Bewertung Sondernutzungsrecht an einer Terrasse

Question

Kann mir jemand einen Hinweis geben, wie die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an einer Terrasse zu bewerten ist?    Es geht darum, dass die 6 Miteigentümer einen Betrag dafür erwarten.

Harry van Sell · Answer

wie die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an einer Terrasse zu bewerten ist?  So das alle zufrieden sind.    Jede Seite macht ein Angebot, dann nähert man sich in Verhandlungen und notfalls gibt es halt keines.

Bergamount · Answer

Vorsicht! Wenn ich es richtig verstanden habe geht darum eine bestehende Terrasse, die sich im Gemeinschaftseigentum befindet von Ihnen alleine genutzt werden soll.

Sehr häufig führt soetwas zum streit in der WEG. Gerde dann, wenn die Vereinbarung schon älter ist und neue Eigentümer hinzukommen, die mit dem Vorgehen nicht einbverstanden sind.

Rechtlich ist soetwas zulässig. Aber es kann Ärger bringen...

Daher meine Empfehlung die Sonder nutzung Zeitlich zu begrenzen. Oder die die Terrrasse der WEG "einfach" abkaufen. Ist dann natürlich ein bürokratischer Akt. Aber sicher die sauberste Lösung.

aspergius · Answer

Als Richtwert könnte man sich Folgendes denken:
Der Mietpreis für Wohnflächen wird pro m2 gerechnet. Für einen Balkon oder Terrasse rechnet man allgemein 50% der m2 Miete.
Man könnte deshalb als Richtwert auch 50% des m2 Kaufpreises ansetzen beim Kauf oder beim dauerhaft alleinigem Nutzungsrecht.

-- Editiert von aspergius am 27.02.2018 15:39

guest-12321.10.2020 15:11:31 · Answer

Vorsicht! Wenn ich es richtig verstanden habe geht darum eine bestehende Terrasse, die sich im Gemeinschaftseigentum befindet von Ihnen alleine genutzt werden soll.   Was daran ist so gefährlich das man VORSICHTIG sein muss?    Sehr häufig führt soetwas zum streit in der WEG. Gerde dann, wenn die Vereinbarung schon älter ist und neue Eigentümer hinzukommen, die mit dem Vorgehen nicht einbverstanden sind.   Was bei einer ETW nahezu grundsätzlich der Fall ist, denn die wenigsten Eigentümer können beim Kauf Einfluss auf die Teilungserklärung nehmen.    Rechtlich ist soetwas zulässig. Aber es kann Ärger bringen...  Fast alles im Leben kann Ärger bringen - auch das Nichtvorhandensein einer Regelung kann Ärger bringen.    Daher meine Empfehlung die Sonder nutzung Zeitlich zu begrenzen. Oder die die Terrrasse der WEG "einfach" abkaufen. Ist dann natürlich ein bürokratischer Akt. Aber sicher die sauberste Lösung.  1. Ein Sondernutzungsrecht muss, damit es wirksam ist, im Grundbuch eingetragen werden. Wie dies zeitlich begrenzt geschehen soll ist mir nicht ganz klar. Ist es dort jedoch nicht eingetragen so ist es lediglich als Beschluss anzusehen der dann auch nur für und gegen die direkt beteiligten Wirkung entfaltet. Ein neuer Eigentümer wäre daher an einen solchen "Beschluss" nicht gebunden.    2. "Abkaufen" kann der TS der Gemeinschaft die Terrasse sowieso nur in den wenigsten Fällen &lpar;siehe dazu div. Urteile&rpar;. Da diesem Verkauf zudem sämtliche Grundpfandgläubiger zustimmen müssten ....................             Als Richtwert könnte man sich Folgendes denken:  Der Mietpreis für Wohnflächen wird pro m2 gerechnet. Für einen Balkon oder Terrasse rechnet man allgemein 50% der m2 Miete.  Man könnte deshalb als Richtwert auch 50% des m2 Kaufpreises ansetzen beim Kauf oder beim dauerhaft alleinigem Nutzungsrecht.  Man könnte vieles. In dem Fall auch darüber streiten wie hoch der durchschnittliche Mietpreis für eine vergleichbare Wohnung im Ort ist. Man könnte auch .......................    Man könnte die anderen Eigentümer auch einfach fragen was sie erwarten und dann entweder annehmen, verhandeln oder es sein lassen.

aquamineralis · Answer

Herzlichen Dank für die Antworten. Leider ist das Thema sehr komplex. Ich habe nach dem 1. Bauplan gekauft. Dabei war die Terrasse der Wohnung als Sondereigentum zugeordnet. Entsprechend der Gesamtfläche incl. der Terrasse wurden auch die Miteigentumsanteile berechnet. Im Kaufvertrag habe ich einer ev. Änderung der Teilungserklärung zugestimmt.
Die Ausführung erfolgte nach einem geänderten Plan. Darin war die Terrasse nicht mehr der Wohnung zugeordnet. Die Wohnung befindet sich im EG. Da das Grundstück sich an einem Hang befindet, ist unter der Wohnung und der Terrasse eine Souterrainwohnung mit ebenerdigem Zugang zum Garten. Die Terrasse ist nur von meiner Wohnung aus zu begehen.
Sicher war es mein Fehler, dass ich der nach dem 2. Bauplan erstellten Teilungserklärung nicht widersprochen habe, bzw. im Kaufvertrag bereits einer ev. Änderung zugestimmt habe. Somit habe ich beim Kauf bereits einen Miteigentumsanteil erworben, der nicht der Wohnfläche entsprach.
Da die jetzigen Eigentümer nicht mehr die Erstkäufer sind, interessiert sie die Vergangenheit nicht. Sie wollen mir ev. ein Sondernutzungsrecht einräumen, aber erwarten dafür auch eine Bezahlung. Somit würde ich dann tatsächlich zweimal zur Kasse gebeten.

R.M. · Answer

Dabei war die Terrasse der Wohnung als Sondereigentum zugeordnet.Eine Terrasse kann kein Sondereigentum sein, sondern nur Sondernutzungsrecht.    Die Wohnung befindet sich im EG. Da das Grundstück sich an einem Hang befindet, ist unter der Wohnung und der Terrasse eine Souterrainwohnung mit ebenerdigem Zugang zum Garten. Die Terrasse ist nur von meiner Wohnung aus zu begehen.Verstehe ich es richtig: die Terrasse ist tatsächlich vorhanden, befindet sich als Dach über der Souterain-Wohnung und kann ausschließlich von Deiner EG-Wohnung aus betreten werden?    Ich habe nach dem 1. Bauplan gekauft.  ... Sicher war es mein Fehler, dass ich der nach dem 2. Bauplan erstellten Teilungserklärung nicht widersprochen habeBaupläne sind nicht relevant, entscheidend ist der Aufteilungsplan und die Beschreibung in der Teilungserklärung.   Deiner Schilderung nach hättest Du gekauft, bevor die Teilungserklärung erstellt wurde. Schwer vorstellbar, dass durch eine Änderung eine einmal zugeordnete Terrasse wieder entfällt. Bitte noch mal genau alles durchlesen, ob nicht doch noch irgendwo ein Hinweis steckt, der als Zuordnung zur Wohnung gilt.    Somit habe ich beim Kauf bereits einen Miteigentumsanteil erworben, der nicht der Wohnfläche entsprach.   ... Sie wollen mir ev. ein Sondernutzungsrecht einräumen, aber erwarten dafür auch eine Bezahlung. Somit würde ich dann tatsächlich zweimal zur Kasse gebeten.Wenn tatsächlich keine Formulierung in der TE auffindbar sein sollte gilt, was Tobias F schon schrieb: die anderen Eigentümer .. einfach fragen was sie erwarten und dann entweder annehmen, verhandeln oder es sein lassen.

R.M. · Answer

Ergänzend: was soll denn eigentlich passieren, wenn das Sondernutzungsrecht nicht eingetragen wird:
- Gemeinschaftseigentum ist und bleibt es sowieso, auch mit SNR
- ein SNR würde nur die übrigen Eigentümer von der Mitbenutzung ausschließen
- ohne SNR dürften theoretisch die Miteigentümer "deine" Terrasse mitbenutzen, was aber durch den Zugang ausschließlich über Deine Wohnung sowieso nicht ohne Deine Zustimmung geht.
- faktisch kannst Du allein nutzen und hast damit auch den Vorteil, den Du Dir gegebenenfalls mit einem höheren Kaufpreis erkauft hast
- wenn bauseits die Terrasse und die Terrassentür angelegt waren, kann diese auch nicht ohne Dein Einverständnis entfernt werden und Dir nach meiner Auffassung auch nicht die Nutzung verwehrt werden.

Warum also nicht lassen wie es ist?

Signatur:

lg.
R.M.

aquamineralis · Answer

R.M. Zunächst ganz herzlichen Dank für die ausführliche Stellungnahme.
Sondereigentum der Terrasse war möglich, da abgegrenzt: Sondereigentum an ebenerdigen Terrassen ist eher der Ausnahmefall. Ist die Fläche von der übrigen Grundstücksfläche eindeutig abgrenzbar, wird teils dennoch Sondereigentum erlaubt (HansOLG Hamburg, Urteil v. 4. 3. 2003, Az. 2 Wx 102/99 ).
Die Terrasse ist tatsächlich vorhanden. Unter der Terrasse ist wg. der Hanglage ein Zimmer einer Wohnung. Das Gebäude ist von der Straße aus gesehen ca. 5m hinter dem Bürgersteig zurückgebaut. Vor der Terrasse sind Stellplätze. Zwischen Terrasse und Stellpätzen ist eine Hecke + Holzspalier. Links von der Terrasse ist die Grundstücksgrenze.
Mit dem geänderten Bauplan wurde auch eine neue Teilungserklärung erstellt. Die Eintragung ins Grundbuch erfolgte erst nach der Änderung.
Ohne Sondernutzungsrecht könnte die Eigentümergemeinschaft ev. eine andere Nutzung beschließen, z. Bsp. Fahrradabstellplatz, da von der Straße aus zugänglich.
Die Miteigentümer wollen für ein Sondernutzungsrecht Geld haben. Sie verlangen sogar eine Bezahlung für die bisherige Nutzung. Da ich aber über den nach Umplanung zu hohen Grundstücksanteil (jetzt Whnfl. 102m² gegenüber gekauft 134m²) bereits ca. € 40.000,00 zuviel bezahlt habe, will ich normalerweise nichts mehr zusätzlich bezahlen. Wg. Verjährung ist auch kein Rückgriff mehr möglich.
Garten
Grenze - Terrasse(darunter Keller bzw. Wohnung) - Gebäude -
Stellplätze
LG. W.-R.B.

guest-12321.10.2020 15:11:31 · Answer

Die Terrasse ist tatsächlich vorhanden. Unter der Terrasse ist wg. der Hanglage ein Zimmer einer Wohnung.   Wenn der Bereich nicht ebenerdig zugänglich ist, sogar noch ein Zimmer &lpar;sicher mit Fenster?&rpar; darunter liegt - bist Du sicher das es eine Terrasse und kein Balkon ist?    Das Gebäude ist von der Straße aus gesehen ca. 5m hinter dem Bürgersteig zurückgebaut. Vor der Terrasse sind Stellplätze. Zwischen Terrasse und Stellpätzen ist eine Hecke &plus; Holzspalier.  Schön, aber was soll uns das sagen? Ist das rechtlich relevant?    Ohne Sondernutzungsrecht könnte die Eigentümergemeinschaft ev. eine andere Nutzung beschließen, z. Bsp. Fahrradabstellplatz, da von der Straße aus zugänglich.  Wie, wo, was denn jetzt? Angeblich ist die Terrasse doch nur über deine/eure Wohnung zugänglich?  Wenn der Bereich, entgegen deinen früheren Behauptungen, doch für alle zugänglich ist und es KEINE Sondernutzungsrechte daran gibt - dann kann die Gemeinschaft auch über die Verwendung dieser Fläche entscheiden &lpar;nennt man Demokratie. Muss einem nicht immer gefallen, aber ....&rpar;  Ist der Bereich nicht OHNE UMBAU für alle zugänglich läge darin ein bauliche Veränderung der ALLE hierdurch betroffenen zustimmen müssten. Und ich denke du/ihr würdet dem nicht zustimmen, womit die WEG dann eben den Kürzeren ziehen würde.    Die Miteigentümer wollen für ein Sondernutzungsrecht Geld haben.   Was verständlich ist und weshalb hier auch bereits geraten wurde mit den anderen zu sprechen/zu verhandeln. Wenn einem jedoch alles nicht gefällt................dafür gibt es letztlich noch Fachanwälte.    Sie verlangen sogar eine Bezahlung für die bisherige Nutzung.  Verlangen darf jeder alles. So auch das die Erderwärmung endlich hier ankommt &lpar;es ist saukalt ;-&rpar;&rpar;    Da ich aber über den nach Umplanung zu hohen Grundstücksanteil &lpar;jetzt Whnfl. 102m&#178; gegenüber gekauft 134m&#178;&rpar;  bereits ca. € 40.000,00 zuviel bezahlt habe,   Das ist ein großer Denkfehler. Denn diese angeblich zuviel gezahlten EURO hast du ja nicht an die Gemeinschaft, nicht an die anderen Eigentümer gezahlt. Was also sollte es diese kümmern was du wann an wen gezahlt hast?      Garten  Grenze - Terrasse&lpar;darunter Keller bzw. Wohnung&rpar; - Gebäude -   Stellplätze  ??? Hier sollten wohl Bilder sein?      Letzter Rat in der Sache: Geh zum Fachanwalt, der kann dir sicherlich nach Sichtung der ganzen Unterlagen/Verträge/usw. am besten sagen wo du welche Chancen hast - und wo eben nicht.

R.M. · Answer

Sondereigentum an ebenerdigen Terrassen ist eher der Ausnahmefall. Ist die Fläche von der übrigen Grundstücksfläche eindeutig abgrenzbar, wird teils dennoch Sondereigentum erlaubt &lpar;HansOLG Hamburg, Urteil v. 4. 3. 2003, Az. 2 Wx 102/99&rpar;.Wo bitteschön liest Du dies aus dem genannten Urteil heraus? Das HansOLG HH hat ja gerade festgestellt, dass KEIN Sondereigentum begründet ist:  Nach der zutreffenden Würdigung der Vorinstanzen haben die Antragsgegner ein Sondereigentum gemäß &#167;&#167; 3 und 5 WEG an der Terrassenfläche schon deshalb nicht begründet, da an vertikal nicht abgegrenzten Räumen kein Sondereigentum begründet werden kann     aber: Sondereigentum der Terrasse war möglichWenn es eine Dachterrasse oder ein Balkon ist, dann ja.    Wenn der Bereich nicht ebenerdig zugänglich ist, sogar noch ein Zimmer &lpar;sicher mit Fenster?&rpar; darunter liegt - bist Du sicher das es eine Terrasse und kein Balkon ist?Mensch Tobias, das ist eine Hangbebauung mit einer Dachterrasse auf dem Flachdach der darunterliegenden Wohnung    Wie, wo, was denn jetzt? Angeblich ist die Terrasse doch nur über deine/eure Wohnung zugänglich?Ja, jetzt bin ich auch verwirrt. Ich könnte aber hineininterpretieren, dass die Terrasse seitlich des Gebäudes liegt? Sozusagen eine Mischform, nach hinten raus eine Dachterrasse, nach vorne ebenerdig, also nur Terrasse. Problemkonflikt: als Balkon oder Dachterrasse, seitlich abgegrenzt durch Hauswand und Brüstung/Geländer ist der umfasste Raum sondereigentumsfähig, wenn aber ebenerdig, dann ist es nicht mehr sondereigentumsfähig. Hecke und Holzspalier reichen dann nicht für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung.    Ist der Bereich nicht OHNE UMBAU für alle zugänglich läge darin ein bauliche Veränderung der ALLE hierdurch betroffenen zustimmen müssten. Und ich denke du/ihr würdet dem nicht zustimmen, womit die WEG dann eben den Kürzeren ziehen würde.Absolut richtig, also wo ist dann das Problem?     Ich sehe noch zwei mögliche Fallkonstellationen:  Fakt ist erst einmal, dass weder SE noch SNR eingetragen sind.  Wurde auf besagter Fläche durch den Bauherren lediglich eine &lpar;evtl. extensiv&rpar; begrünte Fläche angelegt, die der jetzige angrenzende Wohnungseigentümer als Terrassenfläche nutzt und eventuell umgestaltet hat, so besteht in der Tat ein Anspruch der übrigen Wohnungseigentümer, die Nutzung zu untersagen, die Fläche mitzubenutzen, eventuelle Umgestaltungen &lpar;Terrassenplatten, Tür, Zaun ...&rpar; zurück zu bauen oder eine Nutzung &lpar;auch entgeltlich&rpar; zu dulden.  Wurde auf besagter Fläche durch den Bauherren eine Terrassenfläche angelegt &lpar;z.B. Steinplatten als befestigte Fläche verlegt&rpar;, eine Terrassentür eingebaut und die Hecke und das Spalier ohne Lücke bzw. Gartentor so angelegt, dass ein Zutritt objektiv nicht ohne weiteres möglich ist, dann ergibt sich aus dieser baulich gegebenen Örtlichkeit ein alleiniges Nutzungsrecht. Hier spricht man von einen "faktischen Sondernutzungsrecht". Dieses schließt aber nur die Mitbenutzung durch andere aus, andere Rechte sind damit nicht verbunden.   Einen Anspruch auf Nutzungsentgelt, rückwirkend wie zukünftig, würde ich in diesem Fall verneinen.

aquamineralis · Answer

Sondereigentum an ebenerdigen Terrassen ist eher der Ausnahmefall. Ist die Fläche von der übrigen Grundstücksfläche eindeutig abgrenzbar, wird teils dennoch Sondereigentum erlaubt &lpar;HansOLG Hamburg, Urteil v. 4. 3. 2003, Az. 2 Wx 102/99&rpar;.Wo bitteschön liest Du dies aus dem genannten Urteil heraus? Das HansOLG HH hat ja gerade festgestellt, dass KEIN Sondereigentum begründet ist:  Nach der zutreffenden Würdigung der Vorinstanzen haben die Antragsgegner ein Sondereigentum gemäß &#167;&#167; 3 und 5 WEG an der Terrassenfläche schon deshalb nicht begründet, da an vertikal nicht abgegrenzten Räumen kein Sondereigentum begründet werden kann     aber: Sondereigentum der Terrasse war möglichWenn es eine Dachterrasse oder ein Balkon ist, dann ja.    Wenn der Bereich nicht ebenerdig zugänglich ist, sogar noch ein Zimmer &lpar;sicher mit Fenster?&rpar; darunter liegt - bist Du sicher das es eine Terrasse und kein Balkon ist?Mensch Tobias, das ist eine Hangbebauung mit einer Dachterrasse auf dem Flachdach der darunterliegenden Wohnung    Wie, wo, was denn jetzt? Angeblich ist die Terrasse doch nur über deine/eure Wohnung zugänglich?Ja, jetzt bin ich auch verwirrt. Ich könnte aber hineininterpretieren, dass die Terrasse seitlich des Gebäudes liegt? Sozusagen eine Mischform, nach hinten raus eine Dachterrasse, nach vorne ebenerdig, also nur Terrasse. Problemkonflikt: als Balkon oder Dachterrasse, seitlich abgegrenzt durch Hauswand und Brüstung/Geländer ist der umfasste Raum sondereigentumsfähig, wenn aber ebenerdig, dann ist es nicht mehr sondereigentumsfähig. Hecke und Holzspalier reichen dann nicht für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung.    Die Terrasse liegt links vom Gebäude und wäre theoretisch auch von der Fläche vor dem Haus zu begehen. Da von der vorderen Hauskante bis zum links daneben liegenden Grundstück jedoch eine Hecke und eine Holzspalierwand ist, konnte man nicht auf die Terrasse gehen. Dies war ausschließlich von der Tür in meiner Küche aus möglich.    Ist der Bereich nicht OHNE UMBAU für alle zugänglich läge darin ein bauliche Veränderung der ALLE hierdurch betroffenen zustimmen müssten. Und ich denke du/ihr würdet dem nicht zustimmen, womit die WEG dann eben den Kürzeren ziehen würde.Absolut richtig, also wo ist dann das Problem?     Ich sehe noch zwei mögliche Fallkonstellationen:  Fakt ist erst einmal, dass weder SE noch SNR eingetragen sind.  Wurde auf besagter Fläche durch den Bauherren lediglich eine &lpar;evtl. extensiv&rpar; begrünte Fläche angelegt, die der jetzige angrenzende Wohnungseigentümer als Terrassenfläche nutzt und eventuell umgestaltet hat, so besteht in der Tat ein Anspruch der übrigen Wohnungseigentümer, die Nutzung zu untersagen, die Fläche mitzubenutzen, eventuelle Umgestaltungen &lpar;Terrassenplatten, Tür, Zaun ...&rpar; zurück zu bauen oder eine Nutzung &lpar;auch entgeltlich&rpar; zu dulden.  Wurde auf besagter Fläche durch den Bauherren eine Terrassenfläche angelegt &lpar;z.B. Steinplatten als befestigte Fläche verlegt&rpar;, eine Terrassentür eingebaut und die Hecke und das Spalier ohne Lücke bzw. Gartentor so angelegt, dass ein Zutritt objektiv nicht ohne weiteres möglich ist, dann ergibt sich aus dieser baulich gegebenen Örtlichkeit ein alleiniges Nutzungsrecht. Hier spricht man von einen "faktischen Sondernutzungsrecht". Dieses schließt aber nur die Mitbenutzung durch andere aus, andere Rechte sind damit nicht verbunden.   Einen Anspruch auf Nutzungsentgelt, rückwirkend wie zukünftig, würde ich in diesem Fall verneinen.    Da die Terrasse derzeit neu abgedichtet wird, wurde die Hecke und die Spalierwand entfernt. Ich nehme an, dass das nach den Arbeiten wieder in den alten Zustand versetzt wird bzw. versetzt werden muss.  In dem Fall ist dann nur ein Zugang von meiner Wohnung aus möglich. Auf der Terrasse liegen Platten.   Was wäre, wenn die anderen Miteigentümer beschließen, dass die Hecke und die Spalierwand nicht mehr eingesetzt wird? Können die Miteigentümer dann z. Bsp. auf die Terrasse einen Fahrradschuppen stellen? In dem Fall könnte man ohne Probleme von der Straße aus zur Tür zu meiner Küche gelangen.

R.M. · Answer

Da die Terrasse derzeit neu abgedichtet wird, wurde die Hecke und die Spalierwand entfernt. Ich nehme an, dass das nach den Arbeiten wieder in den alten Zustand versetzt wird bzw. versetzt werden muss.  In dem Fall ist dann nur ein Zugang von meiner Wohnung aus möglich. Auf der Terrasse liegen Platten.   Was wäre, wenn die anderen Miteigentümer beschließen, dass die Hecke und die Spalierwand nicht mehr eingesetzt wird? Können die Miteigentümer dann z. Bsp. auf die Terrasse einen Fahrradschuppen stellen? In dem Fall könnte man ohne Probleme von der Straße aus zur Tür zu meiner Küche gelangen.  Wir eiern im Kreis herum:  Die entscheidende Frage, die Du zuerst beantworten musst, ist nicht, ob Terrassentür, Terrassenplatten, Hecke und Holzspalier vorhanden sind, sondern wer diese eingebaut, verlegt, gepflanzt bzw. montiert hat.

R.M. · Answer

Die entscheidende Frage, die Du zuerst beantworten musst, ist nicht, ob Terrassentür, Terrassenplatten, Hecke und Holzspalier vorhanden sind, sondern wer diese eingebaut, verlegt, gepflanzt bzw. montiert hat.Ergänzend: sollte der Eigentümer der angrenzenden Wohnung die Umbauten vorgenommen haben: liegt hierfür die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft vor?

aquamineralis · Answer

Hallo R.M., danke für die Antwort.
Terrassentür, Terrassenplatten, Hecke und Holzspalier wurden beim Neubau so verbaut. Es handelt sich nicht um Umbauarbeiten. Terrassenplatten, Hecke und Holzspalier wurden jetzt nur entfernt, um die Decke über der unteren Wohnung abzudichten.
Ich gehe davon aus, dass das nach den Abdichtungsarbeiten so wiederhergestellt wird.
Ich bin nicht bereit, für ein neu einzutragendes Sondernutzungsrecht etwas zu bezahlen, außer ev. die Eintragungskosten. Könnten dann die Miteigentümer eine anderweitige Nutzung der Fläche beschließen? Ohne Hecke und Spalier wäre ein direkter Zugang zur Küchentür meiner Wohnung möglich. Aufgrund der Vielzahl der Einbrüche in unserer Gegend wäre das ein erheblicher Unsicherheitsfaktor.
Wenn Hecke und Spalier wieder hergerichtet wird, ist danach der Zugang ausschließlich durch meine Wohnung möglich, wie dies auch vor der Sanierungsmaßnahme war.
L.G. W.-R.B.

-- Editiert von aquamineralis am 05.03.2018 10:10

R.M. · Answer

Terrassentür, Terrassenplatten, Hecke und Holzspalier wurden beim Neubau so verbaut. Es handelt sich nicht um Umbauarbeiten. Terrassenplatten, Hecke und Holzspalier wurden jetzt nur entfernt, um die Decke über der unteren Wohnung abzudichten.    Ich gehe davon aus, dass das nach den Abdichtungsarbeiten so wiederhergestellt wird. Also unter den geschilderten Voraussetzungen würde ich als betroffener Eigentümer nicht nur davon ausgehen, sondern die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nötigenfalls fordern. Alles andere wäre eine bauliche Veränderung, die der Zustimmung aller betroffenen Miteigentümer bedarf, also auch und insbesondere Deiner Zustimmung.    Ich bin nicht bereit, für ein neu einzutragendes Sondernutzungsrecht etwas zu bezahlen, außer ev. die Eintragungskosten.Das ist halt Ansichts- und Verhandlungssache. Umgekehrt gefragt: was geht die WEG es an, wenn der Bauträger einen Fehler gemacht hat?    Ohne Hecke und Spalier wäre ein direkter Zugang zur Küchentür meiner Wohnung möglich. Aufgrund der Vielzahl der Einbrüche in unserer Gegend wäre das ein erheblicher Unsicherheitsfaktor.Das ist aber nur gefühlt so. Hecke und Spalier sind für Einbrecher kein Hindernis - im Gegenteil: ein willkommener Sichtschutz um unbemerkt und ungestört Deine Terrassentür aufhebeln zu können.    Könnten dann die Miteigentümer eine anderweitige Nutzung der Fläche beschließen?Beschließen können sie viel, ob das vor einem Richter Bestand hat ist die andere Seite. Welche Art Nutzung käme denn in Betracht?   Mitbenutzung der Terrasse vor Deiner Küchentür? Nicht ohne bauliche Veränderung zur Schaffung eines Zuganges, also nicht ohne Deine Zustimmung.  Untersagung der Nutzung für Dich? Entfernung der Terrassenplatten? Dafür sehe ich ebensowenig eine Rechtsgrundlage.  Ansonsten gilt m.E. weiter, was ich zum "faktischen Sondernutzungsrecht bereits geschrieben hatte.    "Unter uns" gefragt: dem ist doch bestimmt bereits eine Meinungsverschiedenheit um die Kosten der Terrassensanierung/Abdichtung vorausgegangen, oder?

aquamineralis · Answer

Hallo R.M.,
noch einmal ganz herzlichen Dank für Ihre ausführlichen Antworten.

Können die anderen Eigentümer ein Entgeld für die Nutzung der Terrasse verlangen?

Zu Ihrer Bemerkung "Unter uns": Bevor ein RA festgestellt hat, dass die Terrasse Gemeinschaftseigentum ist, wollten die anderen Eigentümer von mir einen höheren Anteil der Kosten. Als "Gemeinschaftseigentum" dürfte das hinfällig sein. Aktuell geht es um ein Nutzungsentgeld für die Vergangenheit bzw. Eintragung eines Sondernutzungsrechts gegen Entgeld.

Zitat (von R.M.):
Das ist halt Ansichts- und Verhandlungssache. Umgekehrt gefragt: was geht die WEG es an, wenn der Bauträger einen Fehler gemacht hat?

Zitat (von R.M.):
Ansonsten gilt m.E. weiter, was ich zum "faktischen Sondernutzungsrecht bereits geschrieben hatte.

Sicher geht es die anderen Eigentümer nichts an, wenn der Bauträger bzw. der Notar einen Fehler gemacht hat. Auch ich habe einen Fehler gemacht, indem ich bereits im Kaufvertrag für Veränderungen eine unbeschränkte Genehmigung erteilt habe und außerdem die neue Teilungserklärung ebenfalls genehmigt habe.
Mit "faktischem Sondernutzungsrecht" meinen Sie doch sicher, dass nur ich bzw. mein Mieter Zugang zur Terrasse und damit auch das alleinige Nutzungsrecht haben. Somit würde ich normalerweise gar kein eingetragenes Sondernutzungsrecht benötigen.

Ev. wäre es zur Absicherung trotzdem sinnvoll, ein Sondernutzungsrecht eintragen zu lassen. Wenn ich dann anteilig entsprechend der Nutzfläche anteilig die Betriebskosten bezahle, wären ja die anderen Eigentümer auch entsprechend entlastet.

Zur Frage der Sicherheit haben Sie Recht. Mir ging es dabei in erster Linie um die Nutzung der Fläche, wenn Hecke und Spalier nicht mehr installiert wären. Nach Ihrer Ausführung muss das aber nach Abschluß der Sanierung wieder rückgebaut werden. Also gibt es kein Problem mit einer anderweitigen Nutzung.

LG W.-R.B.

R.M. · Answer

Es ist etwas müßig, sich selbst ständig zu wiederholen:

Zitat (von aquamineralis):
Können die anderen Eigentümer ein Entgeld für die Nutzung der Terrasse verlangen?

Zitat (von R.M.):
Einen Anspruch auf Nutzungsentgelt, rückwirkend wie zukünftig, würde ich in diesem Fall verneinen.

Das ist meine Meinung für den Fall, dass ein faktisches SNR vorliegt. Die anderen können viel verlangen. Wie es dann ein Richter sieht kann ich nicht vorhersehen.

Zitat:
Bevor ein RA festgestellt hat, dass die Terrasse Gemeinschaftseigentum ist, wollten die anderen Eigentümer von mir einen höheren Anteil der Kosten.

Die Abdichtung der Terrasse ist sowieso Gemeinschaftseigentum.

Zitat:
Ev. wäre es zur Absicherung trotzdem sinnvoll, ein Sondernutzungsrecht eintragen zu lassen.

Ja klar, das ist immer besser. Was man hier aber versucht hat deutlich zu machen: es ist Verhandlungssache und es passiert wahrscheinlich auch nichts, wenn man es nicht als SNR einträgt.

Zitat:
Wenn ich dann anteilig entsprechend der Nutzfläche anteilig die Betriebskosten bezahle, wären ja die anderen Eigentümer auch entsprechend entlastet.

Durch die Eintragung eines Sondernutzungsrechtes ändert sich Dein Anteil an den Gemeinschaftskosten nicht.

Zitat:
Aktuell geht es um ein Nutzungsentgeld für die Vergangenheit

Gegenfrage: hast Du die Fläche nur genutzt oder auch gepflegt (sauber gemacht, Unkraut entfernt ...)?

Signatur:

lg.
R.M.

aquamineralis · Answer

Entschuldigung, wenn ich zur Sicherheit den einen oder anderen punkt noch einmal nachgefragt habe.

Zitat (von R.M.):

Zitat:Durch die Eintragung eines Sondernutzungsrechtes ändert sich Dein Anteil an den Gemeinschaftskosten nicht.

Ist es nicht so, dass die Terrasse zu 50% zur Wohnfläche dazugerechnet wird und damit für die zusätzlichen m² auch Kosten berechnet werden?

Zitat (von R.M.):
Gegenfrage: hast Du die Fläche nur genutzt oder auch gepflegt (sauber gemacht, Unkraut entfernt ...)?

Die Pflege bestand höchstens darin, die Fläche besenrein zu halten. Am Bewuchs der Hecken(zur Straße hin und zum Nachbargrundstück) wurde nichts gemacht. Ihrer Meinung nach ist ohnehin für das SNR nichts zu bezahlen. (Einen Anspruch auf Nutzungsentgelt, rückwirkend wie zukünftig, würde ich in diesem Fall verneinen. Das ist meine Meinung für den Fall, dass ein faktisches SNR vorliegt. Die anderen können viel verlangen. Wie es dann ein Richter sieht kann ich nicht vorhersehen.)

Ich gehe davon aus, dass Sie mit "faktischem SNR" meinen, dieses besteht aus der Gegebenheit der ausschließlich durch mich möglichen Nutzung der Fläche.

Sie halten somit die Eintragung eines Sondernutzungsrechts für sinnvoll. Für mich wird es jetzt darum gehen, was die anderen Eigentümer zusätzlich zu den kosten noch verlangen.

Herzlichen Dank und einen schönen Tag.

LG W.-R.B.

Bewertung Sondernutzungsrecht an einer Terrasse

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