Hundehaltung Eigentümer Ja / Mieter Nein ???

17. Februar 2012 Thema abonnieren
 Von 
Capt_ouzo
Status:
Frischling
(23 Beiträge, 0x hilfreich)
Hundehaltung Eigentümer Ja / Mieter Nein ???

Hallo zusammen.

Bei uns im Haus wird es wohl bald eine grosse Diskussion um unsere Nachbarn geben.
Unser Haus besteht aus 8 Parteien, wovon die Hälfte der Wohnungen vermietet sind.
Unsere Nachbarn haben auch die Wohnung gemietet und wollen nun einen Hund. Sie haben auch alle gefragt und bis auf 2 Parteien haben auch alle zugestimmt.
Diese 2 Parteien wollen es wohl jetzt mit allen Mitteln verhindern und beziehen sich auf einen Beschluss der irgendwann mal beschlossen worden ist. Ich selber weiss nix von diesem Beschluss und in der Hausordnung gibt es auch keinen Punkt dazu.
Was mich aber ein bisschen Stutzig macht ist die Tatsache, das bis vor kurzen noch ein Eigentümer einen Hund hatte. Also habe ich mal nachgefragt und die Antwort bekommen, das sei eine Ausnahmeregelung gewesen, da Sie sonst die Wohung nicht gekauft hätten.

Also soweit ich weiss muss doch ein Hundeverbot Einstimmig beschlossen werden, oder ? Und sowas wie eine Ausnahmeregelung habe ich auch noch nicht gehört.

Wir haben bald eine Versammlung dazu und da bin ich mal gespannt.

Falls jemand einen Rat weiss, ich habe offene Ohren.

Danke schon mal im Vorraus

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7 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
CBW
Status:
Lehrling
(1635 Beiträge, 1001x hilfreich)

Hallo,
das ist aber recht einfach zu beantworten!
In Standartmietverträgen ist Haustierhaltung ausgeschlossen, kann jedoch erlaubt werden - i.d.r. widerrufbar.
Bei einer Eigentümergemeinschaft, wird dies durch Beschluß geregelt! Also - in der Regel ein Verbot! Das muss nicht Einstimmig sein!
Die "Ausnahme" kann durchaus auch beschlossen gewesen sein! Kein Problem!

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#2
 Von 
Armin07
Status:
Beginner
(62 Beiträge, 25x hilfreich)

Man muss hier zwischen dem Verhältnis auf Eigentümerebene und dem Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter unterscheiden.

Im Verhältnis der Eigentümer untereinander können Regelungen in der Eigentümerversammlung getroffen werden.

Hier gilt:
Wird ein mehrheitlich getroffener Beschluss nicht erfolgreich angefochten, wird er gültig, obwohl für ein Hundeverbot eigentlich eine Vereinbarung (Einstimmigkeit) erforderlich ist. Der Beschluss hat dann vereinbarungssetzenden Charakter. Siehe hierzu OLG Frankfurt v. 17.01.11 Az. 20 W 500/08 .

Vorsicht: Zu prüfen ist aber, ob der Beschluss nichtig ist, da zum Beispiel ein generelles Tierhaltungsverbot beschlossen worden ist. Das ist nicht möglich.

Im Verhältnis Vermieter und Mieter kann im Mietvertrag ein (wirksames) Hundehaltungsverbot vereinbart werden. An diese Vereinbarung ist der Mieter gebunden, es sei denn, er müsste sich beispielsweise einen Blindenhund anschaffen.

In dem geschilderten Fall ist es unmaßgeblich, was die "Bewohner" meinen. Maßgeblich ist allein der Vermieter. Er kann allein bestimmen, was für seine Wohnung gilt.
Dabei muss er jedoch die auf Eigentümerebene getroffene Regelung beachten, falls diese gültig ist oder geworden ist (siehe oben).




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#3
 Von 
ichweissnich
Status:
Schüler
(384 Beiträge, 253x hilfreich)

Hallo
Es ist mühsam alle Hunde - Urteile aufzulisten.
Ich habe hierzu ca.15 Urteile gesammelt.
Diese Urteile sind unter Hunde Urteile unter folgendem Link nach zu lesen.

quote:
http://www.habuchkreisel.de/Hausordnung.htm



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"Lesen ist der Anfang vom Lernen"

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Suiwababbial
Status:
Beginner
(125 Beiträge, 65x hilfreich)

Zum Kernbereich des Sondereigentums gehört auch nicht die Möglichkeit der Haustierhaltung oder der Musikausübung. Sie betrifft vielmehr ein Freiheitsrecht, auf dessen Ausübung die Wohnungseigentümer verzichten können. Daher ist ein generelles Musizier- und Tierhaltungsverbot in der Gemeinschaftsordnung zulässig…
(Quelle: Werner Merle in Bärmann, Aufl. 11, § 10, Randnummer 102)
Anmerkung: Nachsehen, ob etwas derartiges in der Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung)ausgeschlossen wurde.

In der Hausordnung kann die Haustierhaltung geregelt werden, etwa in der Weise, dass jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, Katzen und Hunde so zu halten, dass sie in den Außenanlagen und im Haus nicht frei herumlaufen und die Wohnungen sowie Gartenanteile anderer Wohnungseigentümer nicht betreten können. … zulässig ist darüber hinaus auch eine Bestimmung, dass nach mehrfacher erfolgloser schriftlicher Abmahnung die Tierhaltung vom Verwalter untersagt werden muss. Unzulässig ist es hingegen, durch Mehrheitsbeschluss (1) ein generelles Verbot der Haustierhaltung zu verankern. Eine solche Regelung kann nur durch Vereinbarung nach § 15, Abs. 1 erfolgen.
(Quelle: Werner Merle in Bärmann, Aufl. 11, § 21, Randnummer 71)
Anmerkung: Ein solcher Beschluss wäre somit binnen der einmonatigen Anfechtungsfrist anfechtbar.

(1) OLG Düsseldorf 3Wx 173/02; OLG Saarbrücken 5 W 154/05


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-- Editiert Suiwababbial am 17.02.2012 19:57

1x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Armin07
Status:
Beginner
(62 Beiträge, 25x hilfreich)

Zunächst: Es gibt viele unterschiedliche Urteile zur Haustierhaltung, insbesonders zur Hundehaltung. Nicht alle diese Urteile sind (oder erscheinen auf den ersten Blick) übereinstimmend. Teils lassen sich diese Unterschiede auf eine veränderte Rechtssprechung im Zeitablauf, teils durch die unterschiedlichen Instanzen erklären. Außerdem spielt die Autonomie der Gerichte eine Rolle, so dass Kammern unterschiedlicher Land- oder Oberlandesgerichte durchaus zu einer anderen Beurteilung kommen können.

Nimmt man dann noch Lehrmeinungen hinzu, die mit oder ohne unmittelbaren Urteilsbezügen veröffentlich werden, wird es gänzlich verwirrend. Davon leben Rechtsanwälte. Jeder kann versuchen sein Rechtsempfinden vor Gericht durchzusetzen.

Ich wäre jedoch zumindest immer dann (sehr) vorsichtig, wenn es auf OLG-Ebene bereits ein oder mehrere Urteile gibt.

Nun zu den hier getroffenen Aussagen. Ich hatte geschrieben:

****
Vorsicht: Zu prüfen ist aber, ob der Beschluss nichtig ist, da zum Beispiel ein generelles Tierhaltungsverbot beschlossen worden ist. Das ist nicht möglich.
****

Zum besseren Verständnis hätte ich „ob der mehrheitliche Beschluss …" schreiben sollen. Ich dachte, das wäre aus dem Zusammenhang ersichtlich.

Insofern verhindert der Hinweis von „ichweissnich" mögliche Fehlinterpretationen. Er weist zu Recht darauf hin, dass ein derartiger Beschluss bereits in der Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung) stehen kann. Natürlich kann er auch später als Vereinbarung (Einstimmingkeit) getroffen werden.

Zusammenfassend :
Ein (nur) mehrheitlich getroffenes generelles Haustierverbot ist nichtig , da es auch Tiere erfasst, von denen keine Störung ausgeht (z.B. Vögel, Fische). OLG Saarbrücken, Urteil v. 2.11.06, Az. 5 W 154/06 ).
Ein (nur) mehrheitlich getroffenes Hundehaltungsverbot ist dagegen nicht nichtig, sondern anfechtbar . Wird es nicht wirksam angefochten, bekommt es vereinbarungssetzenden Charakter, wird also wirksam.


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-- Editiert Armin07 am 18.02.2012 10:49

-- Editiert Armin07 am 18.02.2012 10:51

1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Armin07
Status:
Beginner
(62 Beiträge, 25x hilfreich)

Noch eine Kleinigkeit, die vielleicht interessant ist.

Nach den obigen Ausführungen kann in der Gemeinschaftsordnung ein generelles Haustierverbot wirksam vereinbart worden sein. Daran hätten sich die Eigentümer zu halten.

Wie ist das dann aber im Rechtsverhältnis Eigentümer zu Mieter?

Der Eigentümer (Vermieter) müsste ja bei einer Vermietung das generelle Haustierverbot in den Mietvertrag aufnehmen. Geht das aber?

So, wie ich die Rechtsprechung dazu kenne (zu kennen glaube), ist ein generelles Tierhaltungsverbot in einem Mietvertrag nichtig, da es auch nichtstörende Kleintiere umfasst.

Wie kommt man gegebenenfalls aus diesem Dilemma heraus? Was tun????


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1x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Suiwababbial
Status:
Beginner
(125 Beiträge, 65x hilfreich)

@ Armin07

Generelles Tierverbot siehe bitte oben - Hundehaltungsverbot ist unter o.g. Voraussetzungen zulässig.

Aus WEG-Sicht gibt es bei einem wirksamen Hundeverbot folgende Möglichkeiten, wenn die Diplomatie nicht zum Ziel führt:

1. Jeder Eigentümer kann auf dem Klageweg seinen "Beseitigungsanspruch" gegenüber dem Eigentümer durchsetzen, der entweder einen Hund hält oder die Hundehaltung in seinem SN duldet.
2. Die WEG kann auf gleiche Weise vorgehen, jedoch muss sie zuvor per Beschluss den Beseitigungsanspruch "an sich ziehen" und anschließend die Beseitigung auf außergerichtlichtlichem und gerichtlichem Weg unter Einschaltung eines Rechtsanwaltes beschießen.

Wie hingegen der hundehaltende Eigentümer sein Begehren durchsetzen kann, muss jemand beantworten, der Sachkenntnisse im Mietrecht hat.

Dem Threadführer kann man nur empfehlen, die Gemeinschaftsordnung und die Hausordnung genau zu prüfen und sich das Protokoll oder (ab 2007) die Beschlusssammlung mit jenem Beschluss vorlegen zu lassen,

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