Kaufvertrag eines Grundstücks / Rückauflassungsvormerkung

Hallo zusammen,

ich habe vor einiger Zeit ein Grundstück aus Eigenmitteln erworben, welches ich eigentlich ab diesem Jahr bebauen wollte. Da ich davon ausging, unmittelbar nach der Erwerb mit dem Bau zu starten, nahm ich eine Verpflichtung in Kauf, das Grundstück in einem vorgegebenen Zeitraum mit einem bezugsfertigen Gebäude zu versehen.

Bereits mit Prüfung des Kaufvertrags wies ich Grundstücksverkäufer und Notar auf den aus meiner Sicht kritischen Passus im Vertrag hin. Die Aufnahme von Fremdkapital ist praktisch nur mit Zustimmung des Grundstücksverkäufers in Form einer Rangrücktrittserklärung möglich, da die Banken i.d.R. auf eine erstrangige Besicherung bestehen. Mündlich wurde mir vom Grundstücksverkäufer versichert, dass man einer Aufnahme von Fremdkapital nicht im Wege stehe.

Leider haben sich im Bausektor die Dinge bekanntermaßen in diesem Jahr geändert. Deutliche Steigerungen der Materialpreise (hätten das Haus nach erster Schätzung um ~15% verteuert), der unangekündigte KfW-Förderstopp sowie die Zinswende mit bis dato 3% höheren Zinsen haben mir den Case zerschossen. Das Haus würde inkl. Finanzierung um einen mittleren sechsstelligen Betrag teurer, sodass ich mich entschied, das Grundstück wieder abzustoßen und woanders ein Haus zu kaufen.

Kurze Zeit später fand ich ein entsprechendes Einfamilienhaus und wurde mit dem Hausverkäufer handelseinig. Auch für mein Grundstück fand ich einen Abnehmer. Doch jetzt wurde es schwierig.

Der ursprüngliche Grundstücksverkäufer besteht darauf, dass im neuen Kaufvertrag die aktuelle Frist zum Bebauen des Grundstücks beibehalten wird. Ein No-Go für den potentiellen Käufer des Grundstücks. Da er rund ein 3/4 Jahr weniger Zeit haben wird, als ich es hatte, riet ihm sein Architekt von einem Kauf unter Berücksichtigung der bestehenden Bauverpflichtung ab. Alle Versuche, hier mit dem Verkäufer eine sinnvolle Einigung zu erzielen, sind bis jetzt gescheitert. Er verweist auf Verpflichtungen, die ihm seitens der Kommune auferlegt wurden.

Da es unter diesen Bedingungen schwierig erscheint, das Grundstück zu verkaufen, forderte ich den Verkäufer auf, von seinem Wiederkaufsrecht (welches für 10 Jahre besteht) Gebrauch zu machen. Allerdings beabsichtigt er auch dieses zur Zeit nicht.

Als letzte Option prüfte ich also eine Kapitalbeschaffung auf das Grundstück. Da ich es im letzten Jahr aus Eigenmitteln finanziert habe, wären die Banken hierzu bereit - die Voraussetzung wäre die erstrangige Besicherung des Grundstücks. Dementsprechend forderte ich den Grundstücksverkäufer zum Rangrücktritt auf. Dieser erklärte mir jedoch, dass er hierzu nicht bereit sei. Seine mündliche Zusage zum Rangrücktritt stehe zwar, jedoch nur für Hochbauvorhaben zwecks Erfüllung der Bauverpflichtung.

Ich befinde mich nun in einer Sackgasse: Mein Kapital ist quasi "eingefroren", ein Verkauf des Grundstücks wird mit der Zeit immer unwahrscheinlicher, weil für die Errichtung eines Gebäudes nur noch wenige Monate zur Verfügung stehen. Durch die unklare Situation scheint nun auch mein Hauskauf zu platzen. Zudem wird ein Hauskauf durch die steigenden Zinsen mit der immer teurer. Ich müsste schnell handeln, kann es aber nicht.

All dies habe ich dem Grundstücksverkäufer auch persönlich geschildert. Leider ist er nicht bereit, sich in dieser Sache zu bewegen. Auf weitere Schreiben hat er bis heute nicht mehr reagiert. Mir läuft indes die Zeit davon.

Wie kann ich mich wehren?

Weitere Fragen:

- Gibt es einen juristischen Weg, mit dem der Grundstücksverkäufer zu einem Rangrücktritt verpflichtet werden kann?

- Das Wiederkaufsrecht erscheint mir recht einseitig: Obwohl der Grundstücksverkäufer den Wiederkauf zum ursprünglichen Kaufpreis ablehnt, kann er diese Option für 10 Jahre quasi ohne Ankündigung ziehen. Ist dies rechtlich ok?

- Muss die Bauverpflichtung aus dem ursprünglichen Kaufvertrag zwingend in den neuen Kaufvertrag übernommen werden oder kann man hier eine Änderung der im Grundbuch vorgenommenen Einträge erwirkt werden?

- Da sich die Situation im Bausektor grundsätzlich geändert hat: Kann man hier den Weg über den Wegfall der Geschäftsgrundlage gehen?

- Vielleicht gibt es ja noch eine weitere Möglichkeit, die ich aktuell nicht sehe. Ich bin für jeden Tipp dankbar.

Viele Grüße und danke vorab!

Dan