Balkonsanierung Eigentumswohnung

2. Dezember 2013 Thema abonnieren
 Von 
Negev
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 2x hilfreich)
Balkonsanierung Eigentumswohnung

Guten Tag,

es ist eine ganze Menge schief gelaufen, von der Planung bis hin zur Ausführung. Jetzt such ich Rat und Hilfe in diesem Forum.

Zu meiner Ausgangssituation:
Ich Wohne mit 5 anderen Parteien in einer Eigentumswohnung. 2 Gewerbebetreibende, 2 weitere Familien und ich. Die Verwaltung des ganzen übernimmt eine Hausverwaltung.
Nun war mein Balkon sanierungsbedürftig. Geländer war nicht mehr genügend abgesichert und die Steinfliesen waren teilweise abgesprengt, Fugenmasse war praktisch nicht mehr vorhanden. Leider existieren hierfür keinerlei Beweise mehr (wobei es etliche Zeugen gibt).

Mit Zustimmung aller Parteien wurde auf einer Mitgliederversammlung dieser Sanierung zugestimmt. Dennoch zog sich das Ganze noch knapp ein Jahr hin. Auf Drängen meinerseits kamen endlich Handwerker und konfrontierten mich mit einem ausgearbeiteten Plan, wie die Sanierung Verlaufen sollte. Das alles hat die Hausverwaltung mit den Handwerkern ausgemacht – mit dem Ziel alles möglichst billig zu halten! Ich hatte keine Entscheidungen mehr zu treffen. Auf die Frage wie genau die Kostenplanung aussieht gab es im Verlauf der Baumaßnahme unterschiedliche Aussagen (sowohl seitens der Hausverwaltung als auch seitens des Handwerkers). Einmal hieß es ich sollte das Material bezahlen – Arbeitsstunden werden von der WEG übernommen, ein anderes Mal sollte ich (nur) die Lackierungskosten für das Geländer übernehmen.

Als der Balkon fertig war stellte ich diverse Mengel fest, die ich sofort (leider nur telefonisch) der Hausverwaltung mitteilte, leider ohne das sich etwas tat. Dann bekam ich Post von der Hausverwaltung: eine Rechnung von 3213 € (inkl. MwSt.) und ein Brief indem diese Kosten auf die WEG verteilt wurden.
Gut, alles sollte so billig wie möglich sein, dass wurde hiermit erreicht und ich schaute über die Mengel hinweg.

Dann bekam ich Post von der Hauverwaltung, beiliegend eine Rechnung über 2558,50 € (inkl. MwSt.) die ich tragen sollte. Zuvor habe ich bereits, wie ausgemacht, 600,95 € (inkl. MwSt.) für das Streichen des Geländers bezahlt (und mein WEG Anteil von über 800 €). Überrascht stellte ich fest, das sich die Balkonsanierung auf insgesamt 6426 € (inkl. MwSt.) beläuft. Es stellte sich heraus das nur knapp die Hälfte der Kosten auf die WEG umgerechnet wurden.

Davon war niemals die rede bzw. ich wurde niemals in die Kostenplanung mit einbezogen!
Laut WEG § 16 sind Sanierungen wie in diesem Fall auf die WEG Anteilig umzurechnen! WEG § 16 (4) erlaubt eine Andersverteilung falls 3/4 der Parteien hier zustimmt – dies geschah, wenn überhaupt, hinter meinem Rücken. Ein Schriftstück über eine Andersverteilung ist mir nicht bekannt.

Wie sieht die Rechtlage aus? Muss ich wirklich knapp die Hälfte der gesamten Kosten alleine tragen?

Meine Zweite Frage bezieht sich auf die Ausführung der Sanierung. Mit 6426 € (inkl. MwSt.) ist diese nun wirklich kein Schnäppchen mehr und ich will die Mängel nicht mehr einfach so hinnehmen:

http://s1.directupload.net/file/d/3459/je7yk47k_jpg.htm

http://s14.directupload.net/file/d/3459/hg2kl9gf_jpg.htm

Die Schrauben sind aufs gerade wohl in die Dielen geschraubt worden. Im Eingangsbereich ist einfach schlampig gearbeitet worden.

Wie würden sie vorgehen? Nacherfüllung ist wohl kaum möglich. Preisminderung wäre hier wohl ein Kompromiss. Aber wie viel Preisminderung kann ich bei diesem Schaden verlangen?

Ich bedanke mich bereit im Voraus und entschuldige mich, falls mein Text an einigen Stellen Verwirrend ist.

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-- Editiert Negev am 02.12.2013 13:18

-- Editiert Negev am 02.12.2013 13:21

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7 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
biskini
Status:
Schüler
(164 Beiträge, 169x hilfreich)

Hallo Negev,

ich will mal den Sachverhalt kurz aufteilen, zum besseren Verständnis.

Die Gesamtrechnung der Sanierung beinhaltete 6.426 €. Davon wurden 50 % auf die WEG umgelegt (incl. dir) und die anderen 50 % solltest du per Sonderumlage bezahlen. Die 600,95 Euro (Geländer streichen)sind denke ich in diesen 6.426 Euro enthalten.

Richtig?

Weiter schreibst du:

quote:
Mit Zustimmung aller Parteien wurde auf einer Mitgliederversammlung dieser Sanierung zugestimmt.


-Auf was für einer Grundlage?
-Lagen Angebote durch den Verwalter vor?
-Wurde lediglich beschlossen, dass eine Sanierung stattfindet, aber noch nicht durch welchen Handwerker?
- Was wurde alles saniert? (nur Oberflächenbelag? oder war auch der Estrich und die Abdichtung sanierungsfähig)


Ich frage deshalb, weil der Balkon immer ein sehr schwieriges Thema ist, und die Hausverwalter es sich da immer ganz leicht machen und unötigen Diskussionen aus dem Weg gehen wollen.


Das Sondereigentum eines Balkons erstreckt sich lediglich auf den Balkonraum, daher wird dieser auch auf die Eigentumsanteile umgerechnet bzw. eingerechnet.

ALLE Teile die zur Konstruktion oder zur Sicherheit gehören, sind AUSSCHLIESSLICH der Gemeinschaft zuzurechnen.

Lediglich der begehbare Boden ist Sondereigentum und vom Eigentümer zu tragen, d.h. die neuen Fliesen, oder wie in deinen Bildern die Holzdillen.

Das sorgt extrem für Diskussion, weil die Eigentümer aus dem Erdgeschoss (ohne Balkon z.B.) ebenfalls an der Sanierung beteiligt werden (Geländer).

Das Balkongeländer (!!!) ist Gemeinschaftseigentum und keines wegs von dir alleine zu bezahlen:


Zwingend zum Gemeinschaftseigentum zählen:

- die Bodenplatte (OLG Hamm 16.09.1988, Az.: 26 U57/88, ZMR 1989, 99),

- das Balkongitter (OLG Düsseldorf 09.08.1991, Az.: 22 U20/91, ZMR 91, 486),

- Balkongeländer (BayObLG 25.09.1996, Az.: 2Z BR79/96, WE 1997, 156),

- die Balkonbrüstung einschließlich Deck- und Kronenbleche (BayObLG 30.03.1990, Az.: 2Z BR 31/90, WE 1990, 138)


Ich würde daher ersteinmal der Hausverwaltung schreiben, und um Aufklärung bitten, was denn genau den Betrag beinhaltet und wie dieser sich zusammen setzt.

Desweiteren fehlt mir auch in deinem Post irgendwie eine Erläuterung, wie die Auftragsvergabe zustande kam, denn auch hier fehlt der Beschluss für die Auftragsvergabe. Ein Beschluss wird nur dann wirksam, wenn dieser zuvor gefasst und anschließend bekannt gegeben wurde.


Meine Frage auf WAS wurde alles saniert bezieht sich darauf, dass wenn z.B. der Oberflächenbelag entfernt wurde, weil die Dichtbahn kaputt war und diese saniert wurde, hast du die Entfernung des Oberflächenbelages "vorzustrecken" (weil Sondereigentum) kannst dir dieses aber dann von der Eigentümergemeischaft erstatten lassen.

Wann wurde denn die Sanierung ausgeführt? Dieses Jahr? du hast bei einem BGB-Vertrag 5 Jahre und bei einem VOB-Vertrag 4 Jahre Gewährleistung. Beides beginnend mit der Abnahme. (Hausverwalter kann dir das sagen, müsste ggf. auf der Rechnung stehen)

Desweiteren hast du das Recht auf Nacherfüllung. Die Kosten hierfür trägt der entsprechende Betrieb selbst, es sollten daher keine Kosten entstehen.


Ich würde daher erstmal die Hausverwaltung schrifltich um Aufklärung über das Zustandekommen der Beträge bitten, evtl. auch darauf verweisen, dass du kein Angebot oder dergleichen bisher gesehen hast und dir auch nicht bewusst ist, dass hier ein entsprechender Beschluss ergangen ist, dass auch die Aufteilung der Kosten andersweitig geregelt wurde.


Viele Grüße
bisk









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1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Negev
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 2x hilfreich)

Vielen Dank für Ihre Ausführung!

quote:
Die Gesamtrechnung der Sanierung beinhaltete 6.426 €. Davon wurden 50 % auf die WEG umgelegt (incl. dir) und die anderen 50 % solltest du per Sonderumlage bezahlen. Die 600,95 Euro (Geländer streichen)sind denke ich in diesen 6.426 Euro enthalten.


Nicht ganz Richtig.
Gesamtkosten: 6.426 € + 600,95 €

Verteilung
WEG: 3213 €
Ich: 2558,50 € + 600,95 €
Was nicht Dokumentiert wurde, ist wer die Restlichen kosten über 654,50 € übernimmt.

quote:
-Auf was für einer Grundlage?
-Lagen Angebote durch den Verwalter vor?
-Wurde lediglich beschlossen, dass eine Sanierung stattfindet, aber noch nicht durch welchen Handwerker?
- Was wurde alles saniert? (nur Oberflächenbelag? oder war auch der Estrich und die Abdichtung sanierungsfähig)


Ich habe den sanierungsbedürftigen Balkon bei einer Versammlung angesprochen. Weitere absprachen gab es zwischen mir und der Hausverwaltung nicht. Ich wurde von Anfang an bei der Kostenfrage im durkeln gelassen. Abgebote wurden von der Hausverwaltung nicht vorgelegt.

Was wurde gemacht?:
Geländer, Abdichting (ob es Estrich war, weiß ich nicht) und diese Holzdielen.

Der Balkonbelag soll + Arbeitsstunden 2558,50 € gekostet haben. Ihrer Aussage nach muss ich diese Kosten wohl alleine übernehmen.

Bleiben nur noch die Mängen die ich beseitigt haben will.

Die Arbeiten wurden mitte Oktober dieses Jahres beendet.

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-- Editiert Negev am 02.12.2013 20:50

1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Suiwababbial
Status:
Beginner
(125 Beiträge, 65x hilfreich)

Die Kostenverteilung erfolgt grundsätzlich anhand der Miteigentumsanteile, die Du aus der letzten Abrechnung bzw. Deinen übrigen Unterlagen ersehen kannst. Jede andere Abrechnung widerspricht der ordnungsgemäßen Verwaltung.

Hinsichtlich Bodenbelag siehe Bisky, soweit keine abweichende Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung vorhanden ist. Hier ist auch entscheidend. ob dieser bei der Instandsetzungsmaßnahme beinhaltet war.

Die Kosten sind vom Verwalter vom Gemeinschaftskonto zu begleichen und nicht von einem einzelnen Eigentümer zu verauslagen.

Sicherheitshalber würde ich beim Verwalter auch jetzt noch die Angebote einsehen und prüfen, ob diese vor dem Versammlungstermin eingegangen sind. Sollte das nicht der Fall sein, würde ich anwaltliche Beratung zum weiteren Vorgehen empfehlen.

Grundsätzlich muss ein Instandsetzungs- / Sanierungsbeschluss eine Kostenobergrenze enthalten. Fehlt diese, ist der Beschluss anfechtbar und erlangt erst nach Ablauf der 4-wöchigen Anfechtungsfrist Rechtskraft. Dies konnte ich Deinen Ausführungen nicht entnehmen.

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1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
biskini
Status:
Schüler
(164 Beiträge, 169x hilfreich)

Hallo Negev,

wichtig ist, dass es für die Sanierung einen Beschluss gibt, der sowohl die Auftragsvergabe als auch einen Beschluss über die Begleichung der Rechnungen.

Gibt es sowas nicht, dann hat der Hausverwalter eigenmächtig gehandelt.
=> Lass dir nicht einreden, dass hier "Gefahr in Verzug" sei, denn wenn die Sanierung - so wie du geschrieben hast - über 1 Jahr gedauert hat wo nichts passiert ist, dann spricht man nicht mehr von Gefahr in Verzug.

quote:
Der Balkonbelag soll + Arbeitsstunden 2558,50 € gekostet haben. Ihrer Aussage nach muss ich diese Kosten wohl alleine übernehmen.


Nicht unbedingt, da ja auch noch die Abdichtung instand gesetzt wurde. Ist dieser Arbeitslohn separat ausgewiesen?

quote:

Geländer war nicht mehr genügend abgesichert und die Steinfliesen waren teilweise abgesprengt, Fugenmasse war praktisch nicht mehr vorhanden.


Generell oder nur dort wo das Geländer im Boden verankert war.

Es ist deswegen so wichtig, denn die Kosten für den Oberflächenbelag sind von Ihnen zu übernehmen oder einen Abzug von Neu für Alt aushandeln. Da gibt es unterschiedliche Möglichkeiten.

Daher tatsächlich die Angebote so wie suiwababbial gesagt hat, anfordern, ggf. das Beschlussbuch sichten, wann und wo angeblich ein Beschluss gefasst wurde, schriftlich noch die Mängel nachweisen (mit dem Wortlaut "In Bezug auf unser geführtes Telefonat vom xx.xx.xx verweise ich nochmals auf die folgenden Mängel an meinem Balkon etc."

Dann das ganze zusammen mit einem (Fach-)Anwalt oder Sozietät besprechen. Bei dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt ist nicht zwingend auszuschließen, dass der Verwalter fahrlässig gehandelt hat, und unter Umständen sich sogar Schadensersatzpflichtig gemacht hat.

(Das lässt sich hier aber aus der Ferne über ein Forum nicht immer beurteilen).

Viele Grüße
bisk

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1x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Negev
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 2x hilfreich)

Hallo biskini,

quote:
Nicht unbedingt, da ja auch noch die Abdichtung instand gesetzt wurde. Ist dieser Arbeitslohn separat ausgewiesen?


Nein dieseer Punkt ist tatsächlich unter Balkonbelag zusammengefasst worden.
Wurde also nicht seperat aufgeführt.
In der Rechnung heißt es:
http://s7.directupload.net/file/d/3460/68yhb78p_jpg.htm

quote:
Generell oder nur dort wo das Geländer im Boden verankert war.


Der Alte Belag war überalle bzw. teilweis abgesprengt, Fugenmasse fehlte oder war brüchig.

Auf Schadensersatz will ich verzichten - auch wenn das nach Ihren Informationen wohl berächtigt wäre. An der Wohnung/dem Haus sind generell viele Reparaturen fällig und ich habe die befürtung das mich die Hausverwaltung mit diesen (schlagartig) belasten könnte.

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1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
biskini
Status:
Schüler
(164 Beiträge, 169x hilfreich)

Hallo Negev,

quote:
An der Wohnung/dem Haus sind generell viele Reparaturen fällig und ich habe die befürtung das mich die Hausverwaltung mit diesen (schlagartig) belasten könnte.



entspannt zurücklehnen...die Hausverwaltung kann garnichts ohne Beschlussfassung seitens der Eigentümer (es sei denn es wäre Gefahr in Verzug). Zudem sind für solche Fälle auch die Rücklagen da, die Sie monatlich mit Ihren Hausgeldvorauszahlungen zu entrichten haben, d.h. die Instandhaltungs-/Instandsetzungsrücklagen können auf Beschlussfassung der Eigentümer zur Zahlung herhalten.

Edit:
Im Übrigen gibt es soetwas wie einen Wirtschaftsplan, der ebenfalls von den Eigentümern beschlossen wird. Darin enthalten sind auch Instandhaltungsmaßnahmen die angedacht sind.

Viele Grüße
bisk



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"Ich freue mich immer über eine Bewertung. Herzlichen Dank hierfür."

-- Editiert biskini am 03.12.2013 11:43

1x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Suiwababbial
Status:
Beginner
(125 Beiträge, 65x hilfreich)

@ Negev

Eine Schadensersatzklage will überlegt sein. Das verstehe ich. Im Umkehrschluss aber muss der Eigentümer keine Kosten hinnehmen und tragen, die dem Gesetz oder der Teilungserklärung widersprechen.
In so einem Fall liegt die Beweispflicht bei der Eigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter. Sie müssen beweisen, dass ihre Forderung begründet ist; und nicht der Eigentümer, dass die Forderung unbegründet ist!

Für künftige Beschlüsse zu Instandsetzungen empfehle ich im Beschlusstext...
- den Beschlussgegenstand/-umfang so genau wie möglich zu verifizieren.
- Die exakte Kostenobergrenze festlegen, da sonst anfechtbar.
- den Auftragnehmer mit Bezug auf dessen Angebot festzulegen.
- die Termine der Fertigstellung festzulegen, um ein Verschleppen durch den Verwalter zu vermeiden.

Mit diesem Vorgehen vermeidet Ihr Schlupflöcher und Grundlagen für Differenzen.

Hier noch ein kurzer juristischer Hintergrund:

Alle notwendigen Entscheidungen über das „Ob" und das „Wie" von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hat die Eigentümergemeinschaft zu treffen (und nicht der Verwalter, OLG Frankfurt 20 W 115/06 ) Vgl. Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, § 21, Rn. 63, WEG 9. Auflage. Der Verwalter hat also gerade keine eigene Entscheidungsbefugnis über Art und Umfang dieser Maßnahmen. Vgl. OLG Düsseldorf, 3 Wx 61/97 .
Die Verpflichtung des Verwalters hierzu beschränkt sich grundsätzlich darauf, Mängel festzustellen und die Wohnungseigentümer zu informieren (KG WE 1993, 157 = WUM 1993, 306 f.; BayOblG ZMR 1992, 352, 353; BayOblG WE 1991, 22 = WUM 1990, 178 f. ZMR 1990, 65 f.; BayOblG WE1988, 31; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl. 1997, § 27 Rdn. 48; Weitnauer, WEG, 8. Aufl. 1995, § 27 Rdn. 6 und 35).

-- Editiert Suiwababbial am 03.12.2013 12:12

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