Hausordnung in Mehrhausanlage / Untereigentümergemeinschaft

Question

Hallo,

wir sind Eigentümer einer Wohnung im Neubau einer WEG, die aus zwei Häusern (Alt- und Neubau) mit je 4 bzw. 3 Wohnungen auf einem gemeinsamen Grundstück besteht. Bis 2014 bestand die WEG nur aus dem Altbau; mit Fertigstellung des Neubaus wurde die WEG in zwei Untereigentümergemeinschaften gemäß Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung aufgeteilt. Darin ist hinsichtlich der Beschlusskompetenz einer Untereigentümergemeinschaft geregelt:

"Jede Untereigentümerversammlung ist zuständig für alle Angelegenheiten ihrer jeweiligen Häuser, soweit sie dessen Sondereigentum und das damit verbundene gemeinschaftliche Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum betrifft. Der Beschlussfassung unterliegen insbesondere die in § 21 Abs. 5 WEG aufgeführten Angelegenheiten des Hauses."

Weder bis 2014 noch nach Gründung der zweiten Untereigentümergemeinschaft wurde eine Hausordnung aufgestellt. Auf der Eigentümerversammlung im Juni 2016 hat der ehemalige Bauträger, der gleichzeitig Eigentümer von 2 der 3 der Wohnungen im Neubau und 2 der 4 Wohnungen im Altbau ist, beantragt, eine Hausordnung nur für die Untereigentümergemeinschaft des Neubaus aufzustellen, die somit unsere Wohnung betrifft. Darin sollten auch Regeln für die Benutzung der Gemeinschaftsflächen (z. B. Spielplatz, Wiesen, etc.) enthalten sein. Nachdem wir dies kritisierten, da eine solche Hausordnung nur für die Gesamt-WEG sinnvoll ist und die Regeln für alle Eigentümer gelten sollten, wurden diese Regeln wieder gestrichen. Es sind somit nur noch Regeln enthalten, die das Sondereigentum im Neubau und das Gemeinschaftseigentum des Neubaus (z. B. Treppenhaus) betreffen. Die Hausordnung wurde letztendlich ausschließlich mit den Stimmen des Mehrheitseigentümers im Rahmen der Untereigentümergemeinschaft des Neubaus gefasst (wir haben dagegen gestimmt).

Aus unserer Sicht werden wir jedoch durch diese Hausordnung klar gegenüber den anderen Eigentümern auf dem selben Grundstück im Altbau benachteiligt. Diese haben weiterhin keinen Bedarf an einer Hausordnung geäußert.

Daraus resultieren für uns folgende Fragen:

1) Hat eine Untereigentümergemeinschaft überhaupt (prinzipiell bzw. bei der o. g. Regelung in unserer Gemeinschaftsordnung) die Beschlusskompetenz, eine Hausordnung zu beschließen, die nur für das Haus dieser Untereigentümergemeinschaft gilt, während die restlichen Häuser der Mehrhausanlage ohne Hausordnung verbleiben? Unser Meinung nach widerspricht das grundlegend dem Sinn einer Hausordnung, das gemeinschaftliche Zusammenleben in einer WEG zu regeln.

2) Wäre so ein Beschluss automatisch nichtig, wenn eine Untereigentümergemeinschaft dafür keine Beschlusskompetenz hätte?

3) Würde es nicht auch dem Sinn einer Hausordnung für alle Bewohner einer WEG widersprechen, wenn diese ausschließlich mit den Stimmen des Mehrheitseigentümers zustande kommt (Verstoß gegen Treu und Glauben)? Dann könnte dieser ja ständig die Hausordnung ändern und so anpassen, dass nur das gemacht werden darf, was ihm passt...

Danke schon mal im Voraus!

JCDenton

Heike J · Answer

Mit dem Sondernutzungsrecht der Untergemeinschaften kann auch euer Hausflur, eure Keller, eure Gemeinschaftsräume gemeint sein. Da haben die Mitglieder des anderes Hauses kein Nutzungsrecht für.

Und dann wir ja aufgezählt, worüber ihr "insbesondere" beschließen könnt bzw. müsst.

Die Untergemeinschaften beschließen über

1.
die Aufstellung einer Hausordnung;

--> nämlich jedes Haus für sich.
Und wenn das andere Haus keine explizite Hausordnung beschließt, sondern sich mit den gesetzlichen Regelungen zufrieden gibt, dann ist das so. Lt Teilungserklärung hat da jede Untergemeinschaft für sich die Beschlusskompetenz.

2.
die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;

--> jedes Haus für für die Instandhaltung des entsprechendes Hauses selbst verantwortlich.
Auch die Kosten werden getrennt verrechnet.

3.
die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;

Jedes Haus hat seine eigene Versicherung, wenn nichts anderes beschlossen wurde.

4.
die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;

--> Macht demnach auch jedes Haus für sich.

5.
die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28);

--> Ebenfalls getrennt.

6.
die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.

Hausordnung in Mehrhausanlage / Untereigentümergemeinschaft

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