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Fensteraustausch ohne Beschluss

29.6.2020 Thema abonnieren
 Von 
Kajinko
Status:
Frischling
(22 Beiträge, 1x hilfreich)
Fensteraustausch ohne Beschluss

Hallo zusammen,
ich habe eine Frage zu unserem Sachverhalt:

Wir sind an einer Gewerbefläche dran (EG in einem Mehrfamilienhaus einer Wohnanlage), bei der eine Genehmigung vorliegt diese in Wohnraum umzuwandeln (Bauamt und Beschluss Eigentümerversammlung 2018/19 mit 100% Zustimmung). Nun wurde aber dem Austausch von 3 Schaufenster in normale Flügel-Fenster noch nicht zugestimmt.

Der jetzige Eigentümer hat einen Antrag gestellt, dass wir alle Fenster auf eigene Kosten umtauschen werden. Wegen der Corona-Lage hat keine Versammlung stattgefunden und per Brief-Verfahren wurden nicht die nötigen "Ja"-Stimmen erreicht.

Nun hat der Eigentümer vor in seinem Name die Fenster ohne Zustimmung auszutauschen und wir würden die Immobilie mit den ausgetauschten Fenster erwerben.

1. Laufen wir Gefahr, dass wir im Nachhinein die Flügelfenster wieder zurück zu Schaufenster tauschen müssen? da die Zustimmung nicht vorlag, obwohl wir den Tausch im Prinzip nicht selbst durchgeführt haben.

2. Müsste sich jemand daran stören und dann eine Wiederherstellung fordern, damit es dazu kommt? Ist das nur dann der Fall, dass über den Austausch diskutiert werden müsste? Die Fenster werden genauso ausgetauscht, wie die Fenster darüber aussehen (Flügel, Alu-Fenster und weiß).

3. Wie würde es im Gerichtsfall entschieden werden? Grundsätzlich wurde eine Umwandlung in Wohnraum zugestimmt. Nun könnte wir ja dann nicht gezwungen werden in Schaufenster leben, wenn es für niemanden einen ersichtlichen Nachteil gibt (sogar Vorteil durch wenige Laufkundschaft, da es jz Wohnraum statt Geschäft ist)


Vielen Dank für Antworten

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3 Antworten
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#1
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3347 Beiträge, 2108x hilfreich)

Zitat (von Kajinko):
1. Laufen wir Gefahr, dass wir im Nachhinein die Flügelfenster wieder zurück zu Schaufenster tauschen müssen? da die Zustimmung nicht vorlag, obwohl wir den Tausch im Prinzip nicht selbst durchgeführt haben.
Ja. Es trifft immer denjenigen, der gerade Eigentümer ist. Es wäre dann Dein Problem, sich mit dem vorherigen Eigentümer über die Folgen auseinanderzusetzen.
Zitat (von Kajinko):
2. Müsste sich jemand daran stören und dann eine Wiederherstellung fordern, damit es dazu kommt? Ist das nur dann der Fall, dass über den Austausch diskutiert werden müsste? Die Fenster werden genauso ausgetauscht, wie die Fenster darüber aussehen (Flügel, Alu-Fenster und weiß).
Es reicht, dass diese eine bauliche Veränderung ist, die das äußere Erscheinungsbild (erheblich) verändert. Ob die Veränderung gut aus sieht oder nicht, ob sie sich harmonisch ins Gesamtbild einfügt oder nicht, spielt zunächst keine Rolle. Veränderung ist erst einmal Veränderung - unstreitig!

Zitat (von Kajinko):
3. Wie würde es im Gerichtsfall entschieden werden?
Mein Glaskugel sagt mir nicht, wie ein Gericht entscheidet. Du weißt: vor Gott und auf hoher See ...
Zitat:
Grundsätzlich wurde eine Umwandlung in Wohnraum zugestimmt. Nun könnte wir ja dann nicht gezwungen werden in Schaufenster leben
Das sind grundsätzlich zwei verschiedene Dinge, die auch unterschiedliche Beschlüsse bedürfen.
Das eine ist die Zustimmung zur Nutzungsänderung.
Das andere ist die Zustimmung zu einer baulichen Änderung.

Zitat:
wenn es für niemanden einen ersichtlichen Nachteil gibt (sogar Vorteil durch wenige Laufkundschaft, da es jz Wohnraum statt Geschäft ist)
... wenn es für Dich keinen "ersichtlichen" Nachteil gibt. Das heißt aber nicht, dass bei einer objektiven Betrachtung möglicherweise auch für andere einen für Dich nicht auf den ersten Blick ersichtlichen Nachteil gibt.
Es wäre nicht das erste Gerichtsurteil, dass zu dem Schluss kommt, dass eine Nutzung als Wohnraum für die übrigen Miteigentümer eine höher Belastung und damit Nachteile mit sich bringt als eine Nutzung als Ladengeschäft. Nur mal ein Punkt betrachtet: Ein Mensch, der darin wohnt, der benutzt seine Wohnung auch nachts. Wenn der nun nachts laut ist (warum auch immer) dann ist das für den Nachbarn ein Nachteil, denn bei der vorherigen Nutzung als Laden mit Öffnungszeiten von z.B. 7.00 bis 22.00 ist zumindest zu nachtschlafender Zeit auf jeden Fall Ruhe gewesen ....
Ok, diesen Aspekt kann man vielleicht außen vor lassen, denn die Nutzungsänderung ist ja schon durch ...

Aber das kann man nicht so verallgemeinernd sagen. Das eine Gericht entscheidet so, das andere so und das Berufungsggericht vielleicht wieder anders. Das ist immer eine Entscheidung im Einzelfall.

Ein Gericht kann ganz formal entscheiden und sagen: bauliche Änderung verlangt die Zustimmung. Eine Zustimmung ist nicht erfolgt, also Rückbau! Ohne dass es sachlich prüft.

Das Gericht kann auch sachlich prüfen und feststellen, dass die erfolgten Umbauten zwar eine bauliche Änderung sind, diese sich aber so harmonisch in das Gesamtbild einfügen, dass einem Aussenstehenden nicht einmal auffallen würde, dass da vorher Schaufenster waren, der Gesamteindruck des Gebäudes zumindest nicht negativ verändert wird und somit keiner der Miteigentümer über das in § 14 Abs. 1 genannte Maß hinaus beeinträchtigt wird - der Umbau also keiner Zustimmung bedurft hätte und damit bestehen bleiben kann.

Aber vorher weiß man das nie.



Signatur:lg. R.M.
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#2
 Von 
Kajinko
Status:
Frischling
(22 Beiträge, 1x hilfreich)

Vielen Dank für die Antwort,
gibt es der Art einen Präzedenzfall, auf den man sich beziehen kann? Zum Abwägen der Wahrscheinlichkeit eines Zuspruches vor Gericht?

Jeder Eigentümer hätte das Recht auf Forderung des Rückbaus der Fenster, was wiederum zum Streitfall/Gerichtsverfahren führt. Heißt aber auch, wenn sich keiner beschwert oder etwas fordert, können die Fenster einfach so bleiben. Oder ist der Verwalter hier gezwungen den Rückbau zu fordern?


Schöne Grüße

-- Editiert von Kajinko am 30.06.2020 10:32

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#3
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3347 Beiträge, 2108x hilfreich)

Zitat (von Kajinko):
gibt es der Art einen Präzedenzfall, auf den man sich beziehen kann? Zum Abwägen der Wahrscheinlichkeit eines Zuspruches vor Gericht?
das weiß ich auch nicht.
Zitat (von Kajinko):
Jeder Eigentümer hätte das Recht auf Forderung des Rückbaus der Fenster, was wiederum zum Streitfall/Gerichtsverfahren führt. Heißt aber auch, wenn sich keiner beschwert oder etwas fordert, können die Fenster einfach so bleiben.
Gefährliche Möglichkeit. Die Verwirkungsfristen der Rückbauansprüche beginnen erst mit Kenntniserlangung. Das kann höchst unterschiedlich sein und etliche Jahre Unsicherheit bedeuten.
Zitat (von Kajinko):
Oder ist der Verwalter hier gezwungen den Rückbau zu fordern?
Der Verwalter hat m.E. kein eigenes Recht und keine Verpflichtung, ohne Beschluss der ETV tätig zu werden.

Signatur:lg. R.M.
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