Eigentumsentzug wegen Nichteinhaltung der Hausordnung?

3. Juni 2015 Thema abonnieren
 Von 
HighSensitive62
Status:
Beginner
(140 Beiträge, 137x hilfreich)
Eigentumsentzug wegen Nichteinhaltung der Hausordnung?

Folgende Situation: Eine Gemeinschaft von drei Eigentümern - X,Y,Z1. X und Y sind verheiratet - jeder ist alleiniger Eigentümer je einer Wohnung im Haus. X hält ca. 35%, Y ca. 25%, Z1 ca. 40% MEA.
X und Y sind mit dem Miteigentümer Z1, insbesondere mit dem Ehepartner (Z2) außerordentlich unzufrieden. Es erfolg(t)en zahlreiche Abmahnungen, vor allem wegen Nichteinhaltung der Hausordnung. Diese sieht z.B. vor, dass zum Musik hören die Fenster geschlossen zu halten sind - vor allem, wenn X/Y sich im Garten aufhalten und sich von bei offenem Fenster laufender Musik extrem gestört fühlen. Z2 steht auf dem Standpunkt, diesen Punkt (wegen Sittenwidrigkeit o.ä.) nicht einhalten zu müssen. Da X und Y auch andere Probleme mit Z2 haben, erwägen diese, den Eigentumsentzug gegen Z1 in der Eigentümerversammlung zu beantragen (weil Z1 als Eigentümer die Umsetzung der Hausordnung gegenüber Z2 offenbar nicht hinlänglich durchsetzt).

Da X und Y stimmenmehrheitlich vertreten sind, dürfte dieser Antrag auch erfolgreich verabschiedet werden. Doch wie sind die Aussichten, diesen Antrag auch vor Gericht umsetzen zu können? Eigentumsentzug nach §18 Abs. 2 Wohneigentumsgesetz kommt nicht in Frage. Zählt die wiederholte Nichteinhaltung der Hausordnung als Verstoß gegen §14 und wenn ja: würde das zum erfolgreichen Eigentumsentzug ausreichen? - Es könnte noch eine Anzeige beim Ordnungsamt wegen anderweitiger Lärmbelästigung angeführt werden und eine Strafanzeige wegen Sachbeschädigung (Ermittlungsverfahren wurde eingestellt, X kann aber im Wege der Privatklage weiter verfolgen).

Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?

Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?

Ein erfahrener Anwalt im WEG und Immobilienrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Ein erfahrener Anwalt im WEG und Immobilienrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Kostenlose Einschätzung starten Kostenlose Einschätzung starten



13 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
wohni
Status:
Praktikant
(789 Beiträge, 585x hilfreich)

§ 14 enthält keine Rechtsgrundlage für eine Eigentumsentziehung.
§ 18 ist die Spezialnorm.

Der geschilderte Sachverhalt hört sich nach einem schon längeren Kleinkrieg an.

Wenn es den Parteien/Bewohnern des Hauses nicht gelingt, vernünftig miteinander umzugehen, wird sich das wohl immer weiter aufschaukeln.

Am Ende könnte es das beste sein, sich durch einen Wohnungsverkauf neue Nachbarn zu suchen.

Signatur:

MfG
Wohni

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
HighSensitive62
Status:
Beginner
(140 Beiträge, 137x hilfreich)

Vielen Dank für die Antwort.

Zitat (von wohni):
§ 14 enthält keine Rechtsgrundlage für eine Eigentumsentziehung.



Im §18 wird aber ausdrücklich aufr §14 hingewiesen:

(2) Die Voraussetzungen des Absatzes 1 liegen insbesondere vor, wenn
1. der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 obliegenden Pflichten
verstößt;

Wie ist das zu bewerten, worin bestehen solche gröblichen Pflichtverletzungen?

-- Editiert von HighSensitive62 am 04.06.2015 09:28

1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
mepeisen
Status:
Unsterblich
(24959 Beiträge, 16167x hilfreich)

Nun, was denkst du denn, was "gröblich" sein soll?
Du könntest beispielsweise mal bei Dejure die verlinkten Rechtsprechungen zu diesem Thema durchschauen. Nicht jede (wiederholte) Verfehlung gegen die Hausordnung ist so gestrickt, dass das weitere Zusammenleben unzumutbar ist.

Gerade bei Lärmbelästigungen kommt es auch nicht zwangsläufig drauf an, dass jemand gar keine Musik mehr hört. Hier gibt es noch so Dinge wie Zimmerlautstärke usw.

Beispiele, wo sich ein dauerhafter Kleinkrieg auch nachteilig auswirken kann (Zitat vom BGH):

Zitat:
(aus http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=50924&pos=0&anz=1) Die Veräußerungsklage scheitert aber auch dann, wenn das dem be-klagten Wohnungseigentümer vorgeworfene Verhalten von dem Kläger provo-ziert ist (Kreuzer, aaO) oder sich sonst als treuwidrig darstellt (Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 18 Rdn. 22).



-- Editiert von mepeisen am 04.06.2015 10:26

Signatur:

Mitglied im AK Inkassowatch. Anfragen per PM. Meine Beiträge stellen keine Rechtsberatung dar. Siche

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
HighSensitive62
Status:
Beginner
(140 Beiträge, 137x hilfreich)

Zitat (von mepeisen):
Nun, was denkst du denn, was "gröblich" sein soll?


Das ist ja meine Frage: was stellt eine gröbliche Verletzung dar?
Irgendwo hatten wir gelesen, dass bei einer Klage auf Veräußerung (in erster Instanz?) einfach die Anzahl der Abmahnungen ermittelt wird, um den Anspruch auf Veräußerungsklage zu bestätigen. Eine erhebliche Anzahl solcher Abmahnungen liesse sich ja generieren ...

Zitat (von mepeisen):
Du könntest beispielsweise mal bei Dejure die verlinkten Rechtsprechungen zu diesem Thema durchschauen.


Danke für den Tipp. Ohne gleich einen Dienst zu abonnieren komme ich leider auf keinen (für mich) aussagekräftigen Text. Ich vermute, das ist systemimmanent - oder mache ich etwas falsch?

1x Hilfreiche Antwort


#6
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119616 Beiträge, 39755x hilfreich)

Das man zu laut ist oder die Musikrichtung nicht kompatibel ist, rechtfertigt keinen Eigentumsentzug. Auch nicht wenn es dauerhaft ist.



Zitat:
Das ist ja meine Frage: was stellt eine gröbliche Verletzung dar?

Ständiger Zahlungsverzug oder dauernde Misstrauensbekundungen, Tätlichkeiten und/oder Beleidigungen gegenüber anderen Wohnungseigentümern und dem Verwalter, wiederholte Sachbeschädigung und Beschmutzung trotz Abmahnung, erhebliche Störgerüche aus dem Sondereigentum, soweit eine Änderung dieses Zustands in absehbarer Zeit nicht zu erwarten ist.


Eigentumsentzug kommt immer als letztes und äußerstes Mittel in Betracht.
Das bedeutet, diese Maßnahme wäre nur erfolgreich anzuwenden, wenn alle anderen möglichen und weniger einschneidende Maßnahmen, unter Berücksichtigung der Interessen der anderen Wohnungseigentümer, nicht geeignet sind den gewünschten Erfolg herbeizuführen.

Insofern hätte euer Beschluss vor Gericht eine Überlebenschance von 0,001%



Desweiteren könnte der Eigentumsentzug soger ganz versagt werden, kommt darauf an wer die Abmanhnungen mit welchem Inhalt abgesendet hat.

Und wenn es ganz übel läuft, dann geht der Schuss nach hinten los und Z1 betreibt den Abgang von euch ...



Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

2x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
HighSensitive62
Status:
Beginner
(140 Beiträge, 137x hilfreich)

Vielen Dank für die Antworten!

Zitat (von Harry van Sell):
Und wenn es ganz übel läuft, dann geht der Schuss nach hinten los und Z1 betreibt den Abgang von euch ...


Da war mein Bemühen um möglichst sachliche Darstellung der Lage wohl irreführend - wir sind die Z's. ... und X ist derselbe Miteigentümer, der "anlassloses Gelächter" sowie "Lachen bei geöffnetem Fenster" protokolliert und für Z2 die Benutzung des gemeinsamen Treppenhauses reglementieren möchte. Kein Witz, leider.

1x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
wohni
Status:
Praktikant
(789 Beiträge, 585x hilfreich)

Hallo Z,

mit deinem Outing hast du mich sehr überrascht.

Über einen Antrag auf Eigentumsentziehung würden deine Widersacher keinen Erfolg haben, wenn der Sachverhalt zutreffend beschrieben ist.

Eure Situation kann ich ein wenig nachfühlen.
Ganz schön Mist, wenn da so eine "Übermacht" von zwei Parteien versucht, den dritten Eigentümer klein zu machen.

Was dir helfen könnte, aber auch drei Jahre dauern kann:
Beschlüsse beim Amtsgericht anfechten, die nicht astrein sind!
Am Ende zahlen die Verlierer die Verfahrenskosten und übers Geld werden die ans Denken kommen.

Falls der Beschluss mit der Hausordnung/Musik nicht von Anfang an war, sondern gegen euch gerichtet war, dann wäre dieser ein Paradebeispiel für ein Anfechtungsverfahren gewesen.

Überlegt es euch.
Guten Erfolg wünsche ich dafür.

Signatur:

MfG
Wohni

1x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Hafenlärm
Status:
Lehrling
(1505 Beiträge, 1743x hilfreich)

Zitat:
Irgendwo hatten wir gelesen, dass bei einer Klage auf Veräußerung (in erster Instanz?) einfach die Anzahl der Abmahnungen ermittelt wird, um den Anspruch auf Veräußerungsklage zu bestätigen.
Und ich habe mal gelesen, dass das genau so nicht funktioniert, und zwar in unserem gesamten Rechtssystem absolut nie. Im Gegensatz zu Ihnen weiß ich aber auch noch, wo ich das gelesen habe und kann dieser Quelle vertrauen.

Zitat:
Eine erhebliche Anzahl solcher Abmahnungen liesse sich ja generieren ...
Vor allem macht so ein Verhalten eutlich, dass es hier um einen Kleinkrieg geht, und gibt Hinweis darauf, wer hier der eigentliche Querulant sein könnte. Man könnte auch die Frage stellen, ab wie vielen Briefen am Tag genau diese Briefe wieder untersagt werden könnten.

Zitat:
Z2 steht auf dem Standpunkt, diesen Punkt (wegen Sittenwidrigkeit o.ä.) nicht einhalten zu müssen.
Womit er so grob über den Daumen gepeilt auch Recht behalten sollte. Es würde mich jedenfalls sehr wundern, wenn gegen einen Mieter vor Gericht eine so drastische und absolute Verbotsregelung durchgesetzt werden könnte.

Machen Sie denen doch mal ein gutes Angebot für den Kauf der Wohnung. Wenn die beiden dann Eigentümer sind, werden die den Mieter aber dennoch nicht los, da der Mietvertrag fortgilt und nur bei besonderen Gründen gekündigt werden darf. Die beiden haben aber schon zwei Wohnungen im Haus und werden wohl eher nicht den Eigenbedarf für eine dritte glaubhaft machen können. Umgekehrt können Sie natürlich anbieten, deren Wohnungen für einen Freundschaftspreis zu kaufen.

Oder man überlegt mal, ob die wirklich das Geld für einen so teuren Prozess in die Hand nehmen werden.

1x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
HighSensitive62
Status:
Beginner
(140 Beiträge, 137x hilfreich)

Zitat (von wohni):
mit deinem Outing hast du mich sehr überrascht.


Pardon, Täuschung war nicht beabsichtigt. Nur - wie gesagt - Bemühen um sachliche Darlegung.

Zitat (von Hafenlärm):
Machen Sie denen doch mal ein gutes Angebot für den Kauf der Wohnung.


Ja, möglicherweise ist das der Punkt, um den es geht. Und je dringender man seine Lage ändern/verkaufen möchte, desto billiger ist die Immobilie zu haben ...

Dank+Gruß in die hilfreiche Runde

1x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119616 Beiträge, 39755x hilfreich)

Zitat:
Da war mein Bemühen um möglichst sachliche Darstellung der Lage wohl irreführend - wir sind die Z's.

Ob ihr nun X, Y, Z oder T seid ändert an meiner Antwort nichts. Außer das man "euer" und "euch" durch "deren" und "denen" ersetzt
:)



Zitat:
der "anlassloses Gelächter" sowie "Lachen bei geöffnetem Fenster" protokolliert und für Z2 die Benutzung des gemeinsamen Treppenhauses reglementieren möchte.

Wenn die Basis der Abmahnungen alle ähnliche Qualität haben, dann würde ich die alle gut aufheben.
Das könnte in Zukunft noch wichtig sein.



Die Anfechtung des Beschlusses der Hausordnung dürfte wohl lange vorbei sein.

Aber man könnte noch prüfen ob man die Hausordnung nicht angreifen kann (eventuell über negative Festellungsklage, Schikaneverbot, etc.)



Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

1x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
HighSensitive62
Status:
Beginner
(140 Beiträge, 137x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Ob ihr nun X, Y, Z oder T seid ändert an meiner Antwort nichts.


Keine Frage, das sah/sehe ich auch so.

Zitat (von Harry van Sell):
Die Anfechtung des Beschlusses der Hausordnung dürfte wohl lange vorbei sein.


Wir hatten rechtzeitig angefochten, dauert aber leider alles furchtbar lange (Gerichtstermin dazu in zwei Wochen, endlich).

Zitat (von Harry van Sell):
prüfen ob man die Hausordnung nicht angreifen kann (eventuell über negative Festellungsklage, Schikaneverbot, etc.)


Vielen Dank für die Stichworte, die Sache wird mit dem Gerichtstermin ja sicher nicht vorbei sein.

Dank und Gruß in die Runde

1x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
JenAn
Status:
Student
(2517 Beiträge, 2552x hilfreich)

Zitat:
Irgendwo hatten wir gelesen, dass bei einer Klage auf Veräußerung (in erster Instanz?) einfach die Anzahl der Abmahnungen ermittelt wird, um den Anspruch auf Veräußerungsklage zu bestätigen.


Das war mit Sicherheit wieder eine dieser grausigen Laien-Generalisierungen wie "mit 50 Verkäufen bei eBay handelt man gewerblich".

Zitat:
Eine erhebliche Anzahl solcher Abmahnungen liesse sich ja generieren ...


Und genau deswegen funktioniert das selbstverständlich *nicht* so wie in eurer Quelle angegeben.

1x Hilfreiche Antwort

Und jetzt?

Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
Schon 266.996 Beratungen
Anwalt online fragen
Ab 30
Rechtssichere Antwort in durchschnittlich 2 Stunden
107.962 Bewertungen
  • Keine Terminabsprache
  • Antwort vom Anwalt
  • Rückfragen möglich
  • Serviceorientierter Support
Anwalt vor Ort
Persönlichen Anwalt kontaktieren. In der Nähe oder bundesweit.
  • Kompetenz und serviceoriente Anwaltsuche
  • mit Empfehlung
  • Direkt beauftragen oder unverbindlich anfragen
Alle Preise inkl. MwSt. zzgl. 5€ Einstellgebühr pro Frage.

Jetzt Anwalt dazuholen.

Für 60€ beurteilt einer unserer Partneranwälte diese Sache.

  • Antwort vom Anwalt
  • Innerhalb 24 Stunden
  • Nicht zufrieden? Geld zurück!
  • Top Bewertungen
Ja, jetzt Anwalt dazuholen