Mein Vermieter hat es doch gerade noch am 30.12.08 geschafft, mir eine Nebenkostenabrechnung 2007 postalisch zuzustellen. Dies war offensichtlich geboten, weil andernfalls die Fristenwahrung nicht eingehalten worden wäre.
Leider hat mein Vermieter sämtliche Ableseprotokolle für Heizung und Warmwasser verschlampt, so dass dieser folgendes getan hat: Er hat diese Kostenblöcke auf die Quadratmeter umverteilt, obwohl dies nicht nur unzulässig ist, sondern für alle 42 Mieter einen erheblichen Nachteil mit sich bringt, da wir viele Gewerbeflächen "mitfinanziert" haben. Ich rechnete mit einer Überzahlung von ca. EUR 300. Tatsächlich wurden über EUR 1.200,00 Nachzahlung eingefordert. Dem widersprach ich, und wurde diesbezüglich nie wieder angeschrieben. Eine Stellungnahme erhielt ich trotz mehrfacher Anfragen nicht. Eine Sekräterin räumte indessen ein, dass die Dokumentationen für eine ordentliche Abrechnung nicht mehr auffindbar sind. Auch die Berechnungsgrundlage wurde als "nicht ganz richtig" eingeräumt. So hat der Vermieter billigend und wissentlich in Kauf genommen, Mieter - mehrheitlich zu ihrem Schaden - anhand von falschem Datenmaterial zu belasten.
Der Vermieter ist eine Immobilien-Beteiligungsfirma und kennt zweifelsfrei die Regeln zur Abrechnung der Verbrauchskosten.
Die Alternative wäre freilich gewesen, sich um die fehlende Dokumentation zu bemühen - und zu riskieren, dass der ein oder andere Mieter mangels Fristenwahrung keine Zahlungen mehr leistet.
Wie stelle ich einen Strafantrag?
Benötige ich zwingend selber einen RA?
Welches Risiko trage ich dabei?
Welche Kosten kommen ggf. auf mich zu?
Danke für die Auskünfte!![
Strafanzeige wegen Betrug gegen meinen Vermieter?
Notfall oder generelle Fragen?
Notfall oder generelle Fragen?
Hier ist kein strafrechtlich relevantes Verhalten erkennbar. Das mit der Strafanzeige würde ich also an Ihrer Stelle lassen.
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"Juristerei bedeutet, dem Gegner in Zahl und Güte seiner Argumente überlegen zu sein."
Danke für Ihre Hilfe.
Genau in dieser Beurteilung "scheiden sich die Geister".
Für mein Dafürhalten liegt schon der Straftatbestand des Betrugs vor, schließlich wurde die Nebenkostenabrechnung ja bewußt falsch erstellt. Der Vermieter hat mehrere Objekte bundesweit und ist als Firma keine kleine Nummer. Er sollte also gewußt haben, dass eine solche Berechnung nicht zulässig ist und hat sich damit einen Vermögensvorteil geschaffen.
Dafür spricht auch, dass die NK-Abrechnung in einer "Nacht- und Nebelaktion" gerade noch im alten Jahr zugestellt wurde.
Ein befreundeter RA, dem ich den Sachverhalt so schilderte, sah den Tatbestand des Betrugs als gegeben.
Weshalb sind Sie anderer Meinung?
Danke.
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quote:
Dafür spricht auch, dass die NK-Abrechnung in einer "Nacht- und Nebelaktion" gerade noch im alten Jahr zugestellt wurde.
Das ist ja nun Käse. Wenn Sie die Miete am letztmöglichen Tag (3. Werktag des Monats) zahlen, sind Sie dann auch ein Betrüger?
quote:
...schließlich wurde die Nebenkostenabrechnung ja bewußt falsch erstellt.
Erstens: Können Sie diesen Vorsatz nachweisen?
Zweitens: Selbst wenn Vorsatz da wäre, ist kein Betrug da. Sie haben die NK-Abrechnung ja nicht bezahlt, also liegt gar kein Vermögensvorteil beim Vermieter vor.
quote:
Ein befreundeter RA, dem ich den Sachverhalt so schilderte, sah den Tatbestand des Betrugs als gegeben.
Klar. Wenn er Strafanzeige erstatten darf für Sie, bekommt er seine Gebühren. Egal, was dabei rumkommt.
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"Juristerei bedeutet, dem Gegner in Zahl und Güte seiner Argumente überlegen zu sein."
Es ist halt die Frage, ob der Vermieter sich oder einem anderen damit einen Vermögensvorteil verschafft hat. Und es wird möglicherweise nicht so einfach, da einen Vorsatz nachzuweisen. Alleine der Umstand, daß der Abrechnungsschlüssel geändert wird, ist für sich genommen jedenfalls noch kein Betrug, da Nebenkosten für den Vermieter normalerweise ja ein Durchlaufposten sind, er also keinen Vermögensvorteil für sich verbucht, wenn möglicherweise die einzelnen Mieter anders belastet werden, als dies eigentlich sein sollte.
Und schließlich ist es - wenn überhaupt - maximal ein versuchter Betrug, da noch kein Taterfolg eingetreten ist.
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"Gruß
Jens Wilke
Bewährungshelfer"
-- Editiert am 08.03.2009 19:21
@Jojotrochen
@Jens Wilke
Herzlichen Dank schon mal an Sie beide.
Zunächst mal ist sicher richtig, dass es sich - wenn überhaupt - um einen versuchten Betrug handelt.
Zur Schwierigkeit, den Vorsatz nachzuweisen, ist anzumerken, dass meistens alle Umstände gewürdigt werden. Ein Richter wird möglicherweise davon ausgehen, dass der Vermieter auch in der Vergangenheit Abrechnungen korrekt erstellte und mit den üblichen Gepflogenheiten deshalb vertraut sein muss - es gehört ja schon fast zum "operativen" Geschäft der Firma. Worauf ich hinaus möchte: kein Richter wird der Immobilienfirma "abnehmen", dass sie fahrlässig gehandelt hat. Zumal ja eingeräumt wurde, dass die Dokumentationen für eine ordentliche Abrechnung verloren gegangen ist.
Es ist aber sicher richtig, dass dies ein Durchlaufposten ist. Mithin wird sich der Vermieter nicht bereichert haben, sondern nimmt einfach billigend in Kauf, dass die NK in nicht nutzungsabhängigem Verfahren aufgeteilt werden. Das ist ja auch nicht in Ordnung; m.E. ist hier schon ein Betrugsversuch zu erkennen. Und falls der Vermieter von seinem Verteilerschlüssel überzeugt gewesen wäre, hätte er seine Forderung durchzusetzen versucht. Hat er aber (bisher) nicht.
Übrigens: die Nebenkosten entsprächen nach dieser Methode EUR 4,70.
Vielen Dank an Sie alle!!
Vielleicht gehen wir das ganze mal anders an. Das Gesetz sagt zum Betrug:
Wer in der Absicht, sich oder einem Dritten einen rechtswidrigen Vermögensvorteil zu verschaffen, das Vermögen eines anderen dadurch beschädigt, daß er durch Vorspiegelung falscher oder durch Entstellung oder Unterdrückung wahrer Tatsachen einen Irrtum erregt oder unterhält, wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder mit Geldstrafe bestraft.
Da wäre also:
1. Vermögensvorteil
: Wer soll hier den Vermögensvorteil haben? Wie Sie schon schreiben, handelt es sich bei den NK um einen durchlaufenden Posten. Und dies hier: 'sondern nimmt einfach billigend in Kauf, dass die NK in nicht nutzungsabhängigem Verfahren aufgeteilt werden
' führt eben zu keinem Vermögensvorteil. Eine Analogie verbietet sich im Strafrecht.
2. Erregung eines Irrtums
: Es wurde ja kein Irrtum erregt, denn Sie haben der Abrechnung widersprochen und nicht gezahlt.
Fazit: Nicht alles, was im Volksmund unter 'Betrug' aufgefasst wird, ist auch strafrechtlich ein Betrug.
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"Juristerei bedeutet, dem Gegner in Zahl und Güte seiner Argumente überlegen zu sein."
Frage an Sie zur Ergänzung. Sie schreiben:
quote:
Der Vermieter ist eine Immobilien-Beteiligungsfirma...
Darf man fragen, welche Rechtsform? Falls KapGes: Dann kommt noch das Problem hinzu, dass eine juristische Person nicht angeklagt werden kann.
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"Juristerei bedeutet, dem Gegner in Zahl und Güte seiner Argumente überlegen zu sein."
Ich danke Ihnen wirklich herzlich, Sie helfen weiter!!
[color=red]Vermieter ist eine GmbH & Co.KG - also eine Personengesellschaft.[/color]
Ich nehme Ihre fachliche Hilfe sehr ernst. Aber führt das letztendlich dazu, dass der Vermieter "aus dem Schneider ist"? In Anbetrachtung der Gesamtumstände sehe ich die von Ihnen angezeigten Einschränkungen - aber ist es dann wirklich möglich, dass für ein derartiges Vergehen keine Kosequenzen drohen können?
Wie hätte es sich verhalten, wenn ich der Aufforderung zur Nachzahlung zunächst nachgekommen wäre?
Und ist nicht ein versucher
Betrug - sofern es einer ist - ein Straftatbestand?
Vielen Dank die Herren!
Gerne. Fassen Sie meine Postings nicht falsch auf - ich bin selber Mieter und wäre genau so erbost, wenn mein VM so handeln würde.
Naja, was heißt aus dem Schneider - er hat ja nun (auch ohne Anzeige) z.B. das Problem, keinen Anspruch mehr auf eine NK-Nachzahlung zu haben (Frist abgelaufen), sofern denn eine fällig wäre.
Wenn Sie der Aufforderung zunächst nachgekommen wären, hätten Sie einen Rückerstattungsanspruch gegen ihn aus § 812 I 1 BGB.
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"Juristerei bedeutet, dem Gegner in Zahl und Güte seiner Argumente überlegen zu sein."
@Jotrocken
quote:
Naja, was heißt aus dem Schneider - er hat ja nun (auch ohne Anzeige) z.B. das Problem, keinen Anspruch mehr auf eine NK-Nachzahlung zu haben (Frist abgelaufen), sofern denn eine fällig wäre.
Kein ganz kleiner Betrag, richtig. Immerhin kann ich aber genausowenig auf eine Rückerstattung hoffen, obgleich die Vorauszahlungen recht üppig waren.
Sie scheinen sich sehr gut auszukennen; sind Sie RA?
Konkret heisst es aber doch, dass dem Vermieter keinerlei strafrechtlichen Konsequenzen drohen? Obgleich er (mutmaßlich) "vorsätzlich" die Abrechnung falsch erstellte?
[color=red]Ist denn die Verschaffung eines Vermögensvorteils tatsächlich zwingend für den Tatbestand des (versuchten) Betrugs?[/color]
...Noch eine Bitte: weshalb ist die Frist angelaufen? VM hat ja am 30.12.08 zugestellt. Nur mit dem Verteilerschlüssel "war ich nicht ganz zufrieden". Warum sollte dann die ganze NK nicht mehr gültig sein??
Vielen Dank!!
quote:
Immerhin kann ich aber genausowenig auf eine Rückerstattung hoffen, obgleich die Vorauszahlungen recht üppig waren.
Nönö, das sehen Sie falsch. Sie können trotzdem immernoch auf eine korrekte Abrechnung bestehen. Ergibt diese ein Guthaben für Sie, haben Sie einen Anspruch auf Auszahlung. Ergibt diese eine Nachzahlung für Sie, hat der VM Pech gehabt.
quote:
Sie scheinen sich sehr gut auszukennen; sind Sie RA?
Danke. Nein, bin kein RA, aber trotzdem Jurist und habe tagtäglich mit dem Strafrecht zu tun - Mietrecht ist dagegen 'nur' mein Interessenschwerpunkt.
quote:
Konkret heisst es aber doch, dass dem Vermieter keinerlei strafrechtlichen Konsequenzen drohen?
Ja, genau.
quote:
Ist denn die Verschaffung eines Vermögensvorteils tatsächlich zwingend für den Tatbestand des (versuchten) Betrugs?
Ja.
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"Juristerei bedeutet, dem Gegner in Zahl und Güte seiner Argumente überlegen zu sein."
@Jotrocken
Ich möchte Ihre Geduld nicht überstrapazieren - eine Unklarheit hat sich aber noch ergeben:
quote:
...können trotzdem immernoch auf eine korrekte Abrechnung bestehen. Ergibt diese ein Guthaben für Sie, haben Sie einen Anspruch auf Auszahlung. Ergibt diese eine Nachzahlung für Sie, hat der VM Pech gehabt.
Tatsache ist doch, dass eine korrekte Abrechnung nicht mehr möglich ist, weil der VM die Ableseprotokolle nicht mehr auffindet. Ist denn ducrh die "falsche" Abrechnung die Frist tatsächlich für den VM abgelaufen?
Vielleicht ist es mittlerweile sinnvoll, die Sache auf sich beruhen zu lassen...
Aber Sie werden mir zustimmen: irgendwie merkwürdig, dass der VM durch so eine "*******erei" - strafrechtlich nicht belangt werden kann?!
Merci!!
Ich sehe den Straftatbestand des versuchten Betruges durchaus als erfüllt an. Der Vermießer kassiert ja Nebenkostenvorauszahlungen, in der Nebenkostenabrechung ermittelt er dann den tatsächlichen Bedarf und erstattet Vorauszahlungen zurück oder verlangt Nachzahlung.
Grundsätzlich haben Sie also zunächst Anspruch auf eine korrekte Nebenkostenabrechnung. Kann der Vermieter diese nicht erstellen, muss er sich dies zurechnen lassen, Er kann also nicht einfach ihre gesamten Vorauszahlungen einbehalten, weil er das iregendwie so ausgerechnet haben will.
Der Vermieter, der keine Nebenkostenabrechnung erstellen kann, steht vor einem Probkem: Er muss ggf. geleistete Vorauszahlungen erstatten und dennoch die Forderungen seiner Gläubiger begleichen.
Täuscht er den Mieter, indem er eine irgendwie phantasierte Nebenkostenabrechung zustellt und daraus Forderungen ableitet, verschafft er sich einen Vermögensvorteil, indem er jedenfalls seinen Verlust minimiert und Nebenkostenvorauszahlungen ggf. rechtswidrig einbehält.
Die Tatsache, dass sich der Vermieter möglicherweise nicht direkt an den Nebenkosten bereichert, weil er insgesamt möglicherweise mehr bezahlen muss, als er durch Vorauszahlungen eingenommen hat, bedeutet ja nicht, dass er sich keinen Vermögensvorteil verschaffte. Auch weniger Verlust zu erleiden ist zweifelsohne ein Vermögensvorteil.
Da eine entsprechende Firma weiß, wie eine Nebenkostenabrechung zu erstellen ist, liegt die Absicht auf der Hand:
Absicht - Täuschung - Vermögensvorteil: Betrug.
Da Sie die Zahlung nicht geleistet haben, bleibt es in Ihrem Fall natürlich beim Versuch.
@mega:
Vielen Dank für Ihre Einschätzung.
Nun müsste man die Problematik ja in ZPO und STR trennen.
Die Kosten, die belegbar und odentlich abgerechnet wurden, sind unstrittig. Beim Verteilerschlüssel der WW und Heizkosten wurde getrickst. Ich werde mich doch kaum auf den Standpunkt stellen können, ÜBERHAUPT nichts [color=red]verbraucht [/color]zu haben und so sämtlich bereits geleistete verbrauchsabhängige Kosten vom VM zurückzufordern, nur weil diese nicht belegbar sind?
Strafrechtlich widersprechen sich die Einlassungen von Jotrocken
und ihnen. "Gefühlt" ist es versuchter Betrug, aber Jotrocken vertritt die Ansicht, dass sich der VM keinen Vermögensvorteil verschaffte, weil die NK ein Durchlaufposten sind.
Aber letztlich bin ich unsicher, wie dies zu werten ist.
Immerhin hat er doch entsprechende Sorgfalt walten zu lassen, dass seine Mieter eine faire und korrekte Abrechnung erhalten. Konkret heisst es aber doch, wenn alle Kosten des VK "irgendwie"untergebracht sind, dass (vor allem durch die vielen begünstigten Gewerbeflächen wie Supermarkt, Reinigung, Friseure, Bäckereien usw.) viele Mieter benachteiligt werden, und einige hingegen "gewinnen". Insofern hätte aber Jotrocken
recht, denn in der Summe hat sich der VM nicht bereichern können?!
Also, so einfach ist das also nicht...
Danke für Ihre Beiträge.
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