Einzelwirtschaftsplan Stammdaten falsch, Betriebskosten und Verwaltergebühren zu hoch

19. Juli 2019 Thema abonnieren
 Von 
nequissimo
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)
Einzelwirtschaftsplan Stammdaten falsch, Betriebskosten und Verwaltergebühren zu hoch

Hallo,

ich bin seit diesem Jahr Eigentümer einer 1-Raum Wohnung in einem 500WE MFH. Nun habe ich den Gesamtwirtschaftsplan und den Einzelwirtschaftsplan samt Einladung zur Eigentümerversammlung erhalten.

Am Gesamtwirtschaftsplan sind die Werte soweit korrekt dargestellt. Nur am Einzelwirtschaftsplan habe ich Formfehler festgestellt, welche nicht zu den vorherigen Einzelwirtschaftsplänen passen.

Zum einen wird der Einzelplan mit dem aktuellen Abrechnungsjahr 2019 tituliert, außerdem wird die Wohnungsnummer mit der Teilungserklärungsnummer verwechselt. Und in manchen Spalten sind nur Excel-Formelfehler aufgeführt.
Wie verhält sich dass dann überhaupt mit der Gültigkeit des Einzelplan?

Über diese Formfehler könnte ich ja hinwegsehen, nur wird ab Januar 2020 das Hausgeld zu meiner Wohnung mehr als verdoppelt. In gewissen Positionen sind tatsächlich Mehrausgaben in 2019 entstanden, welche das Hausgeld erhöhen. Soweit in Ordnung.

Wobei ich aber den Verwalter angeschrieben und bemängelt habe, sind die Anteile der Heizkosten welche von 130 Anteile auf 800 für das Jahr 2020 erhöht werden. Dazu muss ich aber sagen, dass die Wohnung vor dem Kauf unbewohnt gewesen war. Deshalb habe ich beim Schreiben an die Verwaltung eine ungefähre Schätzung von maximal 400 Anteilen als angemessen angegeben. Das deckt sich ungefähr mit dem Verbrauchskosten meiner ehemaligen Mietswohnung in ähnlicher Wohnungsgröße. Mit den 800 Anteilen gehe ich von einer Überzahlung von ca. 500 - 800 Euro aus, was mir zuviel ist.

Der nächste Abrechnungsfehler sind die Verwaltergebühren, diese werden nach einer größeren Wohnung berechnet. Leider fehlt mir noch ein Auszug des Verwaltervertrag. Aber in einer kleinen Legende im Einzelplan werden die Kosten für die jeweilige WE-Größe angegeben und bei mir liegen die Kosten der Gebühren bei einer 2-Raum WE obwohl ich nur eine 1-Raum WE besitze.

Eine Rückmeldung vom Verwalter kam dann auch sehr schnell, leider wurde nur auf die Excel Formelfehler reagiert, und die korrekten Summen beim neuen Einzelplan dargestellt. Die o.g. Formfehler wie das falsche Abrechnungsjahr, falsche Zuordnung der TE Nummer und WE-Nummer, zur Höhe der Heizkosten und Verwaltergebühren wurde in dem Antwortschreiben nicht reagiert. Nur lapidar geantwortet, dass sich an der Summe der Hauskosten für 2020 nichts ändert.

In den nächsten Tagen ist ja nun die Eigentümerversammlung, und für einen weiteren Schriftverkehr wird die Zeit zu knapp. Wie kann ich denn nun weiter vorgehen, mir wäre wichtig dass vor allem die Verwaltergebühren zumindest richtig berechnet werden. Mit der Überzahlung der Hz.kosten ist zwar ärgerlich aber damit kann ich leben.

Am Ende geht es zwar nur um "Kleinbeträge" wofür sich eine Rechtsberatung nicht lohnt aber zumindest eine exakte Abrechnung ohne Formfehler erwarte ich schon von der Hausverwaltung.

Vielen Dank
lg Robert

-- Editiert von nequissimo am 19.07.2019 00:24

-- Editiert von nequissimo am 19.07.2019 00:34

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5 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Sir Berry
Status:
Unparteiischer
(9326 Beiträge, 2998x hilfreich)

Der Wirtschaftsplan ist doch im Grunde genommen unwichtig, denn darin werden die zu erwartenden Kosten aufgelistet und daraus eine Summe gebildet. Erst wenn in der tatsächlich Abrechnung, jetzt wäre es die für das letzte Geschäftsjahr Fehler enthalten sind, wäre das von Bedeutung.



Zitat (von nequissimo):
Zum einen wird der Einzelplan mit dem aktuellen Abrechnungsjahr 2019 tituliert,


Halte ich für richtig, oder soll Deiner Meinung nach schon für 2020 der Plan erstellt werden?

Zitat (von nequissimo):
Wobei ich aber den Verwalter angeschrieben und bemängelt habe, sind die Anteile der Heizkosten welche von 130 Anteile auf 800 für das Jahr 2020 erhöht werden.
Scheint sich um einen geschätzten Wert zu handeln. Deine Glaskugel wirft einen anderen aus. Aktuell weiss keiner, was Ende des Jahres verbraucht sein wird.

Zitat (von nequissimo):
Der nächste Abrechnungsfehler sind die Verwaltergebühren, diese werden nach einer größeren Wohnung berechnet. Leider fehlt mir noch ein Auszug des Verwaltervertrag.
Dann mach keinen Aufstand, sondern besorge Dir eine Kopie des Vertrages. Es ist nicht unüblich, dass die reinen Verwalterkosten objektbezogen und nicht größenbezogen abgerechnet werden, denn der Arbeitsaufwand für den Verwalter ist bei einer 50qm Wohnung nicht geringer als bei einer 150qm Wohnung.

Nimm doch erstmal an einer Versammlung teil, setz Dich hin und höre ruhig zu. Mit der Zeit wird auch Dir dann einiges klarer und manches wird einem sicher auch erklärt wenn man freundlich fragt.
Nicht sinnvoll ist es mit nur geringer oder gar keiner Ahnung einiges ungeprüft herauszuhauen, denn dass kostet die Zeit der anderen.

Sich ein WEG in Taschenbuchformat zu kaufen, kann auch hilfreich sein.

Berry

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Roland-S
Status:
Student
(2591 Beiträge, 1199x hilfreich)

Zitat (von nequissimo):
Am Ende geht es zwar nur um "Kleinbeträge" wofür sich eine Rechtsberatung nicht lohnt aber zumindest eine exakte Abrechnung ohne Formfehler erwarte ich schon von der Hausverwaltung.

Dass die Verwaltung die Nummern der TE verwendet ist IMO nicht zu beanstanden. Der Ansatz der Heizkosten wird auch eine Grundlage haben, die von diesem Objekt rührt. Hier auf Einheiten einer früheren Wohnung in einem ganze anderen Objekt abzustellen ist falsch. Wie auch die Annahme, die Kosten der Verwaltung wäre an die Wohnungsgröße gebunden.

Mach' es, wie von Sir Berry vorgeschlagen. Zum Selbststudium in Sachen WEG kann ich Dir auch das "Lexikon" unter diesem Link sehr empfehlen. https://www.magentacloud.de/lnk/HahJpZYS

VG
Roland

Signatur:

Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt.

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#3
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

Zitat (von nequissimo):
wird der Einzelplan mit dem aktuellen Abrechnungsjahr 2019 tituliert
Wie das tituliert ist, hat wenig bis keine Relevanz - es ist allein entscheiden, was und wie der Wirtschaftsplan beschlossen wird (also rückwirkend für 2019 oder erst für 2020)
Zitat (von nequissimo):
die Wohnungsnummer mit der Teilungserklärungsnummer verwechselt
Was ist eine Teilungserklärungsnummer? Dieses Wort habe ich in meiner 20-jährigen Praxis noch nie gehört.
Zitat (von nequissimo):
Und in manchen Spalten sind nur Excel-Formelfehler aufgeführt.
Einfach dem Verwalter mitteilen. Wenn es sich um einen technischen Fehler handelt sollte eine Korrektur problemlos erfolgen. Den Verwalter erst in der Versammlung darauf hinweisen wäre höchst unfair.
Zitat (von nequissimo):
Deshalb habe ich beim Schreiben an die Verwaltung eine ungefähre Schätzung von maximal 400 Anteilen als angemessen angegeben. Das deckt sich ungefähr mit dem Verbrauchskosten meiner ehemaligen Mietswohnung in ähnlicher Wohnungsgröße.
Nun denn, vielleicht geht der Verwalter hier von einer anderen Schätzung (vergleichbare Wohnung innerhalb der Wohnanlage oder früherer verbrauch im belegten Zustand) aus. Eine solche Schätzung erfolgt nach billigem Ermessen.
Zitat (von nequissimo):
Mit den 800 Anteilen gehe ich von einer Überzahlung von ca. 500 - 800 Euro aus, was mir zuviel ist.
Möglicherweise geht der Verwalter von anderen Voraussetzungen aus und rechnet bei Deinem Ansatz mit einer Nachzahlung von 500-800 €, wofür die Gemeinschaft erst einmal in Vorleistung gehen müsste. Und selbst wenn Du recht hast: dann freu Dich schon mal auf das Guthaben in der nächsten Abrechnung.
Zitat (von nequissimo):
Der nächste Abrechnungsfehler sind die Verwaltergebühren, diese werden nach einer größeren Wohnung berechnet. Leider fehlt mir noch ein Auszug des Verwaltervertrag. Aber in einer kleinen Legende im Einzelplan werden die Kosten für die jeweilige WE-Größe angegeben und bei mir liegen die Kosten der Gebühren bei einer 2-Raum WE obwohl ich nur eine 1-Raum WE besitze.
Das wäre extremst ungewöhnlich, dass sich die Verwaltervergütung nach der Zimmerzahl oder der Wohnungsgröße richtet. Aber das lässt sich ja in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nachlesen (was im Verwaltervertrag steht ist eigentlich egal)
Zitat (von nequissimo):
Eine Rückmeldung vom Verwalter kam dann auch sehr schnell, leider wurde nur auf die Excel Formelfehler reagiert, und die korrekten Summen beim neuen Einzelplan dargestellt.
Hä, warum schilderst Du das eingangs, wenn es doch eh schon erledigt ist (bläht Deinen Post nur unnötig auf)
Zitat (von nequissimo):
Wie kann ich denn nun weiter vorgehen, mir wäre wichtig dass vor allem die Verwaltergebühren zumindest richtig berechnet werden. Mit der Überzahlung der Hz.kosten ist zwar ärgerlich aber damit kann ich leben.
Du kannst Dein Anliegen nochmals in der Versammlung ansprechen und um Erläuterung des Verwalters bitten. Vielleicht verstehst Du dann, was wirklich falsch und was doch richtig ist.
Ansonsten kannst Du noch gegen den Wirtschaftsplan stimmen. Sollte der Wirtschaftsplan dennoch mit einer Mehrheit angenommen werden, wirst Du Deine anteiligen Kosten als Hausgeld zahlen müssen. Erst wenn die Abrechnung über das jeweilige Wirtschaftsjahr vorliegt, kann man noch mal über die korrekte Verteilung streiten. Das Hausgeld sind ja nur Abschlagszahlungen auf die zu erwartenden Kosten.
Zitat (von nequissimo):
zumindest eine exakte Abrechnung ohne Formfehler erwarte ich schon
Ja gut, aber hier haben wir bisher lediglich über den Wirtschaftsplan gesprochen, von falscher Abrechnung war bislang nicht die Rede.

Signatur:

lg.
R.M.

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Roland-S
Status:
Student
(2591 Beiträge, 1199x hilfreich)

Zitat (von R.M.):
Was ist eine Teilungserklärungsnummer? Dieses Wort habe ich in meiner 20-jährigen Praxis noch nie gehört.
Mit dem wird man auch normalerweise nicht konfrontiert. Es ist die Nummer, mit dem das Sondereigentum in der TE bezeichnet ist. In der Praxis haben dann, gerade bei sehr großen WEGs die Wohnungen aus Gründen der Übersichtlichkeit schon mal andere Nummern. Z.B. 4/E7 - für die Wohnung Nr. 7 im EG des Hauses/Aufgangs Nr. 4 - nur mal als exemplarisches Beispiel.
Wenn nun die Verwaltung mit der Nummer der TE arbeitet, sehe ich darin keinen Fehler - so lange die Anteile in der Realität identisch sind... ;-)

VG
Roland

-- Editiert von Roland-S am 19.07.2019 12:41

Signatur:

Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt.

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#5
 Von 
nequissimo
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo, ich danke euch erst einmal für eure Beiträge !

Ich werde das jetzt erst einmal so belassen, und bei der kommenden Eigentümerversammlung versuchen mit dem Verwaltungsbeirat in Kontakt zu kommen. Das ist sicherlich der unkomplizierteste Weg um die Probleme und Fragen zum Einzelwirtschaftsplan aus der Welt zu schaffen.

Ich habe von der Voreigentümerin im Oktober 2018 einen Einzelwirtschaftsplan für 2019 erhalten, diesen habe ich als Grundlage für den neuen Einzelwirtschaftsplan 2019 (nicht 2020) welchen ich nun im Juli erhalten habe , genommen. Dabei waren eben die Verwalterkosten etwas niedriger angesetzt als wie im neuen Einzelplan.

Zu dem Verwaltervertrag werde ich die Verwaltung darum bitten, mir eine Kopie zukommen zu lassen. Zu den Anteiligen Verwaltergebühren pro WE konnte ich bei der Sichtung der TE im Grundbuchamt nichts finden. Zumal bei dem großen Gebäude ein ziemlich prall gefüllter Ordner existiert der dazu auch noch ziemlich chaotisch sortiert gewesen ist. In der Gemeinschaftsordnung steht nichts zu den Verwaltergebühren.

Ansonsten werde ich mich was die WEG betrifft noch viel einlesen müssen, auf keinen Fall will ich als Querulant dastehen. Und ich hoffe auf eine einigermaßen harmonische Beziehung mit der Hausverwaltung.

Bisher kann ich auch nichts schlechtes über die Tätigkeit der Verwaltung sagen, das Haus wird z.B. in einem sehr guten Zustand erhalten und bei Problemen am Haus wird auch schnell reagiert.

VG
Robert

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