Eltern Haus verkaufen, Eigentumswohnung kaufen, Finanzierungslücke Deckung durch Kind

Guten Tag,

mal angenommen ein Ehepart (70+) besitzt ein Haus (Wert 350.000 - 400.000 EUR). Sie spielen mit dem Gedanken eine altersgerechte Eigentumswohnung zu kaufen, die mit Kaufnebenkosten ca. 475.000 EUR kostet. Große Rücklagen haben sie nicht. des Weiteren soll auch ein Teil des Erlöses als finanzielle Rücklage für die Pflegevorsorge dienen. Das Ehepaar hat zwei Kinder. Kind A hat eine Familie und hat keinen finanziellen Spielraum. Kind B (Ende 30) hat eine Partnerin. Beide Verfügung über ein überdurchschnittliches Nettoeinkommen und könnten das "GAP" finanzieren (als zusätzliche Altersvorsorge. Je nach Höhe der Finanzierung auch der Sohn alleine, ohne Partnerin). Die beiden Kinder sollen später gleichermaßen Erben.

Es ergeben sich nun folgende Fragen:

Welche Erwerbskonstellation ist sinnvoller (z. B. aus steuerlichen Gründen etc.):
- Eltern verkaufen das Haus und kaufen die Wohnung. Sohn B finanziert das GAP. Vertrag regelt Erbe + Einbringung Kind B.
- Eltern verkaufen ihr Haus und schenken es Kind B / oder beiden Kindern das Geld zu Lebzeiten und beiden bringen das Geld ein - Sohn B "füllt" das GAP auf. Erbe wird schriftlich geregelt.
- Eltern verkaufen das Haus, machen eine Schenkung an Kind B, dieses kauft die Wohnung. (Erb-)Vertrag regelt Auszahlung des Anteils nach ableben beider Eltern Kind B an Kind A. Lebenslanges Wohnrecht.
- Wäre eine Vermietung an die Eltern denkbar/sinnvoll? Die Wohnung wäre Neubau. Zum absetzen würde es vermutlich nicht viel geben, da noch keine Instandhaltung. Stichwort ortsübliche Miete (mind. 2/3!?)
- weitere Ideen?

Was gibt es allgemein zu beachten in der Konstellation Eltern/Kinder
- Kaufen
- Mieten (Kind Vermieter)
- Schenkung/Erben
- Lebenslanges Wohnrecht
- Eigentümer (Eltern und/oder Kind/er)

Ich weiß, viele Fragen. :-) Ich möchte mir einen allgemeinen Überblick und allgemeines Verständnis darüber verschaffen. An wen würdet ihr euch mit solchen Fragen wenden? Steuerberater?

Vielen Dank für eure Antworten!