Hallo,
sagen wir man hat ein Haus. Man zahlt 700€ an die Bank. Davon sind 200€ Tilgung und 500€ Zinsen. Weiter wird für eine Einliegerwohnung 200€ Kaltmiete und 150€ Nebenkosten eingenommen.
WIe verhält sich dies bei der Einkommenssteuererklärung? Kann igrendwas bei der Steuer als "Werbungskosten" abgesetzt werden?
Grüße und danke
Alex
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Zinsen (Haus, teilvermiertung) absetzbar?
17. Oktober 2010
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Frage vom 17. Oktober 2010 | 07:59
Von
Status: Beginner (119 Beiträge, 20x hilfreich)
Zinsen (Haus, teilvermiertung) absetzbar?
#1
Antwort vom 17. Oktober 2010 | 08:22
Von
Status: Unbeschreiblich (50117 Beiträge, 17559x hilfreich)
Werbungskosten, die das gesamte Haus betreffen, können anteilig entsprechend dem Wohnflächenanteil steuerlich geltend gemacht werden. Das gilt für alle Formen von Werbungskosten, also nicht nur für die Zinsen. Die Tilgung gehört jedoch nicht zu den Werbungskosten.
Einen Sonderfall stellt es dar, wenn die Wohnung verbilligt (weniger als 75% der orstüblichen Vergleichsmiete) an nahe Angehörige vermietet wird.
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#2
Antwort vom 17. Oktober 2010 | 08:42
Von
Status: Beginner (119 Beiträge, 20x hilfreich)
Das ist bei uns ungefair der Fall.
Wir bewohnen 110m², die andere Wohnung 70m² wird an die Schwiegermutter vermietet.
Früher war diese, an Fremde für kalt 400-500 vermietet (NK immer gleich).
Aktuell zahlt Sie 2,85€ pro m² Kaltmiete.... naja.... selbst das wird nicht komplett bezahlt, aber man wirft die Schwiegermutter ja nicht einfach mal so raus.... aber das ist ein anderes Thema.
Gibt es da eine Möglichkeit um mehr von der Steuer zurück zu erhalten?
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Lt. MIetspiegel der Stadt unter Berücksichtigung der Aussattung (Kamin, Mamor, Balkon,, etc.). Sollte die Miete kalt 443,30€ betragen. Sie bekommt aber noch kostenlos eine Garage
-- Editiert am 17.10.2010 08:48
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#3
Antwort vom 17. Oktober 2010 | 09:34
Von
Status: Unbeschreiblich (50117 Beiträge, 17559x hilfreich)
quote:
Gibt es da eine Möglichkeit um mehr von der Steuer zurück zu erhalten?
Ja, die gibt es.
Der Wohnflächenanteilbeträgt 70/180=38,9%
Ich gehe daneben von einer ortsüblichen Warmmiete von 600€ für die Wohnung aus. Dein Schwiegermutter zahlt 350€, also 58% der ortsüblichen Vergleichmiete. Das ist kanpp oberhalb der Grenze von 56%. Da sie nach Deinen Aussagen die Miete nicht vollständig zahlt, gehe ich von weniger als 56% aus. Für die Beispielrechnung nehe ich mal 50% an.
Dann gilt folgendes:
Auf die Einliegerwohnung entfallende Zinsen: 38,9% von 500€ = 194,50€, davon 50% sind 97,25€ absetzbar.
AfA: Kaufpreis bzw. Herstellkosten Haus geschätzt: 200.000€ => AfA 2% = 4.000€ pro Jahr.
Davon entfallen auf die Wohnung 38,9%, davon 50% sind 778€/Jahr
Die gleiche Berechnung kann man für sämtlichen nicht direkt zuzuordnenenden Hauskosten einschl. aller Nebenkosten machen. Ob dabei dann ein Verlust entsteht, müsste man bei Kenntnis aller Kosten ausrechnen. Nur wenn ein Verlust entsteht, hast Du auch steuerliche Vorteile.
Sollte bei der Berechnung ein Gewinn herauskommen, so bist Du verpflichtet, diesen in der Steuererklärung anzugeben.
Sehr ungünstig wirkt sich die niedrige Miete der Schwiegermutter aus. Beser wre es, wenn sie mehr als 75% der ortsüblichen Vergleichmiete zahlt. Zwischen 56% und 75% muss eine Überschussprognose erstellt werden.
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#4
Antwort vom 17. Oktober 2010 | 10:17
Von
Status: Beginner (119 Beiträge, 20x hilfreich)
Hallo,
schonmal danke. Müssen wir echt von der Warmmiete ausgehen? Nicht von der Kaltmiete?
Was bedetet AfA? Gibt es eine Faustformel, wie man eine Überschussprognose errechnet?
Was für eine Grenze von 56% meinen Sie? Sind 50% absetzbar oder der Anteil der ELW?
Ich tippe alle Zahlen mal in eine Exceltabelle ein. Hoffe, das dies dort negativ wird!
-- Editiert am 17.10.2010 10:35
#5
Antwort vom 17. Oktober 2010 | 11:22
Von
Status: Unbeschreiblich (50117 Beiträge, 17559x hilfreich)
quote:<hr size=1 noshade>Müssen wir echt von der Warmmiete ausgehen? Nicht von der Kaltmiete? <hr size=1 noshade>
Wenn man von der Kaltmiete ausgeht, dann sieht es doch noch schlechter aus.
quote:<hr size=1 noshade>Was bedetet AfA? <hr size=1 noshade>
AfA = Absetzung für Abnutzung
Man kann 2% des Kaufpreises ohne Grundstückskosten, bzw. der Herstellungskosten des Hauses pro Jahr geltend machen.
quote:<hr size=1 noshade>Was für eine Grenze von 56% meinen Sie? Sind 50% absetzbar oder der Anteil der ELW? <hr size=1 noshade>
Ich meine die 56% aus § 21 Abs. 2 EStG .
Wenn man weniger als 56% der ortsüblichen Vergleichsmiete nimmt, dann können die auf die Wohnung entfallenden Werbungskosten auch nur mit dem entsprechenden Anteil angesetzt werden.
Wenn man mehr als 56% der Vergleichsmiete, aber weniger als 75% nimmt, dann muss man nachweisen, dass über einen Zeitraum von 30 Jahren ein Gewinn erzielt wird. Ansonsten gilt das Gleiche wie bei weniger als 56%.
Bei einer Miete von mehr als 75% werden die Werbungskosten nicht gekürzt, sondern können in voller Höhe geltend gemacht werden. Dann entsteht trotzder höheren Miete leichter einVerlust, der wiederum zu Steuervorteilen führt.
Bei einer Vermietung an Angehörige will das Finanzamt im Regelfall den Mietvertrag sehen, sowie einen Nachweis (z.B. Kontoauszüge) über die Zahlung der Miete.
quote:<hr size=1 noshade>Gibt es eine Faustformel, wie man eine Überschussprognose errechnet? <hr size=1 noshade>
Da gibt es keine Faustformel. Man schätzt die zukünftigen Kosten und Mieteinnahmen. Die meisten Kosten steigen ungefähr entsprechend der Inflationsrate. Die Zinsen sinken dagegen mit der Zeit aufgrund der Tilgung.
Wenn man so eine Vermietung geschickt aufzieht, dann kann das durchaus zu einer nenneswerten Steuerersparnis führen. In Deinem Fall hast Du aber bei der Gestaltung des Mietvertrages offensichtlich die steuerliche Seite gar nicht berücksichtigt.
Bedenke, dass Du bei einer geschickten Gestaltung sämtliche Kosten,die im Zusammenhang mit Haus und Grundstück anfallen mit Ausnahme der Kosten, die direkt Deiner Wohnung zuzuordnen sind, steuerlich anteilig geltend machen kannst.
Wenn Du z.B. das Dach erneuen musst, die Fassade neu streichen musst oder die Heizung erneuern musst, dann entfallen in Deinem Fall davon 38,9% auf die vermietete Wohnung.
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#6
Antwort vom 17. Oktober 2010 | 13:01
Von
Status: Beginner (119 Beiträge, 20x hilfreich)
Hallo hh,
das ist wohl war, das wir bei dem Mietvertrag die steuerliche Seite nicht berücksichtigt haben. Wir gingen einfach davon aus, das wir einen Verlust dadurch haben werden. Meine Schwiegermutter wird auch sicherlich keine weiteren 30 Jahre in der Wohnung wohnen bleiben. Irgendwann wird die Wohnung auch teurer vermietet werden. Sie ist 57 und die Wohnung ist durch zwei sehr steile Treppen zu erreichen und innerhalb dieser auch durch eine Wendeltreppe nochmals geteilt. Ausserdem, wie Sie gerade sagten fallen die Zinsenanteile und der Gewinn/Tilgungsanteil steigt.
Ich habe mir eine wunderschöne Exceltabelle erstellt und alles auf das Jahr hochgerechnet. Ich habe für die Miete, den Mietspiegel unserer Stadt genommen und dementsprechend die lt. Mietvertrag kalkulierte Nebenkosten veranschlagt.
Auf 68,37% beläuft sich die Vergleichsmiete
Ihr Wohnanteil beläuft sich auf 36,36%
Zinsen ELW 2.181,- € (bei 100%)
AfA sind bei der ELW 1236,-€ (bei 36,36%)
Werbekosten (warm) 3.418,-€
Miete (warm) 4.200,- €
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Differenz - 782,-€
Sehe ich es also richtig, das wir 782,-€ versteuern müssen?
Grüße
Alexander
-- Editiert am 17.10.2010 13:03
#7
Antwort vom 17. Oktober 2010 | 14:27
Von
Status: Lehrling (1902 Beiträge, 320x hilfreich)
@hh
quote:
Wenn man weniger als 56% der ortsüblichen Vergleichsmiete nimmt
"Nimmt" bedeutet ja wohl die vertragliche Vereinbarung.
Wenn diese hoch genug ist, die Schwiegermutter aber tatsächlich weniger zahlt (machen ja gelegentlich auch wildfremde Mieter), was ist dann ?
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