Hallo,
ich schreibe diesen Beitrag für eine erste Einschätzung, welchen Weg ich gehen soll. Vielleicht hat jemand auch einen guten Anwalt parat, welcher diese Angelegenheit schnell klären kann.
Zum Thema:
Ich habe einen Plan von einem Architekten welcher mir die Wohnfläche X bestätigt. Im Heizkostenschlüssel zahle ich jedoch den höheren Betrag für die größere Wohnfläche Y. Es gibt zudem einen einstimmigen Beschluss in der WEG, wo die Wohnfläche X anerkannt wird und für zukünftige Abrechnungen genutzt werden soll.
Jetzt sagt mir die Verwaltung, dass für eine Änderung dann von jeder Wohnung im Haus einer neuer Plan entworfen werden muss und ich diesen zu zahlen habe, wenn ich eine tatsächliche Änderung im Verteilerschlüssel umsetzen möchte inkl. Wohnflächenberechnung. Meine Fehlerhafte Wohnfläche wurde damals nach einem Umbau angenommen und wurde nie von einem Architekten offiziell geprüft. Durch die Änderung der Teilungserklärung und dem entsprechenden Architektenplan für die Abgeschlossenheitserklärung ist dies nun aufgefallen.
Nun meine Fragen:
- Was wird rechtlich tatsächlich benötigt, um den Verteilerschlüssel ändern zu lassen? Für mich macht es keinen Sinn, alle Wohnungen neu ausmessen zu lassen. Die anderen Wohnungen bleiben auf der alten Wohnfläche und meine wird auf den Wert X korrigiert.
- Wie stehen die ungefähren Chancen dies vor Gericht einzuklagen?
Danke schonmal im Vorraus.
Mfg und ein schönes Restwochenende.
Ändern der Quadratmeteranzahl/Verteilerschlüssel in einer WEG für Heizkostenabrechnung nach Umbau
3. Mai 2026
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Frage vom 3. Mai 2026 | 16:37
Von
Status: Frischling (21 Beiträge, 0x hilfreich)
Ändern der Quadratmeteranzahl/Verteilerschlüssel in einer WEG für Heizkostenabrechnung nach Umbau
#1
Antwort vom 3. Mai 2026 | 17:40
Von
Status: Unbeschreiblich (40240 Beiträge, 6553x hilfreich)
Von wann ist denn dieser Beschluss?Zitat :Es gibt zudem einen einstimmigen Beschluss in der WEG, wo die Wohnfläche X anerkannt wird und für zukünftige Abrechnungen genutzt werden soll.
Das mag sein, aber wahrscheinlich hast du die ETW mit der damals angegebenen Wohnfläche erworben. Also nach dem Umbau, oder?Zitat :Meine Fehlerhafte Wohnfläche wurde damals nach einem Umbau angenommen und wurde nie von einem Architekten offiziell geprüft.
Darf man fragen, wie groß der Unterschied zwischen X und Y ist?Zitat :Die anderen Wohnungen bleiben auf der alten Wohnfläche und meine wird auf den Wert X korrigiert.
Wie immer beginnt jede Chance bei 0,1%.Zitat :Wie stehen die ungefähren Chancen dies vor Gericht einzuklagen?
#2
Antwort vom 3. Mai 2026 | 17:53
Von
Status: Unbeschreiblich (129834 Beiträge, 41405x hilfreich)
Zitat :Für mich macht es keinen Sinn, alle Wohnungen neu ausmessen zu lassen. Die anderen Wohnungen bleiben auf der alten Wohnfläche und meine wird auf den Wert X korrigiert.
Dann stellt sich allerdings die Frage, wo die Differenz hin ist ...
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#3
Antwort vom 3. Mai 2026 | 18:01
Von
Status: Frischling (21 Beiträge, 0x hilfreich)
1. Der Beschluss ist von der ET-Versammlung 2025.
2. Die Wohnung habe ich mit dem falschen Wert erworben. Dies ist dann erst aufgefallen, als ich den Plan vom Architekten habe machen lassen.
3. Der Unterschied sind 3qm.
4. Die Differenz ist dadurch entstanden, dass damals einfach ein "ca" - Wert angenommen wurde. Der reale Wert ist nun bestätigt, durch die Architektenzeichnung.
#4
Antwort vom 3. Mai 2026 | 19:27
Von
Status: Unbeschreiblich (40240 Beiträge, 6553x hilfreich)
Der Beschluss ist also neu. Und wann hast du deinen Architekten zur Messung deiner Wohnfläche beauftragt? Hast du deine ETW selbst umgebaut? Du hast ja (hier nachlesbar), mehr als 2 Jahre lang in Eigenleistung deine ETW mit relativ viel Lärm *renoviert*
Geht es dir nur um die beheizbare Fläche? wegen Heizkostenschlüssel...
Dass zwischen tatsächlicher und beheizbarer Wohnfläche Unterschiede bestehen können, ist dir bekannt?
Je nach Größe der Wohnung könnten die 3m² evtl. unkritisch sein.
#5
Antwort vom 3. Mai 2026 | 19:38
Von
Status: Frischling (21 Beiträge, 0x hilfreich)
Ich habe renoviert, dadurch ist keine Wohnfläche dazu gekommen.
Ja, es geht mir um den Heizkostenschlüssel, diese beinhaltet, dass ich auch Wartungskosten / Instandhaltung abhängig von der Wohnfläche zu zahlen habe. Der Schlüssel für das Hausgeld wurde korrigiert.
Die Architektenzeichnung ist von 2024.
Was heißt unkritisch. Es gibt nunmal Beschlüsse und offizielle Dokumente, ich denke, dann sollte man dies entsprechend einhalten.
#6
Antwort vom 3. Mai 2026 | 20:19
Von
Status: Schüler (325 Beiträge, 94x hilfreich)
Zitat :Ja, es geht mir um den Heizkostenschlüssel, diese beinhaltet, dass ich auch Wartungskosten / Instandhaltung abhängig von der Wohnfläche zu zahlen habe. Der Schlüssel für das Hausgeld wurde korrigiert.
Geht es um die Verteilung nach Miteigentumsanteilen (das ist immer der Fall für Wartung und Instandhaltung) oder um eine davon abweichende Verteilung nach Wohnfläche für die Heizkosten?
Miteigentumsanteile können nur durch eine aufwendige und teure Änderung der Teilungserklärung geändert werden, dieser müssen alle Eigentümer zustimmen.
Wenn durch einen Umbau die Wohnfläche geändert wird, bestehen weder die Notwendigkeit noch ein Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung.
#7
Antwort vom 3. Mai 2026 | 20:24
Von
Status: Unbeschreiblich (129834 Beiträge, 41405x hilfreich)
Zitat :4. Die Differenz ist dadurch entstanden, dass damals einfach ein "ca" - Wert angenommen wurde.
In Kaufverträgen klar, da ist das üblich. Aber es fehlt mir der Glaube, dass in den Unterlagen der GdWE an entscheidenden Stellen nur ein ca.-Wert finden soll. Bei Neuerrichteten Gebäuden ist das ganz am Anfang normal, um geringfügige Abweichungen zwischen Bauplan und tatsächlicher Bauausführung abzudecken, da Baupläne oft nicht auf den Zentimeter genau umgesetzt werden. Aber das sollte nach Fertigstellung korrigiert werden, spätestens im Aufteilungsplan oder in der Abgeschlossenheitsbescheinigung sollten sich keine ca.-Werte mehr finden.
Schon Einsicht in die Originalakten beim Grundbuchamt genommen?
Zitat :Die Differenz ist dadurch entstanden, dass damals einfach ein "ca" - Wert angenommen wurde. Der reale Wert ist nun bestätigt, durch die Architektenzeichnung.
Dann ist eine Vermessung der restlichen Wohnungen doch gar nicht nötig. Es sei denn es wurde dort tatsächlich überall schlampig gearbeitet.
Eine Abweichung von wenigen Prozent ist in der Regel korrekturfrei hinzunehmen. Abweichungen sind problematisch, wenn die Abweichung so groß ist, dass sie die Miteigentumsanteile oder die Nutzung (Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum) wesentlich verändert, dann kann eine Korrektur verpflichtend notwendig werden.
#8
Antwort vom 3. Mai 2026 | 20:32
Von
Status: Frischling (21 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Geht es um die Verteilung nach Miteigentumsanteilen (das ist immer der Fall für Wartung und Instandhaltung) oder um eine davon abweichende Verteilung nach Wohnfläche für die Heizkosten?
Die Miteigentumsanteile wurden bereits aufwendig geändert, deswegen ist es ja aufgefallen, da für die Änderung der Teilungserklärung und deren Abgeschlossenheitserklärung der Architektenplan nötig ist. Dort ist alles in Ordnung.
Entschuldige, es geht rein um die Heizkosten, dort werden 50% der Kosten direkt auf die Anteile umgelegt. Dort wird über Quadratmeter abgerechnet.
#9
Antwort vom 3. Mai 2026 | 20:37
Von
Status: Frischling (21 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :In Kaufverträgen klar, da ist das üblich. Aber es fehlt mir der Glaube, dass in den Unterlagen der GdWE an entscheidenden Stellen nur ein ca.-Wert finden soll. Bei Neuerrichteten Gebäuden ist das ganz am Anfang normal, um geringfügige Abweichungen zwischen Bauplan und tatsächlicher Bauausführung abzudecken, da Baupläne oft nicht auf den Zentimeter genau umgesetzt werden. Aber das sollte nach Fertigstellung korrigiert werden, spätestens im Aufteilungsplan oder in der Abgeschlossenheitsbescheinigung sollten sich keine ca.-Werte mehr finden.
Schon Einsicht in die Originalakten beim Grundbuchamt genommen?
Also ich war beim Bauamt und habe dort die Akten durchgeschaut. Dort sind alte Pläne, jedoch keine Tabelle mit entsprechenden qm pro Wohnung.
Als sich die Wohnfläche vergrößert hat, wurde die Teilungserklärung nicht korrigiert und dieser Wert einfach angenommen. Dies habe ich jetzt als neuer Eigentümer gemacht. In meinem Plan vom Architekten sind keine ca.-Werte mehr enthalten. Deswegen ist dies für mich das Dokument als Beleg und verbindlich, oder?
#10
Antwort vom 3. Mai 2026 | 20:39
Von
Status: Unbeschreiblich (129834 Beiträge, 41405x hilfreich)
Zitat :Wenn durch einen Umbau die Wohnfläche geändert wird,
Ist hier wohlnicht der Fall. So wie ich das lese, hat jetzt zum ersten Mal jemand Kompetentes ein Bandmaß in die Hand genommen und ordnungsgemäß vermessen.
#11
Antwort vom 3. Mai 2026 | 20:40
Von
Status: Frischling (21 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Dann ist eine Vermessung der restlichen Wohnungen doch gar nicht nötig. Es sei denn es wurde dort tatsächlich überall schlampig gearbeitet.
Eine Abweichung von wenigen Prozent ist in der Regel korrekturfrei hinzunehmen. Abweichungen sind problematisch, wenn die Abweichung so groß ist, dass sie die Miteigentumsanteile oder die Nutzung (Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum) wesentlich verändert, dann kann eine Korrektur verpflichtend notwendig werden.
Richtig, warum soll neu vermessen werden auf meine Kosten, wenn nichts an den Wohnungen geändert wurde. Ich habe das Gefühl, dass die Verwaltung in dem Thema "schwimmt" und sich einfach die Arbeit nicht machen möchte. Deswegen, sagt die Verwaltung, dass dies hohe Kosten für mich sind, um mich ruhig zu stellen.
Die Wohnung hat über 100qm. Ab wieviel % ist denn eine Korrektur verpflichtend?
#12
Antwort vom 4. Mai 2026 | 11:58
Von
Status: Unbeschreiblich (40240 Beiträge, 6553x hilfreich)
Wie bitte? DU auch?? Genau so wie @goliath11 ? Doppelaccounts sind hier nicht erlaubt.Zitat :Ich habe renoviert, dadurch ist keine Wohnfläche dazu gekommen.
Wenn du 120m² Wohnfläche hast und die beheizbare Wohnfläche lt. HK-Abrechnung 117m² wäre , könnte man von unkritischen 3m² bzw. 97,5% Abweichung ausgehen.Zitat :Was heißt unkritisch.
Da gehts um Flächen. Dir gehts aber um €/Heizkosten.
Verpflichtend den Heizkostenschlüssel für deine Wohnung ändern? Weil du eine private Architektenzeichnung von 2024 hast, die den *Realen Wert* zeigt?Zitat :Die Wohnung hat über 100qm. Ab wieviel % ist denn eine Korrektur verpflichtend?
Schreibt sie dir denn auch was? Dass sie dich ---ruhigstellen---möchte, ist gut vorstellbar.Zitat :Deswegen, sagt die Verwaltung, dass dies hohe Kosten für mich sind, um mich ruhig zu stellen.
Aber die HV sollte es rechtens und nachvollziehbar formulieren.
Ich denke, du bist mit deiner Idee wegen der privaten Architektenzeichnung auf dem Holzweg.
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