JavaScript scheint in Ihrem Browser deaktiviert zu sein. Bitte aktivieren Sie JavaScript, um alle Vorteile unserer Webseite nutzen zu können.
Sollte Ihnen dies nicht möglich sein, würden wir uns freuen, wenn Sie uns Ihre Erfahrungen ohne JavaScript an info@123recht.de mitteilen.

Hausverwaltung handelte ohne Beschluss

26. Januar 2021 Thema abonnieren

Antworten Neuer Beitrag Jetzt Anwalt dazuholen Jetzt Anwalt fragen

Frage vom 26. Januar 2021 | 11:11

Von

Status:

Frischling (12 Beiträge, 0x hilfreich)

Hausverwaltung handelte ohne Beschluss

Hallo, wir haben nun die Hausverwaltung gewechselt, da es zu viele Unstimmigkeiten gab. Bei der Übergabe kamen nun für 2020 ein paar Punkte auf, welche fraglich sind und wir Eigentümer uns überlegen einen ReA zu beauftragen. Mich würde aber eine erste Einschätzung oder Erfahrungen interessieren:

a) wir haben einen Hausmeister beauftragt (einen dort wohnenden Eigentümer) und für die Lohnbuchhaltung hat die Verwaltung ohne Beschluss einen Steuerberater beauftragt, welcher dafür ca. 900 € im jahr berechnet, wir wussten bis dato nichts davaon, die Kosten waren auch in den letzten drei Jahren in keiner Abrechnung ersichtlich, da wir keine Einzelposten hatten
b) in 2020 wurde die Gebäudeversicherung von ihm gewechselt ohne Beschluss, diese erscheint uns jedoch sehr teuer - Vergleichsangebote wurden keine vorgelegt
c) die Einaldung zur Versammlung 2020 wurde per Mail verschickt - in dieser Mail wurden aber die Abrechnungen aller 7 Eigentümer an alle Eigentümer versendet - Datenschutzverletzung?
d) ebenso wurde die letzten drei Jahre keine Legionellenprüfung beauftragt (darauf hat uns nun die neue Verwaltung aufmerksam gemacht)
e) die NK Erstattung 2019 konnte noch nicht in voller Höhe ausbezahlt werden, da zu wenig Guthaben auf dem Konto war - angeblich waren viele lfd. Rechnungen in 2020 welche nicht von den Rücklagen zu bezahlen wären (können wir erst prüfen, wenn wir die Abrechnung 2020 haben)

Durfte er diese Punkte a) bis d) ohne Beschluss so praktizieren und kann ihm wegen e) Misswirtschaft unterstellt werden? Vielen Dank für Rückmeldungen.

Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?

Ein erfahrener Anwalt im WEG und Immobilienrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!

Kostenlose Einschätzung starten Kostenlose Einschätzung starten

6 Antworten

Sortierung:

Antwort vom 26. Januar 2021 | 15:51

Von

Status:

Schüler (309 Beiträge, 86x hilfreich)

Was der Verwalter ohne Beschluss tun durfte ergibt sich aus dem Verwaltervertrag.
Punkte a und b können durchaus im Rahmen des Erlaubten sein.
c mag unschön sein ist aber keine Datenschutzverletzung, da ohnehin jeder Eigentümer alle Unterlagen der WEG (das schließt die Abrechnungen den anderen Miteigentümer ein) einsehen kann
d ist ein Versäumnis ist aber nicht besonders schwerwiegend
e die NK Erstattung kann erst nach dem Beschluß der ETV über die Jahresabrechnung ausgezahlt werden, wenn diese ein Defizit ergibt muss erst ggf per Sonderumlage aufgefüllt werden. Wenn kein Geld da ist, kann nichts ausgezahlt werden.

Zitat (von Rold):
und kann ihm wegen e) Misswirtschaft unterstellt werden?

keine Ahnung was damit gmeint ist, wenn Ihr den alten Verwalter für irgendetwas "haftbar" mache wollt, müsst ihr Euch (i) fragen wozu das gut sein soll (ii) Euch etwas besseres ausdenken (iii) einen konkreten Schaden beziffern, das hier Vorgetragene kann die Ablösung des Verwalters rechtfertigen, das ist aber ja schon erfolgt.

Zitat (von Rold):
wir Eigentümer uns überlegen einen ReA zu beauftragen

Ein RA freut sich über das Mandat, berechnet hier viele schöne Gebühren, die Erfolgsaussichten sind aber Null. Beauftragen könnte ihn ohnehin nur die WEG (mit Mehrheit in der ETV) nicht einzelne Eigentümer

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 26. Januar 2021 | 16:10

Von

Status:

Frischling (12 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Tuta):
Was der Verwalter ohne Beschluss tun durfte ergibt sich aus dem Verwaltervertrag.
Punkte a und b können durchaus im Rahmen des Erlaubten sein.

eben nachgeschaut, Versicherungen durfte er ändern. Aber zu Steuerberater finde ich nichts. Lediglich ein Passus lautet: Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen.

Zitat:
die NK Erstattung kann erst nach dem Beschluß der ETV über die Jahresabrechnung ausgezahlt werden, wenn diese ein Defizit ergibt muss erst ggf per Sonderumlage aufgefüllt werden. Wenn kein Geld da ist, kann nichts ausgezahlt werden.

Auf Basis der Abrechnung 2019 wurde die Erstattung in der Versammlung Ende 2020 beschlossen. Es kam von der Verwaltung kein Hinweis, dass in 2020 entsprechend Ausgaben zu einem Defizit auf dem Konto (bzw. schwarze Null) führten und die Erstattungen gar nicht gebucht werden können.

Zitat:
keine Ahnung was damit gmeint ist, wenn Ihr den alten Verwalter für irgendetwas "haftbar" mache wollt, müsst ihr Euch (i) fragen wozu das gut sein soll (ii) Euch etwas besseres ausdenken (iii) einen konkreten Schaden beziffern,

Schaden ist dadurch entstanden, dass er z.B. Handwerkerrechnungen nach einem Sturmschaden beglichen hat, diese aber nicht bei der Versicherung geltend gemacht hat. Dazu kann es Gründe geben, aber er hat uns dennoch 350 € in rechnung gestellt für die Abwicklung eines Versicherungsfalles. Das wäre schon mal zu erstatten, ebenso wäre er meines Erachtens für die Kosten des Steuerberaters erstattungspflichtig. Dass das Giro auf Null ist zwar ärgerlich und ggf. sind ein paar Euro für Rück-LS angefallen, da die neue Verwaltung Engergierechnungen nicht einlösen konnte, aber das sind in Summe sicher keine Großbeträge. In Summe sicher keine zig tausend Euro, der Ärger den er angerichtet hat überwiegt.

Zitat:
Ein RA freut sich über das Mandat, berechnet hier viele schöne Gebühren, die Erfolgsaussichten sind aber Null. Beauftragen könnte ihn ohnehin nur die WEG (mit Mehrheit in der ETV) nicht einzelne Eigentümer

Müssenw ir uns abstimmen, sind aber soweit schon mal alle gleicher Meinung.

Danke schon mal für die erste Einschätzung.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 26. Januar 2021 | 16:30

Von

Status:

Weiser (16549 Beiträge, 9315x hilfreich)

Der Vollständigkeit halber:

Zitat:
c) die Einaldung zur Versammlung 2020 wurde per Mail verschickt - in dieser Mail wurden aber die Abrechnungen aller 7 Eigentümer an alle Eigentümer versendet - Datenschutzverletzung?

Nein. Im Gegenteil - jeder Eigentümer hat das Recht, die Abrechnungen aller anderen Mit-Eigentümer einzusehen, denn nur so kann er prüfen, ab die Kosten korrekt aufgeteilt wurden. (https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/einsichtsrecht-der-eigentuemer-in-einzelabrechnungen_idesk_PI17574_HI1504988.html)

Signatur:

Für alle meine Beiträge gilt §675(2) BGB.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 26. Januar 2021 | 18:41

Von

Status:

Student (2591 Beiträge, 1200x hilfreich)

Zitat (von Rold):
eben nachgeschaut, Versicherungen durfte er ändern.

Das ist in der Regel so abgedeckt. Der Verwalter ist auch nicht verpflichtet das billigste Angebot zu suchen. In einem akzeptablen marktüblichen Rahmen, sollte der Preis aber schon liegen.

Zitat (von Rold):
Aber zu Steuerberater finde ich nichts.

Belegführung und Abrechnung gehören IMO zu den Standardaufgaben des Verwalters. Kann/will er das nicht machen, so hat er im Rahmen seines Verwaltervertrages zu regeln ob hierfür zusätzlich zur Verwaltervergütung Kosten auf die Miteigentümer zukommen. "Einfach so" halte ich für nicht zulässig. Die entsprechende Abrechnung sollte von der WEG nicht beschossen und an den Verwalter zur Korrektur zurückgegeben werden.
Ergänzende Frage, wurde ein Wirtschaftsplan beschlossen, finden sich dort diese Kosten??

Zitat (von Rold):
Auf Basis der Abrechnung 2019 wurde die Erstattung in der Versammlung Ende 2020 beschlossen.

Gab es hier nur Erstattungen - oder auch Nachzahlungen? Aber egal mit Beschluss sind die Erstattungen/Abbuchungen zügig vorzunehmen. In der Regel wird dann auch der Wirtschaftsplan beschlossen. Spätestens an diesem Punkt hätte die fehlende Liquidität zu Sprache kommen und gelöst werden müssen.

Zitat (von Rold):
diese aber nicht bei der Versicherung geltend gemacht hat. Dazu kann es Gründe geben,

Sicherlich. Hat jemand nach diesen Gründen gefragt?

Zitat (von Rold):
aber er hat uns dennoch 350 € in rechnung gestellt für die Abwicklung eines Versicherungsfalles.

Explizit für die Abwicklung eines Versicherungsfalls?? Oder für die Abwicklung des Sturmschadens. Letzteres kann in Ordnung und durch den Verwaltervertrag gedeckt sein.

Zitat (von Rold):
Es kam von der Verwaltung kein Hinweis, dass in 2020 entsprechend Ausgaben zu einem Defizit auf dem Konto (bzw. schwarze Null) führten und die Erstattungen gar nicht gebucht werden können.

Dieser Verwalter schein ein sehr gebrochenen Verhältnis zu Zahlen zu haben - vielleicht auch deshalb der Steuerberater? Er scheint mir ferner auch wenig Ahnung von seinen Aufgaben und Pflichten zu haben, und davon wie eine WEG Verwaltung zu machen ist.

Zitat (von Rold):
der Ärger den er angerichtet hat überwiegt.

Ihr scheint euch im Vergleich zum alten Verwalter nicht wirklich verbessert zu haben. Zum Glück wird man seit Dezember 2020 einen Verwalter einfacher wieder los wie vorher - nur für den Fall, dass er nicht einsichtig sein sollte.

VG
Roland

Signatur:

Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 26. Januar 2021 | 18:50

Von

Status:

Bachelor (3882 Beiträge, 2382x hilfreich)

Zitat (von Rold):
a) wir haben einen Hausmeister beauftragt (einen dort wohnenden Eigentümer) und für die Lohnbuchhaltung hat die Verwaltung ohne Beschluss einen Steuerberater beauftragt, welcher dafür ca. 900 € im jahr berechnet, wir wussten bis dato nichts davaon, die Kosten waren auch in den letzten drei Jahren in keiner Abrechnung ersichtlich, da wir keine Einzelposten hatten

Verwaltervertrag geprüft, ob dort (vielleicht auch versteckt) eine Ermächtigung enthalten ist.

Zitat (von Rold):
b) in 2020 wurde die Gebäudeversicherung von ihm gewechselt ohne Beschluss, diese erscheint uns jedoch sehr teuer - Vergleichsangebote wurden keine vorgelegt

Die Gebäudeversicherungen steigen in den letzten Jahren massiv. Prüfen, ob die alte Versicherung erhöhen wollte, und die neue Versicherung günstiger war als die für 2020 geforderte Prämie der alten Versicherung.
Unter Umständen war der Abschluss der Versicherung sogar zwingend notwendig, weil die alte Versicherung gekündigt hat (Rückzug aus Geschäftsfeld Gebäudeversicherung oder nach einem Versicherungsschaden). Besonders ein Neuabschluss nach schadensbedingter Kündigung kann sehr teuer werden.

Zitat (von Rold):
c) die Einaldung zur Versammlung 2020 wurde per Mail verschickt - in dieser Mail wurden aber die Abrechnungen aller 7 Eigentümer an alle Eigentümer versendet - Datenschutzverletzung?

Wie schon geschrieben definitiv keine Datenschutzverletzung. Jeder Eigentümer hat sowieso Anspruch auf diese Informationen.

Zitat (von Rold):
d) ebenso wurde die letzten drei Jahre keine Legionellenprüfung beauftragt (darauf hat uns nun die neue Verwaltung aufmerksam gemacht)

Wenn das letzte mal in Ordnung war, dann hat man drei Jahre Zeit und es ist jetzt fällig.

Zitat (von Rold):
e) die NK Erstattung 2019 konnte noch nicht in voller Höhe ausbezahlt werden, da zu wenig Guthaben auf dem Konto war - angeblich waren viele lfd. Rechnungen in 2020 welche nicht von den Rücklagen zu bezahlen wären (können wir erst prüfen, wenn wir die Abrechnung 2020 haben)

Vorgehensweise nicht korrekt, im Ergebnis aber eigentlich egal. Einbehaltung von Abrechnungsguthaben ist im Ergebnis das gleiche wie die Erhebung einer Sonderumlage zur Liquiditätssicherung

Signatur:

lg.
R.M.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 26. Januar 2021 | 19:11

Von

Status:

Frischling (12 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Roland-S):
"Einfach so" halte ich für nicht zulässig. Die entsprechende Abrechnung sollte von der WEG nicht beschossen und an den Verwalter zur Korrektur zurückgegeben werden.
Ergänzende Frage, wurde ein Wirtschaftsplan beschlossen, finden sich dort diese Kosten??

Der bisherige Verwalter war von 2018 bis Ende 2020 tätig (wenn man das so bezeichnen möchte). Hier geht es um Kosten, welche in 2020 angefallen sind und wir noch gar keine Abrechnung 2020 haben, dies emuß der neue Verwalter erst erstellen. Er kam eben auf mich zu und fragte mich nach diesem Steuerberater. Bis 2019 (wo wir auch die Abrechnung beschlossen haben) gab es diese Position nicht. Im Ende 2020 beschlossenen WP für 2021 finden sich diese Kosten nicht.

Zitat:
Wie schon geschrieben definitiv keine Datenschutzverletzung. Jeder Eigentümer hat sowieso Anspruch auf diese Informationen.

haben wir inzwischen verstanden, war uns so nicht bewusst

Zitat:
Wenn das letzte mal in Ordnung war, dann hat man drei Jahre Zeit und es ist jetzt fällig.

letzte Prüfung war 2017, im WP 2020 war diese Position auch enthalten, laut unserem neuen Verwalter wurde aber nichts ausgeführt

Zitat:
Vorgehensweise nicht korrekt, im Ergebnis aber eigentlich egal. Einbehaltung von Abrechnungsguthaben ist im Ergebnis das gleiche wie die Erhebung einer Sonderumlage zur Liquiditätssicherung

wäre es einheitlich gewesen, dann ok, aber von vier Wohnungen konnte ausbezahlt werden und bei dreien eben nicht

Zitat:
Gab es hier nur Erstattungen - oder auch Nachzahlungen? Aber egal mit Beschluss sind die Erstattungen/Abbuchungen zügig vorzunehmen. In der Regel wird dann auch der Wirtschaftsplan beschlossen. Spätestens an diesem Punkt hätte die fehlende Liquidität zu Sprache kommen und gelöst werden müssen.

eben, es wurde aber kein Wort darüber verloren und wir hatten ja lediglich den Saldo per 31.12.2019 aus der Abrechnung vor uns. Salden per 2020 hattenw ir ja bei er Versammlung keine vor uns...

Zitat:
Sicherlich. Hat jemand nach diesen Gründen gefragt?

war ja in 2020 wozu wir noch keine Versammlung hatten, kam jetzt nur heraus, weil uns der neue Verwalter dazu gefragt hat was da war...

Zitat:
Explizit für die Abwicklung eines Versicherungsfalls?? Oder für die Abwicklung des Sturmschadens. Letzteres kann in Ordnung und durch den Verwaltervertrag gedeckt sein.

laut Verwaltervertrag expliziet für die Abwicklung eines Versicherungsfalles

[quoteIhr scheint euch im Vergleich zum alten Verwalter nicht wirklich verbessert zu haben. Zum Glück wird man seit Dezember 2020 einen Verwalter einfacher wieder los wie vorher - nur für den Fall, dass er nicht einsichtig sein sollte.] betrifft ja alles en alten Verwalter, der neue hat das jetzt im Januar übernommen, bekam bei der Übergabe aber kaum Auskünfte und arbeitet sich gerade ein. Und hier tauschen eben die ganzen Fragen auf, vor allem zu den Buchungen in 2020. er muß diese ja nun für die Abrechnung 2020 richtig verbuchen und tappt aber im Dunkeln.

Werden wohl oder übel einen ReA beauftragen müssen um hier Klarheit zu bekommen. Aber danke für die ganzen guten Hinweise...

0x Hilfreiche Antwort