Hallo allerseits!
Hoffe mit meinen etwas längl. Ausführungen niemand abzuschrecken aber ich denke ein paar Details zuviel sind besser als ein paar zu wenig...und gelesen ist ja schnell....nur schreiben dauert....... 
Wir haben vor kurzem eine Immobilie, kleine ETW in MFH gekauft.
Eigentümerin hat diese bisher selbst bewohnt u. hat die Wohnung (Kauf-) vertragsgemäß geräumt.
Übergabe war vor rund 2 Wochen letzte Septemberwoche.
Wir haben sogar schon eine nette Mieterin, die bereits rund eine Woche später, Anfang Oktober eingezogen ist.
Hausverwaltung weiß Bescheid, sowohl über Auszug der Eigentümerin bzw. Eigentumsübergang u. die neue Bewohnerin, die Mieterin. Zählerstände von Heizung, Wasser, (Strom) wurden bei den Übergaben (alter Eigentümer/neuer Eigentümer u. neuer Eigentümer/Mieter) jeweils abgelesen.
Wir haben kurz nach Eigentumsübergang Post von der Hausverwaltung erhalten:
Begrüssung, Mitteilung das Hausgeld beträgt derzeit xxx€, anbei der Wirtschaftsplan von 2014 in dem dieser Betrag ausgewiesen war (zusätzl. mit handschriftl. Bemerkung von der HV, dass dieser auch ab dem xx.xx.2015 = Datum des Eigentumsübergang gelten soll).
Das noch für den Monat September in dem der Eigentumsübergangs stattfand, anteilig fällige Hausgeld, wurde anteilig berechnet u. darin ebenfalls genannt, mit Bitte der Überweisung der beiden Beträge (also für anteilig September + xxx€ Oktober). Anbei Lastschriftformular mit der Bitte dieses auszufüllen um nach Oktober anfallendes Hausgeld künftig bequem einziehen zu können. So das Übliche eben u. was wir erwartet haben. Bis hierher jedenfalls.
Jahresabrechnung erhielten die Eigentümer in den vergangenenen Jahren immer so um die 1. bis 2. Augustwoche u. Eigentümerversammlung
war dann ca. einen Monat oder etwas mehr später, also so ca. zwischen 2. u. 3. Septemberwoche.
Dieses Jahr ist das etwas anders. Die Eigentümerversammlung ist bisher noch nicht erfolgt (und damit lag auch die Jahresbrechnung 2014 bzw. ein Wirtschaftsplan für 2015 bisher noch nicht vor).
Jetzt haben wir nach dem 1. Schreiben der Hausverwaltung, ein nur wenige Tage später datiertes zweites Schreiben bekommen.
Darin heisst es (u.a. dabei war auch noch eine Einladung zur in Kürze jetzt stattfindenen Eigentümerversammlung aber das tut hier nichts zur Sache):
Sehr geehrte.........,
der Wirtschaftsplan 2015 vom 02.10.2015 (Anmerkung: = Datum auf das auch dieses 2. Schreiben datiert ist) für Ihre Wohnung Nr. xx musste manuell korrigiert werden, da das Programm die Werte für Heizung und Wasser nicht entsprechend hochrechnet.
Wir haben deshalb im Wirtschaftplan bei diesen beiden Positionen den Mittelwert einer vergleichbaren Wohnung des Jahres verwendet, da der Verbrauch der Voreigentümerin nicht verwendet wurde, da diese stets einen ungewöhnlich niedrigen Verbrauch hatte.
Es ergibt sich somit für Ihre Wohnung gemäß Wirtschaftsplan 2015 eine monatl. Verauszahlung von xxx€."
Anbei war ein Wirtschaftsplan 2015, wobei jeweils hinter den Positionen Verbrauch Heizung & Wasser handschriftlich ein runder ca. € Betrag eingetragen worden war (bei "Ihr Anteil" stand eine gedruckte "0", augenscheinlich wegen dem "Programmfehler"). Diese (m.E. willkürlich) angenommenen u. dort eingetragenen Verbrauchskosten, liegen nun um 70% ! über den bisherigen (für Position Heizung wurde + 50%, für Position Wasser wurde gar fast das 4,5-fache veranschlagt).
Aufgrund dieser sonderbaren Art der Bemessung mittels Werten einer angebl. oder vermeintlichen "vergleichbaren Wohnung", anstatt der tatsächlichen, sollen sich sich die Verbrauchskosten also um "schlappe" 70% u. damit die Hausgeldvorauszahlungen auf einen Schlag um rund 50% erhöhen !
Dazu ist zu anzumerken. Die Nutzung der Wohnung hat sich nicht bzw. wird sich nicht grundlegend ändern. Bisher wohnte eine alleinstehende, berufstätige Frau in der Wohnung (die bisherige Eigentümerin). Das ist bei der neuen Mieterin ganz genau so.
Das ist der HV bekannt.
Diese Erhöhung erscheint mir völlig unverhältnismäßig und willkürlich.
Ausserdem erscheint mir die Vorgehensweise der Hausverwaltung einigermaßen befremdlich und unseriös.
Erst schickt sie einen Wirtschaftsplan u. nennt eine künftige Vorauszahlung, die aufgrund vergangender Abrechnungen in dieser Höhe zu erwarten war u. mit der wir auch so gerechnet hatten.
Ein paar Tage später kommt ein völlig neuer u. "korrigierter" Wirtschaftsplan mit 50% höherer Vorauszahlung, mit der lapidaren Begründung, die bisherigen Verbrauchswerte der Wohnung wären ungewöhnlich niedrig gewesen und begründet zudem die "manuelle Korrektur" im neuen Wirtschaftsplan mit Daten von einer Vergleichswohnung, mit einer fehlerhaften Verwaltungssoftware.
Irgendwie hab ich das Gefühl, dass wir hier über den Tisch gezogen werden u. die Hausverwaltung schlicht über die Maßen vorfinanzieren sollen (ich glaube schon diesen "Programmfehler" nicht aber das weiter auszuführen, würde endgültig zu weit führen). Wozu wir nicht bereit sind, auch wenn das finanziell "drin" wäre und diese erhöhten Verbrauchskosten, würden sie denn tatsächl. in dieser Grössenordnung anfallen (was ich stark bezweifle), letztlich die Mieterin zu tragen hätte (was wenn`s so wäre, trotzdem "doof" wäre, denn die geht natürlich von wesentl. niedriger anfallenden Nebenkosten aus, nämlich denen die wir ihr aufgrund der uns vorliegenden, bisherigen Abrechnungen genannt hatten).
Meine Fragen:
1.) Kann die Hausverwaltung bei einem Eigentümerwechsel oder/und Nutzerwechsel, die Hausgeld Vorauszahlungen schlagartig um 50% erhöhen, mit der etwas befremdlichen Begründung ihre Software sei kaputt (um die tatsächl. verbrauchten Werte zu berechnen) u. damit, dass ihr die bisherigen, tatsächl. Verbrauchswerte "ungewöhnlich niedrig" erscheinen?
2.) Muss die Hausverwaltung den Wirtschaftsplan nicht zwingend aufgrund der tatsächlichen, bisherigen Verbrauchswerte erstellen (die wie sie ja zudem selbst schrieb, "stets niedrig" also gleichmäßig waren)?
Bei bisher immer relativ gleichbleibenden Verbräuchen, möchte man eher annehmen, dass eine solche Erhöhung gerade nicht gerechtfertigt ist.
Dadurch das die grundlegende Nutzung der Wohnung ebenfalls genau die gleiche bleibt, ist auch da nicht ersichtlich, warum die Vorauszahlungen steigen müssten, schon gar nicht so erheblich.
3.) Kann die Hausverwaltung die bisherigen tatsächl. Verbrauchswerte einfach ignorieren und wie sie schrieb "nicht verwenden" und anstatt dessen die Verbrauchswerte irgendeiner anderen, angeblich "vergleichbaren Wohnung" als Bemessungsgrundlage für die Vorauszahlungen verwenden, nur weil ihr die bisherigen, tatsächl. (gemessenen und abgerechneten) Verbrauchswerte "ungewöhnlich niedrig" erscheinen?
4.) Können wir von der Hausverwaltung einen neuen, auf den bisherigen Verbrauchswerten basierenden Wirtschaftsplan mit (wieder nach unten) korrigierten Vorauszahlungen verlangen, in einer Höhe, wie sie das aufgrund der bisherigen u. künftigen Nutzung auch zu erwarten ist?
So, jetzt hoffe ich, dass das Ganze nicht verhackstückt formatiert ausgespuckt wird, wenn ich jetzt auf Beitrag senden klicke (hier fehlt entweder eine Vorschaufunktion oder ich bin zu blöd sie zu finden) u. bedanke mich im Voraus für alle Thema bezogenen Antworten!
-- Editier von rechtslinks am 11.10.2015 04:29
-- Editier von rechtslinks am 11.10.2015 04:31
Eigentumswohnung gekauft, Hausverwaltung will Hausgeld schlagartig um 50% erhöhen
11. Oktober 2015
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Frage vom 11. Oktober 2015 | 04:27
Von
Status: Frischling (12 Beiträge, 0x hilfreich)
Eigentumswohnung gekauft, Hausverwaltung will Hausgeld schlagartig um 50% erhöhen
#1
Antwort vom 11. Oktober 2015 | 05:42
Von
Status: Student (2692 Beiträge, 1216x hilfreich)
Bei allem Verständnis für Deine Verwunderung, ich sehe in dem Handeln der HV nichts Verwerfliches - eher im Gegenteil.
Ein Programm-Defekt liegt mit Sicherheit auch nicht vor. Ich kenne kein Programm das in der Lage wäre den Verbrauch Deiner Mieterin für die kommenden 12 Monate ausreichend exakt zu berechnen. Die Progamme gehen immer vom Verbrauch des vergangenen Abrechnungszeitraums aus.
Die Verwaltung weiß nun (und hat sich vielleicht darüber gewundert), dass die Verbräuche in der Vergangenheit außergewöhnlich niedrig waren. Da dies bei einer neuen Belegung nicht so bleiben muss, hat sie vorsorglich die Vorauszahlungen auf ein (aus Sicht und nach Erfahrung der Verwaltung) normales Maß heraufgesetzt. Das entspricht IMO einem vorsorglichen Handeln und ordnungsemäßer Verwaltung. Bewahrt es doch Dich bzw. Deine Mieterin vor einem Schock bei der nächsten Abrechnung.
Aber, wenn Du und Deine Mieterin sicher sind die bisheringen Verbräuche halten zu können, dann teilt das der Verwatlung mit. Ich kann mir vorstellen, dass die Verwaltung dann auf die erhöhten Werte verzichtet - oder zum einem Mittelwert rät. Abgerechnet wird eh am Schluss und seht ihr wer richtig lag.
VG
Roland
#2
Antwort vom 11. Oktober 2015 | 09:28
Von
Status: Frischling (12 Beiträge, 0x hilfreich)
Hallo Roland, danke für Deine Einschätzung.
Zitat :Ein Programm-Defekt liegt mit Sicherheit auch nicht vor. Ich kenne kein Programm das in der Lage wäre den Verbrauch Deiner Mieterin für die kommenden 12 Monate ausreichend exakt zu berechnen
Das aber genau ist es, was die HV praktisch schreibt u. quasi (mit) als "Begründung" verwendet, warum sie die Verbrauchsdaten einer anderen und nicht dieser Wohnung verwenden will.
So wie ich das verstehe, ist der Sinn eines solchen Programms auch nicht die Verwendung als Glaskugel, um die in der Zukunft liegenden Verbrauchsdaten vorherzusagen, sondern lediglich entweder eine ca. Hoch- oder genaue Abrechnung zu erstellen, je nachdem ob Wirtschaftsplan oder Jahresrechnung, anhand der bisherigen bzw. letzten, also zu diesem Zeitpunkt bereits bekannten Verbrauchsdaten.
In meinen Augen nichts anderes, als ein simpler, wenn auch etwas speziellerer Taschenrechner. Wahrsagen kann u. soll der gar nicht.Programm defekt klingt abgesehen davon auch für mich äusserst unwahrscheinlich, denn wenn das so wäre u. das Programm "die Werte für Heizung und Wasser nicht entsprechend hochrechnet", dann hätte die HV ja auch weder die jetzt fällige Abrechnung für das vergangene Jahr (2014) für die bisherige Eigentümerin, noch für ein paar Dutzend oder gar ein paar hundert andere Eigentümer (ich weiß nicht, was diese HV noch so alles verwaltet) korrekt erstellen können u. das kann ja wohl nicht wirklich sein. Dass die Software bei den beiden besagten Positionen nur bei unserem Wirtschaftsplan u. nur bei unserer Wohnung versagt, ist auch nicht gerade plausibel. Keine Ahnung also, was das mit diesem Programmfehler auf sich haben soll, der angebl. diese "manuelle Korrektur" erforderlich macht.
Zitat :Bewahrt es doch Dich bzw. Deine Mieterin vor einem Schock bei der nächsten Abrechnung.
Den Schock hab ich jetzt schon u. sollten sich diese Verbräuche tatsächl. einstellen, würde ein solcher unsere Mieterin nächstes Jahr bei der Abrechnung ereilen oder ebenfalls jetzt falls wir ihr eröffnen müssten, dass sich die Verbrauchskosten für Heizung & Wasser um 70% erhöhen würden, .....(prozentual würden diese bei den NK sogar noch etwas höher zu Buche schlagen u. sich ausserdem damit auf fast 50% der Kaltmiete summieren, vorher waren`s gerade mal etwas >25%).
Wir haben ihr zwar selbstverständlich erläutert, dass diese im Mietvertrag mit "ca." angegebenen NK nur überschlägig sind und aufgrund des individuell unterschiedl. Verbrauchs auch nur sein können aber +70% Verbrauchskosten, wäre schon eine ganze Hausnummer daneben.
Wie soll man das jemand erklären.....da würden wir irgendwie "blöd" dastehen....und jetzt einfach nachträglich ankommen u. sagen, ähhh sorry, es könnte, womöglich, vielleicht sein, dass..... u. deshalb müssen wir die Nebenkosten um >70% erhöhen, finde ich, ist genau so blöd oder noch blöder. Sxxblöde Situation. Wir können nix dafür, die Mieterin aber auch nicht. Vielleicht sehe ich das auch alles zu eng.
Ich/wir war(en) bisher nur selbst Mieter u.sind hiermit zum ersten Mal Vermieter. Wenn die Verbrauchskosten so viel höher ausfallen sollten, kann man nix machen. Dann ist das eben so. Das sollte man dann aber m.E. erst einmal abwarten, ob sich das wirklich so bewahrheitet, anstatt prophylaktisch irgendwas zu spekulieren, indem man Daten einer anderen Wohnung als Grundlage verwendet, also nur eine Variable (neue Mieterin) durch eine andere ersetzt (ggf. nicht wirklich vergleichbare andere Wohnung mit anderen Bewohnern).
Zitat :Aber, wenn Du und Deine Mieterin sicher sind die bisheringen Verbräuche halten zu können, dann teilt das der Verwatlung mit.
Das habe ich auch vor, ich war (bin) mir nur nicht sicher, in wie weit wir das auch verlangen können!?
Auch wenn wir bezügl. "Verbräuche halten" natürlich nicht ganz sicher sein können, da wir natürlich nicht wissen können, wie die vormalige Eigentümerin die Wohnung genau bewohnt u. wie extrem sparsam oder nicht die wirklich war, haben ich Grund zur Annahme (ich spreche ab jetzt von "ich", die Arbeit bleibt sowieso immer an mir hängen, Frauchen schläft u. ich schlag mir die Nacht damit um die Ohren,
) dass sich wenn, dann nichts Grossartiges, jedenfalls nichts in der Grössenordnung von +70% bei diesen Verbräuchen bewegen wird.Das könnte ich mir nur bei vollständig anderer Belegung oder radikal anderem Nutzerverhalten vorstellen.
Ersteres trifft wie gesagt nicht zu und letzteres ist nicht zu erwarten.
Einerseits aus Gesprächen mit der Mieterin, wie sie die Wohnung in etwa nutzen wird.
Andererseits was die Wohnungen selbst betrifft. Das Haus ist schon etwas älter (50er Jahre) und die Wohnungen in dieser WEG sind offenbar in sehr unterschiedlichen Zustand. In manchen wurde augenscheinlich seit 30 Jahren gar nix gemacht (ich war in einer solchen kürzlich drin, auweia), andere wurden umfänglich renoviert, sowie wurden Isolier u. Dämmmaßnahmen getroffen (z.T. aussen, z.T. innen). So sind z.B. in einigen noch uralte Holzfenster drin, in anderen moderne u. neuwertige Kunststoff-Isolierglasfenster, so wie z.B. in unserer, etc..
Neben anderen Variablen, glaube ich schon von daher nicht an die "Vergleichbarkeit" der Wohnungen was Heizverbrauch angeht.
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#3
Antwort vom 11. Oktober 2015 | 09:29
Von
Status: Student (2145 Beiträge, 1394x hilfreich)
An Hausgeld ist nur das zu zahlen, was die Eigentümergemeinschaft für die Eigentumseinheit beschlossen hat.
Ausschlaggebend ist also der letzte Beschluss.
Die Hausverwaltung kann den Eigentümern nur einen Vorschlag machen, aber nichts entscheiden.
#4
Antwort vom 11. Oktober 2015 | 17:18
Von
Status: Student (2692 Beiträge, 1216x hilfreich)
Die HV hat geschrieben:
Zitat :musste manuell korrigiert werden, da das Programm die Werte für Heizung und Wasser nicht entsprechend hochrechnet.
Von einem Defekt steht da nichts und er liegt auch nicht vor.
Zitat :In meinen Augen nichts anderes, als ein simpler, wenn auch etwas speziellerer Taschenrechner.
Hier hat sogar "nur" ein Mensch seine Zellen bemüht und Programm und Taschenrechner ersetzt. Leider mit einem Ergebnis, das Dir nicht gefällt.
Zitat :denn wenn das so wäre u. das Programm "die Werte für Heizung und Wasser nicht entsprechend hochrechnet", dann hätte die HV ja auch weder die jetzt fällige Abrechnung für das vergangene Jahr (2014) für die bisherige Eigentümerin,
Da liegt der Denkfehler. Das Programm rechnet nie hoch. Es nimmt die Werte des letzen Abrechnungszeitraums. Genau deren Wahrscheinlichkeit bezweifelt die HV und setzt durchschnittliche Werte vergleichbarer Wohnung an.
Du kannst es drehen und wenden wie Du willst. Das Vorgehen der Verwaltung erscheint mit korrekt und vorsorglich. Abgerechnet wird am Schluss und dann sehen alle Beteiligten wie der Verbräuche in dem Zeitraum tatsächlich waren. Ab diesem Zeitpunkt, wenn er denn volle 12 Monate betragen hat, haben Verwaltung, Programm, Mieterin und Du realistische Werte für die Wohnung incl. der Bewohnerin.
Einen gesetzlichen Anspruch auf Reduzierung auf den alten (auffallend niedrigen) Wert hast Du IMO nicht. Aber die Verwaltung hat IMHO auch keinen Anspruch die Vorauszahlung in der Höhe gegen Deinen Erklärten Willen zu erheben. Letzlich bleibt es eine Frage des guten Willens (den die HV gezeigt hat) und der Einsicht, wie es bis zur nächsten Abrechnung gehandhabt wird.
Als Verwalter wüsse ich, was ich zu tun habe. Dir kann ich nur raten das mit Deiner Mieterin zu besprechen und mit der Verwaltung einen guten Kompromiss zu finden.
VG
Roland
#5
Antwort vom 11. Oktober 2015 | 22:32
Von
Status: Frischling (12 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Von einem Defekt steht da nichts und er liegt auch nicht vor.
Nun ja, das Programm übernimmt offensichtl. die tatsächl. Verbrauchswerte nicht oder ist nicht in der Lage mit diesen den Anteil für die Wohnung zu rechnen. Ob man das nun Defekt, Fehler, Fehlfunktion oder wie auch immer nennt, irgendwas funktioniert jedenfalls nicht wie es sollte. Schreibt die HV ja selbst und ist auch an dem erhaltenen Wirtschaftsplan zu erkennen, denn da ist bei "Anteil" für Heizung u. Wasser jeweils eine "0" ausgedruckt (die dann eben handschriftl. "manuell korrigiert" wurde).
Zitat :Zitat (von rechtslinks):
In meinen Augen nichts anderes, als ein simpler, wenn auch etwas speziellerer Taschenrechner.
Hier hat sogar "nur" ein Mensch seine Zellen bemüht und Programm und Taschenrechner ersetzt. Leider mit einem Ergebnis, das Dir nicht gefällt.
Das Taschenrechner Programm wäre schon okay, wenn es denn (mit den tatsächl. Verbrauchswerten) rechnen würde.
Das tut es aber nicht, siehe oben.
Zitat :Da liegt der Denkfehler. Das Programm rechnet nie hoch. Es nimmt die Werte des letzen Abrechnungszeitraums. Genau deren Wahrscheinlichkeit bezweifelt die HV und setzt durchschnittliche Werte vergleichbarer Wohnung an.
Die Formulierung "hoch rechnen" stammt nicht von mir. Die stammt aus dem Schreiben der HV (siehe mein 1. Beitrag und 2. Schreiben der HV). Ich habe nur daraus zitiert.
Nein, in diesem Fall (über-) nimmt das Programm eben gerade nicht die Werte des letzten Abrechnungszeitraumes.
Das ist ja genau das (Software-) Problem.
Würde es das, würde der Wirtschaftsplan u. da bin ich mir so gut wie sicher, in etwa einer Höhe ausfallen, wie es die Jahre davor auch war. Die mir für 2013 und 2012 ebenfalls vorliegenden Jahresabrechnungen sind jedenfalls, +/- einer relativ geringen Schwankungsbreite dieser beiden Verbrauchswerte, auf einem sehr ähnlichen Niveau (eben "stets" oder gleichmäßig, so wie die HV schon sagte).
Die letzte Abrechnung aufgrund den letzten Verbrauchswerten, also die für das Jahr 2014, die eigentl. die Grundlage für den Wirtschaftsplan 2015 bilden sollte, die hab ich nicht. Konnte bis jetzt auch noch gar nicht vorliegen, da die Abrechnung für diesen Zeitraum offensichtl. erst kürzlich erstellt wurde. Betrifft mich ausserdem nicht direkt, sondern die vorige Eigentümerin bzw. Verkäuferin u. die müsste diese eigentl. die letzten Tage erhalten haben (da in Kürze jetzt die Eigentümerversammlung ansteht). Ich werde sie anschreiben, fragen ob sie die Abrechnung hat u. sie bitten ob sie so freundl. wäre, mir diese zu kopieren. Wie auch immer, es ist zu erwarten, dass die Verbräuche aus der Abrechnung 2014, ebenfalls auf dem Niveau jener aus 2013 und 2012 liegen. Wenn das so ist, würden 3 Abrechnungen in Folge mit vergleichbaren Verbrauchswerten vorliegen.
Zitat :Einen gesetzlichen Anspruch auf Reduzierung auf den alten (auffallend niedrigen) Wert hast Du IMO nicht. Aber die Verwaltung hat IMHO auch keinen Anspruch die Vorauszahlung in der Höhe gegen Deinen Erklärten Willen zu erheben. Letzlich bleibt es eine Frage des guten Willens (den die HV gezeigt hat) und der Einsicht, wie es bis zur nächsten Abrechnung gehandhabt wird.
So wie ich das interpetiere, was die rechtl. Situation angeht, also ziemlich unentschieden.
Keine Frage, ich werde einen von Dir vorgeschlagenen Kompromiß anstrengen. Das war von Anfang an eine Option. Mich interessierte dabei u.a. (bzw. interessiert es mich immer noch.....
), in welcher rechtl Position ich in dieser Angelegenheit bin. Bei solchen Dingen ist es immer gut zu wissen, in welcher rechtl. Position man sich selbst befindet u. in welcher der Gegenüber. Übrigens was den "guten Willen" der HV angeht. Das empfinde ich ganz anders! Das wird sich erst zeigen ob ein solcher vorhanden ist. Aus meiner Sicht hat die HV bisher ledigl. eine absolut nicht zu erwartende, schlagartige Erhöhung des Hausgeldes um 50% mitgeteilt u. das lapidar u.a. mit einer Softwarefehlfunktion begründet, was ich einigermaßen befremdlich, sowie die per Hand in den Wirtschaftsplan eingekritzelten, sehr hohen Beträge für mich nicht nachvollziehbar u. willkürlich fand. Es gibt noch einen anderen Grund, warum ich von der HV bisher nicht so besonders positiv eingenommen bin, aber das ist wieder eine ganz anderes Thema u. hat mit diesem hier nichts zu tun.
#6
Antwort vom 11. Oktober 2015 | 23:21
Von
Status: Student (2145 Beiträge, 1394x hilfreich)
Zitat:Konnte bis jetzt auch noch gar nicht vorliegen, da die Abrechnung für diesen Zeitraum offensichtl. erst kürzlich erstellt wurde. Betrifft mich ausserdem nicht direkt, sondern die vorige Eigentümerin bzw. Verkäuferin u. die müsste diese eigentl. die letzten Tage erhalten haben (da in Kürze jetzt die Eigentümerversammlung ansteht).
Die Abrechnung sollte stets an den aktuellen Eigentümer gehen.
Du gehst doch auch zur Eigentümerversammlung und stimmst darüber ab.
Oder bist du noch nicht im Grundbuch eingetragen?
Auch du hast übrigens einen eventuellen Fehlbetrag der Abrechnung (Abrechnungsspitze) gegenüber der WEG auszugleichen bzw. hast einen Anspruch auf ein evtl. Guthaben.
#7
Antwort vom 12. Oktober 2015 | 02:42
Von
Status: Frischling (12 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Du gehst doch auch zur Eigentümerversammlung und stimmst darüber ab.
Oder bist du noch nicht im Grundbuch eingetragen?
Tja, das ist jetzt die Frage. Ab wann genau zählt eigentlich "ins Grundbuch eingetragen"?
Wir standen bis vor kurzem jedenfalls mit einer Auflassungsvormerkung durch den Notar im Grundbuch. Das ist sicher.
Zählt das schon? Ob der endgültige Grundbucheintrag bereits erfolgt ist bin ich mir nicht sicher. Meines Wissens erfolgt dieser erst nach Bezahlung der Grunderwerbssteuer (ist das korrekt?) u. die ist gerade unterwegs.
Wie gesagt Bezahlung, Besitzübergang, Übergabe ist alles erst knapp 3 Wo. her und fiel offensichtlich praktisch genau zusammen mit dem Zeitraum der Erstellung der Jahresabrechnung bzw. Wirtschaftsplänen & Eigentümerversammlung (jeden Fall dieses Jahr, in vorangegangenen Jahren fand das alles etwas früher statt). Da die Versammlung dieses Jahr noch nicht statt gefunden hat aber jeden Moment mit der Einladung zu rechnen war, war z.B. vor 3 Wo. noch nicht ganz klar, wen die kommende Versammlung betreffen wird. Die bisherige Eigentümerin oder bereits uns. Die Einladung von der HV für die kommende Versammlung in ca. 10 Tagen, haben jetzt jedenfalls wir vorgestern bekommen.
Zitat :Die Abrechnung sollte stets an den aktuellen Eigentümer gehen.
Sollte oder muss? Wir haben jedenfalls keine Abrechnung bekommen. Ich gehe also davon aus, dass zum Zeitpunkt der Erstellung die Verkäuferin gerade noch Eigentümerin war u. die Abrechnung bekommen hat.
Ich meine, in so einem Fall, wo sich das alles praktisch überschneidet, sollten beide, ehemaliger u. aktueller Eigentümer die letzte Abrechnung erhalten u. sei es für einen von beiden nur zur Information. An den zusätzl. 2 Blatt Papier ausdrucken sollte die HV nicht zugrunde gehen.
Zitat :Auch du hast übrigens einen eventuellen Fehlbetrag der Abrechnung (Abrechnungsspitze) gegenüber der WEG auszugleichen bzw. hast einen Anspruch auf ein evtl. Guthaben.
Das betrifft aber das momentan laufende Wirtschaftsjahr (hier geht`s um die Abrechnung für`s vergangene Jahr).
Soweit ich mich erinnere war das, was das gerade laufende Wirtschaftjahr anbetrifft u. wie das gehandhabt werden soll, im Kaufvertrag explizit geregelt.
#8
Antwort vom 12. Oktober 2015 | 03:36
Von
Status: Student (2692 Beiträge, 1216x hilfreich)
Zitat :Nun ja, das Programm übernimmt offensichtl. die tatsächl. Verbrauchswerte nicht
Genau das tut das Programm. Es übernimmt die tatsächlichen Verbrauchswerte für den abzurechnenden Zeitraum.
Zitat :..oder ist nicht in der Lage mit diesen den Anteil für die Wohnung zu rechnen.
Doch das ist es. Nur die Verwaltung hat Zweifel, dass diese Werte für eine künftige Abrechnung noch zutreffen. Aus diesem Grund hat man manuell eingegriffen und einen Mittelwert zum Ansatz gebracht. Da ist nix kaputt und auch die Absicht ist absolut in Ordnung.
Zitat :Das Taschenrechner Programm wäre schon okay, wenn es denn (mit den tatsächl. Verbrauchswerten) rechnen würde.
Das Programm, das mit den tatsächlichen in der Zukunft liegenden Werten rechnet ist nach meinem Wissen noch nicht erfunden.
Zitat :Nein, in diesem Fall (über-) nimmt das Programm eben gerade nicht die Werte des letzten Abrechnungszeitraumes. Das ist ja genau das (Software-) Problem.
Nein, das Programm hätte die Werte übernommen, aber die Verwaltung hat manuell eingegriffen. Warum habe ich schon erklärt.
Zitat :So wie ich das interpetiere, was die rechtl. Situation angeht, also ziemlich unentschieden.
So würde ich das auch sehen. Außerdem wäre der Verwalter ******** sich deswegen mit dir rumzustreiten. Denn, wie bereits geschrieben, schlauer seid ihr alle nach dem ersten Verbrauchsjahr Deiner Mieterin.
Zum Schluss, überleg mal was wäre wenn die nächste Abrechnung kommt und die Verbrauchswerte, sagen wir mal "nur 50%" über dem Ansatz im Wirtschaftsplan lägen. Da wärst Du auch auf der Palme und würdest der Verwaltung oder/und deren Programm vorwerfen nicht in der Lage zu sein den Verbrauch für Deine Mieterin hinlänglich genau voraus zu berechnen.
VG
Roland
#9
Antwort vom 12. Oktober 2015 | 07:47
Von
Status: Student (2145 Beiträge, 1394x hilfreich)
Zitat:Das betrifft aber das momentan laufende Wirtschaftsjahr (hier geht`s um die Abrechnung für`s vergangene Jahr).
Soweit ich mich erinnere war das, was das gerade laufende Wirtschaftjahr anbetrifft u. wie das gehandhabt werden soll, im Kaufvertrag explizit geregelt.
Um welches Wirtschaftsjahr es geht, ist egal.
Es geht um den Zeitpunkt des Beschlusses. Erst dann ist eine Abrechnung gültig.
Und wenn du jetzt Eigentümer mit Grundbrucheintrag bist (Auflassung reicht nicht), dann betrifft dich auch die Abrechnung des vorherigen Jahres.
Wie das im Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer geregelt ist, ist im Verhältnis WEG zu neuem Eigentümer widerum egal.
Die WEG wendet sich wegen Fehlbeträgen durch die beschlossene Abrechnung immer an den dann aktuellen Eigentümer.
Ebenso hast du dich wegen Guthaben an die WEG zu wenden.
Das eine ist das Innenverhältnis Eigentümer - WEG, das andere ist die Regelung im Außenverhältnis zwischen Alt- und Neueigentümer und geht die WEG nichts an.
Und wenn du über die Abrechnung stimmberechtigt bist, musst du sie natürlich auch vorliegen haben.
-- Editiert von Heike J am 12.10.2015 07:48
#10
Antwort vom 12. Oktober 2015 | 16:54
Von
Status: Frischling (12 Beiträge, 0x hilfreich)
@ Roland-S:
Lies doch bitte nochmal das Schreiben der HV aus meinem Beitrag Nr. 1 genau durch.
Ich habe dieses Schreiben (bis auf die Anmerkung) dort wortgenau zitiert.
Dort heisst es: "...........musste manuell korrigiert werden, da das Programm die Werte für Heizung und Wasser nicht entsprechend hochrechnet. Wir haben deshalb im Wirtschaftplan........"
Und ebenfalls nochmals: an den Stellen wo bei vorigen Wirtschaftsplänen unter (ihr) "Anteil" normalerweise die (€) Beträge aufgrund der Verbrauchswerte ausgedruckt stehen, also das Programm die entsprechenden Beträge aus den Verbräuchen des letzten Abrechnungszeitraumes "hochrechnet", ausrechnet oder wie auch immer man diesen Vorgang bezeichnen will, hat die Software bei besagtem Wirtschaftsplan jeweils nur eine "0" ausgespuckt / ausgedruckt, welche handschriftlich korrigiert wurden (bzw. durchgestrichen u. einfach "manuell" mit Beträgen von Verbräuchen einer angebl. Vergleichswohnung ersetzt wurden).
Im übrigen habe ich auf meine Anfrage von gestern an die bisherige Eigentümerin, bereits gerade vorhin Antwort von ihr erhalten.
Die Jahresabrechnung für 2014 hat sie letzte Woche bekommen und sie wird sie uns kopieren.
Ausserdem schrieb sie noch, dass es damals bei ihrem Kauf/Einzug genau so war u. die HV auf ähnliche Art & Weise versuchte, gleichzeitig das bisherige Hausgeld drastisch zu erhöhen u. sie dem widersprochen hatte, mit dem Hinweis sie wüsste was sie verbrauchen würde.
Ich lag also mit meiner Vermutung u. meinem Gefühl bezügl. der HV (bisher) genau richtig.
Zitat :Und wenn du über die Abrechnung stimmberechtigt bist, musst du sie natürlich auch vorliegen haben.
Wir haben die Abrechnung nicht erhalten. Die vorige Eigentümerin hat sie kürzlich bekommen. Siehe oben.
Stimmberechtigt sind wir anscheinend trotzdem, sonst hätten wir die Einladung zur kommenden Versammlung nicht erhalten.
Alles ein bisschen seltsam.
-- Editiert von rechtslinks am 12.10.2015 17:03
#11
Antwort vom 12. Oktober 2015 | 19:20
Von
Status: Student (2692 Beiträge, 1216x hilfreich)
Zitat :Dort heisst es: "...........musste manuell korrigiert werden, da das Programm die Werte für Heizung und Wasser nicht entsprechend hochrechnet. Wir haben deshalb im Wirtschaftplan........"
Eben, da steht genau nichts von einem Defekt oder Programmfehler. Zufällig kenne ich auch solche Programme und die rechnen nichts hoch sondern zwölfteln den letzten Verbrauch und nehmen dies dann als Ansatz für die Vorauszahlung. Warum an dieser Stelle die Verwaltung, IMO korrekt und zu Recht, eingegriffen hat, habe ich bereits erklärt.
Wenn die HV das nun auch schon bei der Vorbesitzerin so gehandhabt hat, so ist das zumindest der Beweis dafür, dass man eben vorsorglich so handhabt, wenn man bei auffällig niedrigen Verbäuchen Überraschungen bei der ersten Abrechnung vermeiden will.
Die Annahme
ist falsch. Im Übrigen hätte die Verwaltung nichts davon, denn mit der nächsten Abrechnung würde die Überzahlung abgerechnet und die Mieterin und Du könnten sich über eine Rückzahlung freuen.Zitat :Irgendwie hab ich das Gefühl, dass wir hier über den Tisch gezogen werden u. die Hausverwaltung schlicht über die Maßen vorfinanzieren sollen
Schade übrigens, dass zu hierzu nichts geschrieben hast.
Zitat :Zum Schluss, überleg mal was wäre wenn die nächste Abrechnung kommt und die Verbrauchswerte, sagen wir mal "nur 50%" über dem Ansatz im Wirtschaftsplan lägen. Da wärst Du auch auf der Palme und würdest der Verwaltung oder/und deren Programm vorwerfen nicht in der Lage zu sein den Verbrauch für Deine Mieterin hinlänglich genau voraus zu berechnen.
Zitat :Wir haben die Abrechnung nicht erhalten. Die vorige Eigentümerin hat sie kürzlich bekommen.
Was völlig korrekt ist, denn die Abrechnung lautet über eine Zeitraum in dem Ihr kein Eigentümer ward. Und für die Abrechnung (auf die der WiPl aufgebaut ist) ward ihr aus og. Gründen auch nicht stimmberechtigt.
Zitat :Stimmberechtigt sind wir anscheinend trotzdem,
Nein, stimmberechtig seid ihr ab dem Zeitpunkt ab dem ihr als Eigentümer im Grundbuch steht. Die eingetragene Auflassung genügt hierfür nicht.
Zitat :sonst hätten wir die Einladung zur kommenden Versammlung nicht erhalten.
Dies hat die Verwaltung (IMO nicht ganz korrekt) schon vor der gültigen Eintragung ins Grundbuch gemacht, da man davon aus geht, dass bis zur Versammlung das alles erledigt ist.
Zitat :Alles ein bisschen seltsam.
Aus meiner Sicht nicht!
Zitat :Die Jahresabrechnung für 2014 hat sie letzte Woche bekommen und sie wird sie uns kopieren.
Das ist ein Punkt, der mir nicht gefallen würde. Die Abrechnung für das Jahr 2014 (ohne triftigen Grund) erst Ende September fertig zu haben ist reichlich spät.
VG
Roland
#12
Antwort vom 12. Oktober 2015 | 21:16
Von
Status: Frischling (12 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Wenn die HV das nun auch schon bei der Vorbesitzerin so gehandhabt hat, so ist das zumindest der Beweis dafür, dass man eben vorsorglich so handhabt, wenn man bei auffällig niedrigen Verbäuchen Überraschungen bei der ersten Abrechnung vermeiden will.
Für mich ist das eher ein Beweis, dass die HV "vorsorglich" lieber 50€ / Monat zuviel Hausgeld nimmt, als 5€ zu wenig.
Aus Sicht der HV ware hiergegen natürlich nichts einzuwenden, aus meiner schon.
Dass die Verbräuche schon damals, beim / vorm Kauf der Wohnung durch die Vorbesitzerin "niedrig" waren, ist reine Spekulation. Das kannst weder Du noch ich wissen. Dass die bisherigen Verbräuche unserer Vorbesitzerin, laut Aussage der HV (angeblich) schon "ungewöhnlich niedrig" waren, spricht jedenfalls nicht für, sondern eindeutig gegen diese Annahme.
Zitat :Die Annahme
Zitat (von rechtslinks):
Irgendwie hab ich das Gefühl, dass wir hier über den Tisch gezogen werden u. die Hausverwaltung schlicht über die Maßen vorfinanzieren sollen
ist falsch. Im Übrigen hätte die Verwaltung nichts davon, denn mit der nächsten Abrechnung würde die Überzahlung abgerechnet und die Mieterin und Du könnten sich über eine Rückzahlung freuen.
Wenn die HV von jedem Eigentümer 50% mehr Hausgeld / Monat einnehmen würde, als am Jahresende Kosten anfallen, käme ein hübsches Sümmchen zusammen, mit dem man ggf. in der Zwischenzeit.......ich weiß nicht was anstellen könnte......
Ich würde mich natürlich mehr darüber freuen, dass eine Überzahlung erst gar nicht stattfindet u. dieses Geld ggf. jetzt in der Tasche zu behalten, als es erst nächstes Jahr über den Umweg der Abrechnung wiederzubekommen. Eigentl. logisch. Findest Du nicht?
Zitat :Schade übrigens, dass zu hierzu nichts geschrieben hast.
Zitat (von Roland-S):
Zum Schluss, überleg mal was wäre wenn die nächste Abrechnung kommt und die Verbrauchswerte, sagen wir mal "nur 50%" über dem Ansatz im Wirtschaftsplan lägen. Da wärst Du auch auf der Palme und würdest der Verwaltung oder/und deren Programm vorwerfen nicht in der Lage zu sein den Verbrauch für Deine Mieterin hinlänglich genau voraus zu berechnen.
Na dann jetzt:
Das würde ich ganz bestimmt nicht. Wenn die Verbräuche tatsächl. so waren u. die Zähler dieses Ergebnis ausspucken würden, dann ist das eben so. Daran gibt`s dann nichts zu rütteln (im Gegensatz zu den Spekulationen jetzt bezügl. "vergleichbarer Wohnung"). Dass die Verbräuche u.U. nicht ganz genau so (niedrig) bleiben, wie sie waren, ist mir natürlich völlig klar (u. der Mieterin ebenso). Momentan gibt es aber keinerlei Anlass zu spekulieren oder zu vermuten, dass diese u. noch dazu so drastisch, steigen werden.
Zitat :Das ist ein Punkt, der mir nicht gefallen würde. Die Abrechnung für das Jahr 2014 (ohne triftigen Grund) erst Ende September fertig zu haben ist reichlich spät.
Die Abrechnungen waren in früheren Jahren i.d.R. im August. Das ist schon ziemlich spät im Jahr. Ich denke bei den meisten anderen, ist das alles so zwischen ca. März und spätestens Juli erledigt. Warum das dieses Jahr noch später als sonst ist, kann ich nur spekulieren u. hängt wahrscheinlich mit dieser anderen Sache zusammen, die ich bereits weiter oben erwähnte u. von der ich ebenfalls weniger begeistert bin. Das wiederum ist ein anderes Thema das nicht zur Überschrift dieses Themas hier passt.
Zitat :Nein, stimmberechtig seid ihr ab dem Zeitpunkt ab dem ihr als Eigentümer im Grundbuch steht. Die eingetragene Auflassung genügt hierfür nicht.
Das deckt sich mit der Aussage von "Heike J" weiter oben.
Hab ich wieder was dazu gelernt. Danke Euch beiden!
-- Editiert von rechtslinks am 12.10.2015 21:22
#13
Antwort vom 12. Oktober 2015 | 21:57
Von
Status: Student (2145 Beiträge, 1394x hilfreich)
Zitat:Was völlig korrekt ist, denn die Abrechnung lautet über eine Zeitraum in dem Ihr kein Eigentümer ward.
Nur ist es völlig egal, wer zu dem Zeitpunkt des Abrechnungszeitraums Eigentümer war.
Allein ausschlaggebend im Innenverhältnis der WEG ist der Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Abrechnung im Grundbruch eingetragen ist.
#14
Antwort vom 12. Oktober 2015 | 22:28
Von
Status: Student (2692 Beiträge, 1216x hilfreich)
Zitat :der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Abrechnung im Grundbruch eingetragen ist.
Das ist soweit klar. Stellt sich die Frage, ob der TE am Tag der EV im Grundbuch als rechtmäßiger Eigentümer steht. IMHO müsste, da eine Überschneidung im Raum steht, die HV genaustens darauf achten, dass der amtliche Eigentümer bei der EV teil nimmt. Trägt die Verwaltung hierfür die Verantwortung oder kann sie verlangen, dass beide mögliche Personen in Kenntnis des Termins und der Umstände dafür Sorge tragen dass der/die richtige Person anwesend ist und dies durch Vorlage geeigneter Unterlagen auch nachweist?
VG
Roland
#15
Antwort vom 12. Oktober 2015 | 22:47
Von
Status: Frischling (12 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Trägt die Verwaltung hierfür die Verantwortung oder kann sie verlangen, dass beide mögliche Personen in Kenntnis des Termins und der Umstände dafür Sorge tragen dass der/die richtige Person anwesend ist und dies durch Vorlage geeigneter Unterlagen auch nachweist?
Die Einladung zur EV haben wir bekommen.
Ich kann mir deshalb nicht vorstellen, dass die Voreigentümerin "Kenntnis" von dem Termin hat.
BTW: was wären denn "geeignete Unterlagen"? Ein aktueller Grundbuchauszug (vom Tag oder Vortag der EV)?
#16
Antwort vom 13. Oktober 2015 | 01:04
Von
Status: Student (2692 Beiträge, 1216x hilfreich)
Zitat :Hausverwaltung weiß Bescheid, sowohl über Auszug der Eigentümerin bzw. Eigentumsübergang
Hm... wenn ich das richtig sehe, hat der Eigentumsübergang noch gar nicht statt gefunden. Wie kommt die Verwaltung zu der Annahme?
O.k. pragmatisch betrachtet ist das alles nicht sooo schlimm. De fakto seid ihr Eigentümer und bis zur rechtskräftigen Eintragung in das Grundbuch wird es ja auch eine Ewigkeit mehr dauern....? Aber, nur mal angenommen, die Versammlung ist gerade so beschlussfähig mit eurem Anteil und es stellte sich heraus, dass ein "rechtmäßig" noch nicht Eigentümer in der Versammlung war.
Wäre dann die ganze Versammlung hinfällig? Wer wäre für die Folgen und ggfs. Kosten haftbar?
Zitat :BTW: was wären denn "geeignete Unterlagen"? Ein aktueller Grundbuchauszug (vom Tag oder Vortag der EV)?
IMO auf jeden Fall. Ich habe aber keine Ahung ob man das so tag genau bekommen kann.
VG
Roland
#17
Antwort vom 13. Oktober 2015 | 01:32
Von
Status: Frischling (12 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Hm... wenn ich das richtig sehe, hat der Eigentumsübergang noch gar nicht statt gefunden. Wie kommt die Verwaltung zu der Annahme?
Sorry, das mit dem Begriff "Eigentumsübergang" war eine Ungenauigkeit meinerseits!
Das sollte Besitzübergang heissen. Bin noch nicht so ganz sattelfest im Umgang mit den korrekten Begriffen.
Wann das genau war, darüber wurde die Hausverwaltung unmittelbar danach von der Voreigentümerin informiert (zusammen mit den an diesem Tag abgelesenen Zählerständen von Heizung und Wasser).
Wie die Verwaltung zu der Annahme kommt, wir wären bereits Eigentümer im genauen rechtl. Sinne. Keine Ahnung.
Ich nehme an, es ist wie Du zuvor schon vermutest hattest: die haben einfach angenommen, dass wir das bis zur EV sind.
Sind wir ja vielleicht auch. Wissen tue ich das aber genau so wenig.
Bekommt man als neuer Eigentümer eigentl. vom zuständigen Grundbuchamt irgendeine Mitteilung darüber, dass u. wann der Eigentumsübergang nun vollzogen ist oder muss man sich da selber drum kümmern u. nachfragen?
#18
Antwort vom 13. Oktober 2015 | 04:31
Von
Status: Student (2692 Beiträge, 1216x hilfreich)
Zitat :
Bekommt man als neuer Eigentümer eigentl. vom zuständigen Grundbuchamt irgendeine Mitteilung darüber, dass u. wann der Eigentumsübergang nun vollzogen ist oder muss man sich da selber drum kümmern u. nachfragen?
Die Antwort muss ich Dir schuldig bleiben - ich weiss es nicht.
Aber ich sehe gerade, ich habe Dich noch nicht auf das IMO geniale WEGthumm-Lexikom aufmerksam gemacht. Sehr informativ, locker und leicht verständlich geschrieben mit einem Schuss Ironie und eigenlich das Buch, das jeder vor dem Kauf einer ETW lesen sollte - gut, nach dem Kauf schadet das Lesen auch nicht... http://www.thumm-siegen.de/lexikon/lexikon-07-12-20.htm
VG
Roland
#19
Antwort vom 13. Oktober 2015 | 05:13
Von
Status: Student (2202 Beiträge, 636x hilfreich)
irgendeine Mitteilung darüber, dass u. wann der Eigentumsübergang nun vollzogen
ja.
Da steht z. B. drin, dass die Auflassungsvormerkung gelöscht ist, dass du eingetragen bist, dass die Grundschulden des Alteigentümers gelöscht und deine eingetragen wurden.
Ausserdem kommt ein paar Tage später die Rechnung vom Katasteramt .
Dass die Verbräuche schon damals, beim / vorm Kauf der Wohnung durch die Vorbesitzerin "niedrig" waren, ist reine Spekulation.
Nein, das ist eine Tatsache.
Eigentümer verbrauchen in der Regel weniger als Mieter.
Wir haben die Abrechnung nicht erhalten. Die vorige Eigentümerin hat sie kürzlich bekommen.
Du hast doch hoffentlich vor dem Kauf die letzten 3 Protokolle verlangt.
Wie hast du die Nebenkostenvorauszahlung bei Erstellung des Mietvertrages denn geschätzt/errechnet ?
#20
Antwort vom 13. Oktober 2015 | 11:22
Von
Status: Frischling (12 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Aber ich sehe gerade, ich habe Dich noch nicht auf das IMO geniale WEGthumm-Lexikom aufmerksam gemacht..........
Hab ich mir angesehen. Genau die Art von Aufbereitung u. Darstellung von Infos wie ich sie liebe. Klasse! Wanderte sogleich in meine "Bibliothek". Danke!
Zitat :Dass die Verbräuche schon damals, beim / vorm Kauf der Wohnung durch die Vorbesitzerin "niedrig" waren, ist reine Spekulation.
Nein, das ist eine Tatsache.
Eigentümer verbrauchen in der Regel weniger als Mieter.
Hier liegt ein Missverständnis vor. Evtl. habe ich mich auch etwas ungeschickt ausgedrückt.
Es ging hierbei um die Verbrauchswerte der Wohnung zum Zeitpunkt als unsere Vor-Eigentümerin die Wohnung damals kaufte. Also um den Zeitraum vor unserer Vor-Eigentümerin. Wer damals die Wohnung bewohnte und ob diese(r) Eigentümer oder Mieter war(en) ist unbekannt. Mir jedenfalls. Möglicherweise weißt Du mehr darüber.
Zitat :Du hast doch hoffentlich vor dem Kauf die letzten 3 Protokolle verlangt.
Uns lagen nur die letzten 2 Protokolle der Eigentümerversammlungen vor.
Zitat :Wie hast du die Nebenkostenvorauszahlung bei Erstellung des Mietvertrages denn geschätzt/errechnet ?
Ebenso lagen die letzten 2 Jahresabrechnungen vor. Seit gestern sind es wie gesagt die letzten 3.
Abgesehen von einer geringen, völlig üblichen Schwankungsbreite, liegen die alle 3 in etwa auf einem Niveau.
Die umlagefähigen Kosten sind dort extra ausgewiesen.
Wenn ich jetzt z.B. diese letzte, aktuellste, mir bis dato unbekannte Jahresrechnung für den Abrechnungszeitraum 2014 nehme u. das vergleiche mit dem monatl. Betrag an Nebenkosten den ich (mit "ca.") veranschlagt habe u. den wir von unserer Mieterin verlangen, ergäbe sich eine Nachzahlung von rund 15€ ....für das ganze Jahr .......
Wohingegen das was die Verwaltung da veranschlagt bzw. bezügl. zu erwartender Verbräuche "korrigiert" hat, zu einer Überzahlung von ~700€ führen würde, vorausgesetzt natürlich, die Verbräuche bleiben in etwa wie sie sind.
-- Editiert von rechtslinks am 13.10.2015 11:27
-- Editiert von rechtslinks am 13.10.2015 11:33
#21
Antwort vom 13. Oktober 2015 | 11:36
Von
Status: Frischling (14 Beiträge, 4x hilfreich)
Zitat :Bekommt man als neuer Eigentümer eigentl. vom zuständigen Grundbuchamt irgendeine Mitteilung darüber, dass u. wann der Eigentumsübergang nun vollzogen ist oder muss man sich da selber drum kümmern u. nachfragen?
Beim Notar nachfragen, bei dem der Kauf abgewickelt wurde.
#22
Antwort vom 13. Oktober 2015 | 13:23
Von
Status: Legende (18137 Beiträge, 6066x hilfreich)
rechtslinks, du sihst das zu eng. Das was verbraucht wird hat man zu zahlen. Fertig. Du kannst doch selber abschätzen was an Kosten auflaufen können.
Lass mich mal rechnen. Wenn 70% Erhöhung 700€ Nachzahlung bedeuten, dann bezahlt die Gute aktuell also ganze 1000€ an Nebenkosten für ein Jahr. Um damit auszukommen hat man als Single in einer kleinen Wohnung eine sportliche Herausforderung zu meistern. Meiner Meinung nach ist das viel zu niedrig. Die kalkulierten 1700€ erscheinen mir persönlich durchaus plausibel.
#23
Antwort vom 13. Oktober 2015 | 17:56
Von
Status: Frischling (12 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :rechtslinks, du sihst das zu eng. Das was verbraucht wird hat man zu zahlen. Fertig. Du kannst doch selber abschätzen was an Kosten auflaufen können.
Lass mich mal rechnen. Wenn 70% Erhöhung 700€ Nachzahlung bedeuten, dann bezahlt die Gute aktuell also ganze 1000€ an Nebenkosten für ein Jahr. Um damit auszukommen hat man als Single in einer kleinen Wohnung eine sportliche Herausforderung zu meistern. Meiner Meinung nach ist das viel zu niedrig. Die kalkulierten 1700€ erscheinen mir persönlich durchaus plausibel.
Der absolute Betrag an Nebenkosten der bisher die letzten Jahre für die kleine Wohnung so anfiel u. den Du über den Daumen gepeilt ermittelt hast, kommt ziemlich genau hin.
Ob u. welche "sportliche" Anstrengung das für die bisherige Bewohnerin darstellte damit "auszukommen", kann man nicht wissen. Ich weiß es jedenfalls nicht.
Wüsste ich nicht was ich mittlerweile weiß, nämlich dass die Verwaltung damals beim Eigentumsübergang auf unsere Vorbesitzerin ebenfalls prohylaktisch versucht hat, die Hausgeldvorauszahlungen drastisch zu erhöhen (u. was sich offensichtlich als nicht gerechtfertigt herausgestellt hätte, wenn ihre Verbräuche danach angebl. sooooo "niedrig" waren), dann wäre ich evtl. geneigt dem was die HV da "kalkuliert" hat, Glauben zu schenken. So aber zweifle ich an dieser "Kalkulation".
Keine Frage, das was verbraucht worden ist, hat man zu zahlen.
Das werden wir aber sehen. Nächstes Jahr. Bis dahin halte ich mich an das, was bisher tatsächl. u. wiederholt anfiel u. nicht an irgendetwas was möglicherweise, vielleicht, unter diesen oder jenen Umständen, alles anfallen könnte. Denn die Bandbreite reichte da theoretisch von Null bis unendlich.
Wenn das dann noch irgendein
), kann ich das ja nächstes Jahr um die Zeit hier zum Besten geben, ob die bisherigen Verbräuche in etwa so geblieben sind u. die Nebenkosten ausreichten oder ob die sprunghaft gestiegen sind. #24
Antwort vom 13. Oktober 2015 | 19:34
Von
Status: Student (2145 Beiträge, 1394x hilfreich)
Zitat:Bis dahin halte ich mich an das, was bisher tatsächl. u. wiederholt anfiel u. nicht an irgendetwas was möglicherweise, vielleicht, unter diesen oder jenen Umständen, alles anfallen könnte.
Ich weiß, ich habe schon mal darauf hingewiesen, aber ich wiederhole es lieber noch mal:
Halte dich lieber an das, was die Eigentümerversammlung mit dem Wirtschaftsplan beschließt.
D.h. sollte der Verwalter die Mehrheit der Eigentümerversammlung von seiner Schätzung überzeugen, dann hast du das so zu akzeptieren. Minderst du den für deine Einheit beschlossenen Anteil am Wirtschaftsplan eigenmächtig, kann der Verwalter den Fehlbetrag über einen Mahnbescheid eintreiben. Könnte teuer werden.
#25
Antwort vom 13. Oktober 2015 | 21:08
Von
Status: Frischling (12 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Zitat:Bis dahin halte ich mich an das, was bisher tatsächl. u. wiederholt anfiel u. nicht an irgendetwas was möglicherweise, vielleicht, unter diesen oder jenen Umständen, alles anfallen könnte.
Ich weiß, ich habe schon mal darauf hingewiesen, aber ich wiederhole es lieber noch mal:
Halte dich lieber an das, was die Eigentümerversammlung mit dem Wirtschaftsplan beschließt.
D.h. sollte der Verwalter die Mehrheit der Eigentümerversammlung von seiner Schätzung überzeugen, dann hast du das so zu akzeptieren. Minderst du den für deine Einheit beschlossenen Anteil am Wirtschaftsplan eigenmächtig, kann der Verwalter den Fehlbetrag über einen Mahnbescheid eintreiben. Könnte teuer werden.
Du sprichst da was an, was mir in Anbetracht der bald anstehenden EV gerade vorhin diesbezüglich durch den Kopf ging.
Wir wohnen zwar selbst hier auch in einer ETW u. deshalb könnte/müsste ich das eigentl. wissen aber ich kann mich gerade nicht errinnern.
Wird bei einer EV über die letzte Abrechnung u. den künftigen Wirtschaftsplan getrennt entschieden oder wird wenn die Abrechnung durch die EV akzeptiert wird, damit automatisch auch dem künftig geltend sollenden W-Plan grünes Licht gegegeben?
Was die letzte Jahresabrechnung anbetrifft, könnte ich gar nichts entscheiden, denn die war nur an die Voreigentümerin adressiert, die haben wir gar nicht bekommen, jedenfalls nicht offiziell.
Was den durch die HV für unsere Wohnung in der oben beschriebenen Weise "korrigierten" Wirtschaftsplan anbetrifft, müsste ich nach derzeitiger Sach- bzw. (meiner) Meinungslage dagegen stimmen.
Ich habe nicht vor Beschlüsse einfach so zu missachten bzw. eigenmächtig irgendwas zu mindern!
Deshalb ging noch heute ein (Ein-) Schreiben an die Hausverwaltung, mit einer ganzen Reihe Begründungen, warum ich das, was darin neu "veranschlagt" wurde, für unangemessen u. für uns nicht nachvollziehbar halte, verbunden mit der Bitte diesen "korrigierten" W-Plan nochmals zu korrigieren (ich nehme an, so oder so ähnlich hat`s unsere Voreigentümerin damals auch gemacht, auf alle Fälle hat sie dem schon damaligen Begehren der HV die Vorauszahlungen stark zu erhöhen widersprochen u. ist damit offenbar durchgedrungen).
Ich hoffe bis zur EV von der Verwaltung kurzfristig Antwort darauf zu erhalten (all zu viel Zeit bleibt ja nicht mehr bis zum Termin der EV, auch wenn`s für eine Antwort allemal reichen würde).
Was mache ich aber für den Fall, dass ich keine Antwort erhalten sollte? Wie verhalte ich mich bei der EV gegenüber der HV?
#26
Antwort vom 13. Oktober 2015 | 21:19
Von
Status: Student (2145 Beiträge, 1394x hilfreich)
Zitat:Wird bei einer EV über die letzte Abrechnung u. den künftigen Wirtschaftsplan getrennt entschieden oder wird wenn die Abrechnung durch die EV akzeptiert wird, damit automatisch auch dem künftig geltend sollenden W-Plan grünes Licht gegegeben?
Üblicherweise sind das 2 Beschlüsse: Abrechnung Vorjahr, Wirtschaftsplan laufendes Jahr.
Zitat:Was mache ich aber für den Fall, dass ich keine Antwort erhalten sollte? Wie verhalte ich mich bei der EV gegenüber der HV?
Gegenüber der HV gar nicht. Die macht nur Vorschläge. Sie entscheidet nichts.
Mach der Eigentümerversammlung vor Beschluss über den Wirtschaftsplan einen begündeten Gegenvorschlag für deine Wohnung.
#27
Antwort vom 13. Oktober 2015 | 21:32
Von
Status: Frischling (12 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :
Üblicherweise sind das 2 Beschlüsse: Abrechnung Vorjahr, Wirtschaftsplan laufendes Jahr.
Gegenüber der HV gar nicht. Die macht nur Vorschläge. Sie entscheidet nichts.
Mach der Eigentümerversammlung vor Beschluss über den Wirtschaftsplan einen begündeten Gegenvorschlag für deine Wohnung.
Danke!
Weiß ich Bescheid bzw. hilft mir Dein letzterer Rat praktisch echt weiter! Werde ich ggf. machen.
#28
Antwort vom 16. Oktober 2015 | 10:22
Von
Status: Bachelor (3972 Beiträge, 2424x hilfreich)
@rechtslinks: es wurde schon viel geschrieben zu Deinem Anliegen. Ich empfehle Dir vor allem die Beiträge von Heike, besser und deutlicher hätt ich es auch nicht schreiben können.
Eine Ergänzung meinerseits: löse Dich bitte von der Vorstellung, das Hausgeld bekäme die HV. Dem ist nicht so! Das Hausgeld erhält die Eigentümergemeinschaft, auf ein Konto, dass der WEG gehört. Die HV - wie der Name es schon sagt - verwaltet es nur. Die HV kann und darf mit dem Geld auch nicht "ich weiß nicht was anstellen". In schlimmsten Fall liegt dieses Geld ungenutzt auf dem Girokonto der WEG. Umgekehrt: sollte sich tatsächlich das Verbrauchsverhalten signifikant ändern muss die WEG mit den Kosten zunächst in Vorleistung gehen. Das könnte auch dazu führen, dass am Jahresende die Summe der Vorauszahlungen (weil sie zu niedrig waren) nicht reicht, alle Rechnungen der WEG zu zahlen. Die unangenehme Folge wäre eine Sonderumlage.
Ich sehe bisher auch keinen Anhaltspunkt für einen Fehler. Der Wirtschaftsplan ist ein Vorschlag der HV, beschließen tut aber die Versammlung.
Und mit der Einladung und dem Stimmrecht ist immer problematisch, wenn sich Versammlungstermin und Eintragung drohen zu überschneiden. Lasst Euch vorsorglich von der Noch-Eigentümerin für die Versammlung bevollmächtigen. Fragt selbst am Tag der Versammlung über den Stand der Eintragung nach, lasst Euch ggfl., sollte die Eintragung kurzfristig vor der Versammlung erfolgt sein, die Eintragungsbekanntmachung per Mail oder Fax zusenden und nehmt dies zur Versammlung mit.
Und jetzt?
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