Beschluss zur Finanzierung

Question

Hallo,    welche &lpar;rechtliche&rpar; Bedeutung hat eigentlich der Beschluss zur Finanzierung?     In unserer WEG werden Massnahmen entweder über Wirtschaftsplan oder über Rücklage finanziert. Ich gieng bisher davon aus dass bei Finanzierung über den Wirtschaftsplan eine solche Massnahme auch irgendwo im Wirtschaftsplan abgebildet sein muss, ausser sie ist vom Umfang so gering dass dies im Grundrauschen der Abrechung untergienge &lpar;was häufig der Fall ist&rpar;.    Nun hatten wir aber den Fall dass eine Massnahme über Wirtschaftsplan beschlossen wurde, dann aber über Rücklagen abgerechnet wurde. Die Massnahme wurde von der Verwaltung vorgeschlagen, jedoch ohne Kosten zu nennen. Auch der Beschluss selbst nennt keine Kosten, lediglich die Finanzierung über den Wirtschaftsplan.    Zu unser aller Überraschung war die beschlossene Massnahme &lpar;ein Gutachten&rpar; dann jedoch sündhaft teuer. Das wäre so nie beschlossen worden wenn diese Kosten genannt worden wären. Die Abrechnung erfolgte vermutlich auch deshalb über die Rücklagen, weil sich sonst eine nicht unerhebliche Nachzahlung in den Einzelabrechnungen ergeben hätte.     Wie ist hier die rechtliche Situation? Der Beschluss ist ja bestandskräftig. Aber hat die Hausverwaltung dadurch dass keine Kosten genannt wurden quasi einen Freibrief erhalten?   Wozu verpflichtet eine "Finanzierung über Wirtschaftsplan"?    Gruss

guest-12321.10.2020 15:11:31 · Answer

Hallo,    welche &lpar;rechtliche&rpar; Bedeutung hat eigentlich der Beschluss zur Finanzierung?   Wenn ein solcher gefasst wurde dann ist er natürlich bindend. dennoch kommt es hier und da vor, gerade wenn Kosten sich anders entwickeln als gedacht, dass &lpar;z.B. nach Rücksprache mit dem Beirat&rpar; diese aus den Rücklagen entnommen werden, bzw. eine solche Entnahme bei der Abstimmung zur Hausgeldabrechnung vorgeschlagen wird.      Die Massnahme wurde von der Verwaltung vorgeschlagen, jedoch ohne Kosten zu nennen. Auch der Beschluss selbst nennt keine Kosten, lediglich die Finanzierung über den Wirtschaftsplan.  Ohne zu wissen was es überhaupt war, was genau &lpar;wörtlich&rpar; beschlossen wurde, ob man dafür einen Kostenvoranschlag hätte einholen können/müssen/sollen ............ - bedaure, aber selbst meiner Glaskugel genügen diese Informationen nicht ;-&rpar;  Aber immerhin hat die Gemeinschaft darüber ja, auch ohne Kostenvoranschlag, abgestimmt und die Maßnahme beschlossen.       Zu unser aller Überraschung war die beschlossene Massnahme &lpar;ein Gutachten&rpar; dann jedoch sündhaft teuer. Das wäre so nie beschlossen worden wenn diese Kosten genannt worden wären.  Sorry, aber zum einen ist evtl. auch die HV überrascht, vielleicht wurde das ganze auch aufwändiger als für alle vorher absehbar, ................ . Ist aber alles gleichgültig. Die WEG hat es beschlossen OHNE KV oder OHNE Obergrenze der Kosten.  Ich weiß, man sucht immer einen Schuldigen, und die HV soll dafür oft herhalten, aber so etwas wie ....  Das wäre so nie beschlossen worden wenn diese Kosten genannt worden wären.   passt eher zu einem Kindergarten als zu erwachsenen Menschen. Wenn man etwas nicht möchte, nicht versteht, nicht ..... - dann beschließt man es nicht.      Aber hat die Hausverwaltung dadurch dass keine Kosten genannt wurden quasi einen Freibrief erhalten?   Solange im Beschluss nicht steht "bis zu.... / max. xy EUR ..../ ........" hat die HV den Auftrag auszuführen wie beschlossen. Also z.B. ein Gutachten über ..../für ...../durch ...... durchführen zu lassen.      -- Editiert von Tobias F am 08.04.2018 17:22

Taboule · Answer

Das die WEG hier gepennt hat ist mir schon klar. Ich war selbst gar nicht auf der Versammlung, die Beschlüsse sowie die Beschlussvorlage waren sehr einsilbig (Einzeiler) und liessen keinen Hinweis auf grössere Kosten vermuten.

Um nochmal auf den Wirtschaftsplan zurückzukommen: wenn ich eine Massnahme nach WP finanziere und keine Kosten nenne, kann ich dann nicht davon ausgehen dass es sich um eine "kleine" Massnahme handelt? Normalerweise wird bei grösseren Massnahme immer über Rücklagen finanziert.

Wenn das dann wieder erwarten teuer wird (und den Rahmen des WP absehbar sprengt) so wäre m.E. zunächst mal der Beirat zu informieren und dann die Gemeinschaft, im Zweifel in einer ausserordendtlichen Versammlung.

Gruss

guest-12321.10.2020 15:11:31 · Answer

die Beschlüsse sowie die Beschlussvorlage waren sehr einsilbig &lpar;Einzeiler&rpar; und liessen keinen Hinweis auf grössere Kosten vermuten.  Die Beschlüsse, sollten es keine xy-Zeiler gewesen sein, müssen und sollten auch nur so im Protokoll stehen wie sie gefasst wurden. Hier sehe ich keinen wirklichen Kritikpunkt, auch wenn es Verwalter gibt die zu jedem Beschluss noch ..... schreiben. Letztlich ist das keine Pflicht und trägt oft genug zur Unübersichtlichkeit bei.      Um nochmal auf den Wirtschaftsplan zurückzukommen: wenn ich eine Massnahme nach WP finanziere und keine Kosten nenne, kann ich dann nicht davon ausgehen dass es sich um eine "kleine" Massnahme handelt?   War denn bei Erstellung des Wirtschaftsplanes, und bei Verabschiedung dieses durch die WEG, schon klar das man ein Gutachten in Auftrag geben wird? Oder wurde das evtl, erst hinterher beschlossen?      Normalerweise wird bei grösseren Massnahme immer über Rücklagen finanziert.   Na ja, normalerweise könnte man auch davon ausgehen das eine WEG nur eine Maßnahme beschließt über deren voraussichtliche Kosten man sich bewusst ist. Aber was ist schon normalerweise ....... ;-&rpar;      Wenn das dann wieder erwarten teuer wird &lpar;und den Rahmen des WP absehbar sprengt&rpar; so wäre m.E. zunächst mal der Beirat zu informieren und dann die Gemeinschaft, im Zweifel in einer ausserordendtlichen Versammlung.  Eine Wirtschaftsplan ist, wie der Name schon sagt, lediglich ein Plan der vor allem die Aufgabe hat die Liquidität der Gemeinschaft sicher zu stellen. Wenn etwas teurer wird als schon NICHT vorhersehbar &lpar;denn niemand wusste/wollte vorher wissen was es evtl. kosten wird&rpar; dann ist das eben so. Zwar wird man sich als Verwalter dann mit dem Beirat in Verbindung setzen und beraten ob man dies evtl. aus den Rücklagen finanziert, Pflicht ist dies jedoch nicht. Ebenso wenig ist es üblich oder gar Pflicht die Gemeinschaft sofort darüber zu informieren &lpar;dafür gibt es die ETV&rpar;, oder gar eine außerordentliche ETV ein zu berufen.  Letztlich liegt es an der Gemeinschaft eine Hausgeldabrechnung, in welcher die Kosten des Gutachtens aus den Rücklagen entnommen wurden, nicht zu beschließen und auf Änderung zu bestehen. Allerdings führt das dann auch dazu das die Abrechnungsspitzen sich verändern werden.        Ohne ermächtigenden Beschluss darf der Verwalter die Instandhaltungsrücklage nicht verwenden.   Die Hausgeldabrechnung die der Verwalter der WEG auf der ETV vorlegt ist grundsätzlich nur ein Vorschlag seitens der Verwaltung. Erst durch Beschluss der Gemeinschaft wird aus dem vorher bedruckten Papier eine Hausgeldabrechnung. Daher darf der Verwalter der Gemeinschaft selbstverständlich einen "Entwurf einer Abrechnung" zur Abstimmung vorlegen in der man empfiehlt die Kosten für x aus den Rücklagen zu entnehmen.       Der Umstand, dass die Versammlung nicht genau nach den Kosten gefragt hat, oder keine Grenze dafür im Beschluss fixiert wurde, wiegt IMO deutlich geringer, als die Handlungsweise des Verwalters.   Anhand der bisherigen mehr als spärlichen Informationen halte ich diese Sicht für sehr gewagt. Niemand weiß um was es genau ging, wer wofür einen Gutachter wollte, ob der WP schon erstellt und beschlossen war als über den Antrag für x ein Gutachten erstellen zu lassen. Auch ist nicht bekannt ob sich im Zuge der Erstellung der Umfang durch bis dahin unbekanntes verändert hat, noch .......      Für einen besseren Blick auf die Situation fände ich jedoch ein paar Zahlen hilfreich.  Gaaaanz viele erhellende Zeilen wäre nötig um die Situation auch nur ansatzweise beurteilen zu können.

Roland-S · Answer

Gaaaanz viele erhellende Zeilen wäre nötig um die Situation auch nur ansatzweise beurteilen zu können.Dafür hast Du Dich im Beitrag von 17:19 Uhr und auch hier ganz schön für die Verwaltung ins Zeug gelegt.    VG  Roland    -- Editiert von Roland-S am 08.04.2018 23:30

Taboule · Answer

Was die Zahlen angeht: eine Massnahme im Bereich von 1-2000 Euro geht bei uns im "Grundrauschen" unter. Wenn diese Massnahme jedoch das 10-fache kostet (das Gutachten kostete 18.000 Euro) dann wird das für jeden spürbar.

Der Wirtschaftsplan wird bei uns immer am Anfang der Versammlung beschlossen. Der Beschluss zum Gutachten war der letzte, danach gabs nur noch "Sonstiges". Das war in 2016, d.h. der WP galt für 2016.

Abgerechnet wurde das Gutachten Anfang 2017. In der anschliessenden EV 2017 (im Mai) wurde ein weiterer WP beschlossen, der jedoch ebenfalls keine Kosten für das Gutachten enthielt. In der EV wurde auch zu keinem Zeitpunkt über die (zu diesem Zeitpunkt bereits entstandenen und abgerechneten) Kosten berichtet.

Im Gutachten wurde der Zustand des Daches untersucht.

Gruss

guest-12321.10.2020 15:11:31 · Answer

Der Wirtschaftsplan wird bei uns immer am Anfang der Versammlung beschlossen. Der Beschluss zum Gutachten war der letzte, danach gabs nur noch "Sonstiges". Das war in 2016, d.h. der WP galt für 2016.   Irgendwie habe ich so was ähnliches fast erwartet.  Wie soll es denn anders gehen? Der Wirtschaftsplan kann lediglich die Kosten berücksichtigen &lpar;schätzen&rpar; die zur Zeit der Erstellung vorhersehbar sind. Also z.B. Müll/Heizung/Versicherung/Hausmeister/...........  Im Wirtschaftsplan können keine Kosten, bzw. voraussichtliche Kosten, für etwas berücksichtigt werden von dem noch nicht ein mal feststeht ob es beschlossen wird?  Oder soll der Wirtschaftsplan grundsätzlich alles was evtl. beschlossen wird beinhalten, oder erst am Ende der Versammlung erstellt werden wenn klar ist welche möglichen Maßnahmen die WEG beschlossen hat? Wie sollte das funktionieren?   Oder soll der HV so viele Wirtschaftspläne erstellen und versenden wie es anhand der Anträge mögliche Kombinationen der Beschlussfassung gibt?      Abgerechnet wurde das Gutachten Anfang 2017. In der anschliessenden EV 2017 &lpar;im Mai&rpar; wurde ein weiterer WP beschlossen, der jedoch ebenfalls keine Kosten für das Gutachten enthielt.   Wenn also die Kosten für das Gutachten wirklich erst in 2017 gezahlt wurden werden diese auch erst in der Abrechnung 2017, welche ja erst in 2018 erstellt und zur Beschlussfassung vorgelegt wird, auftauchen.  Hat die ETV auf der die Hausgeldabrechnung 2017 beschlossen werden soll denn schon stattgefunden?      In der EV wurde auch zu keinem Zeitpunkt über die &lpar;zu diesem Zeitpunkt bereits entstandenen und abgerechneten&rpar; Kosten berichtet.   Wenn im Mai 2017 die Eigentümerversammlung stattfand auf der das Jahr 2016 "abgearbeitet", also die Hausgeldabrechnung u.a. beschlossen wurde, sind die Kosten die seit dem 01.01.2017 bis zur Versammlung in 2017 schon angefallen nicht unbedingt zwingendes Thema.   Thema würden diese erst wenn man auf der Versammlung im Mai 2017 über einen Wirtschaftsplan für 2017 beschließt und zu diesem Zeitpunkt &lpar;evtl. schon zum Zeitpunkt der Erstellung der WP&rpar; die Kosten des Gutachtens bekannt waren.   Ob dies so war ........? Dafür fehlen hier klare Angaben deinerseits.      Im Gutachten wurde der Zustand des Daches untersucht.   Wieso wurde ein solches Gutachten gewünscht bzw. nötig?   Hat den Vorschlag wirklich die HV von sich aus gemacht, oder war es ein TOP den ein Eigentümer beantragt hat?

Roland-S · Answer

Abgerechnet wurde das Gutachten Anfang 2017. In der anschliessenden EV 2017 &lpar;im Mai&rpar; wurde ein weiterer WP beschlossen, der jedoch ebenfalls keine Kosten für das Gutachten enthielt. In der EV wurde auch zu keinem Zeitpunkt über die &lpar;zu diesem Zeitpunkt bereits entstandenen und abgerechneten&rpar; Kosten berichtet.Lass mich mal zusammenfassen, wie die Sache verstanden habe:    Auf der ETV 2016 wurde die Beauftragung eines Gutachtens über das Dach beschlossen. Über die möglichen Kosten wurde nicht weiter gesprochen. Aber alle &lpar;warum eigentlich?&rpar; gingen davon aus, dass diese in einem Rahmen lägen, der aus dem laufenden Haushalt bezahlt werden kann.    Das Gutachten wurde erstellt und lag &lpar;incl. der beachtlichen Rechnung&rpar; Anfang 2017 und vor der ETV vor. Auf dieser ETV wurde der Wirtschaftsplan für das Jahr 2017 vorgelegt und beschlossen. Dieser WiPl enthält nicht die Kosten für das Gutachten? Es wurde auf dieser Versammlung auch nicht darüber gesprochen und beschlossen, wie man mit dem im Brunnen liegenden Kind umgehen soll? Es wurde auch nicht beschlossen diese Kosten jetzt aus der Instanhaltungsrücklage zu bestreiten?    VG &lpar;diesmal für Viel Grübeln&rpar;  Roland

guest-12321.10.2020 15:11:31 · Answer

Auf der ETV 2016 wurde die Beauftragung eines Gutachtens über das Dach beschlossen. Über die möglichen Kosten wurde nicht weiter gesprochen. Aber alle &lpar;warum eigentlich?&rpar; gingen davon aus, dass diese in einem Rahmen lägen, der aus dem laufenden Haushalt bezahlt werden kann.  Genau. Erst wird der WP verabschiedet und bei der späteren Abstimmung darüber ob man ein Gutachten erstellen lassen möchte geht man wie selbstverständlich davon aus, dass die HV dies mit all ihrer Fähigkeit des Hellsehens schon wusste und die Kosten daher im WP bereits enthalten sind.  Was hätte es für einen Aufschrei der Entrüstung gegeben wären die Kosten im WP eingeplant, die Massnahme dann aber nicht beschlossen worden.     So wie der TS es hier schildert kann man nur raten, vermuten, annehmen, schätzen, ...............          Das Gutachten wurde erstellt und lag &lpar;incl. der beachtlichen Rechnung&rpar; Anfang 2017 und vor der ETV vor. Auf dieser ETV wurde der Wirtschaftsplan für das Jahr 2017 vorgelegt und beschlossen. Dieser WiPl enthält nicht die Kosten für das Gutachten? Es wurde auf dieser Versammlung auch nicht darüber gesprochen und beschlossen, wie man mit dem im Brunnen liegenden Kind umgehen soll? Es wurde auch nicht beschlossen diese Kosten jetzt aus der Instanhaltungsrücklage zu bestreiten?  Diese Annahme würde nur lassen wenn die ETV 2018, auf welcher die Hausgeldabrechnung 2017 zu beschließen war,  schon stattgefunden hätte &lpar;wovon ich nicht wirklich überzeugt bin&rpar;.  Dann müsste man die Gemeinschaft nicht nur fragen wieso sie etwas beschließen ohne zu wissen was es Kosten könnte, sonder auch wieso sie im Anschluss eine Abrechnung beschließt die ihr nicht gefällt.   Das die HV hier evtl. etwas .......... - kann sein, es kann aber auch alles ganz anders .........

Roland-S · Answer

Diese Annahme würde nur lassen wenn die ETV 2018, auf welcher die Hausgeldabrechnung 2017 zu beschließen war,...Die Rede war aber von der ETV 2017.  Als diese statt fand lagen das Gutachten und die Rechnung vor. Also hätte man darüber beschließen müssen, wie das letztlich bezahlt wird. Aus der Instandhaltungsrücklage oder per Sonderumlage, oder halt durch Aufnahme in den Wirtschaftsplan 2017, was IMO nicht wirklich Sinn gemacht hätte.      So wie der TS es hier schildert kann man nur raten, vermuten, annehmen, schätzen, ...............Das ist ein Stück weit richtig, hält Dich aber nicht davon ab die "Schuld" bei der "dödeligen" WEG zu sehen.     Dabei wäre es IMO die Pflicht des Verwalters gewesen vor Erteilung des Auftrags für das Gutachten nach den voraussichtlichen Kosten zu fragen. Wären ihm diese auch nur annähernd in der dann entstandenen Höhe genannt worden, hätte er das Gutachten nicht beauftragen dürfen. Es fehlte nämlich schlicht an der Grundlage, dies aus dem laufenden Haushalt &lpar;quasi der Portokasse&rpar; bezahlen zu können.         VG  Roland

Taboule · Answer

Diese Annahme würde nur lassen wenn die ETV 2018, auf welcher die Hausgeldabrechnung 2017 zu beschließen war,...Die Rede war aber von der ETV 2017.  Als diese statt fand lagen das Gutachten und die Rechnung vor. Also hätte man darüber beschließen müssen, wie das letztlich bezahlt wird. Aus der Instandhaltungsrücklage oder per Sonderumlage, oder halt durch Aufnahme in den Wirtschaftsplan 2017, was IMO nicht wirklich Sinn gemacht hätte.  Genau darum gehts mir.   Ich habe den Eindruck der Verwalter hat hier etwas zu eigenmächtig gehandelt und versucht dies nun dadurch zu kaschieren dass er zum Einen darüber nicht berichtet und zum Anderen entgegen dem Beschluss die Rücklagen belastet damit sich das nicht durch eine hohe Nachzahlung bei den Eigentümern bemerkbar macht.       So wie der TS es hier schildert kann man nur raten, vermuten, annehmen, schätzen, ...............Das ist ein Stück weit richtig, hält Dich aber nicht davon ab die "Schuld" bei der "dödeligen" WEG zu sehen.  Dieses "Stück weit" könnte einen eigene Diskussion füllen.     Mir geht es aber um die Bedeutung der Formulierung "Finanzierung über WP" oder "Finanzierung über Rücklagen". Was für eine rechtliche Bedeutung haben diese Formulierungen? Wenn sie zu nichts verpflichten, wozu schreibt man sie dann überhaupt in den Beschluss? Meines Wissens sind diese Formulierungen üblich, dann sollten sie aber auch einen Zweck haben.    Gruss

Roland-S · Answer

Mir geht es aber um die Bedeutung der Formulierung "Finanzierung über WP" oder "Finanzierung über Rücklagen".Finanzierung über, in diesem Fall Wirtschaftsplan, bedeutet eben, dass die Maßnahme nicht aus der Instandhaltungsrücklage oder über eine Sonderumlage bezahlt wird.      Was für eine rechtliche Bedeutung haben diese Formulierungen? Wenn sie zu nichts verpflichten, wozu schreibt man sie dann überhaupt in den Beschluss?Man beschließt das so und schreibt es in das Protokoll, damit klar ist, wie es zu laufen hat. Der Verwalter ist nun verpflichtet den Beschluss so umzusetzen.     In eurem Fall wäre es gut gewesen über die Kosten des Gutachtens informiert zu sein, oder wengistens eine Höchstgrenze zu beschließen. Wäre man nicht allseits der Annahme gewesen, dieses Gutachten aus dem laufenden Haushalt bezahlen zu können, hätte man noch beschließen müssen in welchen WiPl die voraussichtlichen Kosten aufgenommen werden sollen. Das wäre durchaus schon für den WiPl 2016 möglich gewesen, oder dann halt für 2017. Das Ganze lief aber dann "unglücklich".    Hätte sich der Verwalter pflichtgemäß an den Beschluss gehalten, hätte er in den WiPl 2017 die Kosten für das Gutachten einstellen müssen. Die Folge wäre eine spürbare Erhöhung der Hausgeldzahlungen und die Möglichkeit das &lpar;wahrscheinlich aus der Rücklage &rpar; Geld wieder zurück zu führen. Das wäre dem Beschluss am ehesten gerecht geworden.    Aber: "hätte hätte Fahrradkette und, wäre wäre irgendwo noch eine Fähre..."      Nach Deiner Schilderung habe ich den Eindruck, dass der Verwalter sich mit "Kreativität" um die aufgetauchten Klippen zu schiffen versucht. Bleibt allen Beteiligten zu wünschen, dass das Gutachten wertvolle Erkenntnisse gebracht hat und, dass für die Ungereimtheiten dorthin eine einvernehmliche Lösung gefunden wird.    VG  Roland

Taboule · Answer

Nach Deiner Schilderung habe ich den Eindruck, dass der Verwalter sich mit "Kreativität" um die aufgetauchten Klippen zu schiffen versucht. Bleibt allen Beteiligten zu wünschen, dass das Gutachten wertvolle Erkenntnisse gebracht hat und, dass für die Ungereimtheiten dorthin eine einvernehmliche Lösung gefunden wird.  Mit ersterem liegts Du sicher richtig. Leider gilt das nicht für die zweite Annahme - aber das würde wie gesagt eine ganz andere Diskussion füllen, die auch nicht in ein WEG-Recht-Forum gehören würde.     Vielen Dank für die Diskussionsbeiträge, das hilft mir &lpar;uns&rpar; doch ein wenig weiter.    Gruss

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