Hallo!
Folgender, natürlich völlig fiktiver Sachverhalt (leider recht lang):
Die Hausverwaltung eines Mehrfamilienhauses mit Eigentumswohnungen wurde vor ca. 1 Jahr von einer neuen Gesellschaft übernommen.
Nun stand eine größere Reparatur am Haus an. Es wurde mitgeteilt, dass das Rücklagenkonto einen Betrag X aufweise. Dieser reichte gerade so aus. Alle haben der Reparatur zugestimmt. Dass dann im Falle einer weiteren, eventuell fälligen Rechnung ein gewisses Risiko besteht, das dann über eine Sonderumlage machen zu müssen, war natürlich bekannt. Nun reichte der Betrag im Endeffekt nicht ganz. Wortlaut: "Das Rücklagenkonto wies X Euro aus, die Rechnung beträgt aber Y Euro…" Daraufhin wurde dann doch eine kleine SU beschlossen – eine solche kam also schneller, als gedacht. Das war soweit aber natürlich ok.
Nun stiegen, durch Einzug zweier Parteien (Mieter) in zuvor nicht vermietete ETW´s die Kosten für´s Öl natürlich erheblich. Damit hatte die neue Hausverwaltung aber nicht kalkuliert. Soweit wäre auch das kein Problem, man müsste dann halt die Nebenkosten für die entsprechenden Parteien erhöhen (diese werden nach Verbauch aufgeschlüsselt und nicht nach MEA).
Allerdings konnte die letzte Ölrechnung schon gar nicht mehr bezahlt werden, woraufhin ein Brief kam, dass die Hausverwaltung!!! eine erneute Sonderumlage beschließt und um Zahlung eines Betrages X auf Konto xxx erwartet. Das empörte die Eigentümer selbstverständlich, wird doch von jeder Partei monatlich im Voraus der entsprechend am Jahresanfang festgelegte Betrag für die Nebenkosten inkl. Heiz- und Wasserkosten gezahlt. Zudem wird in der kommenden Abrechnung ja sowieso festgestellt, wer was nachzuzahlen hat – oder eben, wer wieviel zurückbekommt.
Auf Nachfrage hin wurde dann offengelegt, dass zur Zahlung der o.g. Rechnungen für Instandhaltungsarbeiten nicht etwa nur die Rücklage, welche für genau diesen Zweck gedacht ist, aufgebraucht wurde, sondern ebenfalls das Konto für die laufenden Kosten leergeräumt wurde. Davon war freilich nie die Rede. Wäre zudem bekannt gewesen, dass der als "Rücklage" bezifferte Betrag auch die gesamten Vorschüsse für die laufenden Kosten beinhaltet, wäre natürlich niemand auf die Idee gekommen, die kostspielige Reparatur zu genehmigen, welche man auch hätte in die Zukunft verschieben können.
Da nun die monatlichen Einnahmen schon nicht mehr reichen, um die laufenden Kosten zu decken und im Grunde ja mit gar nicht vorhandenem Geld gearbeitet wurde, wird es nun mindestens im Zwei-Monats-Takt solche Sonderumlagen geben MÜSSEN . Bedeutet für eine 60 qm Wohnung mit 1 Mann ca. 2500 Euro reine Nebenkosten pro Jahr. Denn die nächste Öllieferung wird ebenso wenig bezahlt werden können – es ist ja nichts mehr da. Der Verbrauch ist aber recht hoch wegen mittlerweile sehr vieler Personen.
Wenn nun ein Eigentümer eine SONDERUMLAGE für eine Öllieferung zahlt, also nach Miteigentumsanteilen, dann hat das mit seinem tatsächlichen Verbrauch aber ja nichts mehr zu tun. Mir ist nicht einmal klar, wie man das nachher aufschlüsseln sollte. Zudem wäre auch kein Geld mehr da, um diejenigen zu bedienen, denen ein Minderverbauch als Gutschrift zustünde.
Im Endeffekt hat die Hausverwaltung tatsächlich das Konto für die laufenden Kosten mit dem für die Rücklage zusammengelegt – also daraus wirklich ein Konto gemacht – und alles leergeputzt. Dabei gibt es eine klare monatliche Abrechnung mit getrennten Nebenkosten und einem Beitrag als Rücklage für Instandhaltungskosten.
Wie ist hier die Rechtslage?
Vielen Dank schonmal :-)
-- Editiert Dennis_Lambkin am 05.03.2013 20:30
-- Editiert Dennis_Lambkin am 05.03.2013 20:32
Hausverwaltung räumt Konto für lfd. Kosten
Offenbar hat doch die Gemeinschaft beschlossen, für die Reparatur die gesamte Rücklage aufzubrauchen, obwohl die Reparatur ja wohl nicht so dringend war. Hier wäre es wohl angebracht gewesen, erst weiter zu sparen, bevor man das Risiko einer Sonderumlage eingeht.
Die Hausverwaltung hat Öl gekauft, als Öl benötigt wurde, das kann man ihr nicht vorwerfen! Ihr kann man nur vorwerfen, das die erste Sonderumlage nicht so hoch angesetzt wurde, um damit die zusätzlichen Reparaturkosten zu begleichen (oder haben die Eigentümer diesen Betrag selbst festgelegt?).
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Hallo und danke für die Antwort.
Grundsätzlich sehe ich das ja ein. Keine Frage. Es ist ja auch richtig, dass die Hausverwaltung das Geld nur fürs Haus nutzt. Sie veruntreut es keinesfalls.
Es geht um zwei wesentlich Dinge.
Zum einen darum, dass es zwei gesonderte Abrechnungsposten gibt. Einen für die Nebenkosten - immer im Voraus als laufende Kosten. Und einen für ein Rücklagenkonto, welcher als Position "Rücklagen für Instandhaltung" auch ausgewiesen wird. Es wurde mitgeteilt, dass die Rücklage soviel Euro beträgt und dann alles weg ist. Die Rücklage ist aber die Rücklage. Wäre nun das Dach weggeflogen und es wären erhebliche Kosten entstanden, dann wäre jedem klar gewesen, dass per SU gezahlt werden muss. Nicht klar war aber, dass die als Nebenkostenvorschuss eingezahlten Beträge für die laufenden Kosten - also auch das Öl - mit auf dem Rücklagenkonto für Instandhaltungsarbeiten stehen. Man ging natürlich davon aus, dass die Rücklage auch nur die eingezahlten Beträge für die (ja nunmal auch sogenannte) Rücklage beinhaltet. Es wurde auch nie gesagt, dass dann die kompletten im Voraus gezahlten Nebenkosten ebenfalls weg sind - wie gesagt, die Rücklage wird ja auch gesondert abgerechnet. Wäre das bekannt gewesen, hätte keiner der Reparatur zugestimmt.
Zum zweiten geht es darum, dass auf diesem Wege nun eine Öllieferung bezahlt werden soll. Wenn nun ein Eigentümer eine Sonderumlage zahlt, um laufende Kosten decken zu können, welche jemand anderes verursacht hat (nämlich die neu eingezogenen Parteien), dann fragt sich schon, wie man das nachher aufschlüsseln will.
Es scheint schon so, als habe man sich massiv verkalkuliert und zudem nicht bedacht, was so an laufenden Kosten anfällt.
Es gab mehrere Gespräche. Hier wurde sehr wohl auf das Risiko eingegangen, dass eine SU ansteht, wenn jetzt in den nächsten paar Monaten was ist. Aber dass nun kein Geld mehr für die laufenden Kosten da ist, davon war nie die Rede.
Natürlich, das ist dumm gelaufen und war sicher nicht böse gemeint. Aber für die Eigentümer ist das allemal mehr als dumm. Natürlich haben diese selbst bestimmt, dass die RÜCKLAGE ganz aufgebraucht wird. Der Gegenvorschlag der Hausverwaltung sah vor, einen gewissen Betrag stehen zu lassen und fast die Hälfte der Rechnung selbst zu tragen. Nur, selbst wenn der stehen geblieben wäre: Dieses Öl hätte man zahlen können. Das nächste dann auch nicht mehr. Hier wurden die laufenden Kosten doch arg mit den Rücklagen vermischt und ich meine, dass man das schon sauber trennen muss.
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Wenn es auf dem Hauskonto mau aussieht, dann hilft kein Jammern und auch keine Schuldzuweisungen, sondern nur die Aufstellung eines vernünftigen Wirtschaftsplans.
Als Eigentümer würde ich mir mal die Kontoauszüge der letzten Jahre sowie alle Rechnungen anschauen:
- hat die ehemalige Verwaltung alle Guthaben auf die neue HV übertragen?
- hat die neue Verwaltung alle erhaltenen Guthaben auf die neuen Konten übertragen?
- haben alle Eigentümer ihr Hausgeld sowie die Sonderumlagen pünktlich bezahlt?
- liegt für jede Ausgangszahlung eine Rechnung vor?
- passenden die Rechnungsbeträge zum Wirtschaftsplan, oder ist der Wirtschaftsplan zu niedrig angesetzt?
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Bedeutet für eine 60 qm Wohnung mit 1 Mann ca. 2500 Euro reine Nebenkosten pro Jahr.
Wenn damit das Hausgeld gemeint ist, ist das ziemlich normal.
dann fragt sich schon, wie man das nachher aufschlüsseln will.
Ganz einfach: wie immer.
Es sollte doch völlig egal sein, ob eine wohnung leersteht, selbstgenutzt, oder vermietet ist. Der einzige Unterschied ist doch das Warm-, Kalt-, und Abwasser, evtl. noch der Müll.
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quote:
Bedeutet für eine 60 qm Wohnung mit 1 Mann ca. 2500 Euro reine Nebenkosten pro Jahr.
Wenn damit das Hausgeld gemeint ist, ist das ziemlich normal.
Nein, ich meine reine Nebenkosten - Heizung, Wasser, KEIN Strom, KEINE Verwaltung oder Rücklage.
Ich liege bei ca. der Hälfte. Strom kommt dann natürlich noch dazu und eben der Beitrag für die Rücklage - der ja eben eine extra Position darstellt. Aber das ist ein anderes Thema.
Nochmals:
Richtig - voll meine Meinung - ein Eigentümer muss seine Kosten schon selbst tragen. Fakt ist aber, dass es hier nicht um meine und Eure Meinung geht. Die Eigentümer WERDEN nicht zahlen, es haben sich alle dagegen ausgesprochen und ich kenne das - dabei wird es bleiben. Ob ich das nun gut finde oder nicht, sei dahingestellt.
Auch mich stört es ein wenig, dass (und NUR darum geht es) es immer schon so war, dass mit den Rücklagen und dem dazugehörigen Konto nur DIE Beträge gemeint waren, die auch explizit als Rücklage gedacht sind. Die wurden schon immer separat verbucht. Es sollte genau DAVON Geld genommen werden.
Mit dem Konto "laufende Kosten" hat dies gar nichts zu tun. Überhaupt gar nichts. Zugestimmt wurde, dass die Reparatur durchgfeführt und die Rücklage für Instandhaltungsarbeiten komplett aufgebraucht wird, nachdem offiziell verkündet wurde, dass X Euro als Rücklage für Instandhaltungsarbeiten vorhanden sind.
Die Hausverwaltung hat aber definitiv den Fehler gemacht, die Rücklagen zu hoch auszuweisen. Die bereits als Nebenkostenvorschuss geleisteten Beträge waren in dem ausgewiesenen Betrag nämlich auch beinhaltet. So wurde das nie ausgewiesen und es wurde auch so dargestellt, als hätten wir genug Geld - REIN NUR für Instandhaltung - auf der Seite, um die Reparatur machen zu können. Im Endeffekt stellte sich heraus, dass dem eben doch nicht so war. Hausverwaltungen macht diese Firma erst seit kurzem. Ein extra Ausweis dessen, was als Instandhaltungsrücklage vorhanden ist und was Nebenkosten sind, kann nicht mehr erfolgen. Denn das wurde fälschlischerweise alles in einen Topf geworfen. Nicht nur auf dem Konto, sondern auch bei der HV intern. Verkalkuliert haben die sich definitiv. Da liegt der Knackpunkt und nicht darin, dass kein Geld mehr für Instandhaltung da ist. Das war klar. Es steht aber ja auch gar nichts zum Instandhalten an. Unsere Nebenkostenvorschüsse sind weg und die hätten gar nicht weggehen sollen. Und auch hier ganz deutlich: Dem wurde niemals zugestimmt. Klare Worte im Brief: "Die Rücklage für Instandhaltung liegt bei X Euro. Die Rechnung liegt bei Y Euro - sollen wir das dann so bezahlen?" - Antwort: "Ja, bitte". Dann stellt sich heraus, dass die Rücklage eben so hoch gar nicht war und dass die HV dann in ihrer Not einfach das laufende Konto angegangen ist, OHNE DAS JEMALS ZU ERWÄHNEN.
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Die Eigentümer WERDEN nicht zahlen, es haben sich alle dagegen ausgesprochen und ich kenne das - dabei wird es bleiben.
Keine Sorge, der Winter dauert noch etwas, und bei der nächsten Öllieferung regelt sich das von alleine.
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Ich brauche eine Antwort, keine Diskussion über Moral oder zynische Kommentare. Du stellst Dich hier auf die Seite der Hausverwaltung. Wir sind Freunde, weil ich das auch tue. OK, geklärt.
15 Eigentümer, einer zahlt gerne (ich), alle anderen nicht. Deren Argumentation ist aber auch nachvollziehbar.
Ich mache es mal einfach, vielleicht bekomme ich dann eine Antwort:
Es gibt ein Nebenkostenkonto und ein Rücklagenkonto. Die Verwendungsmöglichkeiten sind klar geregelt. Die Konten führt die Hausverwaltung. Diese teilt mit, auf dem Rücklagenkonto seien X Euro. Diese Information war falsch. Insgesamt hat die Eigentümergemeinschaft ein Guthaben über X Euro. Rücklagen sind es viel weniger. Aufgrund der Falschinformation wird die Reparatur in Auftrag gegeben. Der Hausverwaltung fällt nun auf, dass die Rücklagen hierfür aber doch nicht reichen und nimmt das Geld einfach vom anderen Konto (ohne zu fragen und ohne darüber zu informieren).
Frage 1: Darf die Hausverwaltung das?
Frage 2: Ist es Pech für die Eigentümer, dass die Hausverwaltung den Überblick verloren hatte und den Betrag für die Rücklagen zu hoch ausgewiesen hatte? Kann die Hausverwaltung diesbezüglich tun, was sie will?
Wenn es so ist: OK, mir persönlich ist das Recht. Hier wohnen aber auch Leute, die das Geld nicht haben und die zahlen nun nicht mit der Begründung, dass die HV falsch informiert hat und zudem einfach an treuhänderisch verwahrte Gelder gegangen ist, obgleich dem niemals zugestimmt wurde. Oder ist es so, dass es keine Rolle spielt, wofür das Geld ausgewiesen ist - und die HV alles, was sie bekommt, umverteilen kann, wie es gerade nötig ist? Welche Rechte - und welche Pflichten - hat die Hausverwaltung?
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-- Editiert Dennis_Lambkin am 06.03.2013 18:31
Du kannst es drehen und wenden, wie du willst.
Wenn kein Geld da ist, wird kein Öl geliefert, das Wasser abgedreht und der Müll bleibt liegen.
Es gibt ein Nebenkostenkonto und ein Rücklagenkonto
Eigentlich nicht.
Üblicherweise gibt es ein Girokonto (für das laufende) und ein Festgeldkonto (für Rücklagen).
Wenn der Einzug von 2 Mietern die Finanzen so sehr durcheinanderbringt, ist das monatliche Hausgeld zu niedrig.
Ist das eine professionelle Hausverwaltung, oder einer der Eigentümer ?
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Aaaah.... Jetzt kommen wir in eine Richtung, in der wir eine super Diskussionsgrundlage haben. Genauso sehe ich das auch. Ich bin überhaupt der Meinung, dass wir recht ähnlich denken in der Sache. Auch ich meine, wir sollten das Hausgeld erhöhen. Zum einen wird es durch die neuen Parteien ohnehin erhöht, zum anderen sollten wir aber auch mehr Geld in die Rücklage einzahlen - und die dann auf einem extra Konto stehen lassen. Und ich bin sicher, Dir wird gleich auffallen, was die Eigentümer ärgert: Es handelt sich nämlich um eine professionelle Immobilienfirma - die nun seit kurzem eben auch offiziell Hausverwaltungen macht. Und dafür bekommt sie ja auch ordentliches Geld. Nun ist es so, wie ich ja schon schrieb, dass ein anderer, ebenfalls professioneller Hausverwalter das vorher gemacht hat. Dort gab es auch schon große Reparaturen im selben Rahmen und dennoch gab es solche Probleme nie. Dieser HV ist aber in Rente gegangen. Weil er den Inhaber der neuen HV aber kannte, hat er sein gesamtes Geschäft auf diesen Übertragen bzw. den vorgeschlagen.
Nun kann ich die für uns zuständige Frau und Mitinhaberin eigentlich ganz gut leiden und verstehe mich auch gut mit ihr. Ich wäre auch gerne bereit, diesen einen Betrag zu zahlen. Andererseits haben wir nun völlig unerwartet ein Fass ohne Boden. Wie gesagt und auch von Dir festgestellt: Wir brauchen bald wieder Öl. Im Grunde beruht die momentane Misere aber auf dem Mehrverbrauch im letzten Halbjahr 2012. Den haben aber nicht die verursacht, die vorher schon da waren (oder zumindest nur im geringen Maße), sondern der entstand durch Zuzug neuer Parteien, die gleich mal ordentlich verbrauchen (eine ganze Familie und ein Paar). Auch das wäre kein Thema, weil auf das von Dir korrekt genannte Girokonto Vorschüsse eingehen, die prinzipiell ausgereicht hätten, auch das eine gewisse Zeit aufzufangen. Dann muss jetzt natürlich der Nebenkostenfaktor im Einzelnen angepasst werden.
Richtig doof wurde es erst dadurch, dass es kein separates Festgeldkonto für Instandhaltungsarbeiten gibt, obgleich ein extra Beitrag dafür gezahlt wird und das im Grunde auch immer so gehandhabt wurde - und für gewöhnlich ja auch so gehandhabt wird. Die HV hatte aber alles auf einem Konto - Vorschüsse für Nebenkosten und Instandhaltungsrücklage. Dieser komplette Betrag wurde uns im Schreiben über die Entscheidung der Reparatur als Rücklage ausgewiesen. Als die Rechung dann kam, musste somit auch das, was die Eigentümer bereits für künftige Öllieferungen und dergleichen eingezahlt haben aber zur Bezahlung der Rechnung aufgebraucht werden. Und wenn das bekannt gewesen wäre, hätte es die Reparatur nicht gegeben. Hier wurde seitens der HV also total falsch kalkuliert.
Das !!!GIROkonto!!! ist NACH Zahlung der JETZT fälligen Sonderumlage aber wieder leer - trotz, dass definitiv alle ihr komplettes Hausgeld inkl. Rücklagen monatlich einzahlen. Dadurch, dass im Grunde das Geld für zukünftige Öllieferungen seitens der HV zur Zahlung der Reparaturrechnung mit einkalkuliert wurde, haben wir im Grunde eine Art virtuellen Minussaldo aufgebaut. Die monatlich eingehenden Nebenkosten - selbst die angepassten - werden daher kaum mehr reichen, hinterher zu kommen. In sofern werde ich also, ohne dass ich mehr verbrauche, im Schnitt ca. 75 - 100 Euro im Monat mehr zahlen müssen. Größere Parteien teilweise das Dreifache. Hinzu kommt erschwerend, dass die HV von den Versicherungsprämien und sonstigen Kosten am Jahresanfang überrascht wurde und nun merkt, dass sie die dafür von den Eigentümern im Voraus gezahlten Beiträge bei der Kalkulation der Möglichkeiten einer Reparatur völlig vergessen hat. Die wurden also dafür auch aufgebraucht.
Die Eigentümer gingen davon aus, dass mit dem - so auch immer wieder bezeichneten - RÜCKLAGENKONTO das auch von Dir genannte Festgeldkonto gemeint ist. Davon durfte man m.M.n. auch ausgehen. Es ist nun also mehr als ärgerlich, dass für lange Zeit der eigentlich korrekte Nebenkostenbeitrag nicht mehr ausreichen wird, um die Nebenkosten zu decken.
Im Prinzip ist es so, dass die HV (unbewusst und nicht mit Absicht, aber dennoch aufgrund ihres Fehlers) mehr Geld ausgegeben hat, als da war und wir das nun peu a peu dadurch aufgebrummt bekommen, dass man einfach sagt, dass kein Geld für Öl da ist und wir es daher selbst zahlen müssen.
Das Problem ist also einfach gesagt, dass die Gelder nicht sauber getrennt wurden und bei der uns mitgeteilten Kalkulation diverse, zukünftige Kosten ZUDEM unberücksichtigt blieben.
Die meißten Eigentümer meinen halt, dass die HV kein Recht hat, die Gelder für Nebenkosten zu benutzen, um Reparaturen zu bezahlen und die Eigentümer meinen auch, dass die HV uns durch ihre eigene Fehlkalkulation falsch informiert hat, was zu einer sonst niemals getroffenen Entscheidung geführt hat.
Und ich bin zumindest auch der Meinung, dass die HV das hätte im Blick haben müssen und das ganze durch deren Wortlaut "Unser Rücklagenkonto weist einen Betrag X aus" noch erschwert wird. Denn diese Info war definitiv falsch!
-- Editiert Dennis_Lambkin am 06.03.2013 19:28
sorry wenn ich mich hier mal kurz reinhänge und sorry wenn ich etwas krass antworte,
aber sone und ähnliche Geschichten lesen wir doch hier zu hauf, und letztendlich läuft es immer auf die Dummheit und Ignoranz einer Eigentümermehrheit raus die solche Probs verursacht....
Wie hoch die Rücklagen sind sehe ich in meiner letzten Abrechnung, wieviel bis Tag X dazu kam kann ich anhand des Wirtschaftsplans ausrechnen - das ist die Ignoranz
Wenn ich teure Reparaturen einfach mal so machen lasse, ohne Kostenvoranschläge, ohne Beschluss, etc. - dann ist das die Dummheit.
Das Hausverwaltugen machen was sie wollen ist allgemein bekannt, dito ist bekannt dass das nur geht wenn die Eigentümer keinen Bock haben sich um ihr Eigentum zu kümmern.
Zu den Fragen, ein separates Konto für Rücklagen ist nicht vorgeschrieben, per Gesetz reicht ein Girokonto. Lediglich in der internen Buchhaltung der HV muss es getrennt sein.
Wird für eine Reparatur alle vorhandene Kohle verbraten ist die HV per Gesetz verpflichtet Sonderumlagen zu erheben, aber nicht grad mal so, sondern es muss ne Versammlung her und da muss das beschlossen werden.
Es ist völlig schnuppe ob Du 100,- oder 1000,- Euro Sonderumlage wegen dem Öl zahlst, es wird Deinem Verwaltungsinternen Buchungskonto gutgeschrieben, und bei der nächsten Abrechnung hast entweder ein Guthaben oder ne Nachzahlung, je nachdem wie hoch die auf Dein Eigentum entfallenen Kosten sind, d.h. der Vermieter mit den neuen Mietern die so unendlich viel von eurem teuer bezahlten Öl verbraten wird ne gehörige Nachzahlung haben, und Du wirst von dieser Nachzahlung Deinen per Sonderumlage zu hohen Betrag wieder retour bekommen - sieh es als zinslosen Darlehen an die Gemeinschaft > das ist es letztendlich auch.
Solltest Du bis hier her gelesen haben :
Ihr braucht dringend eine Versammlung auf der beschlossen wird dass die HV gemäss §28/4 WEG Rechnung zulegen hat, mit Fristsetzung !!
Diese Versammlung müsst ihr mit dem
Tagesordnungspunkt " Beschluss über die Forderung nach Rechnungslegung durch die HV " nach §24/2 WEG fordern.
Für die Versammlung auf der Rechnung gelegt wird braucht ihr mindestens den Tagesordnungspunkt : Beschluss über eine Sonderumlage zur Sicherstellung der Liqidität der Gemeinschaft, die Höhe soll von dem Ergebniss der Rechnungslegung abhängig sein.
Beide Versammlungen sollten zeitnah über die Bühne gehen, Ladungsfrist 2 Wochen !!
Um Rechnung zu legen braucht die HV normalerweise keine 2 Tage plus Zeit fürs Eintüten, die Ladung zu schreiben und alles abzuschicken.
Wenn Du zu Deinem Prob noch mehr und genauere Antworten willst, bitte nen neuen Thread aufmachen und immer nur eine konkrete Frage stellen, und dazu bitte auch die Fakten die bekannt sind posten.
Weiter empfehle ich ein Wochenende am PC, zwinker, und die Lektüre der WEG Vortragsscripte von Dr. Oliver Elzer auf www.oliverelzer.de
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"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"
Danke für die Antwort. Auch hierzu muss folgendes gesagt werden:
Die ausgewiesene Rücklage in der letzten Abrechnung hätte zu dem jetzt genannten in etwas schon gepasst. ICH hab mir das nämlich angeschaut. Und die anderen auch.
Weiterhin gab es Kostenvoranschläge. Erst als das alles stimmig war, wurde zugestimmt.
Die HV hat aber offenbar keinen Überblick über die Einnahmen- und Ausgabensituation. Ich hab´s ja schon geschrieben: Mir ist klar, dass es keine zwei Konten braucht, aber intern sollte das, was als Rücklage genannt wird, auch die Rücklage sein. Aber auch da wurde als Rücklage der gesamte Kontostand beziffert... Wenn alles auf einem Konto ist, muss aber zumindest mit jeder Rechnung auf dem internen Konto "Rücklage" dieser Betrag auch abgezogen werden. Hier hat man alles in einen Topf geworfen und wollte mal abwarten, wie es zum nächsten Abrechnungszeitpunkt halt ausschaut. Nur soweit kamen wir nicht, weil das Geld nicht mehr reicht. Und das liegt daran, dass weder bei der Bank, noch intern irgendwas getrennt wurde und damit nicht sauber kalkuliert werden konnte. Das sieht man ja auch daran, dass die Kosten am Jahresanfang wieder alles zum Einsturz gebracht haben.
Vorher funktionierte alles und jetzt auf einmal fehlt es überall...
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oki, nimms net persönlich, das lag mir fern
quote:
Aber auch da wurde als Rücklage der gesamte Kontostand beziffert...
dann stimmen eure Abrechnungen hinten und vorne nicht, eure Kontenstände können nicht stimmen, und die HV betreibt Augenwischerei indem sie euch Soll-Zahlen vorlegt.
Wurde diese neue HV überhaupt gewählt ??? Zitat : der alte HV ging in Rente und hat das jemand gegeben den er kennt.....
Gesetz : Die Bestellung als HV ist an die Person gebunden die gewählt wird. Ändert sich die Gesellschaftsform, firmiert sie um, etc. endet die Verwalterbestellung !!!!
Prüft eure Bücher, holt euch dazu professionelle Hilfe, und dann macht einen gesunden Schnitt.
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"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"
Hey... Danke danke. Ist kein Thema mit der Antwort, die Vermutung liegt ja nahe.
Ja, die HV wurde gewählt. Ist alles korrekt.
Ich sage ja, die Kalkulation passt hinten und vorne nicht. Klar, man braucht keine zwei Konten. Aber so würde ich auch irgendwann den Überblick verlieren, allzumal im letzten Jahr einiges war (kleinere Sachen).
Ich arbeite mal mit konkreteren Zahlen... Die Verhältnisse stimmen, die Summen aber nicht. Die hab ich verändert.
Zum Ende des Jahres 2011 wurde die Instandhaltungsrücklage mit 23.000 Euro ausgewiesen. Pro Jahr kommen 7.000,- Euro hinzu, also ca. 580,- Euro pro Monat. Wir haben bereits 4.000,- Euro Sonderumlage JETZT eingezahlt. Mit heutigem Datum müssten also 23.000,- + 7.000,- + 3 x 580,- Euro + 4.000,- Euro, insgesamt also aufgerundet knapp 36.000,- Euro da sein, hätten wir nichts ausgegeben.
Die KVA´s für die große Reparatur lagen bei 27.000,- Euro, das wurde aber 1.000,- Euro teurer. Ein Architekt bekam ca. 4.000,- Euro (sehr hoch angesetzt). Eine weitere Rechnung lag auch bei 4.000,- Euro (auch sehr großzügig aufgerundet). Laufende, kleinere Reparaturen lagen bei nochmals 2.000,- Euro. Sicherheitshalber rechne ich nochmals 2.000,- Euro ein, falls irgendwas teurer war - aber sehr unwahrscheinlich. Dann komme ich auf 40.000,- Euro, die wir ausgegeben haben. Klar, da fehlen dann 4.000,- Euro. Zufällig ist das genau der Betrag, der nun für´s Öl als Sonderumlage eingetrieben werden soll. Dann wäre haargenau soviel eingegangen, wie wir sehr großzügig aufgerundet maximal ausgegeben haben. Das wäre erträglich. Dann müsste man m.M.n. die Beträge für die Rücklagen pro Monat erhöhen, denn ich halte es für zu wenig. Wäre aber alles kein Thema.
Jetzt fällt aber wahrscheinlich jedem auf, dass mit der erneuten SU von 4.000,- Euro nicht etwa alles wieder bei null anfängt, sondern uns immernoch Geld fehlt. Und zwar nicht wenig. Hier geht es ja um eine kleine Menge, welche vor 6 Wochen geliefert wurde - die sind bald wieder alle. Und wir haben auf gar keinem Konto mehr was. Das nächste Öl müssen wir also wieder mit einer SU finanzieren. Gleichzeitig fließt in die echte Rücklage aber ja auch nichts ein. Irgendwann im nächsten Jahr sind wir dann wieder bei null. Die Hausverwaltung hat also tatsächlich alles rausgehaun und merkt erst jetzt, dass man sich damit an den im Voraus gezahlten laufenden Kosten bedient hat. Dadurch fehlt es jetzt halt dafür. Dennoch fragt sich, wie das passieren kann, wenn es eigentlich ja passen müsste, zumindest, wenn jetzt nochmals was gezahlt wird. Dann müssten am Jahresende 5.000 sogar Euro da sein. Das ist aber nicht so.
Hier müsste m.M.n. eher die Nebenkostenabrechnung ganz schnell gemacht werden - und dann ein vernünftiger Haushaltsplan aufgestellt werden.
-- Editiert Dennis_Lambkin am 06.03.2013 22:33
Hast du die Möglichkeit, bei einem Verwandten/Bekannten einmal einen richtigen Wirtschaftsplan anzusehen?
Irgendwie habe ich den Eindruck, der alte Verwalter hatte eine Excel-Tabelle, und der neue wurstelt damit weiter.
Nun stiegen, durch Einzug zweier Parteien (Mieter) in zuvor nicht vermietete ETW´s die Kosten für´s Öl natürlich erheblich
Das kann doch nicht sein.
Das hört sich so an, als wenn die 2 Wohnungen jahrelang leer standen, und kein Hausgeld dafür bezahlt worden wäre.
diese werden nach Verbauch aufgeschlüsselt und nicht nach MEA
Wie funktioniert das beim Allgemeinstrom, Schneeräumen, Rasenmähen etc.?
Selbst wenn jede Wohnung eine eigene Mülltonne hat, fällt zumindest eine Grundgebühr für die leere Tonne an.
Bei Heizung und WW sind doch mindestens 30% nach Grundfläche zu berechnen.
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@Thorsten_D:
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Das Hausverwaltugen machen was sie wollen ist allgemein bekannt, dito ist bekannt dass das nur geht wenn die Eigentümer keinen Bock haben sich um ihr Eigentum zu kümmern.
soetwas tut ja fast schon weh, wenn man ein dünnes Fell hat...als rechtsschaffende Hausverwaltung klammere ich mich da jetzt aber einfach mal aus...
quote:
Um Rechnung zu legen braucht die HV normalerweise keine 2 Tage plus Zeit fürs Eintüten, die Ladung zu schreiben und alles abzuschicken.
Stimmt, wenn die Hausverwaltung sonst nichts zu tun hat...da die Hausverwaltungen aber auch sonst viel andere Arbeit haben, die so oftmals garnicht registriert wird, und auch nicht wirklich sichtbar ist, darf hier auch schon mal ein bißchen mehr Zeit gegeben werden. Die Erledigung innerhalb 1 - 2 Wochen ist da durchaus noch eine reale und annehmbare Zeit.
Aber zum generellen Thema wurden einige Ansätze ja schon vorgetragen, was hier getan werden kann.
Wer letzten Endes für Versäumnisse jetzt die Verantwortung trägt sei dahin gestellt, und kann denke ich auch nicht zwingend anhand eines Posts erörtert werden, da zuviel Ungenauigkeit enthalten ist. Rein zeitlich gesehen, wird im Post einiges durcheinander geschmissen, was darauf zurück schließen lässt, dass bei der ALTEN HV einiges schief gelaufen ist, und die NEUE HV einen Scherbenhaufen übernommen hat.
Jetzt nachdem es aber ans Geld der Eigentümer geht, wachen alle auf.....soetwas sollte als Eigentümer vorher schon geprüft werden, denn dafür gibt es auch die Wirtschaftspläne. Und ehrlich gesagt, steht eine Reparatur an, die nicht "zwingend" erforderlich ist, dann spart man nochmals, oder verlangt vom Hausverwalter einen langfristigen Wirtschaftsplan und nicht nur 1 Jahr.
nur als Bsp.:
in einem Objekt von mir steht eine alte Heizung, die ihren Dienst verrichtet aber irgendwann mal auszutauschen wäre. Es ist nicht zwingend erforderlich, da diese noch die gesetzl. WErte einhält. Dennoch habe ich - gegen Aufwandsfakturierung - eine mehrjährigen (5 Jahre) Wirtschaftsplan gerechnet, und die Rücklagen so ausgerechnet, dass die Eigentümergemeinschaft die Heizung in 2015 "theoretisch" austauschen könnte ohne Sonderumlage und ohne dass dann die Rücklagenkonten vollständig leergeräumt sind.
Sicherlich lass ich mir diesen "Mehraufwand" ausserhalb der gesetzl. Regelungen bezahlten. Es bedeutet für mich ja auch Arbeit. Aber soetwas geht wenn man sich als Eigentümer im Vorfeld mit dem Hausverwalter bespricht.
Ich stimmt Thorsten_D zu, dass es einige Hausverwalter gibt, die man als "Schwarze Schafe" bezeichnen kann, aber wenn man als Eigentümer pennt, dann sollte man sich hinterher nicht beschweren..
Gut, mein Post trägt sicherlich nichts zum Thema bei, aber ich persönlich finde es traurig, dass immer alles gegen die HV schießt, statt vielleicht selber mal zu sagen, huch, was hab denn ich als Eigentümer falsch gemacht....
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Versteh doch... Die Reparatur war außer der Reihe und selbst durch den Architekten nicht vorhersehbar. Als die KVAs vorlagen und die HV den Rücklagenbetrag nannte, passte das. Auch die Rücklage musste in etwa stimmen. Die Eigentümer taten also ihr Bestes. Wenn die nun noch alles genau berechnen müssen braucht es keine HV. Aber grob konnte man davon ausgehen dass alles korrekt ist. Gemacht wurde es damit es erledigt ist und weil das Geld ja da sein sollte. Nun fiel die Rechnung höher aus. Also zahlten die Eigentümer. Jetzt zeigt sich aber dass die von der HV vorgelegten Zahlen nicht passen.
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@Dennis:
nicht persönlich nehmen, ich wollte keinen angreifen oder ähnliches. (Hab auch grad noch mal die Posts gelesen, und "überlesen", dass die HV vermutlich die Hausgeld-Vorauszahlungen und Rücklagen-VZ zusammen geschmissen hat. (Sorry, war mir vorher nicht so aufgefallen ^^)
Thorsten hat ja schon alles dazu geschrieben, was ihr da jetzt machen solltet. Evtl. solltet ihr euch zum Prüfen der Bücher auch prof. Hilfe holen und hier ggf. auch alte Abrechnungen durchprüfen.
u.U. bei Schadensersatzansprüchen auch mal die Haftung des alten Hausverwalter prüfen. Auch wenn die Verträge oftmals einen Ausschluß der Haftung beinhalten, so sind einige Konstellationen "nichtig", sofern lediglich der Hausverwalter davon profitiert.
Grüße
bisk
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hi biskini,
schön dass Du kein dünnes Fell hast, smile, "dass eine HV macht macht was sie will solange....." ist schon richtig, hat mit rechtschaffen oden nicht wenig zutun.
Es ist lediglich ein Wachrüttler auch als Eigentümer etwas zu tun, da haben wir uns schon verstanden.
Auch klar ist dass ne HV nicht wartet bis sie zur Rechnungsstellung aufgefordert wird, bei meiner Software geht sowas in 5 Min. und 3 oder 4 Mausklicks - diese Zeit hatte ich gemeint, dies weil ich schon von mehreren HV´s mir Litaneien anhören musste sowas würde net mal grad so eben gehen - klar geht das net wenn man seine Buchungen immer erst am Jahresende ins System einpflegt.....
Ansonsten weiss Dennis ja was zutun ist....
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"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"
quote:
lar geht das net wenn man seine Buchungen immer erst am Jahresende ins System einpflegt.....
ne klar, ich gehe schon davon aus, dass die Buchhaltung auf dem laufenden ist.
ich meinte jetzt eher den Fall, dass man z.B. nicht alles über Wartungsverträge regelt z.B. im Falle der Legionellenprüfung. Da bieten viele Externe ne Wartungvertrag und regeln das - gegen einen Haufen Geld. Ich wäre zwar auch in der Lage, aufgrund meines Vertrages Wartungsverträge abzuschließen, kostet aber ca. 300 Euro. Mache ich es jedoch selber (die Beauftragung, den Schriftverkehr mit Ämtern usw.) zahlt die Eigentümergemeinschaft ca. 180 Euro. Da ich als HV den Grundsatz lebe, so wenig Kosten zu verursachen, mache ich also den Schreibkram selbst, und beauftrage niemanden. Ich weiß jetzt nicht, wieviele Einheiten du verwaltest, ich kenne jedoch Hausverwaltungen jenseits von über 5000 Wohneinheiten auf ettliche Häuser.....glaube mir, da ist die anfallende Arbeit den ganzen Tag über immer "dringend". Da kann sich dass dann schon mal hinziehen, bis man dazu kommt
Aber im großen Ganzen sind wir was Hausverwaltungen angeht doch ziemlich einer Meinung... :D
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-- Editiert biskini am 07.03.2013 19:36
Hey... merci für die weiteren Antworten.
Klar, die Texte sind lang, man überfliegt das und übersieht dann vllt. was wesentliches. Deshalb steht ja in der Überschrift "HV räumt Konto für LAUFENDE KOSTEN". Eben ganz genau... Es geht nicht darum, dass das Geld für die Rücklage alle ist. Das war klar. Es geht darum, dass die als Rücklage ausgewiesenen Beträge auch die Vorschüsse für die laufenden Kosten beinhalteten. Das, was also explizit für künftiges Öl, Versicherungen etc. bezahlt wurde wurde ungefragt benutzt, um Instandhaltungsarbeiten zu finanzieren. Die HV hatte hier völlig außer Acht gelassen, welcher Betrag des auf dem Konto stehenden Geldes tatsächlich als Rücklage zur Verfügung steht und wieviel davon eben keine Rücklage ist. Dadurch entstand nicht nur das Problem, dass es jetzt einmal nicht passt, sondern dass der eigentlich bezüglich der laufenden Kosten aufgestellte und passende Wirtschaftsplan doch nicht mehr passt. Nun kann man niemandem sagen, dass sein Verbrauch zwar nur so und so hoch ist, er aber dennoch mehr bezahlen muss, weil es nicht mehr reicht, da die Vorleistungen aufgebraucht wurden und erstmal wieder zurückgeführt werden müssen. Dass zusätzliche Parteien da sind, erschwert die Lage ja nur. Das Problem wäre anders geringer, aber ebenso vorhanden.
Ich mache es mal ganz einfach: Die Instandhaltungsrücklage darf ja umgekehrt niemals dazu da sein, die separat abgerechneten und bezahlten Ölrechnungen zu bezahlen. Sinn und Zweck ist doch, außergewöhnliche und wiederkehrende Arbeiten am Haus durchführen zu können und nicht, Öl zu bezahlen. Dafür wird ja extra Geld abgeführt und es wird nach Verbrauch aufgeschlüsselt. Also dürfte es im Umkehrschluss genauso wenig so sein, dass eine Entnahme vom Rücklagenkonto dazu führt, dass keine laufenden Kosten mehr bedient werden können. Da es hier aber so ist, muss ja falsch kalkuliert worden sein.
-- Editiert Dennis_Lambkin am 07.03.2013 19:54
Hallo Dennis,
was für lange Beschreibungen... ich konnte es nur überfliegen und gebe nun auch meine Meinung dazu.
Ich möchte etwas allgemeinere Aspekte nennen, das macht die Sache vielleicht einfacher.
1. Deine Nebenkosten sind 2500,- Euro p.a. schriebst Du. Ich denke es sind nicht die Nebenkosten, es ist die Abschlagszahlung, da es sonst nicht plausibel wäre. Das gilt natürlich nur, wenn nur der echte Verbrauch der gesamten WEG berücksichtig wurde (Also Ölstand vorher minus nachher plus Einkauf). Die Abschlagszahlungen sind deutlich zu hoch, aber es wird es sich nachträglich wieder ausgleichen. Wirtschaftlich hast Du also eine schlechtere Liquidität, die Kosten sind real nicht höher.
2. Reparaturen wurden nur beschlossen, da eine falsche Rücklagenangabe gemacht wurde. Ein Schadensersatz ist hier nur schwer begründbar. Wo ist der Schaden? Ihr habt eine Reparatur durchgeführt, die wohl grundsätzlich nötig war. Man hätte diese sicher verschieben können. Auch hier nur ein Problem der Liquidität und kein Schaden. Maximal wären höhere Kapitalkosten denkbar.
Die Reparatur ist niemals ein Schade, soweit diese grundsätzlich nötig war und nicht überteuert. Die Bilanz ist vor und nach der Reparatur gleich.
Gesamtvermögen vorher: Wert des Gemeinschaftseigentum gemindert durch Schaden plus Geld der Reparatur auf dem Konto
Gesamtvermögen nachher: Wert des Gemeinschaftseigentum ohne Schaden
3. Grundsätzlich ist mangelnde Liquidität kein Problem der Verwaltung. Mag sein, dass die Zahlen falsch waren, aber so dicht an der Insolvenz sollte die WEG nicht arbeiten. Ein Reparaturstau bringt Euch nicht wirklich weiter, sondern verlagert das Problem nach hinten und ggf. wird es dadurch nur noch grösser.
Gruß Andreas
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Vorab: Meine Abschlagszahlungen würden nun im Schnitt bei knapp 3.000,- Euro liegen p.a. Nebenkosten 2.500,- Euro. Realer Verbrauch an reinen Nebenkosten liegt bei ca. 1300,- Euro p.a. Der Rest ist dann das, was die HV sich einfach vom laufenden Konto genommen hat und was ich nun praktisch zurückführe.
Korrekt hätte die HV anders kalkulieren müssen. Dann hätte man mitteilen müssen, dass das Geld nicht reicht und - falls wir reparieren wollen - Eine Sonderumlage i.H.v. X Euro nötig ist. Dann wäre das laufende Konto gedeckt gewesen und die Nebenkosten wären weiter nach Verbrauch gelaufen. So haben wir ein Delta auf dem laufenden Konto, welches wir nach und nach durch Sonderumlagen (immer, wenn Öl nötig ist und nach und nach ein bisschen weniger) wieder einzahlen. Da bleibt dann aber nichts übrig, um eventuelle Guthaben zu verrechnen. Der Begriff ist richtig. Die WEG ist insolvent - und mehr als das.
Genau der Punkt 2 ist, was mich interessiert. Wenn die Hausverwaltung also eine professionelle ist, welche sich ihre Dienstleistung bezahlen lässt, kann sie dennoch tun und lassen, was sie will in dieser Hinsicht? Korrekt ist, dass die Reparatur irgendwann nötig geworden wäre - aber in zwei Jahren hätte gereicht. Ich sehe auch ein, dass das Geld ja tatsächlich für das Eigentum aufgewandt wurde. Reicht das dann? Ich kann mich also nicht auf die HV verlassen? Deren Aussagen sind nichts wert?
Beschlossen wurde die Reparatur und Zahlung vom Rücklagenkonto. Bezahlt wurde dann einfach vom laufenden Konto. Ungefragt.
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Klar und deutlich, Hv " in der Rücklage sind X Summe, somit beschließt die WEG die Reperatur mit dem Wissen der Topf ist leer und gegebenfalls fallen noch Sonderumlagen an wenn die Kosten den Kostenvoranschlag übersteigen.
Was die HV NICHT beachtet hat, weil sie wahrscheinlich nur ein Girokonto hat, das sich auf diesem auch die Laufenden Kosten befinden und hat euch die Gesamtsumme als Rücklage genannt. Das ist eine Unachtsamkeit, unüberleghtes Handeln. Das hat mit verkalkulieren nichts zu tun, hier scheint die HV eher nur den Kontostand abgerufen zu haben.
Wenn der HV aber bewuss war, das in der Summe auch die Laufenden Kosten sind, und diese trotzdem die Summe als Rücklage nannte, ist das ein vorhalten falscher Tatsachen durch welche der WEG nun ein erheblicher wirtschaftlicher Schaden entstanden ist.
Wenn ich nun alles richtig verstanden habe, sehe ich es so, das die WEG in 2013 laufende Kosten in doppelter Höhe zu bedienen hat und auch noch den Rücklagentopf auf eine bestimmte Summe wieder auffüllen muss.
Die laufenden Kosten betrifft ja nicht nur den Öllieferant sondern alle Gäubiger und alle wollen ihr Geld.Eingezahlt habt ihr ja schon wieder was, damit wird das Öl mun bezahlt, somit ist der Posten bedient und an dessen Stelle rückt ein anderer,z.B. die Müllabfuhr,u.s.w.
Was passiert mit den Eigentümer die es sich finanziel nicht leisten können die hohen Nebenkosten zu zahlen?
Sind die anderen die es sich ´leisten können bereit diese aufzufangen?
Oder Droht ihnen dann die Anwendung des § 18 Artikel 1 ?
Habt ihr schon mal über einen Kredit nachgedacht?
So könnte ihr die Rücklagenkasse mit auffüllen und die Monatliche Mehrbelastung wäre um ein weites geringer.
Noch eines zum Schluß. Wir sind eine WEG mit 6 Parteien.
Wir haben: ein Girokonto, ein Sparbuch, eine Reperturkasse, eine Hauskasse.( befindet sich im Haus )
Girokonto = gehen alle Zahlungen ein von da eine Überweisung auf das Sparbuch = alle drei Monate ein viertel der Jahresrücklage. Reperturkasse = für anfallende Reperturen ( nicht höher als 1500,- € )die am Jahresanfang besprochen, berechnet und Beschlossen werden. Hauskasse = 100,- € für Kleinkram,wie Blumen, Pinsel u.s.w.
LG
Silvia
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Ohne jetzt alles im Detail gelesen zu haben, verstehe ich die Ausgangslage so:
Es gibt zwei Zahlungen die jeweils zweckgebunden an die HV überwiesen werden.
1) Nebenkostenvorauszahlungen (z.B. Öl, Versicherungen, Steuer, etc.)
2) Rücklagen für Reparaturen, Modrenisierungen, etc.
Nun gab es eine Reparatur, die mittelfristig gemacht werden musste.
Die HV gab auf Nachfrage an, das an Rücklagen eine Summe von EUR X vorhanden sei. Es wurden Kostenvoranschläge eingeholt, die besagten, dass sich die Reparturkosten auf etwas mehr wie EUR X belaufen. Daraufhin beschoss die Eigentümerversammlung, dass die Reparatur durchgeführt werden solle. Eventuelle Beträge oberhalb der Rücklagensumme und eventuelle unvorhersehbare anderweitige Reparaturen würden durch eine Sonderumlage bezahlt werden. Die Reparatur ist ordnungsgemäß durchgeführt und bezahlt worden und der überzählige Betrag per Sonderumlage von den Eigentümern eingezogen worden.
Im Nachhinein stellte sich heraus, dass die HV die Nebenkostenvorauszahlungen in die Rücklagen mit einbezogen hatte.
Nun stehen die Gläubiger der Nebenkosten vor der Tür und können nicht befriedigt werden, da auch die Vorauszahlungen mit für die Reparatur mit draufgegangen sind.
Ich lasse jetzt solche Sachen wie warum früher als in den letzten Jahren Öl eingekauft werden musste einmal außen vor, da das meiner Meinung nach vollkommen unerheblich ist.
Ich sehe hier die HV in der Haftung. Als Miteigentümer in einer WEG muss ich nicht ständig die genauen Kontostände auf der Pfanne haben. Dafür gibt es eine HV, die sie mir auf Verlangen zu Verfügung stellen kann. Das gehört zu ihren Aufgaben, dafür wird sie bezahlt. Das sie die beiden Summen miteinander vermengt hat ist grob fahrlässig und sie hat dafür zu haften.
Ich denke die Eigentümergemeinschaft sollte darüber nachdenken, ob sie einen Kredit in Höhe des Betrags der vorausgezahlten Nebenkosten aufnimmt und die HV mit den Zinsen belastet. Der Kredit wird durch die normalen Zahlungen für Rücklagen abgetragen. Sollte es innerhalb der Rückzahlungszeit zu weiteren Reparaturen kommen müssen, wäre damit ebenso zu verfahren.
Dass in der Zukunft die Nebenkostenvorauszahlungen anzupassen sind, ist davon vollkommen unabhängig.
Aber das ist nur meine Meinung und ich bin kein WEG-Fachmann.
Gruß
Shihaya
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"Ich bin nur verantwortlich für das, was ich sage und nicht für das, was ihr versteht!"
-- Editiert Shihaya am 09.03.2013 12:43
Hey, danke, ihr habt das so richtig verstanden. Genau so war´s gewesen.
Die Eigentümer toben und erwarten von der Hausverwaltung, dass sie nun dafür eintritt - komplett.
Ich sehe es etwas geschmeidiger, bin aber auch der kleinste Part. Für eine ETW ist das hier das Paradies. Selbst der Neuaufbau des gesamten Hauses wäre für mich immer irgendwie bedienbar. Dumm ist es aber für die anderen, denn zwei große Parteien müssen immer die Hauptlast tragen und die restlichen kleineren auch einen hübschen Batzen. Und hier wohnen auch Rentner, die sich das nun tatsächlich nicht leisten können. Sie haben das Geld einfach nicht. Dort stünden wir aber gar nicht, wäre alles richtig gelaufen.
Ich dachte an folgendes: Die HV gesteht den Fehler ein und verzichtet dafür auf die Hälfte ihres Entgeltes für ein Jahr. Ferner leiht sie uns das Geld zinslos, wobei wir es über ein Jahr hinweg zurückzahlen. Dann trennen wir ab sofort sauber und erhöhen die Rücklage. Hier wäre mein Vorschlag, dass immer von mir aus 2.000 Euro auf einem Tagesgeldkonto für kleinere Tätigkeiten stehen müssen und weitere 5.000 Euro p.a. in die Rücklage fließen, was ein weiteres Konto in Form eines Sparbuches ist. Werden die 2.000 nicht oder nicht ganz gebraucht, gehen auch die am Jahresende auf das Sparbuch. Das wird gemacht, bis 25.000 Euro auf diesem Sparbuch stehen. Danach wird weiter der volle Betrag einbezahlt, was am Jahresende aber über 25.000 Euro vorhanden ist, wird wieder zurückgezahlt.
Wenn das so möglich ist, fände ich das optimal. Wir zahlen zwar mehr ein, haben aber schnell wieder ein volles Konto. Hinterher zahlen wir zwar immernoch mehr ein, bekommen aber am Jahresende auch was zurück, wenn nichts angefallen ist. Zudem fielen die kleinen Sachen gar nicht wirklich mehr rein... Aber ich weiß nicht, ob man das so machen darf.
Was die jetzige Problematik angeht, hätten wir die Sache dann einvernehmlich geregelt. Die HV Verzichtet auf Geld und streckt welches vor, dafür zahlen wir den Restbetrag zurück und haben somit unseren Anteil.
EDIT:
Das ganze zog sich über MONATE hin. Da MUSS die HV gemerkt haben, dass das Geld auf dem Konto auch die laufenden Kosten beinhaltet. Sie hatte mehrere Gespräche geführt und Briefe geschickt. Hier geht es nicht darum, dass einmal aus Unachtsamkeit was falsches gesagt wurde. Über Monate hinweg hieß es, "Die Rücklagen reichen dafür, dann sind sie aber alle".
-- Editiert Dennis_Lambkin am 09.03.2013 15:55
Also ich muss es leider nochmal wiederholen. Es wird immer von einem Schaden gesprochen.
Juristisch gibt es quasi keinen Schaden, schon gar nicht die Kosten der Reparatur. Maximal wären mögliche Zinskosten für die vorverlagerte Reparatur denkbar.
Eine zu geringe Rücklage ist ein WEG-Problem, das sich durch Sonderumlagen lösen lässt.
Es mag sein, dass die HV falsch informiert hat, dafür kann man ggf. eine Minderung verlangen. Aber die Reparatur als Schaden zu bezeichnen ist einfach falsch (siehe meine Ausführung vorher).
Gruß Andreas
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Na Andreas, dann bin ich mit meiner Lösung doch juristisch im völlig korrekten Bereich.
Richtig - Ausgegeben hat die HV nur Geld für das Haus. Das Geld will ICH auch nicht. Wie ich die anderen überzeugen kann, sehen wir dann. Hier kommt auch noch hinzu, dass immer einfach gemacht wird, so richtige Beschlüsse... naja, anderes Thema.
Die HV soll ihr Entgelt mindern bzw. die Minderung akzeptieren (die Leistung war ja auch nicht vollwertig) und - da diese Firma sich das auch leisten kann - uns das durch ihre Falschinfo fehlende Geld selbst leihen. Dann kann man es schön zurückführen, zinslos versteht sich.
Damit käme die HV mit dem Schrecken und einem blauen Auge davon und alle könnten beruhigt sein.
Aber mal abwarten, was die anderen so meinen...
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Hallo Dennis,
ich halte eine Minderung um 50% für nicht durchsetzbar. Vielleicht sind 10-20 % als realistisch ansehen. Die mangelhafte Verwaltungstätigkeit war ja nur in einem Bruchteil der Tätigkeiten der Verwaltung begründet.
Ein zinsloses Darlehen wäre zwar eine pragmatische Lösung, sowas klappt aber nur, wenn die HV genauso pragmatisch denkt.
Rechtlich gibt es keinen Anspruch auf ein Darlehen, wegen magelhafter Verwaltung. Du kannst immer nur Mindern oder/und Schadensersatz fordern.
Gruß Andreas
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Nun wird es der HV aber sicher lieber sein, uns das Geld vorzuschießen, als die Zinsen für ein Darlehen zu übernehmen... Denn eine günstige BauFi ist hier nicht. Hinzu käme der Aufwand, sowas zu beantragen. Ich denke, da kämen nicht nur ein, zwei Hunderter zusammen.
Und hinzu kommt ja, das da auch Arbeiten durchgewunken wurden, die sicher nicht nötig waren. Es wäre also doch besser für alle, wenn sich eine schnelle und unkomplizierte Lösung finden lässt.
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quote:
Versteh doch... Die Reparatur war außer der Reihe und selbst durch den Architekten nicht vorhersehbar.
Genau für so etwas ist Instandhaltungsrücklage gedacht. Diese für eine planbare und geplante Maßnahme komplett zu verbrauchen entspricht IMO nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung.
Der Umstand, dass die Verwaltung dies nicht dargelegt hat, aber auch dass in der WEG offensichtlich ein solcher Beschluss unangefochten Bestandskraft erlangt hat, zeigt Defizite auf beiden Seiten.
VG
Roland
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"Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt."
-- Editiert Roland-S am 09.03.2013 23:05
Und jetzt?
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