Haus verkauft, Vertrag ungültig?

29. Oktober 2011 Thema abonnieren
 Von 
Emmersonfitipaldi
Status:
Frischling
(38 Beiträge, 7x hilfreich)
Haus verkauft, Vertrag ungültig?

Hallo Community,
eine Freundin hat ein ganz spezielles Problem.
Ihre Mutter ist im Pflegeheim, hat aber ihrer Tochter eine allumfassende schriftliche Vollmacht erteilt. Die Mutter ist in Besitz eines Grundstückes mit Haus, das sie, da im Pflegeheim, nicht mehr bewohnt. Die Tochter ( Alleinerbin ) hat in Absprache mit ihrer Mutter nun das Haus verkauft. Der Notar hat den Verkauf abgewickelt, die Steuern und Kosten sind gezahlt und der Kaufpreis ist auch schon geflossen. Der Käufer ist auch schon in das Haus eingezogen und renoviert es. Die Mutter ist wohl jetzt teilweise Demenz erkrankt Bzw. nicht mehr geschäftstüchtig.
Nun soll ja der Käufer als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden. Das Grundbuchamt weigert sich allerdings, diesen Eintrag zu machen, da es die Vollmacht der Tochter nicht anerkennt und die Meinung vertritt, dass sie das Haus nicht hätte verkaufen dürfen. Diese Vollmacht der Tochter hatte bei Banken und Versicherungen und allen anderen Belangen bisher immer Gültigkeit gehabt.

Ich habe mehrere Fragen
1. Muss das Grundbuchamt schon beim Auflassungsvermerk die Gültigkeit der Vollmacht prüfen?
2. Hat die Prüfung der Vollmacht durch den Notar Rechtsgültigkeit?
3. Inwieweit ist eine Vollmacht ohne Gerichtsbeschluss dann rechtsgültig?
4. Muss unter Umständen der Verkauf rück abgewickelt werden
5. und wenn ja, wer trägt die Kosten, wenn das Grundbuchamt richtig liegt?
6. Wie verhält sich meine Freundin jetzt am sinnvollsten?

Mit freundlichen Grüßen

Frithjof


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7 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(122525 Beiträge, 40148x hilfreich)

quote:
Die Mutter ist in Besitz eines Grundstückes mit Haus, das sie, da im Pflegeheim, nicht mehr bewohnt.

quote:
Der Käufer ist auch schon in das Haus eingezogen und renoviert es.

Dann ist sie ganz offensichtlich nicht mehr im Besitz des Hauses, sondern der Käufer.

Eigentümerin war sie aber? Und das alleine?



quote:
Das Grundbuchamt weigert sich allerdings, diesen Eintrag zu machen, da es die Vollmacht der Tochter nicht anerkennt und die Meinung vertritt, dass sie das Haus nicht hätte verkaufen dürfen.

Genauer Wortlaut der Begründung aus dem Bescheid?



Ist die Vollmacht einen notariell abgefasste und beglaubigte oder so ein Hutzel-Gutzel-Internet-Download?





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"Die Beiträge stellen ausschließlich meine persönliche Meinung/Interpretation dar !

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#2
 Von 
Emmersonfitipaldi
Status:
Frischling
(38 Beiträge, 7x hilfreich)

Der Käufer ist zwar Besitzer, aber nicht Eigentümer des Hauses, da der Grundbucheintrag fehlt. Die Vollmacht kenne ich nicht und ist nicht vom Notar beglaubigt. Aber ich gehe davon aus, dass diese ausreicht, da vom Notar akzeptiert.

Gruß

Frithjof

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#3
 Von 
joebeuel
Status:
Lehrling
(1983 Beiträge, 1541x hilfreich)

Das Sinnvollste dürfte ein Gespräch mit dem Notar sein, denn wenn der die Vollmacht akzeptiert und das Grundbuch nicht, dann dürfte die Klärung der Angelegenheit auch in seinem Interesse sein!

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#4
 Von 
cruncc1
Status:
Richter
(8152 Beiträge, 4538x hilfreich)

Die Vollmacht kenne ich nicht und ist nicht vom Notar beglaubigt.
Dann reicht die Vollmacht nicht aus.

Aber ich gehe davon aus, dass diese ausreicht, da vom Notar akzeptiert.
Da das Grundbuchamt die Sache nicht so sieht, ist das wohl nicht der Fall.

1. Muss das Grundbuchamt schon beim Auflassungsvermerk die Gültigkeit der Vollmacht prüfen?
Ja.

2. Hat die Prüfung der Vollmacht durch den Notar Rechtsgültigkeit?
Nein.

3. Inwieweit ist eine Vollmacht ohne Gerichtsbeschluss dann rechtsgültig?
Gar nicht.

4. Muss unter Umständen der Verkauf rück abgewickelt werden
Der KV ist nicht rechtswirksam zustande gekommen.Es müsste eine Betreuung angeordnet und vom Betreuungsgericht genehmigt werden (falls überhaupt eine Genehmigung erteilt wird).

5. und wenn ja, wer trägt die Kosten, wenn das Grundbuchamt richtig liegt?
Ggf. könnte man gegen den Notar vorgehen.

Zunächst sollte man beim Notar nachfragen.

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#5
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(122525 Beiträge, 40148x hilfreich)

quote:
Aber ich gehe davon aus, dass diese ausreicht, da vom Notar akzeptiert.

Dann solltest du das so dem Grundbuchamt erklären ... :augenroll:


Da die Vollmacht offensichtlich nicht ausreichend ist, sollte man eventuell die restlichen Nachfragen noch beantworten.





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"Die Beiträge stellen ausschließlich meine persönliche Meinung/Interpretation dar !

"

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#6
 Von 
Stefan 5
Status:
Bachelor
(3905 Beiträge, 1298x hilfreich)

Der Fall ist wohl zu kompliziert für eoin Laienforum.

Auf Anhieb habe ich auch Probleme mit einer Vollmacht die nicht notariell beglaubigt wurde. Bei Grundstücksverkäufen muss die Eingung notariell beglaubigt sein. Ein Verkauf ohne das die Mutter jemals persönlich beim Notar war wird m.E. kaum möglich sein.

Falls dies unzulässdig war stellt sich die Frage nach Schadensersatzanprüchen gegen den Notar.

Eventuell lassen sich die Probleme aber umschiffen indem man die Vollmacht nachträglich erteilt. Fragen Sie den Notar was er für Möglichkeiten sieht die Genehmigung wirksam nachzuholen (z.B. über einen Betreuer (plus eventuell notwendiger Genehmigung der Vormundschaftstelle)).

Falls nicht nachträglich "reparierbar" (z.B. der Verkauf ohne Vollmacht nichtig ist, weil nicht die gesetzlich notwendige Form beachtet wurde) dann kann vielleicht ein erneuter Verkauf unter Einholung der erforderlichen Genehmigungen weiterhelfen? Dann stellt sich aber die Frage wer trägt die zusätzlichen Kosten (z.B. der Notar wegen Falschberatung)?

Viele Baustellen also.

Als erstes sollte der beurkundende Notar befragt werden, wie er sich vorstellt die Sache ins Lot zu rücken. Und vorher abklären, ob er dafür wiederum Gebühren verlangt.

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#7
 Von 
Emmersonfitipaldi
Status:
Frischling
(38 Beiträge, 7x hilfreich)

Moin moin aus HU.
Wie ich zusammenfassend feststellen muss, sind hier tatsächlich mehrere rechtliche Baustellen, Zum Einen hat der Notar die Situation falsch bewertet. Zum Anderen hat das Grundbuchamt bei der Erstprüfung zur Auflassung falsch gehandelt, denn dort hätte das Verfahren abgewiesen werden müssen.
Die Sache ist für alle Parteien sehr unerfreulich. Das Verfahren kann sich lange hinziehen, da die Mutter nun demenz ist und ein Betreuer wohl noch nicht bestellt wurde. Hier stellt sich die Frage, warum nicht. Geschieht das automatisch oder hat jeder damit Befasste die vorhandene Vollmacht als gültig erachtet.
Der Käufer muss evtl. wieder ausziehen, hat aber eine Finanzierung an der Backe. Der Kaufpreis muss zurückerstattet werden. Der Notar muss sein Honorar zurückzahlen, da er das Verfahren ja nicht zum Erfolg gebracht hat. Alle anderen Kosten müssen mE vom Notar erstattet werden. Ist hier das Grundbuchamt auch in Regress zu nehmen, da falsch gehandelt?
Ich glaube, falls das Verfahren nicht geheilt werden kann, benötigen die Parteien einen Rechtanwalt, aber gegen einen Kollegen klagen?
Kommt da nicht die Sache mit den Krähen ins Spiel. Gibt es hier eine Möglichkeit, dann so etwas wie eine Vergleichsinstanz anzurufen?

Danke an das Forum

Frithjof


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-- Editiert Emmersonfitipaldi am 30.10.2011 12:14

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