Hallo,
bei uns im Haus gibt es einen Trockenraum der als Gemeinschaftseigentum deklariert ist und von keinem Eigentümer genutzt wird. Besteht prinzipiell die Möglichkeit, natürlich das Einverständnis der anderen Eigentümer vorausgesetzt, diesen den Raum abzukaufen und damit alleinig nutzen zu können. Ich habe mal gehört, dass das nicht geht, wenn ein Raum einmal als Gemeinschaftseigentum deklariert wurde, hätte das aber gerne nochmal bestätigt.
Danke schon mal im Voraus,
Gruß
Gemeinschaftseigentum kaufen
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Der Raum müsste in Teileigentum umgewandelt werden.
Oder es bleibt Gemeinschaftseigentum und es wird ein Sondernutzungsrecht an dem Raum eingerichtet.
Beides beinhaltet die Änderung der Teilungserklärung.
Hallo und danke für die Antwort.
Heißt das, dass wenn alle Eigentümer der WEG damit einverstanden sind, nichts dagegen spricht, oder kann mir da auch noch irgend eine Behörde ein Problem machen.
Gruß
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Es kann sein, dass eine geplante Nutzungsänderung von der Baubehörde genehmigt werden muss.
Die Grundbuchgläubiger müssen auch zustimmen.
-- Editiert von Heike J am 29.11.2016 21:42
Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in ein Sondernutzungsrecht oder in Teileigentum ist prinzipiell möglich. Die Hürden dafür sind aber sehr hoch! Reell durchführbar ist es daher nur in seltenen Fällen bei eher kleinen Gemeinschaften.
Ein Beschluss - wie auch immer - ist nichtig. Die Gemeinschaft hat keine Beschlusskompetenz.
Es kann lediglich beschlossen werden, einen Notar mit der Vorbereitung und Durchführung der erforderlichen Änderung der Teilungserklärung und dem Abschluss des Kaufvertrages zu beauftragen. Da i.d.R. die Kosten sowieso dem Erwerber aufgebürdet werden, kann aber der Kaufinteressent gleich selbst den Notar beauftragen. Das ganze hat so oder so ein erhebliches Kostenrisiko, wenn eine einzige notarielle Zustimmung versagt bleibt.
Ihr braucht eine notarielle Vereinbarung zur Änderung der Teilungserklärung (Änderung in Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht, eventuell Änderung der Miteigentumsanteile) sowie den notariellen Kaufvertrag. Beides kann in einem Notartermin erfolgen.
Die Vereinbarung müssen ALLE (wirklich ausnahmslos alle) Eigentümer unterzeichnen (notariell beurkunden). Zu allen Eigentümer gehören alle Ehepartner und bei Erbengemeinschaften als Eigentümer sämtliche Miterben. Das kann sehr aufwendig werden.
Sollte der eine oder andere Miteigentümer noch eine Finanzierung laufen haben, ist auch die Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger (finanzierende Bank) erforderlich. Immerhin reduziert sich durch einen Verkauf der Umfang des Gemeinschaftseigentums und damit der wertmäßige Anteil am Gemeinschaftseigentum für alle übrigen Wohnungen, ergo der Wert der Wohnung.
Will man den so erworbenen Raum eventuell als Wohnraum oder Büro nutzen, ist eventuell eine baurechtliche Genehmigung erforderlich, eine Umnutzung als Lager sehe ich eher unkritisch, als Hobbyraum oder Werkstatt grenzwertig was behördliche Genehmigung erfordert).
Lösungsvorschlag: die Gemeinschaft vermietet den Raum an den Miteigentümer für ein geringes (frei vereinbares) Entgelt. Die Mieteinnahme fließen der Gemeinschaft zu. Eine Änderung der TE ist nicht erforderlich. Über eine Vermietung des GemET kann per Mehrheitsbeschluss entschieden werden. Für einen Mietvertrag sind keine notariellen Beurkundungen erforderlich und keine Zustimmungen der Grundpfandrechtsgläubiger. Meistens ist die Anmietung auf viele Jahre günstiger als das oben beschriebene Verfahren. Restrisiko: der Mietvertrag kann auch wieder gekündigt werden ...
Eine eventuell baurechtliche Genehmigung für eine Umnutzung ist hiervon unabhängig.
1) Notar - Die Kosten erfragen - für die Änderung der Teilungserklärung/des WEG-Vertrages sind der Gegenstandswert/die Kosten i.d.R. wie für die Erstellung der Teilungserklärung/des WEG-Vertrages!
2) Wie von R.M. schon angesprochen: Falls aus den Räumen Aufenthaltsräume im baurechtliche Sinne (Wohnraum/Gewerbliche Nutzung) werden sollen, könnten sich die Anforderungen für den vorbeugenden Brandschutz sogar für das gesamte Gebäude ändern (andere Gebäudeklasse) - dann wäre das gesamte Gebäude nach heutigen Anforderungen für den vorbeugenden Brandschutz zu Ertüchtigen. Da man da schnell bei Kosten im 5stelligen Bereich ist, wäre der Umfang der erforderlichen baulichen Massnahmen ggf. unbedingt vorher abzuklären!
Deswegen den alternativen Lösungsvorschlag unbedingt im Auge behalten!
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