Chaos wegen Beauftragung eines Sachverständigen

Question

Hallo zusammen,
wir wohnen in einer Eigentumswohnung und hatten über Jahre v.a. im Schlafzimmer ziemliche Schimmelprobleme. Schließlich haben wir über den Hausverwalter ein Sachverständigengutachten beauftragt. Erhalten haben wir eine völlig chaotische und mit 2300 € auch noch überteuerte gutachterliche Stellungnahme, die zu dem sehr allgemeinen Schluss kommt, wir sollen mehr heizen und lüften. Gelüftet haben wir schon immer sehr regelmäßig und auch während des Messungszeitraums drei mal täglich und das Thema heizen ist im Schlafzimmer ja so eine Sache. Die allgemeine Empfehlung für Schlafzimmer liegt soweit ich weiß bei 16-18 Grad. Der Sachverständige hat bei uns durchschnittlich 18,6 Grad gemessen und bewertet dies als zu kalt, wir müssen konstant auf 20 Grad aufheizen. Sind wir wirklich dazu verpflichtet? Wir sind uns nicht sicher, ob diese Forderung tatsächlich ernstzunehmen ist, da das Zimmer in der Stellungnahme falsch betitelt ist (mit der Überschrift "Kinderzimmer" - ein solches gab es zu diesem Zeitpunkt gar nicht in der Wohnung).
Die Rechnung des Sachverständigen umfasst eine Wärmebrückenberechnung, für die ein voller Arbeitstag in Rechnung gestellt wurde. Die Wärmebrückenberechnung wurde aber nie vorgelegt, auch auf Nachfrage nicht. Die Rechnung wurde dennoch umgehend und ohne Abzüge vom Hausverwalter bezahlt ("wegen Skonto"). Dieser hat den Betrag aus der Gemeinschaftskasse vorgestreckt und nun auf unser Hausgeldkonto umgelegt. Wir sind aufgrund fehlender Leistung nicht bereit, den vollen Betrag zu zahlen und möchten, um mit der allgemeinen Hausgeldabrechnung nicht durcheinander zu kommen, dass die Forderung vom Hausgeld getrennt wird. Darf der Verwalter denn solche Sonderbeträge überhaupt auf das Hausgeld anrechnen?
Ach ja, das schöne Ende vom Lied: nachdem wir von Verwaltung und Sachverständigem mit der Schimmelproblematik derart hängen gelassen wurden, haben wir uns selbst auf die Suche nach der Ursache gemacht und sie auch gefunden. Es war eine Wärmebrücke in Form eines nicht isolierten Rollladenkastens. Fenstertechniker bestellt, Kasten isoliert, 130 € bezahlt. Fertig. Kein Schimmel mehr (wie kann ein Sachverständiger mit Wärmebildkamera und angeblicher Wärmebrückenberechnung so ein Loch in der Wand nur übersehen???).
Über Meinungen, Erfahrungen, Lösungsvorschläge, etc. wäre ich sehr dankbar.

Varuna · Answer

Es geht nicht nur um Schlechtleistung sondern tatsächlich auch um Nichtleistung. Der Verwalter hat die Rechnung in vollem Umfang beglichen, obwohl eine Leistung, die mit fast 800 € veranschlagt wird (Wärmebrückenberechnung) nicht vorgelegt wird, auch auf Rückfrage beim Sachverständigen nicht.
Der Auftrag wurde auf Anraten der Hausverwaltung über selbige vergeben, da Schimmelbefall auch auf Mängel in der Bausubstanz entstehen kann, und die ist Gemeinschaftseigentum.

Roland-S · Answer

wir wohnen in einer Eigentumswohnung und hatten über Jahre v.a. im Schlafzimmer ziemliche Schimmelprobleme. Wo hattet ihr denn noch Schimmelprobleme?      Schließlich haben wir über den Hausverwalter ein Sachverständigengutachten beauftragt.Warum über den Verwalter? Aber egal, man hat euch wahrscheinlich schon gesagt, dass Kosten für euch anfallen können?      Erhalten haben wir eine völlig chaotische und mit 2300 € auch noch überteuerte gutachterliche Stellungnahme, die zu dem sehr allgemeinen Schluss kommt, wir sollen mehr heizen und lüften.Habt ihr den Verwalter über eure Meinung zu dem Gutachten informiert?       Gelüftet haben wir schon immer sehr regelmäßig und auch während des Messungszeitraums drei mal täglich und das Thema heizen ist im Schlafzimmer ja so eine Sache. Die allgemeine Empfehlung für Schlafzimmer liegt soweit ich weiß bei 16-18 Grad. Der Sachverständige hat bei uns durchschnittlich 18,6 Grad gemessen und bewertet dies als zu kalt, wir müssen konstant auf 20 Grad aufheizen. Sind wir wirklich dazu verpflichtet? Wir sind uns nicht sicher, ob diese Forderung tatsächlich ernstzunehmen ist, da das Zimmer in der Stellungnahme falsch betitelt ist &lpar;mit der Überschrift "Kinderzimmer" - ein solches gab es zu diesem Zeitpunkt gar nicht in der Wohnung&rpar;.Dem Schimmel ist es egal wie das Zimmer genannt oder genutzt wird. Der liebt es feucht. Die Feuchtgkeit entsteht dort, wo die kälteste Wand oder Stelle der Wand ist. Leider wird auch gerne übersehen, dass es nicht genügt, wenn die Raumluft eine ausreichende Temperatur hat. Die Wand muss ausreichend warm sein.        Die Rechnung des Sachverständigen umfasst eine Wärmebrückenberechnung, für die ein voller Arbeitstag in Rechnung gestellt wurde. Die Wärmebrückenberechnung wurde aber nie vorgelegt, auch auf Nachfrage nicht. Die Rechnung wurde dennoch umgehend und ohne Abzüge vom Hausverwalter bezahlt &lpar;"wegen Skonto"&rpar;. Dieser hat den Betrag aus der Gemeinschaftskasse vorgestrecktWas die tatsächlich erbrachten und die berechneten Leistungen betrifft, sollte geklärt werden können.      und nun auf unser Hausgeldkonto umgelegt.Also als gesonderter Aufwand in eurer Abrechnung ausgewiesen - was IMO nicht unüblich ist, wenn ihr für den Posten aufkommen müsst,       Wir sind aufgrund fehlender Leistung nicht bereit, den vollen Betrag zu zahlenWelche Leistung erbracht wurde und was für diese zu zahlen ist, muss zwischen Verwalter und euch mit dem Sachverständigen geklärt werden.        und möchten, um mit der allgemeinen Hausgeldabrechnung nicht durcheinander zu kommen, dass die Forderung vom Hausgeld getrennt wird.Ihr könntet es vorab bezahlen, dann muss es nicht in der Abrechnung erscheinen und kann euch nicht verwirren.       Darf der Verwalter denn solche Sonderbeträge überhaupt auf das Hausgeld anrechnen?IMO Ja.      Ach ja, das schöne Ende vom Lied: nachdem wir von Verwaltung und Sachverständigem mit der Schimmelproblematik derart hängen gelassen wurden, haben wir uns selbst auf die Suche nach der Ursache gemacht und sie auch gefunden.Ja prima! Ich frage mich an der Stelle allerdings, warum man sich erst jahrelang mit dem Schimmel plagen musste, ein &#8222;chaotisches" Gutachten notwendig war um erst dann das Problem pragmatisch anzugehen?       Es war eine Wärmebrücke in Form eines nicht isolierten Rollladenkastens.Hattet ihr den selbst montiert oder die Isolierung entfernt? Wenn nicht, könnte man glatt auf die Idee kommen das Schimmelproblem und die Kosten der Beseitigung lägen bei der WEG!?      Fenstertechniker bestellt, Kasten isoliert, 130 € bezahlt. Fertig. Kein Schimmel mehrNa wenigstens ist das gelöst.       &lpar;wie kann ein Sachverständiger mit Wärmebildkamera und angeblicher Wärmebrückenberechnung so ein Loch in der Wand nur übersehen???&rpar;.Das wäre doch eine gute Frage beim Gespräch mit dem Verwalter und dem Sachverständigen.       VG  Roland

Roland-S · Answer

In der Vorratskammer. Die hat der Sachverständige in seinen Ausführungen leider völlig außen vor gelassen. Dort haben wir das Problem gelöst, indem wir die Tür ausgebaut haben. So wird die Kammer über die angrenzende Küche mitgeheizt. In der Kammer selbst gibt es keine Heizung und es war hier tatsächlich einfach zu kalt.Was ja in der Vorratskammer nicht schlecht ist. Funktioniert hat das alles wunderbar, bis man dann den alten Häusern moderne Fenster verpasst hat.      Dann hatten wir noch minimalen Schimmelbefall an einem Möbelstück im Wohnzimmer, das an der Außenwand stand, zwar mit 10 cm Abstand zur Wand, was aber offensichtlich nicht ausgereicht. Möbelstück umgestellt. Problem gelöst.Lass raten, es war ein moderneres Möbel mit bodennahem Sockel?      Habt ihr den Verwalter über eure Meinung zu dem Gutachten informiert?Ja, mehrfach. Er findet alles völlig in Ordnung...Dann kann man sich dem anschließen - oder es von unabhängiger Seite überprüfen lassen.      Hier geht es mir primär um die "Schuldfrage". Der Sachverständige sagt ja, 18,6 Grad sind zu kalt, wir hätten mehr heizen müssen. Wenn doch aber die gemessene Temperatur in einem völlig üblichen Rahmen für Schlafräume liegt, frage ich mich, ob die "Schuldzuweisung" so rechtens ist.Selbst wenn die Raumtemperatur in einem üblichen Rahmen liegt, kann sie für die konkrete Situation zu niedrig sein. Ursächlich, also schuld will erfahrungsgemäß auch niemand sein. Oft ist es sogar so, dass es mehrere Ursachen gibt die zusammen wirken.      Weiterhin wäre es ja Teil der Wärmebrückenberechnung, Oberflächentemperaturen der Wand zu messen. Die Werte hätten mich auch sehr interessiert, sind aber leider nirgendwo in der gutachterlichen Stellungnahme aufgeführt.Ein Messgerät für die Oberflächentemperatur gibt es für wenige Euro zu kaufen.      Der Verwalter hat dem Sachverständigen unsere Mängelliste weitergeleitet. Zur fehlenden Wärmebrückenberechnung sagt der Sachverständige, er habe sie "nicht mit in seine Stellungnahme mit aufgenommen, da der Bau erwartungsgemäß nicht den heutigen Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN ..xy.. entspricht" ähhh... ja. Meiner Bescheidenen Meinung nach geht es bei einer Wärmebrückenberechnung um die Feststellung von Wärmebrücken, nicht darum, ob ein Bau irgendeiner DIN zum Wärmeschutz entspricht, die erst Jahrzehnte nach dem Baujahr des Hauses niedergeschrieben wurde. Und wenn seine Ergebnisse erwartungsgemäß waren, wieso war es dann überhaupt nötig, einen vollen Arbeitstag für die Berechnung aufzuwenden. Und wieso ist er nicht bereit, uns die Ergebnisse vorzulegen? Fragen über Fragen...Die man, wie bereits geschrieben, akzeptieren oder anderweitig überprüfen lassen kann. Mir persönlich gefiele die ganze Sache aber auch nicht.      Die pure Verzweiflung hat mich dazu getrieben, sämtliche Bodenbeläge anzuheben, die halbe Wohnung auseinanderzunehmen und schließlich den mehr als fest verschlossenen Rolladenkasten aufzuknacken ;-&rpar;Ich hätte jetzt vermutet, dass an dem Rolladenkasten oder darum herum der meiste Schimmel war.      Der Rolladenkasten wurde vermutlich seit der Erbauung des Hauses in den 1930ern nicht mehr angefasst, Womit wir wieder in Richtung WEG-Fragen kommen. Wenn nämlich tatsächlich die Isolierung dieses Rolladenkastens die Ursache war, der Kasten als Teil der Gebäudehülle gemeinschaftliches Eigentum ist, könnte die Gemeinschaft durchaus mit im Boot sitzen.    Und weil wir schon beim Boot sind, wie ergeht es denn den übrigen Bewohnern in Sachen Schimmel. Ich kann mir nicht vorstellen, dass es diese Probleme nur in einer Wohnung geben sollte.     VG  Roland

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