Familienstreitigkeiten/Immobilien- und Erbrecht

Question

Guten Tag an alle zusammen,
meine Situation ist wie folgt:
Meine Eltern haben im Grundbuch eingetragen jeweils einen 50% Anteil am Reihenmittelhaus. Jetzt ist leider meine Mutter verstorben, welche zuletzt vollkommen alleine in diesem Haus gelebt hatte. Ihre 50% werden wie folgt aufgeteilt: Mein Vater kriegt 25% und die anderen 25% werden auf die 3 Kinder aufgeteilt. Sprich jedes Kind hat einen Anteil von 8,33% am Haus. Jetzt möchte ich und mein zukünftiger Ehemann das Haus renovieren, dort einziehen, eine Familie gründen und meinen beiden Brüdern ihren jeweiligen 8,33% Anteil abkaufen. Der Vater und ein Bruder ist damit einverstanden. Der zweite Bruder ist damit jedoch nicht einverstanden und will das Haus an jemand Wildfremden vermieten. Dieser stellt sich somit quer seinen Anteil an mich zu verkaufen.

Jetzt habe ich gleich mehrere Fragen:
1.Sind die Erben automatisch im Grundbuch eingetragen, also formal Eigentümer?
2.Kann ich aus rechtlicher Sicht trotzdem in das Haus einziehen, auch wenn mein Bruder seinen Anteil nicht verkauft, weil drei Familienmitglieder mit mehrheitlichen Anteilen damit ja einverstanden sind?
3. Hat der Vater das "Sagen", weil er mit 75% ja den größten Anteil hat?
4. Welche Möglichkeiten bleiben uns meinen Bruder zu zwingen, mir seinen Anteil zu verkaufen? Gibt es hier eine Art familiäre Teilungsversteigerung?

Auf der Anderen Seite frage ich mich, welche Möglichkeiten mein Bruder hat, uns das Leben schwer zu machen:
5.Kann er uns daran hindern einzuziehen?
6.Kann er Miete von uns verlangen und wieviel? Auch rückwirkend, weil hier ja erst ein Mietvertrag zustande kommen muss und er dafür seinen Hintern bewegen müsste?
7.Hat er Zutritt zum Haus bzw. Das Recht einen Schlüsseldienst zu holen, auch wenn wir drinnen wohnen bzw. Seine Anschrift woanders ist?

Hilfreich wäre auch, wenn uns jemand sagen könnte, wie wir am besten vorgehen. Wir räumen gerade das Haus auf, weil dieses unter meiner Mutter ziemlich verwahrlost wurde (natürlich hilft der nervige Bruder nicht). Außerdem lösen wir gerade die Konten von meiner Mutter auf und kümmern uns um den Erbschein. Ist es ratsam sich schon jetzt einen Anwalt zu holen oder ist das Gesetz hier auf unserer Seite und wenn dann muss mein Bruder als erstes agieren?
Sollte zwischen uns und dem verkaufszustimmenden Bruder ein Kaufvertrag aufgesetzt werden und wie geht man hier vor? Wie ist der beste Weg die Anteile meines Vaters auf mich zu übertragen? Ist hier der Weg per Schenkung möglicherweise ratsam?

cruncc1 · Answer

Ihre 50% werden wie folgt aufgeteilt: Mein Vater kriegt 25% und die anderen 25% werden auf die 3 Kinder aufgeteilt. Sprich jedes Kind hat einen Anteil von 8,33% am Haus.  Der Vater erbt die Hälfte und die Kinder sind je zu 1/6 Erben. Vererbt wird der gesamte Nachlass der Mutter.    Eigentümer sind:  Vater - zur Hälfte -  die Erbengemeinschaft bestehend aus Vater und den drei Kindern - zur anderen Hälfte -.    JSind die Erben automatisch im Grundbuch eingetragen, also formal Eigentümer?  Die Erben sind Eigentümer, auch wenn diese noch nicht im Grundbuch eingetragen sind. Die Grundbuchberichtigung kann formlos unter Beifügung eines Erbnachweises beim Grundbuchamt beantragt werden. "Muster" gibt es im Netz - innerhalb von 2 Jahren ist die Berichtigung gebührenfrei.  Kann ich aus rechtlicher Sicht trotzdem in das Haus einziehen, auch wenn mein Bruder seinen Anteil nicht verkauft, weil drei Familienmitglieder mit mehrheitlichen Anteilen damit ja einverstanden sind?  Davon würde ich dringend abraten.  Hat der Vater das "Sagen", weil er mit 75% ja den größten Anteil hat?  Nein. Alle Erben müssen sich einig sein.  Welche Möglichkeiten bleiben uns meinen Bruder zu zwingen, mir seinen Anteil zu verkaufen?  Keine.  Gibt es hier eine Art familiäre Teilungsversteigerung?  Man kann die "normale" Teilungsversteigerung beantragen. Allerdings wird dann die gesamte Immobilie versteigert!  Sollte zwischen uns und dem verkaufszustimmenden Bruder ein Kaufvertrag aufgesetzt werden und wie geht man hier vor? Wie ist der beste Weg die Anteile meines Vaters auf mich zu übertragen? Ist hier der Weg per Schenkung möglicherweise ratsam?  Diese Verträge müssen zwingend notariell beurkundet werden. Damit sollte man warten, bis eine Einigung mit dem Bruder erzielt wurde.

R.M. · Answer

4. Welche Möglichkeiten bleiben uns meinen Bruder zu zwingen, mir seinen Anteil zu verkaufen? Gibt es hier eine Art familiäre Teilungsversteigerung?Eine rein familiäre Teilungsversteigerung gibt es nicht. Die Teilungsversteigerung ist immer öffentlich, da kann jeder mitbieten, der möchte.    Die Teilungsversteigerung ist aber die einzige Möglichkeit "Druck" auszuüben. Ihr habt eine Pattsituation: Ihr könnt das Haus nicht alleine übernehmen, ohne die Zustimmung der übrigen Miterben, der Bruder kann aber auch nicht fremd vermieten, ohne die Zustimmung der Miterben. Wenn sich keiner bewegt, steht das Haus leer und verursacht nur Kosten.    Die Teilungserklärung ist meistens die denkbar schlechteste Variante, aus diesem Patt rauszukommen, aber im schlimmsten Fall die einzige. Wird die Immobilie versteigert, kann der erzielte Versteigerungserlös problemlos aufgeteilt werden.    Nachteile:  - oft gehen solche Immobilien unter Wert weg, für den einzelnen springt also unterm Strich weniger heraus, als wenn man sich vorher einigen würde.  - es besteht die Gefahr, dass eine Dritte &lpar;bisher nicht beteiligte&rpar; Person die Immobilie ersteigert. Man hat dann zwar das Geld, aber die Immobilie ist weg    Vorteile:  - die Pattsituation wird mit teilbaren Geld gelöst  - Ihr könnt selber an der Versteigerung teilnehmen, mit Glück erhaltet Ihr den Zuschlag für weniger Geld, als Ihr bei einem käuflichen Erwerb der Anteile von den Brüdern und Vater hättet zahlen müssen.

hh · Answer

1. Da sich ALLE Erben einig sein müssen, spielt der Prozentanteil an der Immobilie also bei Entscheidungen keine Rolle, sondern nur bei einer Wertschätzung? Also zählt die Meinung meines Vaters mit 75% genauso viel, wie die von mir mit 1/6?    Entscheidungen, die einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen können mit einfacher Mehrheit getroffen werden. Verfügungen über die Immobilie bedürfen jedoch der Einstimmigkeit.    2. Also gibt es nur die Möglichkeiten sich einig zu werden, das Haus verwahrlosen zu lassen oder von einer Partei wird eine Teilungsversteigerung beim Gericht beantragt?    Ja    Mein theoretischer Gedankengang ist jetzt, da ich nicht zustimmen werde das Haus zu vermieten und es dann letztlich zu einer Teilungsversteigerung kommen würde, dass mein Bruder gezwungen wird seinen Anteil unterm wert zu verkaufen und für weniger als wir ihm dafür zahlen würden. Das kann man ja als Druckmittel/Argument aufführen.    Das kann man so machen.    Oder sehe ich das falsch, dass bei Teilungsversteigerung unterm Wert verkauft wird?    Es gibt bei begehrten Objekten Ausnahmen, aber im Regelfall liegt der Versteigerungserlös unter dem Verkehrswert.  Es kommt auch gar nicht so selten vor, dass ein Antrag auf Teilungsversteigerung wieder zurückgezogen wird. So manch ein Beteiligter gibt seine Blockadehaltung erst dann auf, wenn der Brief vom Gericht bei ihm eintrudelt, dass die Teilungsversteigerung beantragt wird.    wie kann er uns denn zwingen nicht dort einzuziehen?    Eigentlich gar nicht. Er kann Euch danach lediglich zwingen, eine Nutzungsentschädigung für seinen Anteil zu zahlen.

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