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KV Haus Abschnitt über Kaufpreisbemessung entfernen?!

14.5.2020 Thema abonnieren Zum Thema: Verkäufer Käufer
 Von 
Vergil23
Status:
Frischling
(32 Beiträge, 6x hilfreich)
KV Haus Abschnitt über Kaufpreisbemessung entfernen?!

Hallo Zusammen,

folgender fiktiver Fall.
Es geht um einen Kaufvertrag über ein Haus, es besteht Altlastenverdacht.
Folgender fiktiver Abschnitt:
---
Der Käufer übernimmt im Verhältnis zum Verkäufer das Risiko von – auch
unbekannten – schädlichen Bodenveränderungen i.S.d. § 2 Abs. 3 BBodSchG,
Altlasten i.S.v. § 2 Abs. 5 BBodSchG oder sonstigen Verunreinigungen des
Grundstücks, der vorhandenen Bausubstanz oder von sonstigen Bestandteilen
sowie des mitverkauften Zubehörs sowie Änderungen der Beschaffenheit des
Grundwassers i.S.d. § 89 WHG; dieser Umstand wurde bei der Kaufpreisbemessung berücksichtigt.
---
Käufer möchte nun gerne den letzen Abschnitt: ..."dieser Umstand wurde bei der Kaufpreisbemessung berücksichtigt" aus dem Vertrag entfernen lassen.

1.)Kann dieser Satzteil einfach so entfernt werden?
2.) Wenn ja, welche rechtliche Relevanz hätte dies für den Verkäufer?

Würde mich über Hinweise freuen, Suchfunktion/Suchmaschine halfen mir nicht weiter.

Gruß Vergil

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Verkäufer Käufer


16 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Kalanndok
Status:
Schüler
(393 Beiträge, 87x hilfreich)

Meiner laienhaften Ansicht nach geht es mit dieser Formulierung darum deutlich zu machen, dass der Kaufpreis unter dem Marktwert der Immobilie liegt weil eben der Käufer noch weitere unbezifferbare Lasten übernommen hat.

Ich halte die Formulierung für alle Seiten grundsätzlich von Vorteil.
Der Verkäufer muss sich gegenüber niemandem rechtfertigen, warum der Preis so niedrig war.
Der Käufer muss sich den Kaufpreis als Marktwert darstellen lassen.

Worauf ich allerdings bestehen würde wäre die Angabe wie hoch diese Berücksichtigung denn war.

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#2
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(78648 Beiträge, 33566x hilfreich)

Zitat (von Vergil23):
1.)Kann dieser Satzteil einfach so entfernt werden?

Klar. Einfach durchstreichen.



Zitat (von Vergil23):
2.) Wenn ja, welche rechtliche Relevanz hätte dies für den Verkäufer?

Das er das Haus zum Spottpreis hergibt und die volle Haftung für die Altlasten übernehmen müsste.
Das dürfte sein Verkaufsinteresse gegen 0 senken ...



Zitat (von Kalanndok):
Meiner laienhaften Ansicht nach geht es mit dieser Formulierung darum deutlich zu machen, dass der Kaufpreis unter dem Marktwert der Immobilie liegt weil eben der Käufer noch weitere unbezifferbare Lasten übernommen hat.

Korrekt. Egal was kommt, der Verkäufer ist bei den genannten Sachen raus.


Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#3
 Von 
Vergil23
Status:
Frischling
(32 Beiträge, 6x hilfreich)

Zitat:
Das er das Haus zum Spottpreis hergibt und die volle Haftung für die Altlasten übernehmen müsste.

Im fiktiven Vertrag sind noch deutlich mehr Absätze als die hier genannten, etwa 2,5 Seiten, in denen der Käufer die Risiken trägt und über die Risiken aufgeklärt wird, Rücktrittsrechte und Begrenzung des Risikos ausgeschlossen werden etc.

Könnte wirklich durch den Wegfall dieser 7 Worte ( "dieser Umstand wurde bei der Kaufpreisbemessung berücksichtigt") dazu führen, dass 2,5 Seiten Text hinfällig werden und der Verkäufer trotzdem das volle Risiko für Altlasten trägt?



-- Editiert von Vergil23 am 15.05.2020 15:22

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#4
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(78648 Beiträge, 33566x hilfreich)

Zitat (von Vergil23):
Könnte wirklich durch den Wegfall dieser 7 Worte ( "dieser Umstand wurde bei der Kaufpreisbemessung berücksichtigt") dazu führen, dass 2,5 Seiten Text hinfällig werden

Nö, die werden nicht hinfällig.



Zitat (von Vergil23):
der Verkäufer trotzdem das volle Risiko für Altlasten trägt?

Da kann passieren. Kann genauso gut sein, dass ein Gericht zu der Auffassung kommt, das die Aufzählung reicht um aus der Haftung zu sein.


Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#5
 Von 
Vergil23
Status:
Frischling
(32 Beiträge, 6x hilfreich)

In diesen fiktiven Fall, wurde der Kaufpreis wurde schon vereinbart, dann kann ein Schreiben vom Altlastenkataster, dass ein begründeter Altlastenverdacht besteht. Trotzdem wurde am Kaufpreis festgehalten und die 2,5 Seiten vom Notar zugefügt und das Schreiben der Behörde als Anlage zum KV.

Also sollte der Verkäufer sich nicht darauf einlassen und darauf bestehen, diesen Satz beizubehalten?

Welche Formulierung(en) hätte(n) denn die gleiche Aussagekraft wie: "dieser Umstand wurde bei der Kaufpreisbemessung berücksichtigt" aber einen anderen Wortlaut?


-- Editiert von Vergil23 am 15.05.2020 15:48

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#6
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(78648 Beiträge, 33566x hilfreich)

Zitat (von Vergil23):
Welche Formulierung(en) hätte(n) denn die gleiche Aussagekraft wie: "dieser Umstand wurde bei der Kaufpreisbemessung berücksichtigt" aber einen anderen Wortlaut?

Das würde ich den Notar fragen dern den Vertrag gemacht hat bzw. diesen beglaubigen soll.


Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(36969 Beiträge, 13289x hilfreich)

Zitat:
Also sollte der Verkäufer sich nicht darauf einlassen und darauf bestehen, diesen Satz beizubehalten?

Die Aussage in dem Satz ist schlichtweg falsch. Den Käufer dazu zu bewegen, Falschaussagen in den Vertrag aufzunehmen halte ich nicht für angemessen.

Nach meiner Auffassung ist der Satzteil aber auch nicht relevant, wenn der Käufer in vollem Bewusstsein der Risiken das Grundstück dennoch kauft ohne den Kaufpreis nachzuverhandeln.

Den Wunsch des Käufers, diesen Satz zu streichen, würde ich in den eigenen Unterlagen dokumentieren, denn der zeigt, dass sich der Käufer detailliert mit dem Wortlaut des Vertrages auseinandergesetzt hat.

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#8
 Von 
wirdwerden
Status:
Unbeschreiblich
(30345 Beiträge, 12223x hilfreich)

ES gibt doch zwei Optionen:

Entweder der Vertrag ist noch nicht zustande gekommen, dann muss eben neu verhandelt werden.

Oder er ist zustande gekommen, dann ist es wurscht, ob da was gestrichen wird oder nicht, der Vertrag ist nicht durch einseitige Willenserklärung abänderbar.

wirdwerden

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#9
 Von 
reckoner
Status:
Gelehrter
(10535 Beiträge, 3803x hilfreich)

Hallo,

Zitat:
ES gibt doch zwei Optionen:
Ja, aber nicht deine beiden.
Der Vertrag ist doch sicher noch nicht geschlossen, denn sonst wäre die Frage nach einer Änderung obsolet. [schreibst du ja auch selber]

Die beiden Optionen sind vielmehr "Satz streichen" und "Satz beibehalten".

Was ich mich hier aber frage ist, warum der Käufer das streichen will. Der Satz sagt doch rein gar nichts darüber aus, ob das Risiko von Altlasten mit verkauft wurde oder nicht.
Und was geschieht wenn seinem Wunsch nicht entsprochen wird? Kauft er dann nicht?

Stefan

Signatur:Auf einem Schiff befinden sich 26 Schafe und 10 Ziegen. Wie alt ist der Kapitän?
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#10
 Von 
Vergil23
Status:
Frischling
(32 Beiträge, 6x hilfreich)

Zitat:
Der Vertrag ist doch sicher noch nicht geschlossen, denn sonst wäre die Frage nach einer Änderung obsolet.

Der fiktive Vertrag wurde noch nicht geschlossen.

Zitat:
Was ich mich hier aber frage ist, warum der Käufer das streichen will.

Der Kaufinteressent meint, als er das Angebot abgegeben hat, die Sachen mit den Altlasten noch nicht bekannt waren. Das absurde ist, dass er den Vertrag hat prüfen lassen, aber von seinem RA nichts beanstandet wurde, könnte also reine Wichtigtuerei sein.

Ich vermute der Notar schreibt Formulierungen nicht zum Spaß in Verträge und da die meisten Immobilien über eine Bank finanziert werden, die den Vertrag ja auch liest, ist dieser Abschnitt für Käufer vom Vorteil, weil er ja quasi sagt, dass das Objekt trotz Altlasten den Preis wert ist.

Zitat:
Und was geschieht wenn seinem Wunsch nicht entsprochen wird? Kauft er dann nicht?

Das ist genau der Punkt. Wenn der Verkäufer einen Nachteil durch die Streichung hat, wird er darauf bestehen, dass der Satz drin bleibt, sonst nicht.

-- Editiert von Vergil23 am 18.05.2020 12:18

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#11
 Von 
reckoner
Status:
Gelehrter
(10535 Beiträge, 3803x hilfreich)

Hallo,

Zitat:
ist dieser Abschnitt für Käufer vom Vorteil, weil er ja quasi sagt, dass das Objekt trotz Altlasten den Preis wert ist.
Du meinst von Vorteil wenn der Satz gestrichen würde, ja?
Dann müssten aber die 2,5 Seiten auch verschwinden. Wie gesagt sagt der eine Satz fast gar nichts über die Haftung für die womöglichen Altlasten, die konkreten Ausführungen aber sehr wohl (was da steht gilt*, und was nicht das gilt* eben nicht).

*als bekannt und akzeptiert

Eine Begründung für einen zu geringen Kaufpreis aufgrund von Mängeln (Altlasten sind ja auch Mängel) zeigt zwar indirekt den Mangel auf, der Käufer kann sich also nicht mehr darauf berufen das es verheimlicht wurde (Beispiel: Listenpreis minus 30T wegen defektem Dach - das Dach kann dann später schwerlich bemängelt werden).
Aber wenn man nochmals gesondert auf 2,5 Seiten darauf eingeht kann man sich imho den besagten Satz auch schenken. Ich denke als Verkäufer verliert man durch die Streichung nichts, aber als Käufer gewinnt man auch nichts. Fazit: Eine Diskussion um Nichts.

Zitat:
Wenn der Verkäufer einen Nachteil durch die Streichung hat, wird er darauf bestehen, dass der Satz drin bleibt, sonst nicht.
Aber was macht der Käufer wenn der Satz bleibt? Kauft er nicht? Verhandelt er nach?

Stefan

PS: Auf welcher Seite stehst du, Käufer oder Verkäufer?

-- Editiert von reckoner am 18.05.2020 13:16

Signatur:Auf einem Schiff befinden sich 26 Schafe und 10 Ziegen. Wie alt ist der Kapitän?
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#12
 Von 
Vergil23
Status:
Frischling
(32 Beiträge, 6x hilfreich)



Zitat:
Auf welcher Seite stehst du, Käufer oder Verkäufer?

Auf der Seite des fiktiven Verkäufers.

Zitat:
Du meinst von Vorteil wenn der Satz gestrichen würde, ja?


Nein, meine von Vorteil für Verkäufer und besonder auch den Käufer wenn der Satz drin bleibt, weil der Käufer ja das Objekt über eine Bank finanziert.
Zitat:

Ich denke als Verkäufer verliert man durch die Streichung nichts, aber als Käufer gewinnt man auch nichts. Fazit: Eine Diskussion um Nichts.

Bislang hat sich der fiktive Notar nicht dazu geäußert, der ist ja für den Vertrag verantwortlich. Denke wie gesagt die Formulierungen (aus einem Formelbuch?) stehen nicht zum Spaß im KV sondern bedeuten etwas.
Zitat:

Aber was macht der Käufer wenn der Satz bleibt? Kauft er nicht? Verhandelt er nach?

Keine Ahnung. Wie gesagt, wenn die Löschung des Satzes ( "dieser Umstand wurde bei der Kaufpreisbemessung berücksichtigt") rechtlich keine Nachteile für den Verkäufer bringt, kann er gelöscht werden sonst halt nicht.

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#13
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(36969 Beiträge, 13289x hilfreich)

Zitat:
Wie gesagt, wenn die Löschung des Satzes ( "dieser Umstand wurde bei der Kaufpreisbemessung berücksichtigt") rechtlich keine Nachteile für den Verkäufer bringt, kann er gelöscht werden sonst halt nicht.

Mir fallen keine rechtlichen Nachteile für den Verkäufer ein, wenn der Satz gelöcht wird.

Eher würden mir rechtliche Nachteile einfallen, wenn der Satz stehen bleibt, da er inhaltlich nicht richtig ist. Da der Käufer aber die Streichung fordert, dürften meine Ideen dazu wohl nicht zutreffend sein.

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#14
 Von 
reckoner
Status:
Gelehrter
(10535 Beiträge, 3803x hilfreich)

Hallo,

Zitat:
Nein, meine von Vorteil für Verkäufer und besonder auch den Käufer wenn der Satz drin bleibt, weil der Käufer ja das Objekt über eine Bank finanziert.
Der Satz bringt dem Käufer aber doch Nachteile bei den Verhandlungen mit seiner Bank.
Steht er drin kalkuliert die Bank eventuell mit den Folgekosten durch die Altlasten.

Beispiel: Die Bank errechnet für den Käufer anhand seiner Einkünfte und dem Eigenkapital einen maximalen Kaufpreis von 400.000 Euro.
Der Kunde kommt nun mit einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro, die Bank verweigert das natürlich. Nun findet er etwas Vergleichbares (nur eben mit möglichen Altlasten) zum Schnäppchenpreis von 400.000 Euro, alle sind glücklich. Wenn die Bank aber wüsste warum es 100.000 Euro günstiger ist würde sie wahrscheinlich wieder nicht zustimmen.

Das alles bezieht sich jetzt nicht nur auf den einen Satz, sondern allgemein auf den Umstand, dass Altlasten mitverkauft werden.

Und mal was Grundsätzliches: Als Käufer(!) würde ich immer besonders auf solche Formulierungen achten, der Verkäufer hat schließlich einen Wissensvorsprung. Und wenn der Verkäufer auf solche fiktiven Klauseln besteht dann würde ich daraus schließen, dass die Altlasten vielleicht doch nicht so unwahrscheinlich sind wie behauptet.

Zitat:
Wie gesagt, wenn die Löschung des Satzes ( "dieser Umstand wurde bei der Kaufpreisbemessung berücksichtigt") rechtlich keine Nachteile für den Verkäufer bringt, kann er gelöscht werden sonst halt nicht.
Ja, das hast du jetzt schon mehrfach gesagt.
Wichtig ist aber was der Verkäufer aufs Spiel setzt wenn er weiter auf den Satz besteht.

Stefan


-- Editiert von reckoner am 18.05.2020 17:25

Signatur:Auf einem Schiff befinden sich 26 Schafe und 10 Ziegen. Wie alt ist der Kapitän?
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#15
 Von 
Vergil23
Status:
Frischling
(32 Beiträge, 6x hilfreich)

Danke @hh @Stefan

Zitat:
Eher würden mir rechtliche Nachteile einfallen, wenn der Satz stehen bleibt, da er inhaltlich nicht richtig ist.

An diese Möglichkeit hatte ich bislang nicht gedacht.

Welche rechtlichen Nachteile für den Verkäufer könnten denn entstehen wenn der Satz bleibt?

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#16
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(78648 Beiträge, 33566x hilfreich)

Zitat (von Vergil23):
Wie gesagt, wenn die Löschung des Satzes ( "dieser Umstand wurde bei der Kaufpreisbemessung berücksichtigt") rechtlich keine Nachteile für den Verkäufer bringt,

Wie schon gesagt, er bedeutet in der Regel das alle eventuellen Nachforderungen des Käufers mit der Minderung des Kaufpreises abgegolten wören.


Wenn das fiktive real wird, fragt man einfach einen Notar bzw. den Notar oder eine versierten Rechtsanwalt, statt Laien. Die paar EUR sollte es einem wert sein.


Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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