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Erbbauzins Gleitklausel / Bodenwert faellt

9.1.2011 Thema abonnieren
 Von 
cli
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)
Erbbauzins Gleitklausel / Bodenwert faellt

Liebe Juras,

wir haben 1993 einen Erbbaurechtsvertrag geschlossen (Wohnungseigentum). Auf die damaligen Grundstueckspreise bezogen wurde der Erbbauzins auf 5% festgesetzt. Als Gleitklausel wurde die Lebenshaltung herangezogen.

Jetzt sehen wir uns einer Erhoehung um 30% konfrontiert - gem. Lebenshaltung vollkommen korrekt. Problem: Der Wert des Grundstücks hat sich nicht um plus 30, sondern um -30 Prozent veraendert. Somit würde nach Anpassung des Erbbauzinses der aktuelle Grundstückswert künftig mit mehr als 9% p.a. verzinst !

Ich halte das für unbillig und suche nach Referenzen hierfür - wer kann mir da helfen???

Beispielsweise Fälle, in denen in einem Erbbaurechtsvertrag die Bodenpreise über Jahrzehnte spürbar gefallen sind? Fälle, in denen §193 BewG und §9a ErbbauRG einander gegenübergestellt worden sind? Fälle, in denen folgendes bemängelt wurde: §9a Satz 4 Punkt 2 gewährt dem Eigentümer einseitig eine Abweichung von den Lebenshaltungskosten nach oben , eine Absenkung bei fallenden Bodenpreisen ist hingegen nicht vorgesehen.

Das Göttinger Urteil vom 07.10.2010 (8 O 200/09 ) mag ähnlich sein. Doch wird dort nur von "keinerlei Wertsteigerung" gesprochen (Seite 11). Und die Anmerkung auf Seite 16/17 zum "gerechten Ausgleich", der es nur einer Partei ermöglicht von den Lebenshaltungskosten abzuweichen finde ich geradewegs hanebüchen.

Andere interessante Aspekte bietet BGH (V ZR 110 09). In ErbbauRG wurde offenbar von folgendem ausgegangen: "Die Vergangenheit hat indessen gezeigt, dass die Änderung der für Grundstücke bezahlten Preise nachhaltig über die Änderung der Lebenshaltungskosten und Einkommen hinausgeht." Und: "Das aus der Belastung für den Eigentümer fließende Entgelt wird grundsätzlich von dem Wert des Grundstücks bestimmt. Hierzu wird der Erbbauzins in der Regel nach einem Prozentsatz des für das Grundstück angenommenen Wertes vereinbart. Die üblicherweise lange Zeit, für die das Recht bestellt wird, und die während dieser Zeit eintretenden Änderungen des Grundstückswerts und der Wirtschaftsund Währungsverhältnisse verzerren indessen die bei Vertragsabschluss angetroffene Situation, auf der die Kalkulation des vereinbarten Erbbauzinses beruht. Dem soll durch die Vereinbarung eines Anspruchs auf Anpassung des Erbbauzinses entgegengewirkt werden."

Ich bin sehr gespannt! Und ganz nebenbei wäre es super, wenn ihr mir bereits im Laufe der beginnenden Woche antworten könntet - denn Anfang der darauffolgenden Woche gibt es einen Termin zwischen beiden Parteien...

Viele Grüße
CLI

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10 Antworten
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#1
 Von 
TiA2010
Status:
Praktikant
(983 Beiträge, 490x hilfreich)

Erbbaurecht ist immer noch eine andere Liga - und dann kommt dazu, dass es in D Vertragsfreiheit gibt, insofern kann es sein, dass du nicht Recht bekommst. Der Wert des Grundstückes hätte ja auch um 80 % steigen können.
Die Frage wäre auch, gibt es bei euch Steigerungen, wann überhaupt eine Erhöhung gefordert werden kann (z.B. alle 3 Jahre an Lebenshaltungsindex usw.?) Hier scheint es sich um eine erstmalig Veränderung nach 18 Jahren zu handeln. Vielleicht gibt es da noch etwas zu verhandeln?

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#2
 Von 
cli
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo TiA2010,

danke für deine Antwort. Ich möchte präzisieren: Es steht drin, dass frühestens nach 3 Jahren erhöht werden konnte. Nun gut, jetzt sind es 18 Jahre. Eine Rueckforderung der seit 1996 ausgebliebenden Deltas der bereits damals theoretisch möglichen Erhöhungen wurde nicht formuliert.

Danke für dein Beispiel mit "angenommen, der Wert wäre um 80% gestiegen". Ich bin mir mehr als sicher, dass dann der Eigentümer §9a ErbbauRG herangezogen worden wäre:

"Im Einzelfall kann bei Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere (...) 2. der Vorteile, welche eine Änderung des Grundstückswerts oder die ihr zugrunde liegenden Umstände für den Erbbauberechtigten mit sich bringen,
ein über diese Grenze hinausgehender Erhöhungsanspruch billig sein."

Einbahnstraße zugunsten des Eigentümers, oder? Kann auf einer solchen Regelung überhaupt ein "fairer" Vertrag fußen?

Viele Grüße
CLI

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#3
 Von 
ccjoker
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)
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#4
 Von 
ccjoker
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Wie kann man diese öffentliche Diskussion rechtlich werten?

Kann man gegen die Bindung an den Lebenshaltungsindex ähnlich vorgehen wie die Koppelung GAS - Öl preis ?

Ich würde hier vehement die Öffentlichkeit suchen um andere davon abzuhalten, ähnliche Verträge abzuschließen.

siehe auch
http://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/0,1518,687008,00.html

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#5
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2412x hilfreich)

quote:
Ich würde hier vehement die Öffentlichkeit suchen um andere davon abzuhalten, ähnliche Verträge abzuschließen.

Ich weiss nicht so recht. Vielleicht solltest du mal die Kontrollüberlegung anstellen, was wäre gewesen, wenn du das Grdst. gekauft hättest?

Kredit zu 100 aufgenommen, Zinsen, Tilgung, Wert heute 70 + Finanzierungsschaden.

Der Eigentümer hätte ja auch verkaufen können, hätte damals 100 vereinnahmt. Faktisch ist sein Eigentum durch das ErbBauR doch entwertet.

Bei einer Interessenabwägung hat der Erbbauberechtigte ganz klar das bessere Los.

Weshalb hat wohl in grösserem Stil nur die öffentliche Hand eben aus politischen Gründen ErbbauRe vergeben?

Wenn hier seit 13 Jahren vergessen wurde, den Zins anzupassen habt ihr Glück gehabt. Intern ist das ein Fall für den Rechnungshof.

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#6
 Von 
ccjoker
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Wenn man jetzt noch das Grundstück (auch zu dem alten Preis!) erwerben könnte, wäre ein Kauf wesentlich günstiger als diese Zukunftsaussichten mit der Pacht.

quote:
Bei einer Interessenabwägung hat der Erbbauberechtigte ganz klar das bessere Los.

Der Eigentümer bekommt normalerweise 5% des Grundstückswertes Wertes pro Jahr. Das sind also alle 20 Jahre den vollen Grundstückswert + bei Auslauf den halben Gebäudewert. Das ist wie ein regelmäßiger Verkauf alle 20 Jahre und das Eigentum bleibt erhalten Das ist allg. üblich. und auch bekannt. Für den Pächter hat das den Vorteil, das beim Hausbau die Gesamtsumme wegen fehlenden Grundstück niedriger ist und damit auch Leute mit geringen Einkommen bauen können.
quote:
Weshalb hat wohl in grösserem Stil nur die öffentliche Hand eben aus politischen Gründen ErbbauRe vergeben?

Erbpacht wird deshal viel von der Kirche und öffentlicher
Hand angeboten, weil letztendlich das Grundstück erhalten bleibt. Meistens auch bei Siedlungen etc, wo es sich dann um sehr große Flächen handelt.

Hier geht aber die Schere dahingehend auseinander, das hier jetzt mehr als 10% des Wertes jährlich an Pacht gezahlt werden sollen. Damit kann man nicht mehr von Wertanpassung reden (Wucher?). Damit sinkt ebenfals der Wert des Hauses bei einem Verkauf drastisch. Zum anderen besteht der angenommene Verbraucherindex zu einem großen Teil aus den Energiekosten und diese Koppelung, je teurer Strom/Gas/Öl desto höher auch die Pacht, führt zu einer weiteren Doppelbelastung führt, die Alter nicht mehr zu bezahlen ist.
Hier führt eine in der Vergangenheit vielleicht sinnhaltige Klausel durch die gesellschaftliche Entwicklunfg der letzten 15 Jahre zu einseitigem und drastischen Nachteil für den Pächter und sollte vom Gesetzgeber geändert werden, da sie nicht mehr zeitgemäß ist.



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#7
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2412x hilfreich)

quote:
Hier führt eine in der Vergangenheit vielleicht sinnhaltige Klausel durch die gesellschaftliche Entwicklunfg der letzten 15 Jahre zu einseitigem und drastischen Nachteil für den Pächter und sollte vom Gesetzgeber geändert werden, da sie nicht mehr zeitgemäß ist.


Vergisst du dabei nicht, dass zumindest seit 1945 ziemlich einmalig die Bodenwerte in manchen (!) Regionen gesunken sind.

Sinn und Zweck der ErbBauRVO:

"Die Einführung des Erbbaurechts sollte den Wohnungsbau fördern, indem einerseits sozial schwächeren Bevölkerungsschichten die Möglichkeit zum Bauen gegeben werden sollte, und zugleich ein Instrument zur Bekämpfung von Bodenspekulationen schaffen."

Dein Zins ist 18 Jahre unverändert geblieben.

Wenn die Bodenwerte explodiert wären, hättest du den thread sicher nicht eröffnet. Wenn das in den kommenden Jahren geschieht, würdest du spiegelbildlichen Wünschen des ErbbauRGebers sicher vehement widersprechen.

I.Ü.: Für die "lohnt" sich das ErbbauR i.d.R. nicht. Frag doch mal, ob sie dir das Grdst. verkaufen, wenn das kein Problem ist. Vielleicht rennst du offene Türen ein.



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#8
 Von 
cli
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

@flawless:
Grundstückskauf sei leider keine Option, die Kirche habe "den Auftrag" das Vermögen zu wahren.

@flawless:
Natürlich hätte ich bei stark steigenden Grundstückspreisen und außerplanmäßiger Erhöhung nach §9a geklagt. Denn §9a ist ganz klar asymmetrisch gestaltet, nur zugunsten des Eigentümers darf von der allgemeinen Lebenshaltungskostenrichtschnur abgewichen werden. Ich zweifle schlicht an, dass sich bei einer solchen Rahmenbedingung überhaupt wirklich faire Verträge abschließen lassen.

@flawless:
Es würde uns sicher deutlich weiterbringen (zu unseren Gunsten, zu unseren Ungunsten?), wenn du uns ganz konkrete Beispiele dazu nennen könntest, wo sich der Bodenwert von Erbbaugrundstücken in (mindestens) ähnlichen Dimensionen wie bei uns nach unten bewegt hat (Eckwerte: auf 15 Jahre 30% Bodenpreisverfall, sowie zeitgleich 30% Lebenshaltungskostensteigerung). Ist eine in einer solchen Situation begründeter Konflikt schon mal vor einem Gericht "ausgefochten" worden?

@ccjoker:
Ja, auch für uns hören sich 10% einfach nur wie Wucher an, nicht zuletzt auch noch vor dem Hintergrund des aktuellen Zinsniveaus.

Viele Grüße - und herzlichen Dank an alle Diskussionsteilnehmer hier, wo sich ja auch erfreulich unterschiedliche Positionen finden, die das Thema insgesamt helfen abzuklopfen!
CLI

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#9
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2412x hilfreich)

quote:
Es würde uns sicher deutlich weiterbringen (zu unseren Gunsten, zu unseren Ungunsten?), wenn du uns ganz konkrete Beispiele dazu nennen könntest, wo sich der Bodenwert von Erbbaugrundstücken in (mindestens) ähnlichen Dimensionen wie bei uns nach unten bewegt hat (Eckwerte: auf 15 Jahre 30% Bodenpreisverfall, sowie zeitgleich 30% Lebenshaltungskostensteigerung). Ist eine in einer solchen Situation begründeter Konflikt schon mal vor einem Gericht "ausgefochten" worden?

Der BGH hat die Index-Koppelung mit sehr nachvollziehbaren Gründen mehrfach gut geheissen. Es gibt eher mehr Beispiele wo der Markt in den vergangenen 20 Jahren deutlich nach oben ging. Profiteure sind die Erbbauberechtigten.

Gesetze, auch das ErbbauRG, sind eben notgedrungen holzschnittartig, müssen bundesweit anwendbar sein. Zu viel Einzelfallgerechtigkeit ist m.E. insgesamt schädlich, siehe das Steuerrecht.

Wenn ich mir so überlege, daß die Hypothekenzinsen damals bei knapp 9% waren und die Anlagezinsen nicht weit davon entfernt glaube ich, dass ihr abseits vom Rechtlichen wirtschaftlich nicht schlecht gefahren seid.

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#10
 Von 
ccjoker
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

quote:
Wenn ich mir so überlege, daß die Hypothekenzinsen damals bei knapp 9% waren und die Anlagezinsen nicht weit davon entfernt glaube ich, dass ihr abseits vom Rechtlichen wirtschaftlich nicht schlecht gefahren seid.

Na ja, 15 Jahre günstig gleichen 85 Jahre überteuert nicht aus, Ende nach oben offen

Die damals vereinbarte Anpassungsklausel wurde einfach in den Verbraucherindex geändert. Hier schlagen jetzt Benzinkosten, Strom und Gaspreis und andere Ausgaben, die mit Grund und Boden nix zu tun haben durch und verteuern die zukünftige Pacht immens. Gott sei dank mehren sich ja in Deutschland die Stimmen, (Braunschweig/Lübeck/Bad Iburg etc.) die eine Änderung der Wertanpassungsklausel fordern.

Die Frage wäre ja auch:
Würde sich eine Änderung dieser Klausel z.B. wegen Unbilligkeit oder so dann auch auf bestehende Vertäge auswirken? Eine Kappung bei z.B. 5% des ortsüblichen Grundstückpreises könnte ich mir z.B. Vorstellen, aber ob man das in den Pachtvertrag noch reinbekommt?

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