Einkommensteuererklärung weder verpflichtend noch sinnvoll in diesem Fall wäre.

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