Werbungskosten Vermietung

22. Oktober 2014 Thema abonnieren
 Von 
Jotrocken
Status:
Junior-Partner
(5924 Beiträge, 1374x hilfreich)
Werbungskosten Vermietung

A bewohnt derzeit seine Eigentumswohnung selber, möchte aber ab nächstem oder übernächsten Jahr vermieten.

Spätestens vor der Vermietung sind einige Instandhaltungsarbeiten durchzuführen (Badezimmer neu, Küchengeräte austauschen).

Wäre es steuerlich von Vorteil, diese Arbeiten erst nach dem Auszug des A und vor Beginn der Vermietung durchzuführen? Sehe ich das richtig, dass derzeit nur 20% der Lohnkosten von der Steuer abgezogen würden, später dann aber die vollen Aufwendungen als Werbungskosten angesetzt werden können? Oder fließen diese Arbeiten in die spätere jährliche Abschreibung (anteilig je Jahr) ein?

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-- Editiert Jotrocken am 22.10.2014 09:45

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3 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(13944 Beiträge, 4393x hilfreich)

Hallo,

quote:
Sehe ich das richtig, dass derzeit nur 20% der Lohnkosten von der Steuer abgezogen würden, später dann aber die vollen Aufwendungen als Werbungskosten angesetzt werden können?
Nein, nicht ganz. Die 20% gem. $35a EStG würdest du komplett bekommen, die Werbungskosten aber nur in Höhe deines Grenzsteuersatzes.
In der Regel ist die zweite Möglichkeit aber trotzdem die bessere.

quote:
Oder fließen diese Arbeiten in die spätere jährliche Abschreibung (anteilig je Jahr) ein?
Nur in besonderen Fällen (Kauf vor weniger als 3 Jahren, Standardsprung*, imho in manchen Fällen auch bei Kernsanierungen).

*damit ist gemeint, dass der Standard der Wohnung eine Stufe höher geht

Falls eine solche Besonderheit zutrifft sollte die Sache genauer geprüft werden.

Was noch zu bedenken ist:
- für haushaltsnahe Dienstleistungen muss man in der Immobilie wohnen, nach Auszug geht nicht mehr
- für (vorweggenommene) Werbungskosten sollte man imho nicht mehr in der Immobilie wohnen (sonst wird es zumindest schwierig)

Stefan

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Jotrocken
Status:
Junior-Partner
(5924 Beiträge, 1374x hilfreich)

Hallo reckoner,

danke für Ihre wie immer sehr hilfreichen Antworten.

Also der Standard soll durch die Sanierung nicht erhöht werden; es werden nur veraltete Teile ausgetauscht durch neue, die aber den gleichen Standard innehaben. Der Kauf ist schon jetzt mehr als 3 Jahre her. Eine Kernsanierung ist es nicht.

Richtig, im Falle der Werbungskosten würde man die kompletten Aufwendungen (inkl. Material) von den Einnahmen absetzen. Richtig ist doch auch, dass, falls im ersten Jahr keine positiven Einkünfte aus V+V erzielt werden, sondern negative, dass man dann den Negativbetrag von anderen Einkunftsarten (z.B. nichtselbständige Arbeit) absetzen kann, richtig? Dass dann nur der Grenzsteuersatz maßgeblich ist, ist mir bekannt.

Richtig wäre also die Reihenfolge ausziehen -> sanieren -> parallel schon nach Mietern suchen -> vermieten

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1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(13944 Beiträge, 4393x hilfreich)

Hallo,

quote:
Also der Standard soll durch die Sanierung nicht erhöht werden
OK, hatte ich aufgrund der Beschreibung auch nicht gedacht, war nur weil du nach gefragt hattest (Abschreibung oder nicht).

quote:
Richtig, im Falle der Werbungskosten würde man die kompletten Aufwendungen (inkl. Material) von den Einnahmen absetzen.
Ja, das hatte ich sogar vergessen zu erwähnen - wusstest du aber selbst.

quote:
Richtig ist doch auch, dass, falls im ersten Jahr keine positiven Einkünfte aus V+V erzielt werden, sondern negative, dass man dann den Negativbetrag von anderen Einkunftsarten (z.B. nichtselbständige Arbeit) absetzen kann, richtig?
Ja.

quote:
Richtig wäre also die Reihenfolge ausziehen -> sanieren -> parallel schon nach Mietern suchen -> vermieten
Imho ja.
Aber ganz so einfach ist das nicht immer.

Nach kurzer Recherche habe ich beispielweise folgendes Merkblatt gefunden: LINK

Darin heißt es u.a.: "III. Einkunftserzielungsabsicht
Werbungskosten sind nur zu berücksichtigen, soweit Einkunftserzielungsabsicht vorliegt. Steht eine bisher zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung längere Zeit im Hinblick auf eine vorgesehene Vermietung leer, so muss der Eigentümer der Wohnung den endgültigen Entschluss, die Wohnung zu vermieten, durch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen belegen. Nur dann können die auf die Wohnung entfallenden Aufwendungen als Werbungskosten geltend gemacht werden."

Wenn aber relativ schnell nach der Sanierung vermietet wird (am besten im selben Jahr), sehe ich keine großen Probleme.

Stefan

1x Hilfreiche Antwort

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