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Garten Sondereigentum

 Von 
Kerstin N.
Status:
Frischling
(47 Beiträge, 8x hilfreich)
Garten Sondereigentum

Hallo wir haben in unserer EG folgendes Problem.

Es gibt Wohnungen mit einen Sondernutzungsrecht Garten. Dieses befindet sich auf einer Tiefgarage. Somit kann und darf hier nicht alles gepflanzt werden, da Wurzlen die Folie zur Abdichtung der Tiefgarage beschädigen.

Eine Eigentümerin hat als sie die Wohnung gekauft hat, sich im Notarvertrag niederschreiben lassen das er ihr Sondernutzungsrecht begrünt. Das wurde auch gemacht. Leider hat der Gärtner mehrere Pflanzen gepflanzt, deren Wurzeln die Folie beschädigen. Dies hat uns ein anderer Gärtner mittlerweile beschädigt. Man hätte spezielle Wurzelfolie verwenden müssen. Somit müssen diese Pflanzen raus.

Jetzt stellt sich die Eigentümerin auf den Standpunkt. Mir sollte es begrünt werden. Ich hab es nicht gepflanzt, also ist es nicht mein Problem. Wenn dann soll die Eigentümergemeinschaft die Begrünung entfernen und etwas neues pflanzen. Sie will es ja weiterhin grün haben.

Das sehe ich aber nicht so, denn jeder ist für sein Sondernutzungsrecht selbst verantwortlich. Wenn der Gärtner da schlechte Arbeit geleistet hat, kann dies nicht das Problem der Eigentümergemeinschaft sein, sofern das auf einen Sondernutzungsrecht geschieht. Wir liegen auch ausßerhalb jeglicher Gewährleistungspflichten (10 Jahre) und die Firma gibt es nicht mehr.

Gibt es hier schon Rechtsprechungen? Oder liege ich mit meiner persönlichen Meinung falsch.

Vielen Dank für Antworten.

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Nicht genau ihre Frage? Wir haben weitere Antworten zum Thema
Gemeinschaftseigentum Sondernutzungsrecht Eigentümergemeinschaft


13 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
joebeuel
Status:
Lehrling
(1948 Beiträge, 1480x hilfreich)

Sehe ich es richtig, das die Begrünung im Kaufvertrag und nicht in der Teilungserklärung steht?
Mit dem Kaufvertrag hat die Gemeinschaft ja nicht zu tun, das ist eine Sache zwischen Käufer und Verkäufer. Oder wurde die Pflanzung damals von der WEG beauftragt?

Der Verwalter sollte die Eigentümer darauf hinweisen, das sie für Schäden am Gemeinschaftseigentum haftbar sind, wenn sie diese Schäden verursachen.

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#2
 Von 
Kerstin N.
Status:
Frischling
(47 Beiträge, 8x hilfreich)

Hi,

ja es war eine Vereinbarung zwischen Ihr und dem Verkäufer so wie sie es gesagt hat. Diese Aufforderung hat der Verwalter schon getätigt. Aber sie sieht sich nicht zuständig. Sondern will die Kosten auf die Eigentümergemeinschaft umwälzen.

Mich würde mal interessieren wo das ganze im Gesetz geregelt ist. Ich finder hierzu nix :( . Zumindest ob es ein Gesetz oder eine verbindliche Richtlinie für Sondereigentum mit Sondernutzungsrecht (so heisst es doch richtig, oder) gibt.

Wie könnte sowas in der Teilungserklärung stehen? Das wäre doch gar nicht üblich, oder?

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#3
 Von 
Heike J
Status:
Student
(2146 Beiträge, 1347x hilfreich)

Da es sich um Gemeinschaftseigentum handeln, ist zunächst die Gemeinschaft zuständig.

Anschließend kann man beim Verursacher Schadenersatz verlangen.
Und der Verursacher ist dann wohl der Verkäufer, der die Arbeiten beauftragt hat.

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"Heike aus Bochum"

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#4
 Von 
Kerstin N.
Status:
Frischling
(47 Beiträge, 8x hilfreich)

wie Gemeinschaftseigentum. Sondernutzungsrecht obliegt doch normalerweise der alleinigen Nutzung und Pflege des jeweiligen Eigentümers. Und die Gemeinschaft hat doch keine Handhabe auf den ehem. Verkäufer. Und hat der Eigentümer nicht dafür zu sorge zu tragen das auf seinen Sondernutzungsrecht nichts ist das die Gemeinschaft schädigen könnte? So hätte er ja nur Rechte und keine Pflichten.

Kann jemand die Meinung von Heike bestätigen?

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#5
 Von 
joebeuel
Status:
Lehrling
(1948 Beiträge, 1480x hilfreich)

Wenn sich die Eigentümerin nicht zuständig sieht und daher nichts unternehmen will, dann kann man nur abwarten, bis ein Schaden auftritt, und ihr anschließend die Rechnung schicken. Da dürfte es einen tollen Gutachterstreit geben, ob Wurzeln ursächlich für den Schaden waren, oder andere Einflüsse...

Ich sehe keine Möglichkeit sie zu zwingen, die Pflanzen auf eigene Kosten zu entfernen.

Gedanke: Wenn die Garage beim Bau nicht mit einer Wurzelfolie abgedeckt wurde, dann könnte es sich ja auch um einen Baumangel am Gemeinschaftseigentum handeln, für dessen Behebung die Gemeinschaft zuständig ist (wie beim Hausdach). Vermutlich steht ja auch nirgendwo geschrieben, das bestimmte Pflanzen im Sondereigentum verboten sind!

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#6
 Von 
Kerstin N.
Status:
Frischling
(47 Beiträge, 8x hilfreich)

hm...möglich. aber für mich nicht wirklich schlüssig. wenn ich etwas am sondernutzungsrecht bepflanzen lasse und es schädlich ist. der gärtner der da war um es zu "begutachten" gesagt hat, es muss ´raus da es auf jeden fall über kurz oder lang schäden verursacht. ist es da nicht mit offenen augen in´s unglück gerannt. man weiss doch jetzt das ein schaden entsteht. ich komm doch dann nicht meiner pflicht nach das ganze in ordnung zu halten?

aber mich würde immer noch interessieren was das gesetz oder irgendwelche richtlinien dazu sagen würden. kennt keiner solche ?

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#7
 Von 
icecycle
Status:
Junior-Partner
(5311 Beiträge, 1951x hilfreich)

Als Erste ist die Eigentümerin mit Sondernutzungsrecht gegenüber der Gemeinschaft verpflichtet die schädlichen Pflanzen rauszureißen, um hervorsehbare Schäden zu vermeiden. Ansonsten haftet sie für die Folgen.
Denn mit Sondernutzungsrecht ist die Verantwortung zur behutsamen Nutzung verbunden.

Die WEG kann auch der Sondereigentümerin eine Frist zum Rausreißen setzen.
Aber nur, wenn sie sicher ist, dass die Behauptung über die Schädlichkeit angelegten Pflanzen absolut zuverlässig ist, z.B. durch Gutachten. Nach Fristablauf auf Kosten der Sondereigentümerin die Arbeit ausführen lassen.

Ob sie den Garten anschließend neubegrünt oder Steingarten daraus macht, ist allein ihre Sache.

Von Baumangel kann man nicht sagen. Das Dach der Tiefgarage ist in Ordnung. Bei sachgemäßen Gartenanlegen kann kein Bauschaden entstehen.

Je nach dem, was in ihrem Kaufvertrag steht, ob der Verkäufer die Gartenanlage mitverkauft oder nur den Gärtner vermittelt,
kann die Sondereigentümerin ihren Verkäufer oder Gärtner haftbar machen.

Die Haftung richtet sich nach den Vertragspartnern.





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#8
 Von 
Heike J
Status:
Student
(2146 Beiträge, 1347x hilfreich)

quote:
wie Gemeinschaftseigentum. Sondernutzungsrecht obliegt doch normalerweise der alleinigen Nutzung und Pflege des jeweiligen Eigentümers.


Und trotzdem ist es Gemeinschaftseigentum und kein Sondereigentum.
Wenn z.B. an einer Garage mit Sondernutzungsrecht etwas zu reparieren ist, ist das auch Sache der Gemeinschaft.

quote:
Und die Gemeinschaft hat doch keine Handhabe auf den ehem. Verkäufer.


Die Forderung von Schadenersatz richtet sich gegen den Verursacher.
Dabei muss der Verursacher ja nicht Mitglied der Gemeinschaft sein.
Warum hat die Gemeinschaft keine Handhabe gegen den Verkäufer?
Ist er verschollen?

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"Heike aus Bochum"

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#9
 Von 
ichweissnich
Status:
Schüler
(384 Beiträge, 250x hilfreich)

Hallo
Ein Verkäuferzusatz

quote:
sich im Notarvertrag niederschreiben lassen das er ihr Sondernutzungsrecht begrünt.

kann ohne vorherigen allstimmigen Beschluss der ETG nicht in das Grundbuch eingetragen werden.
Sollte ein solcher Eintrag vorhanden sein müßte er für nichtig erklärt werden.
Somit wäre meiner Meinung nach der Notar in die Pflicht zu nehmen,denn er hätte im Vorfeld alle Bedingungen überprüfen müßen.

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"Der Meinungsaustausch der Hausverwalter wird erst durch die Fragen der Wohnungseigentümer ermöglicht"

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#10
 Von 
Heike J
Status:
Student
(2146 Beiträge, 1347x hilfreich)

Solange keine baulicher Veränderung vorliegt (normale Begrünung einer Gartenfläche gehört in der Regel nicht dazu) braucht es keinen allstimmigen Beschluss. Und was hat die Bepflanzung jetzt mit dem Grundbuch zu tun?

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"Heike aus Bochum"

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#11
 Von 
Thorsten D.
Status:
Student
(2189 Beiträge, 1363x hilfreich)

Hallöchen.........

so wie ich das sehe, hat die Eigentümerin in ihrem Kaufvertrag eine zusätzliche Leistung des Verkäufers mit erworben - das Begrünen ihres im Sondernutzungrechts stehenden Gartenteils.
Da der Kaufvertrag erstmal nur eine privatrechtliche Vereinbarung ist, geht dessen Inhalt die Gemeinschaft auch nichts an.

Da hier die ausführende Firma Pflanzungen durchgeführt hat für die die Dachabdichtung nicht geeignet ist, hat sie ihre Sorgfaltspflicht verletzt, sie hätte fragen müssen ob diese Art Pflanzen da hin dürfen, fragen entweder die Eigentümerin oder viel eher den Auftraggeber.
Der Verantwortungsbereich liegt also bei diesen Dreien, und die Gemeinschaft hat sich selbstverständlich zuerst an den Eigentümer des Sondernutzungsrechts zu halten, dieser dann an den Auftraggeber und dieser darf sich mit dem ausführenden Gärtner rumärgern.

Wenn also wie hier aus dem Eigentum eines Mitgliedes Schäden am Gemeinschaftseigentum entstehen, dann kann die Gemeinschaft die Entfernung der Ursachen verlangen, verweigert sich der Verursacher kann ihn die Gemeinschaft für die Schäden, bzw. deren Behebung haftbar machen.

Der erwähnte eventuelle Anspruch auf eine Dachabdichtung mit wurzelfester Folie ist natürlich quatsch, dazu müsste bereits in der Baubeschreibung der gesamten Anlage die Bepflanzung des Daches vorgesehen sein, dann wäre es ein Baumangel - der allerdings schon lange verjährt sein dürfte.

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"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"

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#12
 Von 
Kerstin N.
Status:
Frischling
(47 Beiträge, 8x hilfreich)

Danke für die vielen Antworten. Hab ich mit meinen Bauchgefühl also nicht falsch gelegen.

D.h. unser weiteres vorgehens seitens der Hausverwaltung ist ihr nochmal ein Schreiben zu machen und das Statement vom Gärtner mit beilegen, das ihre Pflanzen die Folie über kurz oder lang beschädigen. Sollte sie es nicht auf ihre eigenen Kosten entfernen, so halten wir Sie in der Gemeinschaft für persönlich haftbar.

Wenn sie nun aber auf all den nicht reagiert. Geht man dann gleich den Klageweg? Denn wenn angenommen Sie die Wohnung weitervekauft und in z.B. 5 Jahren wird das Dach undicht, bekommt man sein Geld doch nie wieder?!



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#13
 Von 
icecycle
Status:
Junior-Partner
(5311 Beiträge, 1951x hilfreich)

Die Gemeinschaft muß überlegen, mit welchem Risiko sie leben will.
Vorbeugen, solange warten bis Bauschaden eingetreten ist oder dazu noch Folge Schaden, ggf. die Sondereigentümerin oder ihr Nachfolger die Schäden nicht allein tragen kann ?

Ohne konkreten Beweis über die zukunftige Gefahr, wie will man nur aufgrund einer Wahrscheinlichkeit, des Verdachtes, klagen ? Noch passiert ja nichts.

Lieber die Sondereigentümerin vorher zum Pflanzenausreißen auffordern, ihr sowohl ein Gutachten als auch die Pflanzenentfernung auf ihre Kosten androhen.

Sie kann dann überlegen, ob sie lieber mit wenigem Geld die Pflanzen rausreißen
will oder noch dazu die Gutachtenkosten zahlen muss.
Die Verpflichtungen gehen natürlich auf ihren Nachfolger über.

Vorsorge ist günstiger als Heilen

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