Gemeinschaftseigentum erwerben

12. Oktober 2020 Thema abonnieren
 Von 
Melanie2018A
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)
Gemeinschaftseigentum erwerben

Guten Tag.

Wir sind auf der Suche nach einer Lösung bezüglich der "Sondernutzung" eines bestimmten Bereiches des Gemeinschaftseigentums. 

Zur Verdeutlichung der Lage: 

Unsere Eigentümergemeinschaft besteht aus 4 Einheiten (inkl. uns). 

Unsere Eigentumswohnung ist auf zwei Etagen verteilt. Erdgeschoss und Keller.

Da das Haus etwas auf Hanglange liegt, haben wir im Kellergeschoss große, normale Fenster.

 Im Kellergeschoss befinden sich "mehr oder weniger unsere privaten Räume" wie Masterbad, Kinderzimmer, Schlafzimmer, Abstellraum, etc.

Zusätzlich gibt es eine Tür in den Kellergang des Hauses - also einen Zugang zum Gemeinschaftseigentum. 

Wir sprechen von einem Schlauch (ca. 3 qm2) im Kellergang bestehende aus unserer Tür, dann geht rechts von dem Schlauch eine zusätzliche Tür zu einem separaten 12 qm2 großes Zimmer ab. 

Dieses Zimmer gehört zu unserer Wohnung. 

Geradeaus öffnet sich der Schlauch dann zu dem restlichen Gemeinschafteigentum wie Waschküche, Heizungsraum. 

Wir planen nun unseren separaten Raum an unser Wohnung anzubinden und würden dafür gerne diese 3qm Flur erwerben, sondernnutzen, mieten oder pachten. 
Unseren separaten Raum an unsere Wohnung anbinden würde für uns heißen, dass wir die Tür zum Keller gang 2-3 Meter weiter in den Kellergang setzen und wir die gewonnen 3 qm2 nutzen um unseren Flur zu verlängern.

Für uns wäre dieses diese kleine Fläche ein riesiger Mehrwert und sehr, sehr wichtig.

Nun suchen wir eine Lösung, die für alle unkompliziert und zufriedenstellend ist.

Welche Möglichkeiten haben wir um so etwas abzuwickeln? 

Wir stehen mit unseren Miteigentümern in einem sehr guten Verhältnis und sind uns sicher, dass keiner was dagegen hat. Solange es nicht zu kompliziert wird.

Viele Grüße und herzlichen Dank

-- Editiert von Melanie2018A am 12.10.2020 13:58

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5 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Tuta
Status:
Schüler
(306 Beiträge, 84x hilfreich)

Zunächst klären, ob das bauechtlich zulässig ist (Fluchtwege, Raumhöhen etc.).
Dann gibt es folgende Möglichkeiten
1. "Große Lösung". Änderung der Teilungserklärung zuweisen, des Bereiches zu Eurem Sondereigentum. Über den Preis müsstet Ihr Euch mit den anderen Eigentümern einigen. Es fallen Kosten für die Änderung der Teilungserklärung an (Notar, Grundbuchamt). Es ist die Zustimmung aller Eigentümer und von deren Grundbuchrechtsgläubigern (Banken oder ggf. andere Berechtigte) erforderlich.
2. "Kleine Lösung". Die Eigentümergemeinschaft verpachtet Euch den Bereich und erlaubt die gewünchte Änderung. Dies ist ohne Änderung der Teilungserklärung möglich, mit Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer.

Nur die große Lösung ist auf Dauer bestandskräftig auch bei anderen Eigentumsverhältnissen. Bei der kleinen Lösung kann die Gemeinschschaft die Verpachtung kündigen und Euch zum Rückbau verpflichten.
Auch wenn man sich derzeit mit den Miteigentümern gut versteht, kann sich das ändern (Verkauf, Vererbung).
Ein Verkauf Eurer Wohnung dürfte mit der kleinen Lösung (da nicht rechtssicher) nur schwer wenn überhaupt möglich sein.

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#2
 Von 
Roland-S
Status:
Student
(2591 Beiträge, 1199x hilfreich)

Zitat (von Melanie2018A):
Wir stehen mit unseren Miteigentümern in einem sehr guten Verhältnis und sind uns sicher, dass keiner was dagegen hat. Solange es nicht zu kompliziert wird.
Den Ausführungen von Tuta ist wenig hinzufügen. Nur so viel, nehmt von der kleinen Lösung Abstand, auch wenn sie einfacher erscheint. Die Probleme kämen zwangsläufig irgendwann später.

Der richtige Weg (IMO) ist, die gewünschten Teile des Gemeinschaftseigentums in Sondereigentum umzuwandeln. Mit allen formellen, aber auch bautechnisch notwendigen Anträgen und Genehmigungen. Das kostet jetzt Zeit und Geld. Beides ist aber gut angelegt.


VG
Roland

Signatur:

Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt.

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#3
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

Zitat (von Melanie2018A):
Im Kellergeschoss befinden sich "mehr oder weniger unsere privaten Räume" wie Masterbad, Kinderzimmer, Schlafzimmer, Abstellraum, etc.

Zusätzlich gibt es eine Tür in den Kellergang des Hauses - also einen Zugang zum Gemeinschaftseigentum. 

Wir sprechen von einem Schlauch (ca. 3 qm2) im Kellergang bestehende aus unserer Tür, dann geht rechts von dem Schlauch eine zusätzliche Tür zu einem separaten 12 qm2 großes Zimmer ab. 

Dieses Zimmer gehört zu unserer Wohnung.

Frage: grenzt dieses separate Zimmer mit einer Wand unmittelbar an einen Raum Eurer Wohnung?
Dann gäbe es eine dritte Lösungsvariante: direkter Wanddurchbruch und Einbau einer Tür zwischen Eurer Wohnung und dem separaten Zimmer.
Nachteile:
- Ihr müsst prüfen, ob es eine tragende Wand ist und wenn ja, müsst Ihr einen Wanddurchbruch statisch prüfen lassen. Ein solcher Durchbruch ist fast immer möglich, wenn man einen entsprechenden Türsturz einbaut, der auch in einer tragenden Wand die Lasten abfangen kann.
- Ihr habt dann gegebenenfalls ein Durchgangszimmer.
Vorteile:
- im Fall einer nicht-tragenden Wand braucht Ihr keine Zustimmung
- im Fall einer tragenden Wand (Gemeinschaftseigentum) braucht Ihr "nur" die Zustimmung der Miteigentümer für die bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentums, was bei Vorlage eines Statik-Nachweises normalerweise kein Problem ist.
- das ganze komplizierte Vorgehen der "großen Lösung" mit notarieller Zustimmung aller Miteigentümer und Grundpfandrechtsgläubiger einschließlich Änderung der Teilungserklärung erspart man sich
- das Restrisiko von Problemen in der Zukunft bei der "kleinen Lösung" erspart man sich
- die Kosten dürften trotz Statiker unterm Strich geringer sein.

Eine kleine Hürde fällt mir noch ein:
Zitat (von Melanie2018A):
Dieses Zimmer gehört zu unserer Wohnung.
Gehört dieses Zimmer zum Sondereigentum mit Miteigentumsanteilen usw.? Oder ist es ein als Sondernutzungsrecht zugewiesener Kellerraum? In letzterem Fall kommt Ihr u.U. doch nicht um eine größere Lösung drumherum, da durch eine solche Umnutzung i.d.R. auch Begehrlichkeiten der Miteigentümer hinsichtlich einer Einbeziehung in die Kostenverteilung geweckt werden. In diesem Fall empfehle ich die Beratung durch einen versierten WEG-Fachanwalt.

Signatur:

lg.
R.M.

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Melanie2018A
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo,

vielen Dank für die Hilfe :-)

ja, der Raum grenzt an einen Raum unserer Wohnung. Allerdings müssten wir mit dem Durchbruch zusätzlich noch Treppenstufen installieren.. Das wäre an der Stelle im Raum sehr ungünstig.


Die Räume befinden sich nicht auf der selben Höhe befinden.
Die 3qm2,die wir gerne zu unserem Sondereigentum hinzufügen möchten, enthalten 2 Treppenstufen.

Und der riesige Nachteil dieser Lösung wäre, dass das andere Zimmer als Kinderzimmer genutzt wird und wir planen den anderen Raum (welchen wir Anbinden möchten) ebenfalls als Kinderzimmer zunutzen.

Deswegen sind die paar qm2 so wertvoll für uns, weil wir damit auf Dauer zwei separate und ähnliche Kinderzimmer haben ohne Durchgangsraum.

Der Raum gehört wie unsere Wohnung zum Sondereigentum.

Im Moment besprechen wir mit den anderen 3 Eigentümern unsern Plan und deren Meinung dazu.

Zwei sind schon mal dafür und haben nichts dagegen. Der Dritte ist etwas schwer erreichbar, diesem möchten wir dann schon einen reifen Plan vorlegen...

Wenn alle 3 einverstanden sind, lassen wir das vom Anwalt prüfen.

Wir sind uns so unsicher was für Äntrage und Kosten auf uns zukommen.

Und auch welchen Preis wir den anderen vorschlagen.

Es ist halt nur 3qm2 Flur, denn keiner nutzt.
Für uns hat es halt eine riesen Bedeutung.

Liebe Grüße

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Tuta
Status:
Schüler
(306 Beiträge, 84x hilfreich)

Zitat (von Melanie2018A):
Wir sind uns so unsicher was für Äntrage und Kosten auf uns zukommen.

Und auch welchen Preis wir den anderen vorschlagen.


Bei der "großen Lösung", die als einzige rechts- und bestandssicher ist, dürfte der Preis, den Ihr an die anderen Eigentümer zahlt unbedeutend sein. Im Unterschied dazu sind die anderen Kosten deutlich teurer
- geänderte/neue Abgeschlossenheitserklärung durch einen Architekten
- Teilungserklärung und Eintragungen Grundbuch durch einen Notar
Die anderen Eigentümer werde von Euch erwarten, alle Kosten zu tragen.

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