Hallo zusammen,
meine Frau und ich haben im April 2022 eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus zum vermieten gekauft.
Seit Juni 2022 ist die Wohnung vermietet. Dieses Jahr steht nun die erste Steuerklärung nach dem Immobilienerwerb an. Ich habe bisher gelernt, dass man in der Steuerklärung den reinen Gebäudewert angeben muss, also abzüglich des Grundstückwertes.
Nun scheint es etwas kompliziert zu sein, den Grundstückwert zu ermitteln, wenn dieser nicht extra im Kaufvertrag aufgeführt wurde.
Ich habe gesehen, dass es zur Berechnung eine Excel-Datei vom Finanzamt gibt. Mir erschien das erstmal ziemlich kompliziert damit (Anleitung über 10 Seiten dabei).
Bevor ich mich da jetzt stundenlang einarbeite, wollte ich fragen, ob es auch einen einfacheren Weg gibt? Aus dem Kaufvertrag gehen ja die Anteile am Grundstück hervor. Wenn man diese Quadratmeter mit dem Preis/Quadratmeter multipliziert, dann müsste man den Wert doch schon haben?
Bin Noob was das ganze Thema angeht, also lasst bitte Gnade walten 
.
Danke!
-- Editiert von User am 21. Januar 2023 11:03
Wohnungskauf erste Steuererklärung Grundstückwert
Haben Sie sich versteuert?
Haben Sie sich versteuert?
Die erwähnte Arbeitshikfe der Finanzverwaltung ist eigentlich gar nicht kompliziert. Hast Du nicht wenigstens mal versucht, die Grundstücksdaten einzutragen?
Tatsächlich, es scheint doch nicht so kompliziert zu sein, wie auf den ersten Blick gedacht.
Ich habe die Werte jetzt m.E. korrekt eingetragen, das Ergebnis irritiert mich allerdings etwas.
Laut der Tabelle sind 75% des Kaufpreises für Grund und Boden anzusetzen, demzufolge nur 25% für das Gebäude.
Der tatsächliche Wert von Grund und Boden wird unter "ermittelte Einzelwerte" mit 133TSD€ angegeben, Gebäudeanteil mit 44TSD€, zusammen 177TSD€. Dieses Verhältnis wird dann auf den tatsächlichen Kaufpreis umgerechnet. Wie kommen die auf den Gebäudewert von 44TSD€?
Der tatsächliche Kaufpreis (exkl. NK) belief sich auf 355TSD€. Wenn ich davon jetzt 133TSD€ Grundstückwert abziehe, komme ich auf 222TSD€ Gebäudewert, also 62,5% vom Kaufpreis...?
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Zitat :Wie kommen die auf den Gebäudewert von 44TSD€?
Nicht modernisierter Altbau?
Altbau ja, teilweise modernisiert.
Aber sollte nicht der tatsächlich Kaufpreis hier die ausschlaggebende Rolle spielen? Der Wert entsteht doch durch den Kaufpreis?
Also wenn das Grundstück 133TSD€ Wert ist, dann müsste doch der Rest vom Kaufpreis der Wert der Wohnung sein?
EDIT: auch wenn ich ein neueres Baujahr eingebe (2010) wird der Anteil des Grundstückwerts immer noch mit 65% angegeben...
-- Editiert von User am 21. Januar 2023 16:02
Zitat :Aber sollte nicht der tatsächlich Kaufpreis hier die ausschlaggebende Rolle spielen?
Nein, daher muss man ja die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen in das Excel-Tool eingeben.
Zitat :Der Wert entsteht doch durch den Kaufpreis?
Der Gesamtwert ja, aber nicht die anteiligen Werte für Gebäude und Grundstück.
Allerdings gibt das Excel-Tool ohnehin keine rechtsverbindlichen Ergebnisse, sondern nur eine Schätzung der Aufteilung. Mit entsprechenden Argumenten kann man man auch eine abweichende Aufteilung begründen.
Zitat :Der tatsächliche Kaufpreis (exkl. NK) belief sich auf 355TSD€.
Wie groß ist denn die Wohnung?
-- Editiert von User am 21. Januar 2023 16:31
Zitat :Der Gesamtwert ja, aber nicht die anteiligen Werte für Gebäude und Grundstück.
Aber dann müsste doch gelten Gebäudewerte = Gesamtwert - Grundstückwert.
Wenn mir jetzt das Tool einen Grundstückwert von 133Tsd ausspuckt (das ist einfach mein Anteil am Grundstück x dem Bodenrichtwert (150qm x 880€), dann müsste doch die Differenz zum Kaufpreis der Wert der Wohnung sein?
Die Wohnung hat 72qm. Liegt in einer teuren Stadt.
„Aber dann müsste doch gelten Gebäudewerte = Gesamtwert - Grundstückwert." Und genau das verneint nicht das FA sondern der BFH!!
Die Marktanpassung nach §§6, 7 ImmowertV, die in dem Excel-Tool nicht berücksichtigt ist, entfällt grundsätzlich auf Grund und Boden und Gebäude gleichermaßen!
Alternativ kann man natürlich schauen, ob über das Sachwertverrfahren ein günstigerer Wert raus kommt.
taxpert
-- Editiert von User am 21. Januar 2023 22:30
Zitat :Die Marktanpassung nach §§6, 7 ImmowertV, die in dem Excel-Tool nicht berücksichtigt ist, entfällt grundsätzlich auf Grund und Boden und Gebäude gleichermaßen!
Das bedeutet das Excel-Tool berücksichtigt nicht, dass die Marktpreise zum Kaufzeitpunkt sehr hoch waren? Damit wird ein niedriger Wert für das Gebäude errechnet, was zu meinen Ungunsten ist, da ich nur einen niedrigen Gebäudewert abschreiben. kann?
Mal ganz dumm gefragt, was würde denn voraussichtlich passieren, wenn ich in der Steuererklärung genau nach dieser Formel verfahre: Gebäudewert = Kaufpreis - Grundstückwert? Demzufolge also 222.000€ als Gebäudewert angebe?
„Damit wird ein niedriger Wert für das Gebäude errechnet, " Nein, es wird ein zu niedrig Wert für das gesamte Grundstück ermittelt, also für Gebäude und Grund und Boden,
Ich habe z.B. 2007 und bebautes Grundstück Baujahr 1996 erworben. Mit Gutachten nach immowertV, die tatsächlichen Herstellungskosten kenne ich auch. Benutze ich das Excel-Tool auf den Zeitpunkt der Fertigstellung so stimmen die Herstellungskosten laut Tool ziemlich genau! Im Zeitpunkt des Kaufes liegt der Kaufpreis 25% unter dem Wert des Tools! Das hat damals auch der Gutachter so gesehen! Wenn man nur den Wert des GuB vom Kaufpreis abgezogen hätte, wäre die AfA-Bemessungsgrundlage ziemlich gering gewesen! Wenn ich das Grundstück heute durch rechne, liegt der tatsächliche Wert Etwa 30-40% über dem errechneten Wert und natürlich verteilen sich diese 30-40% auf GuB und Gebäude!
„Mal ganz dumm gefragt, was würde denn voraussichtlich passieren, wenn ich in der Steuererklärung genau nach dieser Formel verfahre: Gebäudewert = Kaufpreis - Grundstückwert?"
Das FA überprüft die Aufteilung mit dem Excel-Tool und setzt diesen Wert an. Im Einspruchsverfahren kannst Du dann einen höheren Wert nachweisen, z.B. durch ein Gutachten.
taxpert
Zitat :Das bedeutet das Excel-Tool berücksichtigt nicht, dass die Marktpreise zum Kaufzeitpunkt sehr hoch waren?
Doch, das wird vom Excel-Tool schon berücksichtigt. Die Preiserhöhungen werden aber nicht einseitig dem Gebäudewert zugeschlagen, sondern auf Gebäude und Grundstück verhältnismäßig verteilt.
Zitat :Mal ganz dumm gefragt, was würde denn voraussichtlich passieren, wenn ich in der Steuererklärung genau nach dieser Formel verfahre: Gebäudewert = Kaufpreis - Grundstückwert?
Das hängt auch vom Finanzbeamten ab, der das bearbeitet. Wahrscheinlich ist jedoch, dass er so eine Berechnung verwirft und zum Excel-Tool greift.
Zitat :Demzufolge also 222.000€ als Gebäudewert angebe?
Das Problem dabei ist einfach, dass sich dadurch ein Gebäudewert von 3.083€/m² ergibt. Das übersteigt die Herstellungskosten für einen durchschnittlichen Neubau. Das Finanzamt wird sich aus nachvollziehbaren Gründen schwer damit tun, für einen Altbau einen Gebäudewert anzuerkennen, der den eines Neubaus übersteigt.
Wenn aber z.B. eine Tiefgarage zur Wohnung gehört, dann ist deren Gebäudewert separat zu ermitteln
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