Bewertung Grundstück

Hallo,
meine konkrete Frage bezieht sich auf die Bewertung eines Grundstückes (1.000qm) in der Vergangenheit (Juli 2018). Diese Bewertung wird benötigt zur Ermittlung des Zugewinns in einer Scheidungssache.
Nun geht man ja normalerweise her und nimmt die sog. Bodenrichtwerte als ersten Anhaltspunkt, welche wohl alle 2 Jahre veröffentlicht werden (oder gibt es diese Werte auch jährlich irgendwo?).
Allerdings sind per Definition die BRW wohl eben nur Anhaltspunkte, Durchschnitts –und Tendenzwerte.
Am 31.12.2016 wurde für besagtes Grundstück ein Bodenrichtwert (BRW) veröffentlicht. Am 31.12.2018 dann ein weiterer Bodenrichtwert.
Meine Frage bezieht sich hauptsächlich darauf, welchen Wert man denn nun hernimmt zur Bewertung. Grundsätzlich soll es doch um eine möglichst realistische Bewertung gehen zum Stichtag im Juli 2018.
Angenommen, ich hätte dieses Grundstück schon bereits im Juli 2018 bewerten wollen. Dann würde mir lediglich der BRW vom 31.12.2016 zur Verfügung stehen als Orientierungshilfe, oder? Bzw. ich hätte mir in diesem Fall einen unabhängigen Gutachter bestellt, der dann den Stichtagsverkehrswert (Juli 2018) genauer bestimmt. Nun aber - im Jahr 2020 - steht mir eben auch der Bodenrichtwert vom 31.12.2018 zusätzlich zur Verfügung.

Die Krux an der Sache ist nun, das beide BRWe 200€ auseinanderliegen. D.h., der 2018er BRW ist 200€ höher als der 2016er BRW. Es ist - was nicht verwundert- eine klare Steigerungstendenz zu erkennen. Wollte man nun das Grundstück für Juli 2018 realistisch bewerten, dann könnte man doch nicht einfach nur den 2016er BRW ansetzen. Denn seit der Veröffentlichung des 2016er BRW’s sind 1,5 Jahre vergangen und während dieser Zeit ist ganz offensichtlich eine nun mehr relativ klar zu beziffernde Wertsteigerung erfolgte.
Wie geht man vor? Bildet man den Mittelwert aus den beiden BRW oder ist es sinnvoll auch im Nachhinein noch einen individuellen Gutachter zu bestellen? Oder nimmt man nun den 2018er BRW weil Juli 2018 näher am Stichtag 31.12.2018 ist oder hält man starr am 31.12.2016 fest?

Es geht, wie gesagt, um einen realistischen Bewertungsansatz und wie man dementsprechend sinnvoll vorgeht.

Danke.