Änderungen der Hausordnung mit 2/3 Mehrheit

14. Juli 2014 Thema abonnieren
 Von 
myself123
Status:
Frischling
(11 Beiträge, 5x hilfreich)
Änderungen der Hausordnung mit 2/3 Mehrheit

Hallo zusammen,

mal angenommen in der Teilungserklärung einer WEG steht "Die Bestimmungen der Haus- und Nutzungsordnung können durch die berechtigten Eigentümer mit 2/3 Mehrheit der Eigentume dieser Teilungserklärung geändert werden."

Nun wird auf einer Eigentümerversammlung eine Änderung der Hausordnung beschlossen, aber: Es sind nur 66.1% der Miteigentumsanteile überhaupt auf der Versammlung anwesend.

Der Beschluß fällt zwar einstimmig aber die 2/3-Mehrheit wird ja um ca. 0.57% verfehlt (sehr kleinlich, ich weiss)...

Ist der Beschluß dann sowieso nichtig oder muss er angefechtet werden?

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9 Antworten
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#1
 Von 
Heike J
Status:
Student
(2145 Beiträge, 1388x hilfreich)

Woraus entnimmst du, dass es 2/3 der Miteigentumsanteile sein müssen?

In dem von dir zitierten steht 2/3 der Eigentümer. Das wäre Kopfprinzip. Wobei ich "Eigentume der Teilungserklärung" so deuten würde, dass alle Eigentümer der WEG gemeint sind, nicht nur die, die auf der Versammlung anwesend waren.

-----------------
"Heike aus Bochum"

-- Editiert Heike J am 15.07.2014 07:42

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#2
 Von 
Heike J
Status:
Student
(2145 Beiträge, 1388x hilfreich)

Was die Nichtigkeit betrifft:

Wenn ein Beschluss verkündet wurde, dann gilt er so, wie verkündet, auch wenn aus formalen Gründen der Beschluss anders getroffen worden wäre.

Eine Anfechtung innerhalb eines Monats ist notwendig.

-----------------
"Heike aus Bochum"

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#3
 Von 
myself123
Status:
Frischling
(11 Beiträge, 5x hilfreich)

Danke für die Einschätzung.

Das mit den Miteigentumsanteilen hatte ich daraus abgeleitet, weil es heißt "2/3 Mehrheit der Eigentume", bei "...der Eigentümer" wäre es klar gewesen.

Wenn sich daraus das Kopfprinzip ergibt dann dürfte auch die 2/3 Mehrheit erreicht gewesen sein.

Aber nochmal für mich zur Verdeutlichung:

Wenn es also einen Beschluß gibt, der aus formalen Gründen nicht hätte beschlossen werden dürfen, aber dennoch beschlossen wurde, dann gilt er sofern er nicht angefochten wird. (Das wäre dann der "Zitterbeschluß", gell?)

-- Editiert myself123 am 15.07.2014 10:45

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#4
 Von 
wohni
Status:
Praktikant
(789 Beiträge, 585x hilfreich)

Genau.

Nach Ablauf der Anfechtungsfrist wäre der Beschluss nach dem Ende des Zitterns bestandskräftig.

"Zwei Drittel der Eigentume" würde ich hier sogar als Objektprinzip interpretieren.

Das würde bedeuten, dass für die Gültigkeit eines Beschlusses einerseits die - besondere - Beschlussfähigkeit gegeben sein muss und zweitens mindestens 66,6periode der Sonder- und Teileigentümer zugestimmt haben müssten.

Einer erfolgreichen Anfechtung des Beschlusses würde ich große Chancen einräumen, da die Beschlussfähigkeit nicht gegeben war.
Schließlich braucht das Gericht dan auch nur die ordnungsgemäße Anwendung der Grundrechenarten zu überprüfen. Kleinlichkeitsschwellen gibt es in der Mathematik nicht.

Bei Gericht würde ich dann anregen, dass dem Verwalter die Prozesskosten auferlegt werden. Denn einen Beschluss als angenommen zu verkünden, ohne dass Beschlussfähigkeit vorhanden war, würde ich schon als groben Schnitzer bei einem Profi-Verwalter ansehen.

Ich würde dir aber zunächst anraten, die Beschlussfähigkeit auch noch für den Fall nachzurechnen, dass evtl. für diesen Beschluss ein Objektstimmrecht bestehen könnte.



-----------------
"MfG
Wohni"

-- Editiert wohni am 15.07.2014 22:57

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#5
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

quote:
"Zwei Drittel der Eigentume" würde ich hier sogar als Objektprinzip interpretieren.
Ich dachte auch erst, es wäre ein Schreibfehler, das Wort "Eigentume" ist mir nicht so geläufig. Aber hier ist dann wohl die Mehrzahl von Eigentum gemeint - daher denke auch ich, dass hier das Objektprizip anzuwenden ist. Daher wären die Stimmen noch einmal nach Anzahl der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten auszuzählen und daran die 2/3 Mehrheit zu berechnen.

quote:
Einer erfolgreichen Anfechtung des Beschlusses würde ich große Chancen einräumen, da die Beschlussfähigkeit nicht gegeben war.

Wie kommst Du denn da drauf? Die Beschlussfähigkeit war eindeutig gegeben:
quote:
Es sind nur 66.1% der Miteigentumsanteile überhaupt auf der Versammlung anwesend.

Aber vielleicht meinst Du mit Beschlussfähigkeit einfach nur die Fragestellung, ob die erforderliche Stimmemmehrheiten erreicht wurden - das hätte aber mit Beschlussfähigkeit nichts zu tun. Und Beschlusskompetenz (bei Fragen der Nichtigkeit - um die es hier aber nicht geht) wäre noch einmal was anderes.



-----------------
"lg.
R.M. "

1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
wohni
Status:
Praktikant
(789 Beiträge, 585x hilfreich)


Genau, R.M.!

Die ansonsten beschlussfähige Versammlung war in diesem besonderen Punkte gemäß Teilungserklärung dann doch nicht beschlussfähig.

Formaler Mangel, der sich materiell auswirkt, wenn jemand Ungültigkeit des Beschlusses bei gericht feststellen lassen möchte.

-----------------
"MfG
Wohni"

1x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
myself123
Status:
Frischling
(11 Beiträge, 5x hilfreich)

Danke.

Die Versammlung selbst war beschlußfähig, das wird zu Beginn ja auch immer gesondert festgestellt.

Es waren ja nur kleinere Änderungen in der Hausordnung, nichts wirklich dramatisches, daher war auch keine Anfechtung geplant..
Es war dann beim Lesen des Protokolls und nochmaligem Lesen der Teilungserklärung die Unstimmigkeit aufgefallen, die oben beschrieben wurde.

Mal wieder die Zusammenfassung für mich:

Bei der Änderung der Hausordnung war die Versammlung nicht beschlußfähig (wegen fehlender 2/3-Mehrheit).
Es wurde dennoch beschlossen, da niemand den Beschluß angefochten hat (der Monat seit Beschlußfassung ist vergangen) ist er nun gültig.

Da nur kleinere Änderungen in der Hausordnung beschlossen wurden ist er deswegen auch nicht nichtig.
(Da sich daraus keine Auswirkungen auf die Eigentumsanteile, etc. ergeben. Beschlußkompetenz sollte gegeben gewesen sein, denn in der Teilungserklärung steht ja extra, dass die Versammlung die Hausordnung ändern kann.)

Kann man das so zusammenfassend sagen?

Ich danke allen Beteiligten ganz herzlich.


-- Editiert myself123 am 16.07.2014 12:14

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#8
 Von 
Heike J
Status:
Student
(2145 Beiträge, 1388x hilfreich)

quote:
wegen fehlender 2/3-Mehrheit


Ob die 2/3 - Mehrheit zur Änderung der Hausordnung verpasst wurde, können wir ohne Kenntniss der in der Versammlung vertretenen und der insgesamt vorhandenen Eigentume nicht wissen.

-----------------
"Heike aus Bochum"

1x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
myself123
Status:
Frischling
(11 Beiträge, 5x hilfreich)


quote:
Ob die 2/3 - Mehrheit zur Änderung der Hausordnung verpasst wurde, können wir ohne Kenntniss der in der Versammlung vertretenen und der insgesamt vorhandenen Eigentume nicht wissen.


Das weiß ich im Moment aber auch nicht.

Ob die 2/3-Mehrheit der Eigentume erreicht war kann ich ohne Anwesenheitsliste nicht sagen, da manche Eigentümer mehrere Wohnungen in dem Objekt besitzen.

Nach Eigentumsanteilen war die 2/3-Mehrheit nicht erreicht.

Nach Kopfprinzip dürfte die 2/3-Mehrheit erreicht gewesen sein.

Nach dem Objektprinzip dann wohl auch, da ja dann die Stimme der Eigentümer mit mehr als einem Teileigentum dann ja quasi mehrfach zählt (und von denen waren einige da).

Letztendlich läuft aber alles darauf hinaus, dass der Beschluß gilt.

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""

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