Guten Abend,
ich bin ein Miteigentümer einer 4-er Reihenhaus-WEG und Verwalter.
Ich möchte eine Dringlichkeitsversammlung einberufen und habe dazu einige Fragen.
Die Vorgeschichte in Kurzversion: Der Bauträger hat in den Geschoßdecken Bewehrungsstahl durchgeschnitten, dadurch ist die Statik geschwächt. Dies wurde per gerichtlich bestelltem Gutachter bescheinigt. Schlichtungsversuche mit dem Bauträger scheiterten, eine jetzt abgelaufene Fristsetzung zur Nachbesserung verstrich fruchtlos. Eines der vier Häuser gehört dem Bauträger. Ist ihm aber alles egal. Sein Haus ist bewohnt, die anderen stehen seit Jahren leer.
Nun kann ich der WEG drei Angebote über die Sanierung der Gemeinschaft vorlegen. Das Haus des Bauträgers ist außen vor. Bezahlt sollen es zunächst die drei Eigentümer, die die Sanierung so schnell wie möglich durchziehen möchten. Im Nachgang sollen die Kosten eingeklagt werden.
Unsere Teilungserklärung sieht 3 Wochen Ladungsfrist für die erste Versammlung vor, bei der wir vollzählig sein müssten, also vier Stimmen. Die Wiederholungsversammlung kann ich mit 5 Tagen Ladungsfrist einberufen, die ist auf jeden Fall beschlussfähig.
Nun die Fragen:
1. Die Dringlichkeit begründet sich meiner Meinung nach darin, dass die Häuser im jetzigen Zustand nicht nutzbar sind. Seht ihr das auch so?
2. Ich möchte mit einer Frist von 10 Tagen einladen, die Versammlung soll beschlussfähig sein wenn 3 Stimmen abgegeben werden. Was meint ihr dazu?
Besten Dank & viele Grüße!
Dringlichkeitsversammlung einer WEG
29. Oktober 2023
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Frage vom 29. Oktober 2023 | 17:25
Von
Status: Frischling (29 Beiträge, 0x hilfreich)
Dringlichkeitsversammlung einer WEG
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
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#1
Antwort vom 29. Oktober 2023 | 17:32
Von
Status: Unbeschreiblich (127107 Beiträge, 40761x hilfreich)
Zitat :Seht ihr das auch so?
Nö.
Im übrigen ist das auch völlig egal.
Zitat :Was meint ihr dazu?
Ich sehe keine Rechtsgrundlage gegen die Teilungserklärung zu verstoßen.
#2
Antwort vom 29. Oktober 2023 | 17:46
Von
Status: Frischling (29 Beiträge, 0x hilfreich)
Ich bitte um eine Begründung warum die statische Sanierung nicht dringlich sein soll!
Noch unsicher oder nicht ganz Ihr Thema?
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#3
Antwort vom 29. Oktober 2023 | 18:19
Von
Status: Unbeschreiblich (127107 Beiträge, 40761x hilfreich)
Zitat :Ich bitte um eine Begründung warum die statische Sanierung nicht dringlich sein soll!
Da gib es mehrere Punkte.
Der gerichtlich bestellte Gutachter hat wohl keine Dringlichkeit gesehen.
Das hier
Zitat :die drei Eigentümer, die die Sanierung so schnell wie möglich durchziehen möchten.
erzeugt keine Dringlichkeit.
Und das hier
Zitat :Dies wurde per gerichtlich bestelltem Gutachter bescheinigt. Schlichtungsversuche mit dem Bauträger scheiterten, eine jetzt abgelaufene Fristsetzung zur Nachbesserung verstrich fruchtlos.
hat auch deutlich länger gedauert als die 3 Wochen Ladungsfrist.
Man hätte bei tatsächlicher Dringlichkeit also schon längst laden können, man hat es nicht getan. Ein "nichts tun" erzeugt auch keine Fristverkürzende Dringlichkeit.
#4
Antwort vom 29. Oktober 2023 | 18:30
Von
Status: Frischling (29 Beiträge, 0x hilfreich)
Bis zur abgelaufenen Fristsetzung war der Bauträger noch in der Erfüllungsphase.
Daher wollte ich jetzt die Begründungen heranziehen, dass ...
- die Eigentümer eine Schadensminimierungsplficht haben. Monatlich entsteht Mietausfall, der eingeklagt werden soll
- bei den kommenden Außenarbeiten im Hof könnte durch Rüttler und schweres Gerät die geschwächte Statik in Mitleidenschaft gezogen werden.
Alles kein Grund für eine Dringlichkeit?
#5
Antwort vom 29. Oktober 2023 | 18:43
Von
Status: Unbeschreiblich (127107 Beiträge, 40761x hilfreich)
Zitat :Bis zur abgelaufenen Fristsetzung war der Bauträger noch in der Erfüllungsphase.
Hindert nicht an der vorsorglichen Einladung (absagen kann man ja immer noch).
Zitat :die Eigentümer eine Schadensminimierungsplficht haben.
Gegen diese haben sie wohl schon verstoßen, da machen die paar Tage auch nichts mehr.
Zitat :bei den kommenden Außenarbeiten im Hof könnte durch Rüttler und schweres Gerät die geschwächte Statik in Mitleidenschaft gezogen werden.
Gibt es dazu fundierte Aussagen?
Wenn einer der Miteigentümer gegen den Beschluss klagt, verliert man viel mehr Zeit als die 11 Tage.
#6
Antwort vom 29. Oktober 2023 | 19:01
Von
Status: Frischling (29 Beiträge, 0x hilfreich)
Ok, ich verstehe soweit deine Aussagen.
Bzgl. den Erschütterungen gibt es keine Aussagen.
Es könnte höchstens der Bauträger klagen, dem auch ein Haus gehört. Aber sein Haus wäre eh nicht von der Sanierung betroffen, er muss für die Maßnahme erst mal auch nichts zahlen.
Nehmen wir an er klagt, der Beschluss wird für nichtig erklärt, die Sanierung ist aber schon durchgeführt und bezahlt. Dann darf wohl die Gemeinschaft die Kosten nicht beim Bauträger einklagen?
#7
Antwort vom 29. Oktober 2023 | 19:10
Von
Status: Unbeschreiblich (127107 Beiträge, 40761x hilfreich)
Zitat :Nehmen wir an er klagt, der Beschluss wird für nichtig erklärt, die Sanierung ist aber schon durchgeführt und bezahlt.
Wenn er gegen den Beschluss klagt und er nicht völlig inkompetent agiert, wird es (erstmal) keine Sanierung geben ... das ist ja das Problem.
#8
Antwort vom 30. Oktober 2023 | 08:15
Von
Status: Bachelor (3935 Beiträge, 2404x hilfreich)
Dass in der geschilderten Situation KEINE Dringlichkeit besteht, wurde bereits ausführlich erläutert.Zitat :1. Die Dringlichkeit begründet sich meiner Meinung nach darin, dass die Häuser im jetzigen Zustand nicht nutzbar sind. Seht ihr das auch so?
Hierfür besteht kein Handlungsbedarf. Du kannst es tun, aber erhöhst damit das Anfechtungsrisiko exorbitant.Zitat :2. Ich möchte mit einer Frist von 10 Tagen einladen
Die Beschlussfähigkeit hat mit der Anzahl der abgegebene Stimmen nichts zu tun, Du meinst sicher die anwesenden bzw. vertretenen Eigentümer.Zitat :die Versammlung soll beschlussfähig sein wenn 3 Stimmen abgegeben werden
Aber: seit dem 01.12.2020 ist von Gesetzes wegen jede Eigentümerversammlung stets beschlussfähig, unabhängig von der Anzahl der anwesenden bzw. durch Vollmacht vertretenen Eigentümer.
#9
Antwort vom 30. Oktober 2023 | 14:56
Von
Status: Frischling (29 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Die Beschlussfähigkeit hat mit der Anzahl der abgegebene Stimmen nichts zu tun, Du meinst sicher die anwesenden bzw. vertretenen Eigentümer.
Aber: seit dem 01.12.2020 ist von Gesetzes wegen jede Eigentümerversammlung stets beschlussfähig, unabhängig von der Anzahl der anwesenden bzw. durch Vollmacht vertretenen Eigentümer.
Das ist jetzt interessant!
In unserer Teilungserklärung ist folgendes niedergeschrieben:
Ladungsfrist vier Wochen, nur beschlussfähig wenn die anwesenden Eigentümer vier Stimmen in sich vereinen (wir sind max. zu viert).
Wir haben per Vereinbarung im Oktober 2020 die Ladungsfrist auf 2 Wochen reduziert.
Weiter in der Teilungserklärung: Ladungsfrist für die zweite Versammlung beträgt 5 Tage und beschlussfähig wenn die anwesenden Eigentümer zwei Stimmen in sich vereinen.
Wie muss ich nun nach der Reform fristgerecht einladen und wann sind wir beschlussfähig? Was überschreibt was?
#10
Antwort vom 30. Oktober 2023 | 15:25
Von
Status: Unbeschreiblich (35677 Beiträge, 6064x hilfreich)
Mich würde nur interessieren, was der Gutachter zur Statik vor >3 Jahren ganz genau geschrieben hatte.
Dass die Statik geschwächt sei, muss nicht zwangsläufig eine Sanierung erforderlich machen oder die Unbewohnbarkeit bedeuten.
...ganz abgesehen von der plötzlich wieder auftretenden Dringlichkeit... Man versuchts doch seit > 3 Jahren schon.
https://www.123recht.de/forum/weg-wohnungseigentum-immobilien/WEG-Versammlung-mit-folgenreichen-Beschluessen-Fragen-__f577601.html
#11
Antwort vom 30. Oktober 2023 | 17:07
Von
Status: Frischling (29 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Mich würde nur interessieren, was der Gutachter zur Statik vor >3 Jahren ganz genau geschrieben hatte.
Das Faß möchte ich jetzt hier nicht aufmachen.
Soeben habe ich die Auskunft von unserem Anwalt erhalten, dass man sich mit der Dringlichkeit auf dünnem Eis bewegt. Daher lade ich ganz normal ein.
#12
Antwort vom 30. Oktober 2023 | 18:21
Von
Status: Unbeschreiblich (35677 Beiträge, 6064x hilfreich)
Ja, gut.Zitat :Daher lade ich ganz normal ein.
Das ändert allerdings nichts an dem verschlossenen Fass.. und dessen Inhalt, nämlich der genauen gutachterlichen Stellungnahme bzw. Gutachten.
Ein Gutachter hätte unbedingt die Pflicht gehabt, auf mögliche Gefahren, auf Unbewohnbarkeit usw. deutlich hinzuweisen, uU sogar die Gebäude gänzlich sperren zu lassen.
Dann hätte sich vermutlich auch der *wohnende* Bauträger/Eigentümer nicht darüber hinwegsetzen können.
Hoffentlich kann euer Anwalt auch die Dringlichkeit der Sanierung gut einschätzen...
Viel Glück!
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