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Fenster austauschen in WEG

24.8.2019 Thema abonnieren

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Frage vom 24.8.2019 | 14:06

Von

Status:

Junior-Partner (5925 Beiträge, 1347x hilfreich)

Fenster austauschen in WEG

Hallo,

E ist Eigentümer einer Eigentumswohnung im Dachgeschoss.
Nach 25 Jahren sind die Dachflächenfenster so alt, dass sie ausgetauscht werden müssen.

Zu den Fenstern steht in der Teilungserklärung nur folgendes:
"Die Behebung von Glasschäden und die Durchführung von Reparaturen an Fenstern obliegt ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens dem jeweiligen Eigentümer."

Nun liegt ja kein Schaden vor und es handelt sich nicht um eine Reparatur, sondern um einen Austausch. E findet, dass die Eigentümergemeinschaft die Kosten tragen muss. Der Hausverwalter wiederum sieht das so, dass auch ein Austausch eine "Reparatur" und die Altersschwäche der Fenster ein "Schaden" ist.

Was finden Sie?

-- Editiert von Moderator am 04.09.2019 11:40

-- Thema wurde verschoben am 04.09.2019 11:40

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11 Antworten

Sortierung:

Antwort vom 3.9.2019 | 14:47

Von

Status:

Schüler (368 Beiträge, 185x hilfreich)

Hallo, also wenn nur das Alter der Grund ist, sehe ich ohne Beschluss der Eigentümerversammlung keine Chance. Farnmausi

Signatur:Träume nicht vom Leben - lebe deinen Traum

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Antwort vom 3.9.2019 | 15:53

Von

Status:

Gelehrter (11148 Beiträge, 3878x hilfreich)

Hallo,

Fenster sind zwingend Gemeinschaftseigentum, ergo muss die WEG die Kosten tragen.

Und die Klausel bezüglich Reparaturen ist imho ungültig.

Stefan

Signatur:Auf einem Schiff befinden sich 26 Schafe und 10 Ziegen. Wie alt ist der Kapitän?

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Antwort vom 3.9.2019 | 16:40

Von

Status:

Unparteiischer (9308 Beiträge, 2922x hilfreich)

Zitat (von Jotrocken):
Was finden Sie?

Auch nach meiner Kenntnis gehören Fenster zum Gemeinschaftseigentum. Aber es ist nach meiner Kenntnis zulässig, die Kostentragung durch Allstimmigkeitsbeschluss (liegt hier vor da in der Teilungserklärung verankert) auf den Einzeleigentümer zu verlagern.

Berry

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Antwort vom 3.9.2019 | 16:50

Von

Status:

Junior-Partner (5925 Beiträge, 1347x hilfreich)

Vielen Dank für die Antworten.
Die Hausverwaltung sieht es wie Sir Berry. Sie geben ohne Probleme zu, dass die Fenster Gemeinschaftseigentum sind, sagen aber, dass die Instandhaltungspflicht Aufgabe der Sondereigentümer sei.

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Antwort vom 3.9.2019 | 21:03

Von

Status:

Gelehrter (11148 Beiträge, 3878x hilfreich)

Hallo,

also meine Erfahrung ist, dass es unzulässig ist, gemeinschaftliche Kosten auf einzelne Eigentümer umzulegen. Das müsste dann ja auch im Grundbuch eingetragen werden, ich glaube nicht, dass das geht.

Die Frage stellt sich eigentlich immer wenn einzelne Eigentümer irgendwelche Veränderungen wollen, sogar die Herstellungskosten komplett alleine tragen (etwa ein Balkon, oder eben zusätzliche Fenster).
Bei den Herstellungskosten ist das kein Problem (die WEG darf natürlich Geschenke annehmen), bei den zukünftigen Kosten hingegen sehr wohl.

Wenn ein Allstimmigkeitsbeschluss reichen würde müsste das ja nur schon der Alleineigentümer so festlegen bevor er die WEG gründet (z.B. lässt sich eine Wohnung im Erdgeschoss sicher ohne Fahrstuhlwartung besser verkaufen). Und dann gäbe es das wohl sehr oft - mir sind solche Regelungen aber noch nicht untergekommen (oder besser, ich kenne keinen Fall bei dem das gerichtlich überprüft und bestätigt wurde).

Stefan

Signatur:Auf einem Schiff befinden sich 26 Schafe und 10 Ziegen. Wie alt ist der Kapitän?

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Antwort vom 4.9.2019 | 06:43

Von

Status:

Junior-Partner (5925 Beiträge, 1347x hilfreich)

Hi Stefan,
danke für die Meinung.
Und schön, von Ihnen zu lesen - wir kennen uns noch aus ganz frühen Zeiten des Forums

Sie meinen, es wäre auch ein Problem, wenn ein Eigentümer ein Carport auf eigene Kosten auf seinen Außenstellplatz (=Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht) setzen möchte und die EV nur zustimmt, wenn er alle zukünftigen Wartungs- und Reparaturkosten des Carports übernimmt?

Gruß

-- Editiert von Jotrocken am 04.09.2019 06:46

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Antwort vom 4.9.2019 | 10:45

Von

Status:

Gelehrter (11148 Beiträge, 3878x hilfreich)

Hallo,

bei dem Carport bin ich mir nicht so sicher. Und zwar weil ich nicht weiß ob der Gemeinschaftseigentum sein muss (die Einbauküche in der Wohnung ist das ja auch nicht, obwohl auch - mehr oder weniger - fest installiert).

Fenster sind aber wie gesagt zwingend Gemeinschaftseigentum, ich denke das ist gefestigte Rechtsmeinung.

Stefan

Signatur:Auf einem Schiff befinden sich 26 Schafe und 10 Ziegen. Wie alt ist der Kapitän?

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Antwort vom 4.9.2019 | 11:15

Von

Status:

Weiser (16368 Beiträge, 2533x hilfreich)

Man sollte den gesamten Beitrag ins Forum WEG verschieben.
Es hat nichts mit Baurecht zu tun.

:forum:

Signatur:auch ich verweise auf § 675(2) BGB.

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Antwort vom 4.9.2019 | 14:31

Von

Status:

Bachelor (3430 Beiträge, 2151x hilfreich)

Zitat (von reckoner):
also meine Erfahrung ist, dass es unzulässig ist, gemeinschaftliche Kosten auf einzelne Eigentümer umzulegen. Das müsste dann ja auch im Grundbuch eingetragen werden, ich glaube nicht, dass das geht.

Tja, dann hast Du noch eine Erfahrungslücke, die wir gern schließen werden:
Im Grundsatz sind wir uns einig: Außenfenster sind zwingend Gemeinschaftseigentum und die Kosten hat die Gemeinschaft zu tragen.
Aber diese gesetzliche Regelung ist abdingbar - es kann etwas anderes vereinbart werden. Dies ist hier geschehen, die Teilungserklärung enthält eine solche Vereinbarung. Und damit ist diese Vereinbarung auch im Grundbuch verankert.

Zitat:
Wenn ein Allstimmigkeitsbeschluss reichen würde ...

Ein allstimmiger Beschluss reicht nur für eine Entscheidung im Einzelfall (§ 16 Abs. 4 WEG ), hat aber keine Wirkung für die Zukunft und für Rechtsnachfolger. Dies ginge nur durch Vereinbarung, notarieller Beurkundung und Eintragung im Grundbuch.

Zitat:
... müsste das ja nur schon der Alleineigentümer so festlegen bevor er die WEG gründet ...

genau so läuft das! Der Alteigentümer (oft der Bauträger) legt das so fest und lässt es den Notar in die Teilungserklärungschreiben.

Zitat:
(z.B. lässt sich eine Wohnung im Erdgeschoss sicher ohne Fahrstuhlwartung besser verkaufen).

das wäre ungewöhnlich, ist aber zulässig. Allerdings lässt sich dann nur die Wohnung im EG besser verkaufen, die weiteren im OG aber schlechter. Unterm Strich ist das wirtschaftlicher Blödsinn.

Zitat:
Und dann gäbe es das wohl sehr oft
Zitat:
Ja, das kann ich aus meiner Verwalterpraxis bestätigen.

ich kenne keinen Fall bei dem das gerichtlich überprüft und bestätigt wurde

Auf die schnelle habe ich auch keines parat, es dürften sich sicher einige finden lassen. Es gibt aber sehr wohl diverse Urteile, die eine Klausel in der Teilungserklärung, die z.B. Fenster zum Sondereigentum erklärt, zwar für unwirksam und ungültig erklärt, aber im weiteren Text des Urteils eine solche ungültige Klausel dahingehend auslegt, dass damit eine zulässige Kostentragungsregelung gemeint gewollt gewesen und damit anzuwenden wäre.

Jetzt kommt das große Aber:
- eine Kostentragungsregelung ist - wie der Name schon sagt - nur eine Vereinbarung darüber, wer die Kosten trägt. Die Durchführung der jeweiligen Maßnahme obliegt weiterhin der Gemeinschaft und deren Beschlussfassung.
- die Auslegung verschiedener Gerichte zu solchen Vereinbarungen ist ziemlich eng. Daher gilt i.d.R. nur das als vereinbart und auf den betreffenden Eigentümer abgewälzt, was konkret benannt wurde, hier also der Glasschaden und Reparaturen nicht aber die komplette Erneuerung. Letztere verbliebe also wahrscheinlich als Gemeinschaftsaufgabe und Gemeinschaftskosten bei der WEG.
Genaueres kann man aber nur nach der Gesamtschau der Teilungserklärung sagen.

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#10

Antwort vom 4.9.2019 | 14:37

Von

Status:

Lehrling (1111 Beiträge, 441x hilfreich)

Zitat (von Jotrocken):

… Der Hausverwalter wiederum sieht das so, dass auch ein Austausch eine "Reparatur" und die Altersschwäche der Fenster ein "Schaden" ist.

So wird man die Regelung der Teilungserklärung verstehen müssen. Hätte das Fenster keinen Schaden, gäbe es auch keinen Bedarf für einen Austausch.

Aus der hier wiedergegebenen Vereinbarung der TE ergibt sich, dass der betreffende Wohnungseigentümer zumindest die Instandsetzungskosten zu tragen hat. Man könnte sich ausgiebig darüber streiten, ob er auch zur Vornahme der Instandsetzung verpflichtet und berechtigt sein soll.

Dass es sich bei einem Fenster zwingend um Gemeinschaftseigentum handelt, wird für den konkreten Fall keine Bedeutung haben. Es wird schließlich keine Zuordnung des Fensters zum Sondereigentum vorgenommen.

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#11

Antwort vom 4.9.2019 | 14:40

Von

Status:

Lehrling (1111 Beiträge, 441x hilfreich)

Zitat (von reckoner):
Hallo,

Fenster sind zwingend Gemeinschaftseigentum, ergo muss die WEG die Kosten tragen.

Und die Klausel bezüglich Reparaturen ist imho ungültig.

Stefan

Die Feststellung ist richtig, die Schlussfolgerungen sind falsch. Kostenverteilung kann durch eine Vereinbarung frei geregelt werden. Nichts anderes ist hier erfolgt.

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