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Sachmängel bei gebrauchter Immobilie

29. April 2020 Thema abonnieren

Geschlossen Neuer Beitrag Jetzt Anwalt fragen

Frage vom 29. April 2020 | 10:47

Von

Status:

Frischling (18 Beiträge, 1x hilfreich)

Sachmängel bei gebrauchter Immobilie

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe im Dezember letzten Jahres eine gebrauchte Immobilien zusammen mit meiner Partnerin gekauft.
Die Mängelhaftung im Kaufvertrag schließt eine generelle Mängelhaftung durch den Verkäufer aus, ausgenommen eine Haftung für Vorsatz oder Arglist. Zudem versichert der Verkäufer, dass alle ihm bekannten und nicht offenkundigen Mängel offengelegt wurden.
Nachdem wir nun einige Zeit in der Immobilien wohnen stellen wir fest, dass sich die Vorbesitzer überhaupt nicht um das Objekt gekümmert haben und es eher wie eine Mietwohnung behandelt haben. Zudem wurden Mängel offensichtlich verborgen, z.B. feuchte Stellen überstrichen oder Holzverschläge vor die chaotische Heizungsleitungen gebaut. Hinzu kommen viele kleine Mängel, die in Summe aber doch erheblich sind. Die mitverkaufte Küche funktioniert nur teilweise, Rollläden funktionieren nur teilweise, wir haben eine Maus inklusive Fallen hinter der Küchenleiste gehabt, Ausdehungsgefäß war laut Schornsteinfeger schon seit einem Jahr kaputt, Stromleitungen sind teilweise komplett gebrochen und abisoliert...
Diese Mängel waren trotz der Begehung mit einem Spezialisten nicht einsehbar.
Wir haben die Verkäufer zur Nachbesserung aufgefordert, hier wird aber immer auf den abgeschlossenen Verkauf verwiesen, dass die Mängel bereits von den Besitzern davor sind oder sie davon nichts wussten.
Gibts für uns hier eine Möglichkeit, Mängel nachgebessertr zu bekommen?

Vielen Dank udn viele Grüße

-- Editiert von Moderator am 29.04.2020 15:49

-- Thema wurde verschoben am 29.04.2020 15:49

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8 Antworten

Sortierung:

Antwort vom 29. April 2020 | 11:11

Von

Status:

Student (2116 Beiträge, 738x hilfreich)

Zitat (von ka.guy):
Gibts für uns hier eine Möglichkeit, Mängel nachgebessertr zu bekommen?

Mit Hilfe des Forums? Nein.
Man wird wohl bei jedem einzelnen Punkt prüfen und ggf. nachweisen müssen, dass der Mangel nicht erkennbar war und den Vorbesitzern bekannt war.

Ohne (spezialisierten) Anwalt wird hier wohl nichts gehen.

Was hat denn eigentlich der "Spezialist" überprüft?
Einige Sachen hätten diesem (je nach Arbeitsauftrag) doch IMHO schon auffallen sollen.

Signatur:

Nachdenken ist wie googeln .... nur krasser!

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Antwort vom 29. April 2020 | 13:07

Von

Status:

Frischling (18 Beiträge, 1x hilfreich)

Hallo,

klar, dass mir in diesem Forum niemand direkt helfen kann, es geht eher um die Frage was möglich ist.
Der Spezialist macht ein entsprechendes Bauguthaben zum Objekt, prüft aber nicht, ob die Spülmaschine funktioniert.
Es sind einfach viele "kleine" Themen vertuscht worden und ich finde es eine Frechheit vom Verkäufer, für ihn bekannte, aber nicht einsehbare Mängel nicht zu beheben.
Über einen Fachanwalt für einen Streitwert von 3000€ zu gehen, ist aber auch etwas fraglich.

Viele Grüße

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Antwort vom 29. April 2020 | 14:31

Von

Status:

Unbeschreiblich (32255 Beiträge, 5667x hilfreich)

Zitat (von ka.guy):
Zudem versichert der Verkäufer, dass alle ihm bekannten und nicht offenkundigen Mängel offengelegt wurden.

Bitte lies im Kaufvertrag nochmal nach, WAS der Verkäufer zugesichert hat.

Zitat (von ka.guy):
dass sich die Vorbesitzer überhaupt nicht um das Objekt gekümmert haben

Das war wohl keine vertraglich vereinbarte Bedingung.

Zitat (von ka.guy):
Diese Mängel waren trotz der Begehung mit einem Spezialisten nicht einsehbar.

Was für ein Spezialist war das und wozu war der beauftragt? Und von wem war der beauftragt? Was meinst du mit einsehbar?
Den Begriff Sachmängel sollte man bei Immobilien nicht verwenden. Es geht dir wohl eher um verdeckte Mängel.

Zitat (von ka.guy):
Wir haben die Verkäufer zur Nachbesserung aufgefordert

Wo steht geschrieben, wie ihr das Objekt kauft ?

Zitat (von ka.guy):
Der Spezialist macht ein entsprechendes Bauguthaben zum Objekt

Kannst du das bitte nochmal richtig erklären? Was für ein Spezialist war das?

Frechheit hin oder her: Was genau habt ihr gekauft? Wie steht das im Notarvertrag?

btw.
Das hat nichts mit Baurecht zu tun.

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Antwort vom 29. April 2020 | 14:58

Von

Status:

Frischling (18 Beiträge, 1x hilfreich)

Hallo,

wir haben eine Begehung mit einem Bausachverständigen gemacht, der uns den Zustand des Objekts bestätigt hat. Das passt auch alles. Aber es ist ein Fachmann für die Substanz, der prüft nicht auf "kleine" Mängel, wie sie bei uns aktuell vorliegen. Beispiele habe ich oben beschrieben.
Wortlaut des notariellen Kaufvertrags ist:

Der Verkäufer versichert, dass er dem Käufer alle ihm bekannten und nicht offenkundigen Mängel am Objekt offengelegt hat. Darüber hinaus werden Ansprüche und Rechte des Käufers wegen Sachmängeln am Kaufobjekt grundsätzlich ausgeschlossen. Der Käufer kauft das Objekt im gegenwärtig gebrauchten Zustand.
Vertragliche oder gesetzliche Ansprüche des Käufers gegenüber dem Verkäufer für Mängel sind ausgeschlossen, ausgenommen ist die Haftung für Vorsatz oder Arglist.

Besonders der erste Satz ist interessant. Hätte ich defekte Stromkabel oder Elektrogeräte erkennen müssen? Sind durch Teppiche oder Möbel verborgene Ausbesserungen offenkundig?

Viele Grüße

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 29. April 2020 | 15:27

Von

Status:

Unbeschreiblich (32255 Beiträge, 5667x hilfreich)

Zitat (von ka.guy):
wir haben eine Begehung mit einem Bausachverständigen gemacht, der uns den Zustand des Objekts bestätigt hat.

Dann hat dieser seinen Auftrag wahrscheinlich erfüllt.

Zitat (von ka.guy):
Hätte ich defekte Stromkabel oder Elektrogeräte erkennen müssen?

Das weiß ich nicht. Aber du hättest alle Zeit der Welt gehabt, das Objekt zu besichtigen, zu prüfen, zu klopfen, zu fragen, was hinter dem X ist, hättest dir die Geräte in der Küche vorführen lassen können.
Die Mängel, die du beschreibst, sind keine Sachmängel und keine verdeckten Mängel. Nachbesserungsforderungen konnte der Verkäufer deshalb ablehnen. Arglist oder Vorsatz kann ich nicht erkennen.
Ein schlampiger Hausverkäufer, der evtl. schon von schlampigen Vorbesitzern alles übernimmt, oder weiter verschlampt--- handelt mE nicht arglistig oder vorsätzlich. Verdeckte Mängel bei Immobilien sind andere Sachen.

Zitat (von ka.guy):
Besonders der erste Satz ist interessant

Du hättest nachfragen können. Ob dem Verkäufer das alles bekannt war, was ihr nun bemängelt? Das wäre aufwendig erst noch zu beweisen.

Kurz: Ihr habt eine marode/verschlamperte Hütte für hfftl. geringe Kosten erworben. Nun machts euch schön.

Zitat (von ka.guy):
es eher wie eine Mietwohnung behandelt haben.

Was meinst du eigentlich mit diesem Satz?

1x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 29. April 2020 | 15:41

Von

Status:

Frischling (18 Beiträge, 1x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Die Mängel, die du beschreibst, sind keine Sachmängel und keine verdeckten Mängel. Nachbesserungsforderungen konnte der Verkäufer deshalb ablehnen. Arglist oder Vorsatz kann ich nicht erkennen.

Ok, ich denke das beantwortet meine Frage. Ich finde es zwar fraglich, wenn z.B. eine Küche mitverkauft wird und die Spülmaschine nicht funktioniert. Dann müsste ich für alles exiplizit nachfragen. Wenn es aber nicht als Sachmangel gilt und die sich nur auf das Haus selbst beziehen, dann ist es so.

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Antwort vom 29. April 2020 | 23:24

Von

Status:

Unbeschreiblich (120295 Beiträge, 39867x hilfreich)

Zitat (von ka.guy):
Wenn es aber nicht als Sachmangel gilt und die sich nur auf das Haus selbst beziehen,

Falsch. Die 2jährige gesetzliche Mängelhaftung gilt für alles was verkauft wird.
Nur hat der Verkäufer hier von seinem Recht Gebrauch gemacht, diese auszuschließen.

Da muss man ihm dann nachweisen, das er es absichtlich verschwiegen hat.

Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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Antwort vom 30. April 2020 | 11:25

Von

Status:

Richter (8429 Beiträge, 3449x hilfreich)

Aber mal ehrlich - bei 3000€ so ein Theater bei bestimmt >100.000€ Kaufpreis? Faustregel: ca. 5% Kostenrisiko hat man bei jeder gebrauchten Immobilie und wird man schlucken müssen. Es ist zwar ärgerlich, aber mit solchen kleinen Mängeln MUSS gerechnet werden!

Signatur:

Vernunft ist wichtiger als Paragraphen

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