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Hausverwaltervertrag mit Untervollmachten

14.5.2019 Thema abonnieren
 Von 
ibhv
Status:
Frischling
(38 Beiträge, 0x hilfreich)
Hausverwaltervertrag mit Untervollmachten

Hallo,

eine Frage zum Hausverwaltervertrag und deren Untervollmachten:

Es gab eine Hausverwalterwahl, bei dem der gewählte Hausverwalter nur die Tätigkeiten übernommen hat, weil ein anderer die Arbeiten der finanziellen Themen übernimmt. Das wurde bei der Wahl mit allen Eigentümern besprochen und so wurde auch abgestimmt.
Der Vertrag läuft noch bis 2020. Nun möchte derjenige der die Abrechnungen aus "privaten" Gründen diese Tätigkeiten nicht mehr machen (eher keine Lust mehr oder zu viel Arbeit).
Ist das so einfach möglich? Oder muss dann eine Neuwahl stattfinden?

Danke

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25 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(68167 Beiträge, 31816x hilfreich)

Kommt ganz darauf an, wer genau "ein anderer" ist. Da gibt es schon gewisse Unterschiede bei WEG-Mitglied, Opa Kasulke oder professioneller Verwalter.


Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#2
 Von 
ibhv
Status:
Frischling
(38 Beiträge, 0x hilfreich)

Es ist genauso ein Nachbar wie der Hausverwalter auch. Beide keine professionellen Hausverwalter. Aber trotzdem Vertrag natürlich wie alle anderen auch vorhanden.

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#3
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(68167 Beiträge, 31816x hilfreich)

Dann müsste man mal prüfen, ob sich da was aus dem Vertrag ergibt.


Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#4
 Von 
ibhv
Status:
Frischling
(38 Beiträge, 0x hilfreich)

Nein, es ergibt sich nichts aus dem Vertrag. Deshalb frage ich hier nach, ob er die Möglichkeit hat. Und oder muss eine Neuwahl des Hausverwalters geben?

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#5
 Von 
Tobias F
Status:
Lehrling
(1204 Beiträge, 800x hilfreich)

Bevor man hier auch nur ansatzweise irgendetwas sagen kann müsste zuerst ein mal geklärt werden was denn wirklich der Fall ist.

Zitat (von ibhv):
Es gab eine Hausverwalterwahl

Ein Hausverwalter wird nicht gewählt sondern bestellt.

Zitat (von ibhv):
bei dem der gewählte Hausverwalter nur die Tätigkeiten übernommen hat, weil ein anderer die Arbeiten der finanziellen Themen übernimmt.

Demnach gibt es keinen Hausverwalter, oder wie sonst soll man verstehen das a Hausverwalter ist und b die Buchhaltung macht?

Zitat (von ibhv):
Der Vertrag läuft noch bis 2020.

Jetzt wird es noch unklarer, denn ein Verwalter wird Verwalter durch Bestellung, und nicht durch Vertrag. Wenn ihr also nur mit a einen Vertrag abgeschlossen habt das der xy machen darf - habt ihr streng genommen keinen Verwalter.

Zitat (von ibhv):
Der Vertrag läuft noch bis 2020. Nun möchte derjenige der die Abrechnungen aus "privaten" Gründen diese Tätigkeiten nicht mehr machen (eher keine Lust mehr oder zu viel Arbeit).
Ist das so einfach möglich?

Wer soll das denn beurteilen OHNE den Vertrag zu kennen?

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#6
 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1213 Beiträge, 787x hilfreich)

Zitat (von Tobias F):
Ein Hausverwalter wird nicht gewählt sondern bestellt.
Ja klar, aber man darf IMO nicht immer davon ausgehen, dass die Beteiligten wissen wie die Formalien lauten oder/und was sie tun.

Ich putze mal mein Wasserglas und verwende es als Glaskugel:
Ein Mensch (der aktuelle Verwalter?) hat sich bereit erklärt, die Verwaltung zu übernehmen (zu machen). Er ist nicht gut mit Zahlen, oder/und hat dazu keine Zeit oder keine Lust. Seine Bedingung lautete also, dass ein anderer den „Zahlenkram" übernimmt. Der Andere hat sich gefunden und so wurde das mehrheitlich abgestimmt, durchgewunken - oder halt gewählt.
Für die WEG war damit der Verwalter (nebst Zahlenhelfer) gewählt - was IMO der Bestellung gleich gesetzt werden kann. Es scheint sogar eine Vertrag, unbekannten Inhalts, zu geben, dessen Annahme man mit dieser Wahl (mit diesem Beschluss) wohl gleich mit erledigt hat. Das Ganz scheint unangefochten geblieben zu sein - und hat (hoffentlich) sogar bis jetzt funktioniert.

Der „Zahlenknecht" kann/will nun nicht mehr. Jetzt stellt sich, aus meiner Sicht, die Frage, ob der gewählte, (bestellte?) bzw. zumindest amtierende Verwalter darin (oder wegen des unbekannten Vertrages) eine Grund sehen kann (oder sehen will) die Verwaltertätigkeit ebenfalls nieder zu legen.

Macht der Verwalter weiter, ist IMO eine Neuwahl nicht nötig. Sieht der Verwalter im Ausscheiden seines „Zahlenknechts" einen (wichtigen?) Grund die Bestellung zu beenden, kann man das ganze Konstrukt einer juristischen Beurteilung unterziehen, oder sich auf die Suche nach einem neuen Verwalter (oder mutigen Freiwillen) machen.

VG
Roland

Signatur:Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt.
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#7
 Von 
ibhv
Status:
Frischling
(38 Beiträge, 0x hilfreich)

Es gibt einen Verwaltervertrag, dort steht folgendes geschrieben:

Eine vorzeitige Abberufung und außerordentliche Kündigung des Vertrags durch die Wohnungseigentümer ist vor Ablauf der oben bezeichneten Frist nur aus wichtigem Grund mit einfacher Beschlussmehrheit möglich.

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#8
 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1213 Beiträge, 787x hilfreich)

Zitat (von ibhv):
Es gibt einen Verwaltervertrag, dort steht folgendes geschrieben:
[...]Das scheint eine recht verbreitete Formulierung zu sein.
Ihr müsst klären, ob der Verwalter seine Bestellung, auch ohne den "Zahlenknecht" gegeben sieht und seine Arbeit ordentlich fort führen kann und will.
Oder.... ob die WEG im Ausscheiden des "Zahlenknechts" ihrerseits am Fortbestand der Bestellung zweifelt bzw. einen wichtigen Grund zur Kündigung des Verwalters sieht.

Falls Wechselwille oder Wechselbedarf besteht, muss sich die WEG um Ersatz bemühen. Das fällt nämlich nicht automatisch in die Verantwortung des scheidenen Verwalters.

VG
Roland

Signatur:Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt.
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#9
 Von 
ibhv
Status:
Frischling
(38 Beiträge, 0x hilfreich)

Also sehe ich es richtig, wenn der Verwalter dies nicht alleine machen möchte/kann. Dann besteht nur die Möglichkeit einen neuen Verwalter zu bestellen.
Oder muss zuerst die Eigentümer darüber beschliessen? Es steht ja geschrieben, "Die Abberufung oder Kündigung ist ...aus wichtigem Grund mit einfacher Beschlussmehrheit möglich."

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#10
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3223 Beiträge, 2027x hilfreich)

Zitat (von ibhv):
Es ist genauso ein Nachbar wie der Hausverwalter auch.
Nachbar von nebenan oder ein Miteigentümer? Dies wäre eine wichtige klarstellende Information.
Wenn die beiden Verwalter zugleich Miteigentümer sind, wäre das eine gar nicht so unübliche Konstellation einer selbstverwaltenden Eigentümergemeinschaft. Eine solche Arbeitsteilung ist auch bei Profiverwaltungen ganz normal (nur die rechtliche Konstellation eine andere).

Anstatt über Abberufung oder außerordentliche Kündigung nachzudenken würde ich einfach mal empfehlen, sich gemeinsam zusammenzusetzen, also der Buchhalter/Abrechner, der aufhören möchte, der Verwalter, der ohne den Abrechner nicht verwalten möchte und der Rest der Eigentümergemeinschaft. Bisher scheint ja noch nicht einmal jemand den bestellten Verwalter gefragt zu haben, ob dieser auch ohne Abrechner weitermachen würde und inzwischen auch selbst abreechnen kann (man ist ja lernfähig und lernwillig).
Wäre dies der Fall, würde sich an Bestellung und Vertrag nichts ändern.
Wenn er ohne Abrechner nicht weitermachen möchte gäbe es zwei Varianten: entweder ihr findet einen anderen, der den bestellten Verwalter bei der Abrechnung und Buchhaltung unterstützt oder ihr findet einen neuen Verwalter.

Wenn das dann soweit klar ist kann man zu einer außerordentlichen Versammlung einladen und die entsprechend notwendigen Beschlüsse fassen.

Signatur:lg. R.M.
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#11
 Von 
ibhv
Status:
Frischling
(38 Beiträge, 0x hilfreich)

Ja sind beide Eigentümer. Vielen Dank für die ausführliche Beschreibung und Klarstellung.
Das bringt doch schon einen weiter.

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#12
 Von 
ibhv
Status:
Frischling
(38 Beiträge, 0x hilfreich)

Was jetzt noch offen ist:

Laut Verwaltervertrag müssen die Eigentümer darüber beschliessen, ob sie mit der Kündigung einverstanden sind (es muss ja aus wichtigem Grund sein). Ist das verpflichtend oder kann der "Abrechner" das einfach so machen?
Ist es nicht sogar so, dass der Abrechner in der Eigentümerversammlung dies ansprechen muss und dann darüber abgestimmt wird? Wenn akzeptiert, dann gibt es eine außerordentliche Versammlung mit einer Neubestellung?

Danke

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#13
 Von 
Tobias F
Status:
Lehrling
(1204 Beiträge, 800x hilfreich)

Zitat (von ibhv):
Laut Verwaltervertrag müssen die Eigentümer darüber beschliessen, ob sie mit der Kündigung einverstanden sind (es muss ja aus wichtigem Grund sein).

Das ist falsch.
Was Du zitierst hattest war (das Wichtige habe ich hervorgerufen):
Zitat (von ibhv):
Eine vorzeitige Abberufung und außerordentliche Kündigung des Vertrags durch die Wohnungseigentümer ist vor Ablauf der oben bezeichneten Frist nur aus wichtigem Grund mit einfacher Beschlussmehrheit möglich.

Da steht nicht das der Verwalter, oder Teilverwalter, oder Buchhalter des Verwalters nicht vorzeitig kündigen darf (er könnte ja auch vorzeitig schwer krank werden/sterben/verkaufen/.....), sondern das die WEG nur aus wichtigem Grund vorzeitig kündigen darf.

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#14
 Von 
ibhv
Status:
Frischling
(38 Beiträge, 0x hilfreich)

ah stimmt - dann reicht dem Verwalter oder hier in diesem Fall dem "Abrechner" auch "aus privaten Gründen - wie etwa Zeit, Lust etc...)?

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#15
 Von 
Tobias F
Status:
Lehrling
(1204 Beiträge, 800x hilfreich)

Zitat (von ibhv):
ah stimmt - dann reicht dem Verwalter oder hier in diesem Fall dem "Abrechner" auch "aus privaten Gründen - wie etwa Zeit, Lust etc...)?

Sofern in dem mit ihm geschlossenen Vertrag (falls es einen solchen überhaupt gibt) hierzu keine anderweitige Regelung enthalten ist - JA.
Dabei muss er auch nicht erklären warum er kündigt..

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#16
 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1213 Beiträge, 787x hilfreich)

Zitat (von ibhv):
ah stimmt - dann reicht dem Verwalter oder hier in diesem Fall dem "Abrechner" auch "aus privaten Gründen - wie etwa Zeit, Lust etc...)?
Die Vermengung "Verwalter oder Abrechner" ist IMO nicht gegeben, wenn stimmt, was im Eingangspost geschrieben wurde. Da stand zu lesen:
Es gab eine Hausverwalterwahl, bei dem der gewählte Hausverwalter nur die Tätigkeiten übernommen hat, weil ein anderer die Arbeiten der finanziellen Themen übernimmt. Das wurde bei der Wahl mit allen Eigentümern besprochen und so wurde auch abgestimmt.
Demnach hat sich dieser Verwalter nur bestellen lassen, weil ein anderer die die Finanzen übernommen hat. Wurde irgend etwas für den Fall besprochen, bessser vereinbart, dass der "Zahlenmanager" vorzeitig ausscheidet?

Dazu sollte sich im Vertrag etwas finden - oder/und zumindest im Beschlusstext. So lange jedoch nicht geklärt ist, ob die WEG im Ausscheiden des Zahlenmenschen eine wichtigen Grund zu Beendigung der Bestellung sieht - und, ob der Verwalter in dem selbigen Umstand seine Bestellung als hinfällig ansieht, erübrigen sich IMO weitere Spekulationen.

VG
Roland

Signatur:Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt.
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#17
 Von 
ibhv
Status:
Frischling
(38 Beiträge, 0x hilfreich)

Es steht noch folgendes im Verwaltervertrag:
Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Zustimmung der Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluß und der Genehmigung des/der VW.

Der Verwalter möchte ohne den Abrechnet nicht weitermachen. D.h. es müsste eine neue Bestellung des Verwalters geben oder?

Gilt das dann wieder für 3 Jahre oder nur so lange, wie der Vertrag mit den "alten" hätte gegolten.

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#18
 Von 
Heike J
Status:
Student
(2015 Beiträge, 1251x hilfreich)

Wenn der bisherige Verwalter gekündigt wird oder selbst kündigt, wird ein neuer Verwalter bestellt. Eine Bestellung kann für bis zu 5 Jahre erfolgen.

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#19
 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1213 Beiträge, 787x hilfreich)

Zitat (von ibhv):
Der Verwalter möchte ohne den Abrechnet nicht weitermachen. D.h. es müsste eine neue Bestellung des Verwalters geben oder?
Nicht zwangsläufig. Je nach dem Text der Bestellung und/oder des Verwaltervertrages muss nicht zwangsläufig das Recht auf Niederlegung der Tätigkeit bzw. Aufkündigung der Bestellung durch das Ausscheiden des Unterbevollmächtigten gegeben sein. Man könnte also auch versuchen den bestellten Verwalter zur Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten zu "verdonnern". Ob die WEG das will muss sie klären - ob es eine gute Idee wäre, sei dahin gestellt.


Zitat (von ibhv):
Gilt das dann wieder für 3 Jahre oder nur so lange, wie der Vertrag mit den "alten" hätte gegolten.
Muss ein neuer Verwalter her, so sind in der Regel drei Angebote einzuholen. Der Bestellungszeitraum ist, bis zu einer Höchstdauer von 5 Jahren, frei aushandelbar.


VG
Roland

PS:
Viele Fragen um das Thema Wohnungs-Teileigentum beantwortet das (IMO auch noch vergnüglich zu lesende) Wohnungseigenthumm-Lexikon eines Siegener Hausverwalters. Hier sollte es zu finden sein.

Signatur:Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt.
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#20
 Von 
Tobias F
Status:
Lehrling
(1204 Beiträge, 800x hilfreich)

Zitat (von Roland-S):
Man könnte also auch versuchen den bestellten Verwalter zur Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten zu "verdonnern".

Nur mal zum Verstehen - wie sollte das gehen? Abgesehen davon das hier niemand "seiner vertraglichen Pflichten" kennt wäre ein derartiges Handeln innerhalb der WEG wohl mehr als nur ...... (von den mehr als fraglichen Erfolgsaussichten einmal ganz abgesehen).



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#21
 Von 
ibhv
Status:
Frischling
(38 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo,

nein das werden wir nicht machen. Der "Abrechner" hört auf, das ist Fakt. Nun stellt sich die Frage ob der Beschluss mit dem HV und der Untervollmacht nur durch eine Neubestellung möglich ist oder ob es in der Eigentümerversammlung einen neuen Beschluss geben darf, wenn sich ein neuer "Abrechner" zur Verfügung stellt.

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#22
 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1213 Beiträge, 787x hilfreich)

Zitat (von Tobias F):
Nur mal zum Verstehen - wie sollte das gehen?...
Komplettes Lesen (aber auch Zitieren) erhöht die Verständlichkeit. Ich hatte geschrieben: " Je nach dem Text der Bestellung und/oder des Verwaltervertrages muss nicht zwangsläufig das Recht auf Niederlegung der Tätigkeit bzw. Aufkündigung der Bestellung durch das Ausscheiden des Unterbevollmächtigten gegeben sein."


Zitat (von Tobias F):
Abgesehen davon das hier niemand "seiner vertraglichen Pflichten" kennt
Genau, deshalb auch: "Je nach dem Text der Bestellung und/oder des Verwaltervertrages".


Zitat (von Tobias F):
wäre ein derartiges Handeln innerhalb der WEG wohl mehr als nur ......
Was meinst Du mit "...." - Und, dass ich das nicht für die beste Vorgehensweise halte, hatte ich auch zum Ausdruck gebracht - mit: "..- ob es eine gute Idee wäre, sei dahin gestellt."


VG
Roland

Signatur:Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt.
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#23
 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1213 Beiträge, 787x hilfreich)

Zitat (von ibhv):
[...]oder ob es in der Eigentümerversammlung einen neuen Beschluss geben darf, wenn sich ein neuer "Abrechner" zur Verfügung stellt.
Ich halte das für eine praktikable Lösung. So lange die WEG damit "glücklich" ist, der Verwalter seine (hoffentlich ordentliche) Tätigkeit dann fort setzt und der Laden läuft - warum nicht?
Die WEG sollte aber auch an die Zeit nach 2020 denken. So wahnsinnig lang ist da nicht mehr hin. Und gute Verwalter/Verwaltungen fallen meist nicht über Nacht vom Baum. Da könnte es auch eine Option sein das neue Gespann gleich für eine längere Zeit zu bestellen...

VG
Roland

Nur mal so aus Neugier, wie viele Teileigentumseinheiten bzw. Teileigentümer hat eure WEG?

Signatur:Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt.
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#24
 Von 
ibhv
Status:
Frischling
(38 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke - es sind 20

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#25
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3223 Beiträge, 2027x hilfreich)

Nochmals zur Verdeutlichung: Ihr verwaltet Euch faktisch selbst, Ihr habt keinen externen Verwalter sondern einen Eurer Miteigentümer als Verwalter bestellt. Hierzu offensichtlich zusätzlich noch einen weiteren Miteigentümer als Buchhalter.

Nun: als Verwalter bestellt werden kann nur eine natürliche oder juristische Person. Die juristische Person gibt es hier nicht. zwei natürliche Personen als Verwalter bestellen geht m.W. nicht, es kann nur einen geben, der den Kopf hinhält. Ob sich der Verwalter anderer Personen bedient, die ist dabei eigentlich nicht relevant.

Wenn Ihr also einen anderen Buchhalter findet (aus dem Kreis Eurer Miteigentümer), der Euren Verwalter künftig unterstützt, dann ist keine Neuwahl des Verwalters erforderlich.
Findet Ihr aber keinen Buchhalter oder kann und will der Verwalter mit dem neuen Buchhalter nicht zusammenarbeiten, dann kommt Ihr um eine Neubestellung eines Verwalter nicht Drumherum. Den bestehenden Verwalter zur Vertragserfüllung zu verdonnern geht vielleicht, ist aber wenig sinnvoll. Dennoch solltet Ihr eine Übereinkunft finden, dass der Verwalter wenigstens solange die Geschäfte weiterführt, bis Ihr eine Lösung (einen neuen Verwalter) gefunden habt. Bei 20 Einheiten lässt sich auch zu akzeptablen Konditionen eine externe Verwaltung finden.

Signatur:lg. R.M.
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