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Eigentumswohnung Abrechnungsspitze bei Eigentümerwechsel, Verkäufer verlangt Abrechnung

15.9.2021 Thema abonnieren
 Von 
go362585-78
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)
Eigentumswohnung Abrechnungsspitze bei Eigentümerwechsel, Verkäufer verlangt Abrechnung

Guten Tag,

Leider habe ich den alten Thread aus Versehen geschlossen und kann ihn nicht mehr wieder öffnen, deshalb hier noch einmal ein neuer Thread.
Ich habe im April 2020 eine Eigentumswohnung erworben. Die Übergabe erfolgte im August 2020. Bis dahin hat der Verkäufer das Hausgeld gezahlt, ab diesem Zeitpunkt habe ich das Hausgeld übernommen.
Die Eigentümerversammlung fand im August 2021 statt. Durch die Beschlussfassung entstand ein Guthaben über das Wirtschaftsjahr 2020. Nun möchte der ehemalige Eigentümer mit uns abrechnen und anteilig am Guthaben für das Jahr 2020 beteiligt werden. Laut folgendem Link hafte ich jedoch für die im Jahr 2021 entstandene Abrechnungsspitze: https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-erwerber-haftet-fuer-abrechnungsspitze_258_82384.html
Daraus ergibt sich für mich, dass der Verkäufer kein Anrecht auf das Guthaben hat.
Der Kaufvertrag enthält hierzu Folgendes:

Zitat:

Mit vollständiger Kaufpreiszahlung ist dem Käufer der Besitz zu übergeben (Übergabetag). Zum gleichen Zeitpunkt gehen private und öffentliche Lasten, Verbrauchskosten, Verkehrssicherungspflichten und Haftung, ggf. zeitanteilig, auf den Käufer über.


Zitat:
Der Verkäufer erklärt, dass die Erschließungs- und Anliegerbeiträge und Ausgleichsabgaben/-beträge sowie alle sonstigen, den Kaufgegenstand betreffenden Abgaben nach dem Baugesetzbuch, dem Kommunalabgabengesetz sowie nach gemeindlicher Satzung für die derzeit vorhandene öffentlich-rechtliche Erschließung und für die derzeit vorhandene Bebauung endabgerechnet und bezahlt sind. Entsprechendes gilt für privatrechtlich erhobene Anschlussbeiträge für Strom-, Gas- und Wasser-, Abwasser- und sonstige Medienver- und Entsorgung. Alle zukünftigen Kosten und Beiträge dieser Art gehen zu Lasten des Käufers. Die Parteien werden einander von einer Inanspruchnahme durch Dritte, welche dieser Kostenverteilung widerspricht, umfassend freistellen.


Zum Thema Grundsteuer enthält der Vertrage übrigens eine genaue Regelung, dass zeitanteilig abgerechnet wird.

Sehe ich das richtig, dass der Verkäufer keine Ansprüche geltend machen kann?


-- Editiert von go362585-78 am 15.09.2021 08:24

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11 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
cruncc1
Status:
Senior-Partner
(6601 Beiträge, 4071x hilfreich)

Zitat (von go362585-78):
Daraus ergibt sich für mich, dass der Verkäufer kein Anrecht auf das Guthaben hat.

Da liegst du falsch.
Zitat (von go362585-78):
Sehe ich das richtig, dass der Verkäufer keine Ansprüche geltend machen kann?

Nein.

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#2
 Von 
go362585-78
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Das heißt, Ich muss ihm die Abrechnung übermitteln und er muss sich zu 8/12 an der Abrechnungsspitze beteiligen (In diesem Fall erhält er dann 2/3 des Guthabens)?

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#3
 Von 
Spezi-2
Status:
Junior-Partner
(5163 Beiträge, 2157x hilfreich)

Eine Abrechnung über das Hausgeld ist in den zitierten Texten nicht enthalten.
Folglich gibt es darüber keine Vereinbarung oder doch ?

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#4
 Von 
go362585-78
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
Eine Abrechnung über das Hausgeld ist in den zitierten Texten nicht enthalten.
Folglich gibt es darüber keine Vereinbarung oder doch ?


Meiner Auffassung nach sind die zitierten Absätze die einzigen Absätze im Vertrag, die hierfür relevant wären.

Unter "Besitzübergabe, öffentlich-rechtliche Tatbestände" gibt es neben den zwei Absätzen noch die Regelungen für:
- Räumung zum Übergabetag und welche beweglichen Objekte nicht geräumt werden dürfen
- Grundsteuer und etwaige sonstige wiederkehrende öffentliche Abgaben und Lasten [...] werden zeitanteilig auf den Übergabetag [...] --> Diesen Punkt sehe ich auch ein, er hat die Grundsteuer bezahlt für 2020, die bekommt er auch zeitanteilig erstattet.

Danach folgen noch 4 Sätze zum Eintritt in die Eigentümergemeinschaft mit welchem Umfang und Sondereigentum, den Rechten und Pflichten und Ansprüche gegenüber Dritten usw.

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#5
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(40818 Beiträge, 14644x hilfreich)

Zitat (von go362585-78):
Mit vollständiger Kaufpreiszahlung ist dem Käufer der Besitz zu übergeben (Übergabetag). Zum gleichen Zeitpunkt gehen private und öffentliche Lasten, Verbrauchskosten, Verkehrssicherungspflichten und Haftung, ggf. zeitanteilig, auf den Käufer über.


Daraus würde ich einen Erstattungsanspruch entnehmen.

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#6
 Von 
Spezi-2
Status:
Junior-Partner
(5163 Beiträge, 2157x hilfreich)

Also gab es doch noch einen (nicht ztierten) Absatz.
Dort steht auch nicht nur die Grundsteuer sondern:

Zitat:
Grundsteuer und etwaige sonstige wiederkehrende öffentliche Abgaben und Lasten


Das Hausgeld würde ich als "wiederkeherende Last" ansehen.

Also Aufteilung zeitanteilig auf den Übergabetag.

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#7
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3500 Beiträge, 2193x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
Das Hausgeld würde ich als "wiederkeherende Last" ansehen.
Das Hausgeld ja. Das ist auch erfolgt, indem der Erwerber bereits ab Übergabe die laufende (wiederkehrende) Hausgeldzahlung übernommen hat.

Das Guthaben aus der Verwaltungsabrechnung ist jedoch keine wiederkehrende Last, also weder wiederkehrend noch eine Last. Es wurde offensichtlich versäumt, eine explizite Regelung über die Verteilung des Abrechnungsergebnisses für das Wirtschaftsjahr, in welchem die Übergabe erfolgte, in den Kaufvertrag aufzunehmen. Einen durchsetzbaren Anspruch sehe ich daher nicht.
Vorsorglich frage ich aber dennoch: Wann ist die Eintragung der Auflassung im Grundbuch erfolgt?

Je nach dem, um welche Beträge es geht, würde ich zur Schonung der eigenen Nerven da nicht groß dran rummachen. Wo es sich lohnt zu prüfen: sind in der Abrechnung die Heizkosten enthalten? Wurden die Heizkostenverteiler/Wärmezähler bei der Übergabe abgelesen und eine Trennung der Heizkosten nach anteiligem Verbrauch durchgeführt? Je nach dem, wie die Berechnungen ausfallen, können aus einem Gesamt-Guthaben der Jahresabrechnung für den Voreigentümer durchaus noch anteilige Nachzahlungen entstehen. Immerhin ist es im Normalfall so dass bereits in den ersten drei Monaten eines Kalenderjahres etwa die Hälfte der Heizkosten verbraucht werden.

Signatur:

lg.
R.M.

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#8
 Von 
Spezi-2
Status:
Junior-Partner
(5163 Beiträge, 2157x hilfreich)

Natürlich ist die Zahlung des Hausgeldes eine Last. Und hier geht es darum wir die Lasten/Kosten des Jahres 2020 unter alter und neuer Eigentümer verteilt werden sollen. Namlich: zeitanteilig

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#9
 Von 
go362585-78
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von R.M.):
Wann ist die Eintragung der Auflassung im Grundbuch erfolgt?


Lange vor der Übergabe, da die Übergabe auf Wunsch des Verkäufers sehr spät war. Seine eigenen Worte damals waren sinngemäß:
"Natürlich zahle ich das Hausgeld, damit habe ich auch mehr Druck die Wohnung früher zu räumen."
Damals stand der September nur im absoluten Notfall im Raum. Naja, schlussendlich lies er die Wohnung dann mehrere Monate einfach leer stehen. Das passiert mir aber nicht noch einmal.

Zitat (von R.M.):
Wo es sich lohnt zu prüfen: sind in der Abrechnung die Heizkosten enthalten?

Ja. Im Hausgeld ist nahezu alles enthalten: Heizung, Warmwasser, Kaltwasser, Abwasser, Hausmeister, Gartenpflege, laufende Instandhaltung usw.

Zitat (von R.M.):
Wurden die Heizkostenverteiler/Wärmezähler bei der Übergabe abgelesen und eine Trennung der Heizkosten nach anteiligem Verbrauch durchgeführt?

Es wurde abgelesen.

Zitat (von R.M.):
Je nach dem, wie die Berechnungen ausfallen, können aus einem Gesamt-Guthaben der Jahresabrechnung für den Voreigentümer durchaus noch anteilige Nachzahlungen entstehen. Immerhin ist es im Normalfall so dass bereits in den ersten drei Monaten eines Kalenderjahres etwa die Hälfte der Heizkosten verbraucht werden.

Die Vorbesitzer haben übertrieben geheizt. Ich habe gerade mal ein Drittel von deren Verbrauch und ich arbeite von zu hause.

Zitat (von R.M.):
Je nach dem, um welche Beträge es geht, würde ich zur Schonung der eigenen Nerven da nicht groß dran rummachen.

Es ist ein geringer vierstelliger Betrag. Da Ich mich aber nun seit bald einem Jahr mit dem Vorbesitzer immer wieder "in den Haaren" haben (unteranderem wegen total absurden Geschichten) und ich endlich das Kapitel abschließen will, werde ich wahrscheinlich mit ihm abrechnen.


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#10
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3500 Beiträge, 2193x hilfreich)

Zitat (von go362585-78):
schlussendlich lies er die Wohnung dann mehrere Monate einfach leer stehen
Ab wann stand denn die Wohnung leer, bzw. bis wann hat der Verkäufer die Wohnung denn noch tatsächlich bewohnt?

Zitat (von go362585-78):
Es wurde abgelesen.
...
Die Vorbesitzer haben übertrieben geheizt. Ich habe gerade mal ein Drittel von deren Verbrauch und ich arbeite von zu hause.

Das klingt schon mal nicht schlecht. Mach zunächst einmal für Dich und Deine eigene Argumentation eine solche zeitanteilige Aufteilung der Verwaltungsabrechnung über alle Positionen. Wurden Dir bereits 2 getrennte (jeweils anteilige) Heizkostenabrechnungen zur Verfügung gestellt? Wenn nicht sind Heizung und Wasser unter Berücksichtigung der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig aufzuteilen (Grundkosten Heizung und Warmwasserbereitung natürlich auch nur zeitanteilig). Dem sind dann die jeweiligen zeitanteiligen Hausgelder gegenüberzustellen. Erfahrungsgemäß sollte sich die Aufteilung mehr oder weniger deutlich zu Deinen Gunsten verschieben.

In Extremfällen, besonders wenn der Voreigentümer einen eher überdurchschnittlichen Heizungs- und Wasserverbrauch und der Erwerber einen unterdurchschnittlichen Verbrauch hatten, entsteht trotz Guthaben aus der Jahresabrechnung für den Verkäufer noch eine Nachzahlung.
Wenn das Guthaben jedoch einen kleinen vierstelligen Betrag ausmacht, ist ein solcher Extremfall bei Dir eher unwahrscheinlich. Vierstellige Guthaben sind eher ungewöhnlich, ich kenne aber auch Eure WEG und die Größe der Wohnung sowie die Höhe des monatlichen Hausgeldes nicht.

Aber vielleicht fällt ja dann die Entscheidung, ob Nervenschonung oder Prinzip, dann bereits leichter.

Signatur:

lg.
R.M.

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#11
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2457 Beiträge, 630x hilfreich)

Auf welcher Basis will der VK mit euch abrechnen? Er dürfte von der HV keine Unterlagen zur Abrechnung 20 bekommen habe, die sollten vollständig an dich gegangen sein. Einen Auskunftsanspruch gegen die HV hat er auch nicht, insofern kann er mangels Unterlagen nichts abrechnen und du willst mangels Interesse nicht. => Deadlock

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If you are going through hell, keep going. - Winston C.

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