Ärger mit Hausverwaltung wg. Heizkostenabrechnung

3. November 2008 Thema abonnieren
 Von 
kerstin050171
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 2x hilfreich)
Ärger mit Hausverwaltung wg. Heizkostenabrechnung

Hallo,
ich habe ein großes Problem und gleich mehrere Fragen. Im Jahr 2004 habe ich eine 4Z-ETW gekauft und selbst bewohnt. Die erste Nebenkostenabrechnung für 09/04-08/05 kam Ende 05 mit ca. 850 € für Heiz-und Warmwasserkosten. Dies erschien mir zwar sehr hoch, da in diesem Zeitraum nur wenig geheizt und nicht voll bewohnt war. Da ich allerdings keine Vergleichswerte hatte, habe ich diese akzeptiert. Im Folgejahr 09/05-08/06 beliefen sich die Heizkosten auf die stolze Summe von 1.500 €. Gegen diese Summe habe ich Widerspruch bei der Hausverwaltung eingelegt. Man teilte mir zwar eine höhere Abschlagssumme mit, die ich auch gezahlt habe, weiters ist aber nichts passiert. FRAGE: Wann verjährt eine solche Forderung? Im Jahr 06/07 waren die Heizkosten wieder bei 850 €. Lediglich bei der Aufstellung war ein Minus von 750 € für die zu wenig entrichteten Kosten im Vorjahr. Im April d.J. bin ich ausgezogen und habe die Zählerstände abgelesen und natürlich sämtliche Heizkörper ausgeschalten. Zwei Wochen später wurde die Wohnung wieder vermietet und die Zählerstände waren, trotz ausgeschalteter Heizung nicht mehr identisch. Es war ein angeblicher Verbrauch von 66 kW entstanden. Daraufhin bat ich die Hausverwaltung um Überprüfung der gesamten Abrechnungen, da ich davon ausgehen muß, daß diese falsch sind und ich über den gesamten Zeitraum zu viel gezahlt habe.
Darauf wurde überhaupt icht eingegangen, jetzt nach über 2 Jahren forderte man aber die Summe aus dem Jahr 05/06 von 750,-- € Wer kann mir helfen?

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8 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

Um was für eine Heizung handelt es sich (Energieträger, Bauart)?
Was wird abgelesen?
Wer macht die Heizkostenabrechnung?
Wie groß ist die Wohnung?
Wieviel kWh wurden pro Jahr verbraucht?
Wie haben Sie die Heizkörper ausgeschaltet?
Zu welchem Datum erfolgten Auszug und Einzug?
Ist die Warmwasserbereitung Bestandteil der Heizkostenabrechnung?
Baualter der Heizanlage und des Gebäudes sowie vorhandenen Wärmedämmung?
Lage der Wohnung (Etage/Himmelsrichtung)

Ohne genauere Angaben kann leider überhaupt gar kein Hinweis gegeben werden. Abrechnungsergebnisse in Euro allein ohne weitere Bezugsgrößen sagen überhaupt gar nichts aus. Aber 850 € klingen für mich nicht wirklich überhöht.

lg R.M.

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#2
 Von 
Thorsten D.
Status:
Student
(2193 Beiträge, 1380x hilfreich)

Hallo Kerstin
kurz und knapp einige Fragen :
Du bist Eigentümerin ?
Welche Heizungsart ?
Sind die Abrechnungen beschlossen ?
Wieso geht Euer Abrechnungszeitraum unterjährig ? Was sagt die Teilungserklärung ? Ist dort nichts geregelt gilt das Kalenderjahr !

Zu Deinen Fragen :
"Gegen diese Summe habe ich Widerspruch bei der Hausverwaltung eingelegt"
das bringt gar nichts, wenn eine WEG Abrechnung von den Eigentümern beschlossen wird ist sie nach einem Monat bestandskräftig, wenn sie nicht vor Gericht angefochten wird und das Gericht den Beschluss aufhebt.

Das bestimmte Heizungen auch wenn sie ausgeschaltet sind einen Verbrauch haben ist normal, dies wird allerdings bei Verbrauchserfassung berücksichtig.
Ich schau heute Nacht wieder rein und gehe auf die Antworten zu den Fragen ein

-----------------
"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
kerstin050171
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 2x hilfreich)

Hallo,
und vielen Dank für Ihren Beitrag. Ja, ich war Eigentümerin der Wohnung. Der Abrechnungszeitraum war und ist September bis August d. Folgejahres, somit 12 Monate. Es handelte sich um ein zwei Häuser, Baujahr 1996 mit Zentral-Öl-Heizung. Mein Verbrauch war im 1. und 3. Jahr bei ca. 8.000 kW im 2. jahr aber 11.596 kW. Gegen den Bescheid vom 2. Jahr habe ich Widerspruch eingelegt. Auf diesen Widerspruch ist man in keinster Weise eingegangen. Die Zahlung hat man auch nicht nochmals verlangt. Erst jetzt (2 Jahre später) kam die Forderung, daß noch Kosten offen seien. Daher auch meine Frage, ob ein solcher Anspruch verjähren kann. Interessant ist auch die Kostenaufteilung im Objekt. Bei 14 Wohneinheiten und zwei gewerblichen Einheiten (Bank und Zahnarzt). Stand ich mit 801,23 € Kosten an 2. Stelle. Die Bank an erster Stelle mit 844 € und erst an 4. Stelle der Zahnarzt mit 519,90 €. Obwohl die Fläche des Arztes größer als meine Wohnung ist und zu den tatsächlichen Verbrauchskosten 30 % Grundkosten in diesen Summen enthalten ist. Auch wenn es vielleicht normal sein kann, daß trotz ausgeschaltetener Heizung ein geringer Verbrauch entsteht. Wenn im Zeitraum von zwei Wochen 66 kW Verbrauch anfallen und ich diese Summe auf das Jahr hochrechne, wären das ja faßt 10 % des gesamten Verbrauches. Kann das wirklich sein.

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#4
 Von 
Thorsten D.
Status:
Student
(2193 Beiträge, 1380x hilfreich)

Bei Heizöl sind 850€ sicher nicht überhöht , bei den Preisen mein ich.
Wie wird denn der Verbrauch abgelesen ? An den Heizkörpern müßten doch solche Verbrauchsröhrchen dran sein ?
Es könnte auch sein dass die Thermostate an den Heizkörpern nicht richtig funktionieren, das würde mir zumindest den hohen Verbrauch bei "ausgeschalteter Heizung" erklären.
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"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"

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#5
 Von 
guest123-2107
Status:
Praktikant
(527 Beiträge, 242x hilfreich)

--- editiert vom Admin

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

Hallo Kerstin,

auch wenn noch nicht alle Fragen beantwortet wurden, mal ein paar Anhaltspunkte:

---
Mein Verbrauch war im 1. und 3. Jahr bei ca. 8.000 kW im 2. jahr aber 11.596 kW.
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Ohne Wohnungsgröße kann man leider nicht beurteilen, ob der Verbrauch angemessen ist. Als Orientierungsgröße zum selbstausrechnen: wenn der Verbrauch bei ca. 120-140 kWh pro qm und Jahr liegt, ist das bei Gebäuden mit Baujahr 1996 durchaus angemessen.

Darüberhinaus ist bitte zu bedenken, dass der Winter 2005/2006 im Vergleich zum vorherigen und zum nachfolgenden im Durchschnitt deutlich kälter war. Das ist zwar je nach Region mehr oder weniger ausgeprägt, aber in den Heizkosten und -verbräuchen spürbar. Der höhere Verbrauch ist also nicht wirklich ungewöhnlich, wenn auch etwas arg deutlich.

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Gegen den Bescheid vom 2. Jahr habe ich Widerspruch eingelegt. Auf diesen Widerspruch ist man in keinster Weise eingegangen.
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Das ist - sorry - schlicht Quatsch:
1. ist das kein Bescheid und
2. hilft letztendlich nur Beschlussanfechtung innerhalb 4 Wochen nach Beschlussfassung über die Anerkennung der Verwaltungsabrechnung.

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Daher auch meine Frage, ob ein solcher Anspruch verjähren kann.
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Können ja. Forderungen aus dem Jahr 2006 dürften jedoch noch nicht verjährt sein.

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Interessant ist auch die Kostenaufteilung im Objekt. Bei 14 Wohneinheiten und zwei gewerblichen Einheiten (Bank und Zahnarzt). Stand ich mit 801,23 € Kosten an 2. Stelle. Die Bank an erster Stelle mit 844 € und erst an 4. Stelle der Zahnarzt mit 519,90 €. Obwohl die Fläche des Arztes größer als meine Wohnung ist und zu den tatsächlichen Verbrauchskosten 30 % Grundkosten in diesen Summen enthalten ist.
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Auch das allein sagt gar nichts aus, ausser dass das Verbrauchsverhalten zwischen Wohnung und Arztpraxis sehr unterschiedlich ist. Auch die Lage hat einen erheblichen Einfluss.


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Wenn im Zeitraum von zwei Wochen 66 kW Verbrauch anfallen und ich diese Summe auf das Jahr hochrechne, wären das ja faßt 10 % des gesamten Verbrauches. Kann das wirklich sein.
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Ja, durchaus. Ich gehe mal davon aus, dass die Heizkörper allenfalls auf Frostschutz geregelt waren und dass es statt der Verdunsterröhrchen an den Heizkörpern einen zentralen Wärmemengenzähler gibt, der den Verbrauch der gesamten Wohnung misst.
Selbst wenn die Heizkörper keine Wärme abgeben, so zirkuliert das Heizungswasser dennoch durch die Rohrleitungen in der Wohnung und hier treten unvermeidliche Wärmeverluste auf, die eben vom WMZ erfasst werden.
Darüberhinaus ging dieses Jahr die Heizperiode bis in den Mai hinein. Durchaus vorstellbar, dass der Thermostat aus Frostschutzgründen gelegentlich aufgeregelt hat.

Und ein einfaches Hochrechnen nach Kalendertagen führt ebenfalls zu falschen Ergebnissen. Deshalb werden in der Praxis die sogenannten Gradtagszahlen verwandt, die eher der Heizkurve entsprechen.


Unabhängig von vorgenanntem ist natürlich trotzdem nicht auszuschließen, dass im konkreten Fall Abrechnungs- oder Ablesefehler oder gar ein technischer Defekt vorliegen können. Dies ist virtuell nicht zu beurteilen.

lg R.M.

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#7
 Von 
sika0304
Status:
Schlichter
(7944 Beiträge, 2925x hilfreich)

Dazu kommt, dass die Heizungskosten meisten zu 50% Verbrauch Sondereigentum und zu 50% Gesamtverbrauch aufgeteilt werden. Wie ist es denn mit den Gewerberäumen - haben die eigene Messgeräte oder zahlen da andere gleich mit?

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

Öhm, sika:
Du meinst sicherlich verbrauchsabhängige und Grundkosten. Und wie die Threaderstellerin schon schreibt, wird hier mit 30% Grundkosten gerechnet.

Im Zweifel können wir davon ausgehen, dass auch die Gewerbeeinheiten Wärmezähler haben. Bei gleicher Geräteausstattung (hier offensichtlich Wärmemengenzähler) ist eine Vorerfassung verschiedener Nutzergruppen zulässig, aber nicht erforderlich.

lg R.M.

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