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EIgentümerverwalter weigert sich externer Verwalter zu bestellen

8. August 2019 Thema abonnieren

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Frage vom 8. August 2019 | 09:17

Von

Status:

Frischling (2 Beiträge, 0x hilfreich)

EIgentümerverwalter weigert sich externer Verwalter zu bestellen

Sehr geehrte Damen und Herren,

ein MFH wurde 2018 aufgeteilt. Zum 10/18 wurden 2 von 5 ETW an zwei neue ET verkauft. Seit diesem Zeitpunkt hat der teilende ET, welcher 3 von 5 ETW besitzt, die Eigentümerverwaltung übernommen. Die 2 neuen ET haben dieser Art der Selbstverwaltung per E-Mail formlos zugestimmt und zahlen seit diesem Zeit das Hausgeld an den teilenden ET. Ein Vertrag über die Selbstverwaltung wurde nicht geschlossen. Ebenso wurde eine Dauer dieser Tätigkeit nicht definiert. Die erste ET-Versammlung soll in 09/19 stattfinden. Aufgrund der fachlichen Eignung befürchte ein ET, dass viele Vorgehensweisen vom Eigentümerverwalter nicht ordnungsgemäß ausgeführt wurden. Daher möchte ein ET, dass so schnell wie möglich, am liebsten bis zum Stattfinden der ersten ET-Versammlung, ein externer Verwalter durch die ET-Gemeinschaft bestellt wird. Jedoch weigert sich der Eigentümerverwalter diesen im Umlaufverfahren mit Rückmeldung oder in der ET-Versammlung zu bestellen.

Welche Möglichkeiten gibt es für dieses Fallbeispiel eine Bestellung des externen Verwalters herbeizuführen?

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

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8 Antworten

Sortierung:

Antwort vom 8. August 2019 | 10:24

Von

Status:

Senior-Partner (6430 Beiträge, 2317x hilfreich)

Zitat:
Welche Möglichkeiten gibt es für dieses Fallbeispiel eine Bestellung des externen Verwalters herbeizuführen?

Notwedig ist die Stimmenmehrheit bei einer Abstimmung in der Eigentümerversammlung.
Also, möglichst Vorabsprachen mit den übrigen Eigentümern treffen umd den Eigentümerverwalter abzuwählen bzw. zu überstimmen.

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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Antwort vom 8. August 2019 | 10:26

Von

Status:

Lehrling (1204 Beiträge, 475x hilfreich)

Zitat (von kosta2811):
... Welche Möglichkeiten gibt es für dieses Fallbeispiel eine Bestellung des externen Verwalters herbeizuführen?

Es ist immer wieder erstaunlich, dass nicht wunschgemäßes Verhalten eines Eigentümers offenbar als besonderer Fall angesehen wird, für den es Sonderregelungen geben müsste...

Der Verwalter wird durch Mehrheitsbeschluss bestellt. (in Worten: Punkt)
Das gilt selbstverständlich völlig unabhängig von irgendwelchen Anteilsverhältnissen.

Die Verwalterbestellung ist kein Rechtsgeschäft, sondern die Ausübung von Mitgliedschaftsrechten. Damit ist auch ein Mehrheitseigentümer berechtigt, sich selbst mit seiner Stimmenmehrheit zum Verwalter zu bestellen.

Selbstverständlich ist auch die Verwalterbestellung anfechtbar. Das Gericht wird bei einer fristgerechten Anfechtung entscheiden, ob ein Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

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Antwort vom 8. August 2019 | 10:37

Von

Status:

Frischling (22 Beiträge, 0x hilfreich)

Der Mehrheitseigentümer kann sich selbst zum Verwalter wählen. Sollten die anderen Eigentümer geschlossen dagegen gestimmt haben, kann überlegt werden, den Beschluss innerhalb der gesetzlichen Frist gerichtlich anzufechten. Dazu müsste aber schon was gegen den Verwalter vorliegen, Befürchtungen führen da nicht zum Erfolg.

Warum sollte der Mehrheitseigentümer perse nicht in der Lage sein, die WEG zu verwalten ? Weil Du das nicht willst ist sicherlich kein Grund.

Letztlich wird bei einem Mehrheitseigentümer immer der Verwalter, hinter dem der Mehrheitseigentümer steht. Ist immer ungünstig, bei jeder Art Beschluss, der durch Mehrheit entschieden werden kann.

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Antwort vom 8. August 2019 | 11:36

Von

Status:

Lehrling (1531 Beiträge, 917x hilfreich)

Zitat (von ETW123):
Der Mehrheitseigentümer kann sich selbst zum Verwalter wählen.

Das geht nur wenn die TE in Bezug auf das Stimmrecht eine entsprechende Änderung (MEA oder Objektprinzip) festlegt. Ansonsten gilt das gesetzliche Stimmrecht = Kopfprinzip, und dann gibt es keinen Mehrheitseigentümer mehr.
Ferner würde hier wohl sowieso §25 Abs. 5 greifen, wodurch der Mehrheitseigentümer nicht sich selbst zum Verwalter bestellen darf.

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Antwort vom 8. August 2019 | 11:48

Von

Status:

Frischling (22 Beiträge, 0x hilfreich)

Also - TE dringend überprüfen, es gibt eben auch WEGs da wird nach Mehrheitsverhältnissen abgestimmt.

Und ich muss leider (aus Erfahrung widersprechen) - wenn nach Mehrheitsverhältnissen abgestimmt wird, dann kann sich der Mehrheitseigentümer selbst zum Verwalter wählen - er darf nur über den Verwaltervertrag nicht abstimmen, aber sich zum Verwalter bestellen geht....wurde auch gerichtlich überprüft und bestätigt.

-- Editiert von ETW123 am 08.08.2019 11:50

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Antwort vom 8. August 2019 | 16:29

Von

Status:

Lehrling (1204 Beiträge, 475x hilfreich)

Zitat (von Tobias F):
Zitat (von ETW123):
Der Mehrheitseigentümer kann sich selbst zum Verwalter wählen.

... Ferner würde hier wohl sowieso §25 Abs. 5 greifen, wodurch der Mehrheitseigentümer nicht sich selbst zum Verwalter bestellen darf.

§ 25 WEG
...
(5) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines... Rechtsgeschäfts mit ihm... betrifft... )Auslassungen zur leichteren Lesbarkeit)
Die Verwalterbestellung ist kein Rechtsgeschäft.

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Antwort vom 8. August 2019 | 20:15

Von

Status:

Frischling (2 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für die mehreren und zügigen Antworten an Alle.
Im Fallbeispiel werden Beschlüsse in der einfachen Mehrheit abgestimmt.
Je 1/10.000 Miteigentumsanteil gewähren eine Stimme.
Gemäß TE wird der Verwalter durch Beschluss der ET bestellt.

Ist in solchen fällen nicht § 20 (2) WEG heranzuziehen?

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Antwort vom 8. August 2019 | 21:23

Von

Status:

Student (2591 Beiträge, 1200x hilfreich)

Zitat (von Natasa2811):
Im Fallbeispiel werden Beschlüsse in der einfachen Mehrheit abgestimmt.

Das "Fallbeispiel" bzw. Deine Ausführungen im Eröffnungsbeitrag spiegeln recht rudimäntäre Halbkenntnisse des WEG wider. Richtg ist, dass der Verwalter von der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit bestellt wird. Nach Deinen Ausführungen gehe ich davon aus, dass der "teilende Eigentümer" einvernehmlich in einer Art Umlaufbeschluss zum Verwalter bestellt wurde. Insofern ist dem §20 (2) WEG genüge getan.
Da über die Dauer der Bestellung nichts vereinbart wurde, würde ich diese - da Ersbestellung nach Begründung des Wohnungseigentums - auf maximal 3 Jahre begrenzt sehen. Ob man sich einvernehmlich, mehrheitlich auf eine andere Dauer veständigen kann, dürfte u.a. auch von den Mehrheits- und Stimmrechtsverhälnissen - oder den Verfehlungen des Verwalters - abhängen.

Zitat (von Natasa2811):
Je 1/10.000 Miteigentumsanteil gewähren eine Stimme.

Stellt sich die überaus wichtige Frage, wie viele der 10.000tel hat der Eigentümer mit den drei Wohnungen? Hat er mehr als 5.000tel wird man ihn bei Mehrheitsbeschlüssen nicht überstimmen können...

Es bleibt dann nur noch das Instrument den Beschlussanfechtung, sofern die Voraussetzungen dafür vorliegen. Aber, vielleicht macht er seine Sache ja gar nicht so schlecht. Und, §20 WEG unterscheidet nicht zwischen "internen" und "externen" Verwaltern.

VG
Roland

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