Frage Wohnraummietverhältnis

22. Januar 2019 Thema abonnieren
 Von 
hr1
Status:
Beginner
(56 Beiträge, 0x hilfreich)
Frage Wohnraummietverhältnis

guten Tag,
ich möchte gerne eine Wohnung im Baden-Württemberg kaufen, den DG selbst nützen und den OG möbliert vermieten (beide Wohnungen sind abgetrennt und können als komplett separate Einheiten genutzt werden)
meine Frage lautet: bezüglich Kündigungen - gelten hier "normale" Fristen, 3 Monate? und auch wenn die Mieterin nicht bezahlen sollte, oder ich aus irgendeinen Grund eine andere Person wünschen würde - wäre es u.U. schwierig sie zum Ausziehen zu animieren?
vielen Dank und schöne Grüsse

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16 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Sir Berry
Status:
Unparteiischer
(9326 Beiträge, 2998x hilfreich)

Ich unterstelle mal, dass beide von Dir ins Auge gefasste Wohnungen derzeit inm ungekündigten Zustand vermietet sind.

Dann kannst Du die DG Wohnung , in die du selbst einziehen möchtest, wegen Eigenbedarf ordentlich kündigen.

Eine Chance auch den Mietvertrag für die zweite Wohnung zu kündigen, wenn es kein Fehlverhalten der Mieter gibt - also nur weil Dir deren Nase nicht passt - sehe ich nicht.

Es gilt der Grundsatz: Kaufvertrag bricht nicht Mietvertrag.

Das Recht zur außerordentlichen Kündigung aufgrund vorwerfbarem Fehlverhaltens bleibt davon unbenommen.

Zitat (von hr1):
wäre es u.U. schwierig sie zum Ausziehen zu animieren?
Nö, denn der freiwillige Auszug hängt ja von der Güte der eigenen Argumente und in solchen Fällen häufig auch von der gebotenen Ablösesumme ab.

Berry

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#2
 Von 
hr1
Status:
Beginner
(56 Beiträge, 0x hilfreich)

vielen Dank für Ihre Antwort!
die Wohnung ist zur Zeit leer und es besteht kein Mietverhältnis.
es handelt sich um EINE Wohnung, die ich nach dem Kauf praktisch in 2 umwandeln möchte - ich bleibe aber faktisch die einzige Eigentümerin.
meine Frage ist für die Zukunft, wenn ich die untere Etage von meiner Wohnung vermiete: ist es dann ein ganz normaler Vertrag mit 3 bzw. 6 Monaten Kündigungsfrist? und evtl. Probleme beim Nichtzahlen oder anderen Unstimmigkeiten (vorwerfbarer Fehlverhalten ist ja oft schwer zu beweisen etc., und ich möchte keine Komplikationen:)?

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#3
 Von 
drkabo
Status:
Weiser
(16464 Beiträge, 9282x hilfreich)

Wie viele Wohnungen hat das Haus den insgesamt (es gibt ja noch das EG)?
In Häusern, die insgesamt nur zwei Wohnungen haben und Mieter + Vermieter unter einem Dach wohnen, gibt es erleichterte Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter (§573a BGB ). Da wäre "der Mieter gefällt mir nicht" ausreichend - im Gegenzug verlängert sich jedoch die Kündigungsfrist.
Das Kriterium "Mieter + Vermieter unter einem Dach" wird ja erfüllt sein, nachdem(!) Sie ins DG eingezogen sind. Es kommt also darauf an, ob es außer DG und OG noch eine dritte Wohnung im Haus gibt, oder nicht.

Signatur:

Für alle meine Beiträge gilt §675(2) BGB.

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#4
 Von 
hr1
Status:
Beginner
(56 Beiträge, 0x hilfreich)

vielen Dank für Ihre Antwort,

es gibt 3 Wohnungseigentümer- Parteien in diesem Haus. also ich und zwei weitere

und für mich wäre dies eine Zweitwohnung, mein permanenter Sitz ist im Ausland.

wie sähe es dann aus?... wahrscheinlich nicht einfacher für mich als Vermieterin?...

DANKE

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#5
 Von 
drkabo
Status:
Weiser
(16464 Beiträge, 9282x hilfreich)

Es gibt also insgesamt mehr als 2 Wohnungen im Haus (auf die Eigentümer kommt es nicht an).
Die erleichterten Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter gelten hier also nicht.

Signatur:

Für alle meine Beiträge gilt §675(2) BGB.

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#6
 Von 
hr1
Status:
Beginner
(56 Beiträge, 0x hilfreich)

danke, und wie wäre es wenn ich die Wohnung nur für 1-2 Monate vermieten würde? in dieser Gegend sehe ich viele solche Inserate: möbliert und auf Zeit.
wenn dann alles passt und ich verlängern würde, immer wieder für 1-2 Monate? gibt es eine solche Möglichkeit oder wäre sie gesetzlich nicht machbar?
vielen Danke

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#7
 Von 
guest-12314.12.2022 20:47:12
Status:
Schüler
(268 Beiträge, 66x hilfreich)

Es gibt Zeitmietverträge nur, wenn bestimmte Vorraussetzungen gegeben sind, davon erfüllen sie aber keine.

1: Nach Ablauf des Zeitmietvertrages wird die Wohnung selber oder für ein Familienmitglied genutzt.
2: Nach Ablauf des Zeitmietvertrages wird die Wohnung saniert ( nicht renoviert ), sprich Umbaumassnahmen.
3: Sie setzen danach "wieder" einen Mitarbeiter ihres Unternehmens rein. ( Werkswohnung )

Trifft keiner dieser Gründe zu, dann verwandelt sich der Zeitmietvertrag automatisch in einen unbefristeten Mietvertrag und das ist auch gut so.

In ihrem Fall bietet sich eigentlich nur eine Vermietung als "Monteurzimmer" an, die Anforderungen dafür sind vom Gesetz her aber ziemlich aufwendig.


-- Editiert von essey am 24.01.2019 13:41

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#8
 Von 
drkabo
Status:
Weiser
(16464 Beiträge, 9282x hilfreich)

Zitat:
wenn dann alles passt und ich verlängern würde, immer wieder für 1-2 Monate? gibt es eine solche Möglichkeit oder wäre sie gesetzlich nicht machbar?

Dann müssen Sie aber möbliert vermieten.

Signatur:

Für alle meine Beiträge gilt §675(2) BGB.

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#9
 Von 
hr1
Status:
Beginner
(56 Beiträge, 0x hilfreich)

vielen Dank, bezieht sich Ihre Antwort auf das "Monteurzimmer" oder nicht?
wenn ich möbliert vermieten würde, wären die Voraussetzungen denn anders als von ESSEY beschrieben?
danke nochmals

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#10
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Für die Vermietung stehen die gesetzl. Vorschriften im BGB ab § 535 - wobei Wohnraum-Mieter unter dem besonderen Schutz des Gesetzes stehen (z.B. Kündigung ist für den Vermieter nur unter bestimmten Voraussetzungen überhaupt möglich > BGB § 573 ).

zu deiner Frage Monteurzimmer bzw. möbliert
In BGB § 549 ist genau beschrieben wann ein Mietverhältnis über Wohnraum NICHT "geschützt" ist:
http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__549.html
1) nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet (wenn der Mieter seinen eigentlichen Wohnsitz/Meldesitz) anderswo hat)
2) Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung und möbliert

Bei einem Monteurzimmer könnte sowohl 1) als auch 2) zutreffen - eben je nach den tatsächlichen Verhältnissen.

Allerdings ist aber auch Baurecht und Wohnungseigentumsrecht zu beachten, d.h.
- ist die geplante zukünftige Nutzung durch die Eigentümergemeinschaft (WEG-Vertrag/Teilungserklärung) gedeckt?
- ist ein bauaufsichtliches Verfahren erforderlich?

Bei einer Wohnungsteilung = Schaffung einer weiterer Wohneinheit ist i.d.R. ein bauaufsichtliches Verfahren erforderlich: "Nutzungsänderung" von 1 in 2 Wohneinheiten - infolge: zusätzliche Stellplätze erforderlich, möglicherweise fällt das Gebäude durch eine weitere Wohneinheit in eine höhere Gebäudeklasse = höhere Brandschutzanforderungen > ggf. bedeutet das: bauliche Maßnahmen

Im Fall Monteurzimmer kommt es sehr auf die örtlichen Vorschriften und Festsetzungen (z.B. Einstufung des Baugebietes) an
hier z.B. zwei völlig gegensätzliche Darstellungen
https://www.monteurzimmer.de/artikel/monteurzimmer_in_wohnhaeusern
https://www.deutschland-monteurzimmer.de/nutzungsaenderung-wohnraum-monteurzimmer-ferienwohnung.html
Da hilft nur selbst bei Gemeinde und Bauamt nachfragen.

Weiterhin hast du als Vermieter einer Wohnung mit deinem Mieter nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung abzurechnen > d.h. gesonderte Erfassung zwecks verbrauchsabhängiger Abrechnung der "warmen" Betriebskosten > auch wieder Kosten, ggf. müssen Installationsstränge geändert werden

Zu guter Letzt ist dann noch die Kostenfrage innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu klären - die anderen Eigentümer werden sicher nicht zustimmen, wenn denen daraus Kosten entstehen sollen.

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

1x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
hr1
Status:
Beginner
(56 Beiträge, 0x hilfreich)

herzlichen Dank! sehr kompliziert aber jetzt ein bisschen klarer:-) einen schönen Tag noch

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
hr1
Status:
Beginner
(56 Beiträge, 0x hilfreich)

guten Morgen
zur Sicherheit (sorry wenn die Frage selbstverständlich ist, aber dies ist meine erste Erfahrung...:-)
- die anderen Eigentümer bzw. die Hausverwaltung kann nicht verbieten dass ich einen Teil von meiner Wohnung entweder an Airbnb oder privat vermiete, oder?
vielen Dank und einen schönen Tag

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#13
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119450 Beiträge, 39730x hilfreich)

Doch, das können die.
Eventuell haben die das auch bereits, da sollte man mal in die Unterlagen schauen.

Ansonsten geht das durchaus per Beschluss zu regeln.

Insbesondere die Belästigung durch die AirBnB-Nutzung kann sogar ohne Beschluss durch eine eintsweilige Verfügung gestoppt werden.


Und für die AirBnB-Nutzung müsste man auch prüfen, ob die in dieser Gegend überhaupt zulässig ist.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#14
 Von 
hr1
Status:
Beginner
(56 Beiträge, 0x hilfreich)

vielen Dank, ja es gibt ganz viele Airbnb Angebote in diesem Dorf.

aber auch das permanente Vermieten von einem Teil der Wohnung kann verboten werden? und ich kann mich gar nicht wehren?

schöne Grüsse

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
drkabo
Status:
Weiser
(16464 Beiträge, 9282x hilfreich)

Zitat:
aber auch das permanente Vermieten von einem Teil der Wohnung kann verboten werden? und ich kann mich gar nicht wehren?

Normale Vwermietung i.d.R. nicht.
Gewerbliche Vermietung mit häufig wechselnden Mietern aber meist schon.

Signatur:

Für alle meine Beiträge gilt §675(2) BGB.

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119450 Beiträge, 39730x hilfreich)

Zitat (von hr1):
und ich kann mich gar nicht wehren?

Doch, man kann dagegen klagen. Bei Beschlüssen sind das nur 4 Wochen Frist, also aufpassen.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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