Vor Vermietungsbeginn anfallende Kosten absetzen

27. November 2023 Thema abonnieren
 Von 
Lythelia
Status:
Frischling
(13 Beiträge, 0x hilfreich)
Vor Vermietungsbeginn anfallende Kosten absetzen

Hallo,

meine Eltern und ich möchten unsere Häuser tauschen und gegenseitig vermieten, da ihr Haus drei Zimmer mehr hat und wir mit unseren beiden Kindern zu wenig Platz in unserem derzeitigen, sehr kleinen Haus haben.

Meine Eltern übernehmen als Vermieter die Kosten für die benötigte Sanierung ihres Hauses und möchten diese dann auch steuerlich absetzen. Die Grenze mit den mindestens 66% der ortsüblichen Miete zur Absetzung in voller Höhe sind uns bekannt.

Nun zu meinen Fragen:

1. Können meine Eltern auch bereits vor unserem Einzug mit der Sanierung beginnen und dies dann trotzdem steuerlich als Werbungskosten geltend machen oder erst nachdem wir eingezogen sind?

2. Wie verhält es sich z.B. mit einer neuen Küche. Diese muss einige Monate vor Einbau in Auftrag gegeben und auch anbezahlt werden. Kann die Küche trotzdem per AfA abgeschrieben werden, auch wenn sie bestellt und angezahlt wird, bevor ein Mietverhältnis besteht?

3. Ebenso müssen auch einige Handwerksleistungen, die nicht über die BAFA gefördert werden (Badsanierung z.B.), in Auftrag gegeben und anbezahlt werden. Wie verhält es sich da?

4. Ist es z.B. hilfreich bereits einen Mietvertrag mit Mietbeginn im Juni 2024 zu unterzeichnen oder spielt das keine Rolle für das Finanzamt?

Vielen Dank.

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2 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
taxpert
Status:
Student
(2323 Beiträge, 627x hilfreich)

Zitat (von Lythelia):
meine Eltern und ich möchten unsere Häuser tauschen und gegenseitig vermieten
Überkreuzvermietungen werden vom FA grundsätzlich sehr genau angeschaut, §42 AO. Ebenso stehen die Verträge zwischen nahen Angehörigen immer im Fokus!

Vom Grundsatz her lässt sich sagen, dass der BFH bei der Anerkennung von Wk bei der Konstellation "Vermietung nach Eigennutzung" sehr restriktiv ist! Grundsätzlich sind nur Maßnahmen NACH dem eigenen Auszug als Wk anzusetzen. Solange deine Eltern also ins Hotel oder zu Euch in das bereits für Euch zu kleine Haus ziehen, gibt es da keine Probleme!

Auch darf man Küche bzw. Handwerker schon vorher kaufen/beauftragen, solange Lieferung bzw. Leistung erst nach Auszug der Eltern erfolgt!

Zitat (von Lythelia):
Ist es z.B. hilfreich bereits einen Mietvertrag mit Mietbeginn im Juni 2024 zu unterzeichnen oder spielt das keine Rolle für das Finanzamt?
Das FA interessiert sich nicht so sehr dafür, was ihr auf dem Papier vereinbart, sondern welchen Sachverhalt ihr tatsächlich verwirklicht!

taxpert

Signatur:

"Yeah, I'm the taxman
and you're working for no one but me!"

The Beatles, Taxman

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#2
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(13601 Beiträge, 4341x hilfreich)

Hallo,

ich kann bei solchen Konstrukten selten erkennen, dass es sich am Ende lohnt. Klar kann man die Kosten dann absetzen, aber gleichzeitig müssen die Mieten auch versteuert werden, und bereits im zweiten Jahr sind die Kosten erledigt.
Wie lange habt ihr denn mit Verlusten aus VuV kalkulkiert?

Dazu kommen dann rechtliche Risiken (wird es wirklich anerkannt?, was ist wenn es zum Streit kommt?), und Verwaltungsaufwand (fremdübliche Nebenkostenabrechnung, Steuererklärung).

Unterm Strich glaube ich kaum, dass sich das rechnet.
Im Gegenteil haben Investitionen in eine eigene Immobilie den großen Vorteil, dass die Gewinne nach der Amortisation steuerfrei sind.
Beispiel (mal vereinfacht ohne Zinsen): neue Heizung kostet 30.000 und spart 2.000 im Jahr. Ab dem 16. Jahr hat man dann die 2.000 bar in der Tasche. Wenn hingegen ein anderer den Gewinn erzielt, dann muss er ihn auch versteuern.

Zitat:
Die Grenze mit den mindestens 66% der ortsüblichen Miete zur Absetzung in voller Höhe sind uns bekannt.
Die 66% sehe ich schon grundsätzlich kritisch. Ich würde immer mindestens auf 70% gehen, vielleicht sogar 75%. Man muss nämlich bedenken, dass die Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht so trivial ist wie man vielleicht denkt.

Stefan

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