Hundehaltung in EWG, Zustimmung WEG/Verwalter

Question

Hallo zusammen,
ich habe folgendes Problem und hoffe jemand kann mir helfen...
Meine Frau und ich wohnen in unserer Eigentumswohnung in einer größeren Wohnanlage, wobei unser Hauseingang der Erste ist und sich ziemlich direkt an der Straße befindet, sprich wir haben so gut wie keinen Kontakt zu den Bewohnern der übrigen Hauseingängen. Wir wollen uns schon lange ein Hund anschaffen und da wir nun auch endlich genügend Zeit haben, wollten wir die Sache angehen.
In unserer Hausordnung steht, dass die Anschaffung von Tieren nur durch die ausdrückliche Genehmigung durch die Eigentümergemeinschaft vertreten durch die Hausverwaltung erlaubt ist.

Deswegen habe ich bei unserer Verwaltung angerufen. Diese beharrt aber darauf dass sie uns die Genehmigung nicht geben will, sondern ich auf der nächsten Eigentümergemeinschaft darüber abstimmen lassen muss.
Ich muss noch dazusagen, dass wir vorhaben einen schon ausgewachsenen gut sozialisierten mittelgroßen Hund uns anzuschaffen und wir eine 110qm große Wohnung mit einer sehr großen Dachterrasse besitzen, Aufzug ist auch vorhanden.
Ich will aber nicht darüber abstimmen lassen, da ich die große Mehrheit der Eigentümer gar nicht kenne und auch nichts mit ihnen zu tun habe, sprich sie oder ihre Mieter gar nicht sehe. Außerdem will ich nicht bis zur nächsten Versammlung warten.
Obwohl die Hausordnung besagt dass die Verwaltung die Zustimmung geben kann, will sie es nicht tun, und das meines Erachtens grundlos. Der Verwalter meint nur er wolle ausschließen dass es eventuell mal zu Problemen kommen könnte. Die Bewohner meines Hausabschnitts sind alle sehr nett und haben nichts dagegen.

Ich hab ein Gerichtsurteil gefunden was Folgendes besagt:
Die Wohnungseigentümer können jedenfalls durch Vereinbarung regeln, dass die Haustierhaltung von der Genehmigung des Verwalters abhängig gemacht wird. Der Verwalter darf seine Zustimmung jedoch nur dann verweigern, wenn hierzu ein wichtiger Grund vorliegt (OLG Saarbrücken, Beschluss v. 7.5.1999, 5 W 365/98 , NZM 1999 S. 621 ).

Ich verstehe das so dass in meinem Fall nicht darüber willkürlich abgestimmt werden darf, oder? Wenn dann müssen Gründe aufgeführt werden warum nicht.
Ich habe meinem Verwalter auch über dieses Gerichtsurteil berichtet, was ihm aber egal ist.

Da ich rechtsschutzversichert bin, bin ich nun soweit dass ich vorhabe mir einen Hund trotzdem anzuschaffen. Da meine direkten Mitbewohner nichts dagegen haben wird es sicherlich keine Probleme geben, und falls es die Hausverwaltung überhaupt mitbekommt und ärger macht, kann ich mich zu letzter Not auf einen Rechtsstreit einlassen (was ich nicht hoffe).

Wie seht ihr das, bzw. was würdet ihr tun?
Falls es zu einem Rechtsstreit kommen würde, wie wären meine Chancen, falls der Hund wirklich keine Probleme macht und sich problemlos verhallt?
Will sicherlich nicht einen Hund anschaffen und ihn dann wieder abgeben müssen.

Vielen Dank schon mal im Voraus ....

Heike J · Answer

quote:Will sicherlich nicht einen Hund anschaffen und ihn dann wieder abgeben müssen.      Dann setze vorher die Genehmigung durch, notfalls mit Anwalt. Gibt es in der großen Wohnanlage sonst keine Hunde?    Erst den Hund anschaffen und dann sehen was passiert, solltet ihr mit Rücksicht auf den Hund nicht machen.          ----------------- "Heike aus Bochum"

Yogi1 · Answer

Hallo GoodBoy,

der Verwalter handelt in meinen Augen völlig richtig. Der verwaltet nur, Entscheidungen müssen die Eigentümer treffen.
Aber Sorgen würde ich mir an Deiner STelle nicht machen, Deine Nachbarn sind ja alle einverstanden? Ich denke, Du könntest da ein Schreiben aufsetzen, wo dann die Nachbarn unterschreiben und das zum Verwalter schicken,sodass Euch der Hund offiziell erlaubt wird.
Alternativ könnt Ihr auch einfach den Hund anschaffen und bei der nächsten Versammlung Euch das OK holen offiziell, wenn wirklich alle Miteigentümer einverstanden sind.
Der Verwalter hat da nichts zu sagen, der kann nicht über den Kopf der Eigentümer was entscheiden. Wenn Ihr Euch einig seid mit den anderen Eigentümern, dann passiert da nichts. Der Verwalter verwaltet nur und macht nur dann Ärger, wenn sich andere Eigentümer beschweren. Dem Verwalter an sich ist total egal, ob da Hunde leben oder nicht. Der vermittelt nur zwischen allen Eigentümern.
Wichtig ist nur, dass Ihr vorher die Nachbarn fragt. Und wenn die sagen: klar, kein Problem, dann ist ja die Zustimmung bei der nächsten Versammlung nur eine Formsache. Oder Ihr holt sie vorher schon ein, indem ihr was schreibt, das alle unterschreiben, und Ihr das an den Verwalter schickt.

-----------------
""

Heike J · Answer

Er hat doch geschrieben, dass er die meisten Eigentümer der Anlage gar nicht kennt. Und die Nachbarn sind zudem teilweise die Mieter, die gar nichts zu entscheiden haben.

-----------------
"Heike aus Bochum"

Roland-S · Answer

quote:In unserer Hausordnung steht, ...    Wenn das so dort steht, darf der Verwalter die Genehmigung nicht erteilen. Es gehört viel mehr zu seinen Aufgaben die Einhaltung der Hausordnung durch zu setzen. Allerdings,...    ---Zitat---   aus dem Wohnungseigenthumm-Lexikon des Herrn Thumm,  Link      Hausordnung  Oft das Papier nicht wert, auf dem sie geschrieben steht. Klar, der Verwalter sorgt für die Einhaltung, so glauben viele Wohnungseigentümer. Doch so einfach ist das nicht:    Der Verwalter hat eine Hausordnung aufzustellen, über die dann in einer Eigentümerversammlung beschlossen werden muss. Verstöße gegen die Hausordnung sollten dem Verwalter schriftlich mit der zusätzlichen Unterschrift eines Zeugen gemeldet werden. In dem Fall wird der Verwalter den zuständigen Miteigentümer schriftlich abmahnen. Das war&#8217;s dann aber auch zunächst einmal.    Und wenn&#8217;s nicht besser wird? - Um die Verstöße wirkungsvoll zu ahnden, muss er sich in der nächsten Eigentümerversammlung erst die Prozessvollmacht von der Eigentümergemeinschaft holen. Die bekommt er in der Regel nicht. Das Prozessrisiko und die Kosten sind der Gemeinschaft häufig zu hoch.    und      Haustierhaltung  Oft ein ungelöstes Problem. Damit sind natürlich nicht die &#8222;auf" sondern die &#8222;mit" dem Menschen lebenden Tiere gemeint. Ebenso wenig diejenigen, die sich vorwiegend in Aquarien aufhalten, wie Fische, Amphibien oder sogar Meer*******chen. Katzen, die ausschließlich in der Wohnung leben, auch nicht. Großkatzen schon eher!    Gemeint sind aber Katzen, die sich im Garten artgerecht verhalten. Sie sind oft Stein des Anstoßes. Wir haben häufig Beschwerden, dass sich Katzen durchs offene Schlafzimmerfenster in die Betten von Nachbarn &#8222;verirren". Das kommt nicht bei allen Hausbewohnern gut an. An Katzenallergien ist auch zu denken. Oft verschmutzt eine Katze beim Erklimmen der Fensterbank die Hauswand. Oder sie vergräbt artig ihren Kot im Sandka-sten der Kleinkinder, sehr zum Unwillen der Mütter.    Hunde sind auch nicht jedermanns Sache. Insbesondere nicht, wenn es im Treppenhaus an den Wänden zu Haarabschürfungen kommt. Begegnungen der dritten Art mit einem &#8222;Kampfhund" im Treppenhaus sorgen ebenfalls für Zündstoff. Selbst wenn der Hundebesitzer beschwichtigend murmelt: &#8222;Ach... der tut doch nichts! Der will nur spielen!"  - Aber - weiß das auch der Hund?    Auch allein gelassene Hunde in Eigentumswohnungen vermögen die übrigen Miteigentümer mit ihrem Geheule oft auch auf die Palme zu bringen.    Darum ist in vielen Hausordnungen die Haustierhaltung, soweit davon Störungen auf andere Miteigentümer ausgehen, verboten. Oft wird auch diesbezüglich ein entsprechender Beschluss gefasst. Ob sich alle Miteigentümer und auch alle Mieter daran halten, steht auf einem ganz anderen Blatt.    Der Verwalter kann bei einem Verstoß auch nur abmahnen. Wenn ein Haustierverbot letztendlich gerichtlich durchgesetzt werden soll, muss erst darüber beschlossen werden. Und das Wohnungseigentumsgericht prüft bei seiner Entscheidung, ob die Haustierhaltung zu konkreten Beeinträchtigungen bzw. Gefährdungen führt.    Juristisch schwierig wird es für eine Eigentümergemeinschaft, wenn bei beschlossenem Hundeverbot ein Mieter einen Hund hält, der ihm per Mietvertrag erlaubt wurde.  ---Zitat Ende---    Folglich hält sich IMO euer Risiko in Grenzen, wenn sich der Hund nicht daneben benimmt oder die WEer euch auf dem Kieker haben.    VG  Roland        ----------------- "Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt."

Heike J · Answer

quote:Wenn das so dort steht, darf der Verwalter die Genehmigung nicht erteilen.      Aber die Eigentümer haben doch gerade in der Hausordnung festgelegt, dass der Verwalter als Vertreter für die Gemeinschaft für die Erteilung der Genehmigung zuständig ist.      ----------------- "Heike aus Bochum"

Roland-S · Answer

quote:Aber die Eigentümer haben doch gerade in der Hausordnung festgelegt, dass der Verwalter als Vertreter für die Gemeinschaft für die Erteilung der Genehmigung zuständig ist.    Da hast Du Recht, das kann man so lesen aus:  "...dass die Anschaffung von Tieren nur durch die ausdrückliche Genehmigung durch die Eigentümergemeinschaft vertreten durch die Hausverwaltung erlaubt ist."    Aber es ist mehr als unglücklich formuliert und IMO verhält sich die Verwaltung korrekt, wenn sie die Eigentümergemeinschaft &lpar;im Sinne von Eigentümerversammlung&rpar; hier nicht außen vor lässt. Alles in Allem ist die ganze Regelung das Papier nicht wert auf dem sie steht. &lpar;IMO natürlich&rpar;.    VG  Roland      ----------------- "Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt."

Yogi1 · Answer

@Heike: hast Recht, das habe ich leider überlesen. Was ich sagen wollte ist: man muss nicht bis zur nächsten Versammlung warten.
Wenn das nicht überschaubar ist, dann kann man dem Verwalter schreiben, dass man gerne einen Hund anschaffen möchte. Der Verwalter schickt diese Bitte dann weiter an alle Eigentümer mit Bitte um Rücksendung. Hat ein Nachbar von mir mal so gemacht, als er im Frühjahr eine Markise anbringen wollte und die Versammlung wär erst im Herbst gewesen. Da kam ein Schreiben, dass er das möchte und man sollte unterschreiben, ob man zustimmt oder nicht und das ging dann an den Verwalter zurück und der hat dann ausgewertet, ob das nun klar geht oder nicht.
Das meinte ich, es gibt Mittel, dass man nicht bis zur nächsten Versammlung unbedingt warten muss. Aber stimmt, ich ging nur von mir aus und ich kenne alle Eigentümer, allein schon, weil ich ja immer den Jahresbericht kriege, wo alle Eigentümer namentlich aufgeführt sind. Aber je nach Größe der Anlage, ist das ja nicht immer so.

Aber braucht man überhaupt eine Zustimmung für einen Hund? Hat wirklich niemand sonst da Haustiere? Ich brauchte für meine Katzen keine Zustimmung, weil in der Anlage bereits ein Hund und eine Katze lebten. Und bei uns zumindest gilt der Grundsatz: was einer darf, dürfen alle.

-----------------
""

-- Editiert Yogi1 am 24.04.2013 23:57

Heike J · Answer

quote:Hat ein Nachbar von mir mal so gemacht, als er im Frühjahr eine Markise anbringen wollte und die Versammlung wär erst im Herbst gewesen. Da kam ein Schreiben, dass er das möchte und man sollte unterschreiben, ob man zustimmt oder nicht und das ging dann an den Verwalter zurück und der hat dann ausgewertet, ob das nun klar geht oder nicht.      So kann sich der Verwalter ein Meinungsbild einholen, ja.  Aber wenn er einen Beschluss der Eigentümer will oder braucht, müssten schon alle ohne Ausnahme nicht nur zurückschicken, sondern auch zustimmen.    quote:Aber braucht man überhaupt eine Zustimmung für einen Hund?      Wenn die Eigentümergemeinschaft das so beschlossen hat, ja. Der Threaderöffner hat ja ein Urteil gleich begefügt, dass der Verwalter aber nur in begründeten Fällen diese Zustimmung verweigern darf.    Mit diesem Urteil würde ich an den Verwalter herantreten, ihn an seine Aufgabe als Verwalter erinnern und ansonsten einen Anwalt beauftragen, um die Genehmigung zu erhalten.      ----------------- "Heike aus Bochum"

Roland-S · Answer

quote:Hat ein Nachbar von mir mal so gemacht, als er im Frühjahr eine Markise anbringen wollte...     Wobei es sich immerhin um eine bauliche Veränderung handelt. Diese ohne die erforderliche Zustimmung zu machen wäre dumm und ganz fix zurück geklagt.    VG  Roland          ----------------- "Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt."

GoodBoy · Answer

Hallo,
schon mal vielen Dank für die vielen Beiträge zu unserem Problem,
das mit der Einverständniserklärung aller Eigentümer ist eben in meinem Fall wirklich schlecht da die Wohnanlage eben so groß ist und ich von jedem eine Zustimmung benötige, was bei der Eigentümeranzahl eher unwahrscheinlich ist. In meinem Wohnabschnitt frag ich auf jeden Fall alle Mitbewohner, aber der Verwalter will dass alle darüber entscheiden.
Der Verwalter ist eh ein sehr sturer Mensch und lässt nicht wirklich mit sich reden, obwohl ich wirklich höflich und verständnisvoll mit ihm Das Thema besprechen wollte. Die Gerichtsureteile die es zu diesem Thema gibt interessieren ihn ebenfalls nicht.

Eine Zustimmung einklagen hab ich nicht wirklich Lust.

Ich denke ich schaff mir einen Hund einfach an, ich denke nicht dass es bei mir im Haus ärger gibt, da wir alle ein sehr gutes Verhältnis haben, ich hoffe nur dass es keinen Querulant irgendwo in der Wohnanlage gibt der stur auf der Hausordnung beharrt und mir Ärger bereitet.
Würde meine Rechtsschutzversicherung in diesem Fall zahlen, falls es dann eben mit der Verwaltung zu einem Rechtsstreit kommt?
Ich habe mich ja strenggenommen nicht an die Hausordung gehalten, wobei ich der Ansicht bin, dass man mir eine Verweigerung der Zustimmung ohne wirkliche Gründe gegeben hat.

Grüße

-----------------
""

Hundehaltung in EWG, Zustimmung WEG/Verwalter

Und jetzt?