Gesetzliche Vorgabe zum Verteilungsschlüssel der Sonderumlage zum Kauf von Heizöl

Question

Hallo liebe Community,

eine meiner neu erworbenen ETW befindet sich in einem 5-Parteien MFH mit Öl-Heizung. Die Wohnungen haben alle eine unterschiedliche Größe (ca. 40 bis ca. 90 m2).

Damit der Verwalter bei Gelegenheit günstig Heizöl einkaufen kann und keine einmaligen hohen Sonderumlagen anfallen, hat sich die Eigentümergemeinschaft darauf verständigt auf einem separaten Konto monatlich ein Betrag als Rückstellung zum Heizölkauf anzusparen. Dieser Rückstellungsbetrag, pro Monat insgesamt 250 €, wird aktuell einfach durch die Anzahl der Parteien geteilt, wodurch jede Partei 50 € monatliche „Sonderumlagen-Rückstellung" zahlt.

Da die 5 Einheiten in ihrer Wohnungsgröße schon relativ stark variieren sehe ich die aktuelle Berechnung der (monatlichen) Sonderumlage als falsch an, da bspw. der Eigentümer einer 40-m2-Wohnung denselben Betrag (50 € monatlich) zahlt, wie der Eigentümer einer 90-m2-Wohnung. Der Eigentümer der 40-m2-Wohnung kann seinen Mietern am Jahresende jedoch nur den tatsächlichen Verbrauch im Zuge der NK-Abrechnung weiterberechnet.
Sprich:
Der Eigentümer der kleinen 40-m2-Wohung zahlt insgesamt 20% der Heizöl-Sonderumlage,
die kleine Wohnung verbraucht tatsächlich aber bspw. nur 10% (von Gesamtverbrauch),
wodurch der Eigentümer auch nur 10% vom Mieter durch die Nebenkostenabrechnung erstattet bekommt und auf den restlichen 10% (20% minus 10%) hängen bleibt.

Deshalb meine Fragen:
1. Gibt es gesetzliche Vorgaben zur Berechnung der Anteile zur Sonderumlage zum Heizölkauf?
2. Wie werden die Anteile berechnet? – Anteilig nach Quadratmetern, Personen, Vorjahresverbrauch, Eigentumsanteilen, etc. bzw. einer Kombination der vorstehenden Faktoren?

In Eigenrecherche hatte ich mir Heizkostenverordnung schon vorgenommen, jedoch regelt diese (meines Verständnisses nach) nur die Abrechnung zwischen Vermieter und Mieter – und damit nicht die Berechnung von Sonderumlage:
Bsp.: Der § 7 Absatz 1 der HeizkostenV schreibt ja die Verteilung der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage von mindestens 50%, höchstens 70% nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer vor (in Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 erfüllen).
--> Gibt es analog eine Vorschrift zur Verteilung je Einheit der Sonderumlage (da diese ja im voraus ja nicht verbrauchsabhängig erfolgen kann)?

Vielen Dank vorab für Eure Hilfe und Antworten!

-- Editiert von MannyKö am 23.08.2021 23:39

-- Editiert von MannyKö am 23.08.2021 23:39

-- Editiert von MannyKö am 23.08.2021 23:40

Harry van Sell · Answer

hat sich die Eigentümergemeinschaft darauf verständigt  In welcher Form? Per Beschluss oder per "stille Post"?  Und wenn ja, was konkret wurde vereinbart?    Der Verteilungsschlüssel ist grundsätzlich entweder der gesetzliche &lpar;MEA&rpar; oder vereinbarte Verteilungsschlüssel.   Aber davon kann abgewichen werden, wenn  für eine Maßnahme ein anderer Verteilungsschlüssel wirksam beschlossen wurde.        Da die 5 Einheiten in ihrer Wohnungsgröße schon relativ stark variieren sehe ich die aktuelle Berechnung der &lpar;monatlichen&rpar; Sonderumlage als falsch an  Ja, besser wäre es, wenn man das z.B. an der Abrechnung der vorherigen Heizkosten prozentual orientieren würde.        Der Eigentümer der 40-m2-Wohnung kann seinen Mietern am Jahresende jedoch nur den tatsächlichen Verbrauch im Zuge der NK-Abrechnung weiterberechnet.  Ja. Und?        Der Eigentümer der kleinen 40-m2-Wohung zahlt insgesamt 20% der Heizöl-Sonderumlage,  die kleine Wohnung verbraucht tatsächlich aber bspw. nur 10% &lpar;von Gesamtverbrauch&rpar;,  wodurch der Eigentümer auch nur 10% vom Mieter durch die Nebenkostenabrechnung erstattet bekommt und auf den restlichen 10% &lpar;20% minus 10%&rpar; hängen bleibt.  Nö, natürlich nicht.    Kann es sein, das man so ziemlich gar keine Ahnung von der Thematik hat?

R.M. · Answer

Um es kurz zu machen: Heizkostenabrechnung und Heizöl-Rückstellung sind zwei verschiedene Paar Schuhe. Die haben nichts miteinander zu tun!

Heizkostenabrechnung erfolgt nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung. Hierbei müssen auch Anfangs- und Endbestand der Heizölmenge ermittelt und der entsprechende Geldwert verbucht werden. Dafür gibt es klare Regeln - HeizKVO.

Die Heizöl-(Bevorratungs-) Rückstellung dient einzig dem Aufbau eines finanziellen Puffers zur Finanzierung der Heizöleinkäufe. Dies ist einfach ein Vermögenswert der Eigentümergemeinschaft wie die normale Instandhaltungsrückstellung auch und ist im Rahmen der Verwaltungsabrechnung genauso auszuweisen mit Gesamtbetrag und dem vereinbarten Anteil der einzelnen Wohnungen (Eigentümer). Grundsätzlich kann die WEG den Verteilerschlüssel frei vereinbaren (beschließen), es sollte jedoch ein feststehender Verteiler sein (Personenzahl und Vorjahresverbrauch sind keine guten Ideen, da veränderlich).
Natürlich wäre es sinnvoller gewesen, Miteigentumsanteile als Verteilerschlüssel zu wählen, da würde es weniger Diskussionen geben.

Je nach dem was die Buchhaltungssoftware kann und wie der Verwalter drauf ist, könnte man die Vermögenswerte zwischen Heizöl-Rückstellung und Heizöl-Bestand (jeweils zum Stichtag 31.12./01.01.) "hin und her schieben", je nach dem ob der Vermögenswert in Form von finanziellen Mitteln auf einem Konto liegt oder in Form von Öl im Heizöltank lagert.

Signatur:

lg.
R.M.

hh · Answer

Damit der Verwalter bei Gelegenheit günstig Heizöl einkaufen kann und keine einmaligen hohen Sonderumlagen anfallen, hat sich die Eigentümergemeinschaft darauf verständigt auf einem separaten Konto monatlich ein Betrag als Rückstellung zum Heizölkauf anzusparen.    Was ist denn das für ein schräges Vorgehen?    Der verwalter hat einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der sämtliche Kosten abdeckt, die für die Eigentümer anfallen. Darin ist die Beschaffung von Heizöl nur eine Position.    Wie wird das denn mit den übrigen Kosten gemacht, wie z.B. der Gebäudeversicherung, Allgemeinstrom, Wasser, Abwasser usw.?    Gibt es gesetzliche Vorgaben zur Berechnung der Anteile zur Sonderumlage zum Heizölkauf?    Wenn nichts abweichendes beschlossen wurde, dann werden die Kosten nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt. Übich ist jedoch eine Aufteilung nach Vorjahresverbrauch.    In Eigenrecherche hatte ich mir Heizkostenverordnung schon vorgenommen, jedoch regelt diese &lpar;meines Verständnisses nach&rpar; nur die Abrechnung zwischen Vermieter und Mieter &#8211; und damit nicht die Berechnung von Sonderumlage:    Sie regelt auch die Kostenverteilung zwischen Eigentümern im Rahmen der Heizkostenabrechnung, nicht aber die Umlage der Vorschüsse. Der Eigentümer der kleinen Wohnung erhält dann eben im Rahmen der Abrechnung eine große Erstattung und der Eigentümer der großen Wohnung muss eine große Nachzahlung leisten. Dass so ein Vorgehen nicht besonders sinnvoll ist, muss man wohl nicht weiter diskutieren. Wenn es aber so beschlossen wurde, dann gilt es dennoch.    Wird die Eigentümergemeinschaft von einem professionellen Verwalter verwaltet oder ist das jemand, der eigentlich gar keine Ahnung hat, wie man so etwas machen muss? Ich habe den Eindruck, dass Letzteres der Fall ist.

Gesetzliche Vorgabe zum Verteilungsschlüssel der Sonderumlage zum Kauf von Heizöl

Und jetzt?