Hauskauf von Privat - Wohnfläche weicht ab

4. November 2021 Thema abonnieren
 Von 
trsd
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)
Hauskauf von Privat - Wohnfläche weicht ab

Hallo zusammen,

wir haben ein Doppelhaus BJ 1960 in Bayern von Privat gekauft und uns riesig gefreut.

Die ganze Suche war unglücklich mit langen und vielen Besichtigungen am Ende in Torschusspanik, weil wir eine von vielen vielen jungen Familien waren, die alles das gleiche Problem haben, bezahlbaren Wohnraum..

Die Wohnfläche lt. Expose mit Grundrisse und ca. m² Angaben pro Raum ohne Maßketten sind insgesamt laut Exposé ca. 112,5m2. So steht das auch im Kaufvertrag. Die Räume sind nicht explizit aufgelistet, eine Wohnflächenberechnung gibt es nicht.

Nach einem Termin mit einer lokalen Firma um die durch das EnergieEinsparGesetz vorgeschriebene minimal Renovierung anzuschieben wurden wir darauf hingewiesen, dass der im Keller befindliche Hobbyraum mangels Raumhöhe kein Wohnraum in diesem Sinne nach Bayerischen Bauordnung ist. Die Situation ergibt sich wie folgt Erdgeschoss + Obergeschoss ergeben knapp 90m2, die Aussenterrasse wurden anteilig berücksichtigt ebenso ein kleiner Balkon, im Untergeschoss ist der besagte Hobbyraum von 25m2 der mit 50% in der vom Verkäufer angegebenen Wohnfläche berücksichtigt wurde. Der Raum ist 2,30m hoch und hat nur ein kleines Lüftungsfenster (125x100)..

Unterm Strich wenn das Stimmt sind also nur 80% der angegebenen Wohnfläche vorhanden.


Lieben Gruß

TRSD


-- Editiert von trsd am 04.11.2021 10:45

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11 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Rosenfreund
Status:
Schüler
(208 Beiträge, 132x hilfreich)

Zitat (von trsd):
Die Wohnfläche lt. Expose mit Grundrisse und ca. m² Angaben pro Raum ohne Maßketten sind insgesamt laut Exposé ca. 112,5m2. So steht das auch im Kaufvertrag.


Bestimmt steht im Vertrag auch, daß die Größe nicht garantiert wird und abweichen kann.

Rosenfreund

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#2
 Von 
trsd
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Rosenfreund):
Bestimmt steht im Vertrag auch, daß die Größe nicht garantiert wird und abweichen kann.


Nein das steht nicht explizit drin, es steht "ca. 110m2 Wohnfläche"
Impliziert das ca. ja eine gewisse Ungenauigkeit der Angabe und ganz grundsätzlich sind wir glücklich überhaupt was gefunden zu haben aber über den Daumen sind es dann 20% weniger, was schon irgendwie hart ist..

-- Editiert von trsd am 04.11.2021 12:06

-- Editiert von trsd am 04.11.2021 12:07

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#3
 Von 
-Laie-
Status:
Weiser
(16922 Beiträge, 5884x hilfreich)

Es gibt unterschiedliche Arten der Wohnflächenberechnung die zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.
Wurde eine Berechnung der Wohnfläche nach bayrischer Bauordnung zugesagt? Oder wurde die DIN 277 angewendet? Oder evtl. eine Wohnraumberechnung nach WoFIV? Es ist ja schön und gut etwas anzugeben, aber ohe Bezug auf die Berechnungsgrundlage ist es dann doch wieder wischiwaschi.

https://www.mcmakler.de/verkaufen/wohnflaechenberechnung-schritt-fuer-schritt?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=SDSA_0001&utm_term=&utm_content=&tp_cid=8249853767&tp_agid=105424920390&tp_kw=&tp_mt=b&tp_adid=550297870690&tp_nw=g&tp_pos=&tp_loc=9048709&tp_dev=c&tp_devmod=&tp_pl=&tp_tg=&tp_lp=https://www.mcmakler.de/verkaufen/wohnflaechenberechnung-schritt-fuer-schritt&tp_channel=DE_MCM_SEA_LG_GOOGLE_NB&gclid=CjwKCAjwiY6MBhBqEiwARFSCPimU4E0H7WHBEcaUWbQn3xp0aFUMQnke_9VNO8SUJyBaAmK8sHvAWhoCm4YQAvD_BwE

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#4
 Von 
trsd
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von -Laie-):
Es gibt unterschiedliche Arten der Wohnflächenberechnung die zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.
Wurde eine Berechnung der Wohnfläche nach bayrischer Bauordnung zugesagt? Oder wurde die DIN 277 angewendet? Oder evtl. eine Wohnraumberechnung nach WoFIV? Es ist ja schön und gut etwas anzugeben, aber ohe Bezug auf die Berechnungsgrundlage ist es dann doch wieder wischiwaschi.


Das Wischiwaschi steht so im Vertragstext, es steht "Wohnfläche ca. 112,5m2", wonach sich diese bemisst wird nicht konkretisiert. Offenbar gibt es also erhebliche Unterschiede.. wäre uns das nur vorher bewusst gewesen

-- Editiert von trsd am 04.11.2021 12:13

-- Editiert von trsd am 04.11.2021 12:13

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#5
 Von 
-Laie-
Status:
Weiser
(16922 Beiträge, 5884x hilfreich)

Es gibt Fälle in denen bestimmte Modelle genutzt werden müssen bzw. dürfen. Ob ein bestimmter Fall zutrifft, das solltest du wissen. Hast du meinen Link durchgelesen? Wird eine der Berechnungsarten bei dir zwingend gefordert?

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#6
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47468 Beiträge, 16805x hilfreich)

Zitat (von trsd):
dass der im Keller befindliche Hobbyraum mangels Raumhöhe kein Wohnraum in diesem Sinne nach Bayerischen Bauordnung ist.


Es war doch aber klar, dass die Angabe von 112m² diesen Hobbyraum mit einschließt, oder?

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#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47468 Beiträge, 16805x hilfreich)

Wenn ich den Art. 45 BayBO richtig verstehe, dann gilt die Raumhöhe von 2,40m für die Gebäudeklassen 1 und 2 nicht. Zu welcher Gebäudeklasse gehört das gekaufte Haus?

Außerdem ist zu beachten, dass nach § 29 Abs. 1 BayBO i.d.F. von 1959 nur eine maximale Raumhöhe von 2,30m für Einfamilienhäuser festgelegt war.

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#8
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119470 Beiträge, 39731x hilfreich)

Zitat (von trsd):
Unterm Strich wenn das Stimmt sind also nur 80% der angegebenen Wohnfläche vorhanden.

Die aktuelle Wohnfläche wurde von wem mit welcher Qualifikation genau nach welchem konkreten Standard gemessen?



Zitat (von trsd):
Das Wischiwaschi steht so im Vertragstext, es steht "Wohnfläche ca. 112,5m2"

Da wäre der Wortlaut der gesamten Klausel mal relevant.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#9
 Von 
RomeoZwo
Status:
Beginner
(112 Beiträge, 15x hilfreich)

Zitat (von trsd):
Der Raum ist 2,30m hoch und hat nur ein kleines Lüftungsfenster (125x100)


Nach Bauordnung von 1960 reichen 2,3m als Wohnraumhöhe. Das Fenster ist mit 125x100cm auch größer als das minimale Fluchtwegfenster (90x120cm) also wäre auch hier Wohnraum gegeben. Ist den sonst eine Flucht aus dem Fenster möglich?
Falls ja, sieht mir das schwer nach zulässigem Wohnraum aus.

Mal so als Beispiel, es gibt viele Fachwerkhäuser mit Raumhöhen von 2-2,20m. Das sind trotzdem noch Wohnungen und gelten als Wohnraum. Es kommt auf die Gesetzeslage zum Bauzeitpunkt an. Etwas anderes wäre es, wenn ihr jetzt einen Nutzkeller durch Einbau eines Fensters (Fluchtweg) neu zu einem Wohnraum machen würdet. Dann wären die mindestens 2,40m anzusetzen.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
guest-12315.01.2022 11:26:26
Status:
Schüler
(351 Beiträge, 178x hilfreich)

Zitat (von trsd):
Die Situation ergibt sich wie folgt Erdgeschoss + Obergeschoss ergeben knapp 90m2, die Aussenterrasse wurden anteilig berücksichtigt ebenso ein kleiner Balkon, im Untergeschoss ist der besagte Hobbyraum von 25m2 der mit 50% in der vom Verkäufer angegebenen Wohnfläche berücksichtigt wurde. Der Raum ist 2,30m hoch und hat nur ein kleines Lüftungsfenster (125x100)..

Zitat (von trsd):
Zitat (von Rosenfreund):
Bestimmt steht im Vertrag auch, daß die Größe nicht garantiert wird und abweichen kann.



Nein das steht nicht explizit drin, es steht "ca. 110m2 Wohnfläche"
Impliziert das ca. ja eine gewisse Ungenauigkeit der Angabe und ganz grundsätzlich sind wir glücklich überhaupt was gefunden zu haben aber über den Daumen sind es dann 20% weniger, was schon irgendwie hart ist..

Wichtig ist was im notariellen Kaufvertrag vereinbart ist. Es muss eine bestimmte Berechnungsart der Wohnfläche im Vertrag angegeben sein. Z. B. ca. 110 m² Berechnung nach „Wohnflächenverordnung" oder nach „zweiter Berechnungsverordnung". Möglich wäre auch eine Berechnung nach „DIN 277". Letzteres nehme ich nicht an, da nach dieser DIN alle Flächen wie Balkone, Terrassen Kellerräume usw. voll in die Flächen einbezogen werden. Steht keine Berechnungsart im Vertag wurde auch keine konkrete Beschaffenheitsvereinbarung getroffen, da sich je nach Berechnungsart unterschiedliche Wohnflächen ergeben. Ich meine darüber hat der BGH bereits entschieden.
Zitat (von trsd):
wir haben ein Doppelhaus BJ 1960 in Bayern von Privat gekauft und uns riesig gefreut.


Das würde ich auch so belassen. Das Haus gefällt und nun geht es daran, seine persönlichen Wünsche zu verwirklichen. Es spricht auch nichts dagegen, den Hobbyraum so zu nutzen, wie es einem beliebt. Ob es nun nach Baurecht einer Wohnfläche zugeordnet ist oder nicht. Wohnraum ja oder nein ist nur relevant für die energetische Sanierung.
Möchte man das Haus einmal verkaufen kann man die Angaben der Wohnflächen einer Berechnungsart zuordnen, die einem die meisten m² bringt.

1x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31945 Beiträge, 5626x hilfreich)

Zitat (von trsd):
Unterm Strich wenn das Stimmt sind also nur 80% der angegebenen Wohnfläche vorhanden.
Zitat (von trsd):
aber über den Daumen sind es dann 20% weniger,
Hast du auch eine Frage? Was ist dein Ziel?
Willst du Geld zurück? Willst du ein größeres Fenster? Willst oder kannst du diesen Hobbyraum im KG nun nicht mehr nutzen?
Findest du, dass ein Fenster mit 1,25 x 1,00 klein ist?
Der Hobbyraum ist 25 qm groß und kein Wohnraum.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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