Bauliche Veränderung ohne Beschluss

28. Mai 2011 Thema abonnieren
 Von 
Struzel
Status:
Beginner
(71 Beiträge, 12x hilfreich)
Bauliche Veränderung ohne Beschluss

Sehr geehrte Damen und Herren,

vorab ein paar Informationen zur Sachlage:
Wir sind eine WEG mit vier Einheiten und haben die Pflege des Gemeinschaftseigentums durch einen Beschluss aus dem Jahr 2001 klar geregelt.
Vor dem Haus befand sich eine Rasenfläche, die vom zu pflegenden Eigentümer (kapitalanlegender Vermieter) nicht nachhaltig gepflegt wurde. Somit wurde in den Jahren aus der Rasenfläche eine Unkrautwüste, die dann auch noch in 2010 mit Unkrautvernichtungsmittel komplett zerstört wurde.

In der ordentlichen Eigentümerversammlung wurde unter TOP "Sonstiges" folgendes festgestellt: (01.05.2010)
1. Die Eigentümerin ist lt. Beschlüssen zur Pflege verpflichtet.
2. Es wurden durch die zu pflegende Eigentümerin Vorschläge (durch einen Gärtner) zur Veränderung der Fläche vorgelegt, die von den anderen drei Eigentümern nicht akzeptiert wurden.
3. Folgendes wurde unter "Sonstiges" vereinbart: Die Rasenfläche ist von Frau XXX in den nächsten Monaten zu pflegen und wieder in einen ansehnlichen Zustand zu versetzen. Was letzlich mit der Fläche passiert (zukünftig), ob diese verändert wird, soll nach erfolgter Pflege durch Frau XXX in der nächsten Versammlung erörtert werden. ebenso wurde festgehalten das die Rasenfläche durch mangelnde Pflege erst in einen solchen Zustand verfallen konnte. Die Kosten hierfür soll Frau XXX selbst tragen, da die restlichen drei Eigentümer zudem das komplette, restliche Gemeinschaftseigentum in eigener Regie pflegen und in einem ansehnlichen Zsuatnd behalten.
4. Abschließend hat die Verwaltung noch in Fettschrift ergänzt: Eine erneute Beschlussfassung ist nicht notwendig.

Im Oktober 2010 kam dann ein von Frau XXX beauftragter Landschaftsbauer und hat die Rasenfläche (ca. 20 m²) abgetragen, eine "halbe" Steinmauer ohne jegliche Befestigung gesetzt, Jungpflanzen gepflanzt und die Fläche mit "billigem" Rindenmulch zugeschüttet. Darauf hin haben die restlichen drei Eigentümer für sich entschieden - die Fläche sei zwar ohne Beschlussantrag baulich verändert worden, aber des Friedens willen wolle man sich einmal anschauen ob dann eine Pflege der Fläche stattfinden wird. Da es sich hierbei um eine leichte Hanglage handelt, rutscht aber nunmehr der "verschüttete" Rindenmulch ab, duch das Fehlen einer Unkrautfolie / eines Vlieses wächst bereits nach dieser kurzen Zeit wieder Unkraut durch.

In der ordentlichen Eigentümerverssammlung am 27.05.2011 wurde dann wieder unter TOP "Sonstiges" die Sachlage zu dieser Fläche erörtert. Hier wurden auch Fotos zur Darstellung der Sachlage vorgelegt. Leider lässt sich Frau XXX auf keine Gespräche dahingehend ein und ist der festen Überzeugung, es handele sich nicht um eine bauliche Veränderung. Zudem können sie bei voller Kostenübernahme und weiterer zukünftigen Pflege die Gestaltung einer solchen Fläche selbst entscheiden.

Unsere Frage nun:
1. Handelt es sich um eine bauliche Veränderung?
2. Kann eine Eigentümerin selbst entscheiden? Auch bei voller Kostenübernahme bzw. zukünftiger Pflegeverantwortung?

Ich würde mich über einige Hinweise sehr freuen.

Grüße
Torsten

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3 Antworten
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#1
 Von 
Thorsten D.
Status:
Student
(2193 Beiträge, 1380x hilfreich)

Hallo, und gleichmal vorne weg.... ich halte diesen Pflegebeschluss schlicht für nichtig weil die Gemeinschaft keine Kompetenz hat einen Eigentümer per Beschluss zu irgendwelchen Tätigkeiten zu verpflichten, ausgenommen im Rahmen eines Beschlusses über die Hausordnung zu Tätigkeiten die im Rahmen der sog. "Kehrwoche" liegen.

zu den Fragen:

1. würde ich bejahen, zumindest was die Mauer betrifft
2. wenn ich was pflegen soll und zahlen soll, dann entscheide ich auch ob ich Rasen habe oder Blumen

Als Anmerkung, ihr könnt nicht hergehen und entscheiden wer was vom Gemeinschaftseigentum zu betreuen hat, genauso eine Zahlungspflicht begründen. Da helfen auch diese Beschlüsse nicht, wenn die X sich das gefallen lässt.....vor ericht würdet ihr allerdings baden gehen.

Euer Problem liegt, denke ich, darin, dass ihr selbst bewohnt und eine andere Interessenlage habt das Gemeinschaftseigentum zu pflegen, während es dem Kapitalanleger relativ egal ist ob man auf dem Rasen Golf spielen kann oder eher nicht.

Eine gangbare Lösung, rechtlich wie interessengerecht wäre ein ordentlich angekündigter - nicht unter "Sonstiges" - Beschluss die Pflege dieses Stückchens zu vergeben und die Kosten in der Abrechnung entsprechend dem gültigen Schlüssel zu verteilen


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"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"

2x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Struzel
Status:
Beginner
(71 Beiträge, 12x hilfreich)

Hallo Thorsten D.,

Deiner meinung nach ist dieser Pflegebeschluss nichtig. Nichtig auch dann, wenn er durch ein LG im Jahr 2001 durch einen Richter beschlossen wurde? Damals wurde im Rahmen einer Streitigkeit auch dieser Beschluss gerichtlich gefasst.

Vom Grundsatz her geht es mir um die Klärung, ob eine solche Veränderung bereits eine bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG darstellt oder nicht. Es geht ja nicht nur um die Mauer, auch um die komplette Umgestaltung von Rasen zu Rindenmulch. Diese geht nach Definition einer baulichen Veränderung über eine Instandhaltung / Instandsetzung hinaus ...!

z.B. Hat das OLG Hamm mal beschlossen das eine bauliche Veränderung bereits besteht, wenn man eine radikale Beseitigung von Pflanzen vornimmt. Dies sehen wir so, da radikal der Rasen mittels Bagger abgetragen wurde.

Sollte dies der Fall sein steht den anderen drei Eigentümern der Beseitungsanspruch zu und sie könnten (wenn sie wollten) auf Rückerstellung der Fläche klagen.



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2x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Thorsten D.
Status:
Student
(2193 Beiträge, 1380x hilfreich)

Smile, ich ging von einem Rasen aus, nicht von einem Fussballfeld, also eher einer Fläche von wenigen m²
Wenn da Baumaschinen aufgefahren wurden sieht es rechtlich sicher anders aus, meine Meinung ändert sich aber nicht.

Da ich das Urteil dieses LG nicht kenne, also auch nicht den zugrundeliegenden Rechtsstreit, kann ich nix zu sagen.
Allerdings ist ein Urteil kein Beschluss - da ist das Eingangspost etwas missverständlich formuliert.
Kennen tu ich u.a. dieses Urteil :

quote:<hr size=1 noshade>Eine aktive Mitwirkung der einzelnen Wohnungseigentümer beim Vollzug von Verwaltungsentscheidungen ist im WEG nicht vorgesehen, sondern lediglich die Kostenbeitragspflicht im Rahmen der gefassten Beschlüsse. Eine Regelung nach der vom 1. September bis zum 30. Januar eines Jahres die Wohnungseigentümer nach einem festgelegten Plan zum Fegen von Laub und zur allgemeinen Reinigung der Außenanlagen der Eigentümergemeinschaft herangezogen werden, kann daher nicht wirksam mehrheitlich beschlossen werden.

OLG Düsseldorf, 23.6.2008, Az: I-3 Wx 77/08 <hr size=1 noshade>


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