Hallo.
Sachverhalt (kurz):
Eigentümer B erwarb eine Eigentumswohnung (Nr. 4) in einer Wohungseigentümergemeinschaft mit 10 Wohnungen inklusive einem Außenstellplatzes (Nr. 10). Wohnung und Stellplatz wurden 2007 vom ersten Eigentümer A gekauft - beides ist Inhalt des damaligen Kaufvertrags, der Stellplatz ist aber nie grundbuchtechnisch erfasst worden.
Bei den anderen Wohnungen wurde der Stellplatz auch im Grundbuch hinterlegt. Über den Makler wurde bestätigt, dass das damals einfach "vergessen" wurde und bisher keinem aufgefallen ist.
Auf Anfrage von Eigentümer B bei der WEG-Hausverwaltung fordert der Notar Einstimmigkeit aller Eigentümer + Teilungserklärungs-Änderung - die Kosten belaufen sich auf ca. 5.000 €
A) Für Eigentümer B sind die Kosten zu hoch
B) außer dem herrscht eine Unsicherheit, warum in diesem Fall ein riesen Zirkus gemacht wird, obwohl alle anderen Eigentümer ihre Stellplätze bereits mit der aktuellen Teilungserklärung im Grundbuch haben.
Detaillierte Chronologie und Fakten:
2008: Errichtung der Anlage: Teilungserklärungs-Auszug "Auf dem Grundstück werden 8 PKW-Stellplätze im Freien errichtet. Bei der Beurkundung der Verträge über die rechtsgeschäftliche Veräußerung der Eigentumswohnungen wird vereinbart, welchem Erwerber und künftigen Wohnungseigentümern der vorhandene Stellplatz im Freien zur alleinigen unentgeltlichen Nutzung zusteht. Der derzeitige Eigentümer kann eine solche Bestimmung auch ohne Veräußerung durch notariell beurkundete Erklärung treffen, die gegenüber dem jeweiligen Verwalter der Wohnungseigentumsanlage abzugeben ist. Eine Ausfertigung ist dann zu den Grundakten des Grundbuchamts zu geben. Dieses Sondernutzungsrecht an den Stellplätzen ist bereits unter der aufschiebenden Bedingung bestellt, dass der allein berechtigte Wohnungseigentümer in vorstehender Form bestimmt wird. Dies kann auch in einem Kaufvertrag geschehen."
2008: Kauf durch Eigentümer A - Wohnung Nr. 4 und PKW-Stellplatz Nr. 10 - wurde so im Kaufvertrag 2007 festgehalten - leider ohne Grundbucheintrag.
2025 Kauf von Wohnung und Stellplatz von Eigentümer B
Auszug aus dem Kaufvertrag "Nach Angaben des Veräußerers ist dem Sondereigentum das alleinige ausschließliche Sondernutzungsrecht an dem Außenstellplatz Nr. 10 im Aufteilungsplan zugeordnet. Der Notar weist darauf hin, dass er diese Erklärung nicht auf ihre Richtigkeit hin hat überprüfen können. Der Erwerber muss insoweit den Angaben des Veräußerers vertrauen. Den Erschienenen wurde vor Beurkundung empfohlen, dies abzuklären. Eine Beurkundung des Kaufvertrags soll heute ausdrücklich erfolgen.
Den Erschienenen ist bekannt, dass das Sondernutzungsrecht an dem Außenstellplatz Nr. 10 nicht im Grundbuch eingetragen ist.
Weiter ist bekannt, dass die Zuweisung eines Sondernutzungsrechts im Grundbuch mit dem im Grundbuch verbundenen Sondereigentums gem § 10 Abs. 3 WEG vermerkt werden muss, damit die Zuweisung gegenüber sämtlichen Rechtsnachfolgern Wirksamkeit entfaltet.
Dem Erwerber ist bekannt, dass er die Eintragung des Sondernutzungsrechts auf seine eigenen Kosten selbst zur Durchsetzung bringen muss und dass die Durchsetzbarkeit nicht gesichert ist - und zwar insbesondere durch Zustimmung aller Wohnungseigentümer und gegebenfalls dinglicher Berechtigter in der Form des §29 GBO.
Die Erschienenen wünschen dennoch die heutige Beurkundung."
Aktuelle Probleme:
- Grundbuchauszug zeigt keine Eintragung
- Makler-E-Mail: Stellplatz 2007 mitverkauft, aber im Grundbuch "vergessen".
- Rückmeldung Notar: Einstimmiger Beschluss + TE-Änderung nötig (5.000 €)
Ziel:
- der Stellplatz soll kostengünstig und rechtlich abgesichert meiner 2025 gekauften Wohnung zugewiesen werden
- ist die Rückmeldung des Notars korrekt oder gibt es weiter Möglichkeiten?
Ich würde mich über eure Einschätzung freuen.
Dankeschön.
Grüße Harry
Kauf Eigentumswohnung mit Stellplatz - fehlende Grundbucheintragung für den Stellplatz
5. März 2026
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12
Frage vom 5. März 2026 | 13:46
Von
Status: Beginner (61 Beiträge, 0x hilfreich)
Kauf Eigentumswohnung mit Stellplatz - fehlende Grundbucheintragung für den Stellplatz
#1
Antwort vom 5. März 2026 | 14:20
Von
Status: Unbeschreiblich (130576 Beiträge, 41546x hilfreich)
Zitat :B) außer dem herrscht eine Unsicherheit, warum in diesem Fall ein riesen Zirkus gemacht wird
Deswegen
Zitat :der Stellplatz ist aber nie grundbuchtechnisch erfasst worden
Die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum innerhalb einer GdWE ist ein rechtlich komplexer und monetär intensiver Vorgang. Er erfordert zwingend die Zustimmung aller Eigentümer und eine notarielle Beurkundung, eine Änderung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, eine Änderung der MEA die neu berechnet werden müssen und Grundbucheintragungen die geändert werden müssen.
#2
Antwort vom 5. März 2026 | 17:28
Von
Status: Bachelor (3557 Beiträge, 1369x hilfreich)
Zitat :Ziel:
- der Stellplatz soll kostengünstig und rechtlich abgesichert meiner 2025 gekauften Wohnung zugewiesen werden
- ist die Rückmeldung des Notars korrekt oder gibt es weiter Möglichkeiten?
Jetzt korrigieren lassen, oder künftig ggf. verzichten. Anders wird es nicht gehen.
Warum kauft man das so? Auch noch im direkten Bewusstsein, dass es nicht passt. Und danach würde man es aber doch gerne passend haben...
Sofern es im Moment (noch) keinen Widerspruch aus der WEG gibt, würde ich mich beeilen, das noch schnell eintragen zu lassen. Es ist doch keinesfalls sicher, dass alle zustimmen, oder dass das auch so bleibt.
Bei 10+ Wohnungen und nur 8 Stellplätzen, könnte ich mir vorstellen, dass es hier keine Einstimmigkeit gibt, einen Parkplatz zu *verschenken*. Ggf. hat den ja schon einer (in der Praxis, oder zu seiner Wohnung eingetragen)...
Zitat :Grundbuchauszug zeigt keine Eintragung
Was genau soll das bedeuten? Ist der Stellplatz "herrenlos", oder nur nicht im Eintrag der Wohnung?
Noch unsicher oder nicht ganz Ihr Thema?
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#3
Antwort vom 5. März 2026 | 17:41
Von
Status: Unbeschreiblich (130576 Beiträge, 41546x hilfreich)
Zitat :Sofern es im Moment (noch) keinen Widerspruch aus der WEG gibt, würde ich mich beeilen, das noch schnell eintragen zu lassen. Es ist doch keinesfalls sicher, dass alle zustimmen, oder dass das auch so bleibt.
Korrekt.
Zitat :Bei 10+ Wohnungen und nur 8 Stellplätzen, könnte ich mir vorstellen, dass es hier keine Einstimmigkeit gibt, einen Parkplatz zu *verschenken*.
Kann passieren.
Mit etwas Pech ist man denn den Stellplatz auch ganz real los bzw. muss dann dafür bezahlen.
Zitat :Ggf. hat den ja schon einer (in der Praxis, oder zu seiner Wohnung eingetragen)...
Nö, den Stellplatz gibt es noch nicht im Grundbuch. Also kann ihn auch kein anderer haben.
Zitat :Was genau soll das bedeuten?
Das bedeutet, der Stellplatz ist nie grundbuchtechnisch erfasst worden.
#4
Antwort vom 5. März 2026 | 21:22
Von
Status: Richter (8628 Beiträge, 4682x hilfreich)
Zitat :Sofern es im Moment (noch) keinen Widerspruch aus der WEG gibt, würde ich mich beeilen, das noch schnell eintragen zu lassen. Es ist doch keinesfalls sicher, dass alle zustimmen, oder dass das auch so bleibt.
Das kann man nicht mal so schnell eintragen lassen.
#5
Antwort vom 6. März 2026 | 00:01
Von
Status: Student (2752 Beiträge, 657x hilfreich)
Nur mal so, als "blöde" Überlegung.
Einen "unwiderruflichen" Beschluss herbeiführen, dass DER Stellplatz durch DEN Eigentümer kostenlos genutzt werden darf.
Kostet kein Geld. Gibt Rechtssicherheit. Reduziert aber den Wiederverkaufswert der Immobilie (um die Kosten, die jetzt aufgewendet werden müssten 
)
#6
Antwort vom 6. März 2026 | 00:31
Von
Status: Unbeschreiblich (130576 Beiträge, 41546x hilfreich)
Zitat :Einen "unwiderruflichen" Beschluss herbeiführen, dass DER Stellplatz durch DEN Eigentümer kostenlos genutzt werden darf.
Interessante Idee.
In einer GdWE können zwar Beschlüsse gefasst werden, die eine sehr hohe Verbindlichkeit haben. Jedoch ist mir das Konzept eines "unwiderruflichen" Beschlusses in dem Kontext neu?
#7
Antwort vom 6. März 2026 | 11:15
Von
Status: Unbeschreiblich (50248 Beiträge, 17588x hilfreich)
Zitat :A) Für Eigentümer B sind die Kosten zu hoch
Dann muss es wohl beim Status Quo bleiben
Zitat :B) außer dem herrscht eine Unsicherheit, warum in diesem Fall ein riesen Zirkus gemacht wird, obwohl alle anderen Eigentümer ihre Stellplätze bereits mit der aktuellen Teilungserklärung im Grundbuch haben.
Weil B seinen Stellplatz eben nicht im Grundbuch hat und dessen alleinige Nutzung durch B daher von der Duldung der übrigen Eigentümer abhängt. Das funktioniert zwar jetzt schon seit fast 20 Jahren aber es gibt eben keine Garantie dafür, dass es auch in Zukunft auf Dauer funktioniert.
Zitat :Einen "unwiderruflichen" Beschluss herbeiführen, dass DER Stellplatz durch DEN Eigentümer kostenlos genutzt werden darf.
Ein Sondernutzungsrecht kann nicht durch Beschluss herbeigeführt werden.
#8
Antwort vom 6. März 2026 | 19:33
Von
Status: Bachelor (3557 Beiträge, 1369x hilfreich)
Zitat :Das kann man nicht mal so schnell eintragen lassen.
Aber umgehend anstoßen... Solange die Verhältnisse noch so sind, dass das durchgeht...
@TE: Die Sache wäre nach §§ 196, 199, 200 mittlerweile vermutlich sogar verjährt (§ 197 BGB sollte hier nicht einschlägig sein). Und ein verjährtes Recht kannst du nicht mehr zwangsweise einfordern, auch nicht als Rechtsnachfolger durch einen neueren Kaufvertrag. Das heißt, die WEG müsste einen Teil ihres Eigentums verschenken, für das die gesamte WEG auch noch Hausgeld, Grundsteuer, etc. gezahlt hat.
Ich kann mir nicht vorstellen, dass da alle Eigentümer mitmachen.
Von dem her würde ich dringend dazu raten, das anzugehen, solange noch halbwegs ein Hauch einer Chance besteht, dass die anderen so mitmachen...
#9
Antwort vom 6. März 2026 | 20:45
Von
Status: Unbeschreiblich (130576 Beiträge, 41546x hilfreich)
Zitat :Aber umgehend anstoßen... Solange die Verhältnisse noch so sind, dass das durchgeht...
Ich bin mir nicht sicher, ob das nicht genauso lange dauert.
Aber eventuell können sich dafür mehr erwärmen als einen Teil ihres Vermögens zu verschenken.
#10
Antwort vom 7. März 2026 | 21:38
Von
Status: Beginner (149 Beiträge, 20x hilfreich)
Zitat :Er erfordert zwingend die Zustimmung aller Eigentümer und eine notarielle Beurkundung
Und nicht zu vergessen auch die Zustimmung möglicher Inhaber von Grundpfandrechten der anderen Einheiten, also im Banken mit einer eingetragenen Grundschuld. Diese haben normalerweise allerdings überhaupt kein Interesse Anteile ihrer Sicherheit herzugeben, insbesondere wenn aufgrund Verjährung kein Rechtanspruch besteht.
#11
Antwort vom 10. März 2026 | 11:03
Von
Status: Beginner (61 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum innerhalb einer GdWE ist ein rechtlich komplexer und monetär intensiver Vorgang. Er erfordert zwingend die Zustimmung aller Eigentümer und eine notarielle Beurkundung, eine Änderung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, eine Änderung der MEA die neu berechnet werden müssen und Grundbucheintragungen die geändert werden müssen.
Ja - das musste ich mittlerweile auch lernen. Soweit OK - ABER: ich hab wiegesagt die Konstellation, dass 7 der 8 Stellplätze bereits grundbuchtechnisch bei den anderen Eigentümern eingetragen sind. Und das bei der oben angebrachten Teilungserklärung.
Mein Thema: ich stoße das jetzt an - hol mir die Eigentümerzustimmungen, ändere mein Grundbuch - soweit klar. Aber warum muss ich jetzt die Teilungserklärung für meinen Fall anpassen, obwohl das bei den anderen nicht notwendig war. Bei den damaligen Eintragungen im Grundbuch hätte dann ja genauso die Teilungserklärung angepasst werden müssen.
#12
Antwort vom 10. März 2026 | 11:25
Von
Status: Beginner (61 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :etzt korrigieren lassen, oder künftig ggf. verzichten. Anders wird es nicht gehen.
Warum kauft man das so? Auch noch im direkten Bewusstsein, dass es nicht passt. Und danach würde man es aber doch gerne passend haben...
Sofern es im Moment (noch) keinen Widerspruch aus der WEG gibt, würde ich mich beeilen, das noch schnell eintragen zu lassen. Es ist doch keinesfalls sicher, dass alle zustimmen, oder dass das auch so bleibt.
Bei 10+ Wohnungen und nur 8 Stellplätzen, könnte ich mir vorstellen, dass es hier keine Einstimmigkeit gibt, einen Parkplatz zu *verschenken*. Ggf. hat den ja schon einer (in der Praxis, oder zu seiner Wohnung eingetragen)...
Ganz einfach: Hier wird mit einem raren Gut gehandelt - O-Ton: "Wenn sie die Wohnung so nicht kaufen, ich habe einen anderen Interessenten, der kauft sie sofort" - und ehrlich gesagt, mit meiner Kaufposition die ich da hatte, war ich mehr als happy. Selbst die Mehrkosten, die damals schon auf dem Schirm waren, wollte ich die Immobilie kaufen und mir wegen dem Stellplatz aus den Händen nehmen lassen. Ursprünglich war aber beim Makler von ca. 2000€ die Rede und nicht von 5000€.
Grundbuchtechnisch ist der Stellplatz nicht der Wohnung zugeordnet - ansonsten gibt es nur die Teilungserklärung.
#13
Antwort vom 10. März 2026 | 11:44
Von
Status: Beginner (61 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Aber umgehend anstoßen... Solange die Verhältnisse noch so sind, dass das durchgeht...
das ist mein Problem - ich möchte es angehen - aber gemäß Notar nur in Kombination Abstimmung, Teilungserklärung + Grundbuch.
#14
Antwort vom 10. März 2026 | 14:56
Von
Status: Unbeschreiblich (130576 Beiträge, 41546x hilfreich)
Zitat :Aber warum muss ich jetzt die Teilungserklärung für meinen Fall anpassen, obwohl das bei den anderen nicht notwendig war.
Das sollte der Notar erklären können. Der kennt - im Gegensatz zu uns hier - die kompletten Unterlagen der GdWE.
#15
Antwort vom 10. März 2026 | 16:33
Von
Status: Bachelor (3977 Beiträge, 2428x hilfreich)
Ich habe den Auszug aus der TE so verstanden, dass der fragliche Stellplatz bereits als Sondernutzungsrecht definiert ist. Was fehlt ist die Zuordnung, d.h. die Verbindung des Stellplatzes zum Sondereigentum Wohnung.
Ist der verkaufende Eigentümer zufällig noch Miteigentümer oder ist bereits komplett alles verkauft worden?
"Dieses Sondernutzungsrecht an den Stellplätzen ist bereits unter der aufschiebenden Bedingung bestellt, dass der allein berechtigte Wohnungseigentümer in vorstehender Form bestimmt wird. Dies kann auch in einem Kaufvertrag geschehen." Dieser Satz steht also in der TE, als Vereinbarung, und ist allen Miteigentümern bekannt. Warum der Notar da jetzt noch eine Zustimmung von allen haben will (außer daran Geld verdienen)? Alle anderen haben ja bereits der Vereinbarung zugestimmt.
Die Zuweisung erfolgte im Kaufvertrag von 2007, der ist notariell beurkundet und die Wohnung wurde ja offensichtlich eingetragen. Für mich sieht es danach aus, als habe das GBA bei der Eintragung einen Fehler begangen. Das würde für mich nach einer Grundbuch-Berichtigung klingen. Ich würde dies mal einem Fachanwalt vorlegen, das ist wahrscheinlich günstiger als der Vorschlaf vom Notar.
#16
Antwort vom 11. März 2026 | 13:27
Von
Status: Beginner (61 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Ist der verkaufende Eigentümer zufällig noch Miteigentümer oder ist bereits komplett alles verkauft worden?
Da muss ich sogar noch etwas weiter zurück in der Chronologie
2007 hat Eigentümer A Wohnung und Stellplatz gekauft (Kaufvertrag mit entsprechenden Inhalten habe ich bereits angefragt)
20xx hat Eigentümer C die Wohnung von A gekauft - aber im Gegenzug zu mir, nicht so viele Fragen gestellt. Rechtliche Situation analog zu heute. Interessant wäre, wie das 20xx im Kaufvertrag hinterlegt wurde. Vermutlich ohne Probleme.
2025 Kauf durch Eigentümer B von C - jetzt kam hier der Notar drauf, nix da... Stellplatz ist nicht im Grundbuch. Daher darf das auch nicht Bestandteil des Kaufvertrags sein.
Sowohl Eigentümer A und C sind komplett raus aus der WEG und haben keinerlei Eigentumsanteile!
Zitat :Die Zuweisung erfolgte im Kaufvertrag von 2007, der ist notariell beurkundet und die Wohnung wurde ja offensichtlich eingetragen. Für mich sieht es danach aus, als habe das GBA bei der Eintragung einen Fehler begangen. Das würde für mich nach einer Grundbuch-Berichtigung klingen. Ich würde dies mal einem Fachanwalt vorlegen, das ist wahrscheinlich günstiger als der Vorschlaf vom Notar.
DANKE - so verstehe ich das mittlerweile auch.
Über die aktuelle Hausverwaltung wurde der Notar zur Beratung herangezogen, der 2025 für Eigentümer B die notariellen Dinge übernommen hatte.
Aktuell versuche ich eine neutrale Einschätzung über einen Fachanwalt zu erhalten.
Und ja - mit einer Grundbuch-Berichtigung würde ich voll mitgehen, die wäre definitiv günstiger als der bisherige Vorschlag vom Notar.
#17
Antwort vom 11. März 2026 | 15:35
Von
Status: Bachelor (3557 Beiträge, 1369x hilfreich)
Bitte weiter berichten!!
#18
Antwort vom 11. März 2026 | 19:43
Von
Status: Beginner (61 Beiträge, 0x hilfreich)
Kaufvertrag von Eigentümer A 2007
"Der Verkäufer räumt dem Käufer das Sondernutzungsrecht an dem im Aufteilungsplan ... Gekennzeichneten kfz Stellplatz ein. Der Käufer nimmt dieses Sondernutzungsrecht an. Es wird hiermit dem jeweiligen Eigentümer der Wohnungseinheit... Zugewiesen."
Also ganz ehrlich. Für mich eine klare Sache. Mal schauen was mir hier der Fachanwalt rät...
#19
Antwort vom 12. März 2026 | 11:30
Von
Status: Bachelor (3977 Beiträge, 2428x hilfreich)
Eigentlich zielte meine Frage auf den Erstverkäufer, also den teilenden Eigentümer.Zitat :Da muss ich sogar noch etwas weiter zurück in der Chronologie
Zitat :"Der Verkäufer räumt dem Käufer das Sondernutzungsrecht an dem im Aufteilungsplan ... Gekennzeichneten kfz Stellplatz ein. Der Käufer nimmt dieses Sondernutzungsrecht an. Es wird hiermit dem jeweiligen Eigentümer der Wohnungseinheit... Zugewiesen."
In Verbindung mit der Teilungserklärung, die jeder Miteigentümer kennt und dem teilenden Eigentümer die vereinbarte Befugnis erteilt, die Zuweisung vorzunehmen, teile ich die Auffassung, dass das eigentlich eine klare Sache ist. Die Zuweisung ist erfolgt, nachweisbar durch eine notarielle Beurkundung. Was fehlt ist der Vollzug durch Eintragung im Grundbuch. Ob der Fehler beim beurkundenden Notar lag, der die Daten unvollständig weitergegeben hatte, oder bei GBA, dass die Eintragung nicht vollständig vorgenommen hat, ist heute nicht mehr interessant. M.E. bleibt es dabei: das GB muss berichtigt werden, eine (erneute) Zustimmung der übrigen Miteigentümer ist nicht erforderlich (die haben diese bereits mit deren Kaufverträgen und der Unterwerfung unter die Regelungen der Teilungserklärung bereits erteilt). Der jetzige Notar hat m.E. falsch beraten.
#20
Antwort vom 13. März 2026 | 09:36
Von
Status: Beginner (61 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Eigentlich zielte meine Frage auf den Erstverkäufer, also den teilenden Eigentümer.
OK - Eigentümer A (Erstkäufer) hatte das damals vom Bauträger (Erstverkäufer) 2007 gekauft - Inhalt gemäß hier zitierten Kauvertrag.
Zitat :In Verbindung mit der Teilungserklärung, die jeder Miteigentümer kennt und dem teilenden Eigentümer die vereinbarte Befugnis erteilt, die Zuweisung vorzunehmen, teile ich die Auffassung, dass das eigentlich eine klare Sache ist. Die Zuweisung ist erfolgt, nachweisbar durch eine notarielle Beurkundung. Was fehlt ist der Vollzug durch Eintragung im Grundbuch. Ob der Fehler beim beurkundenden Notar lag, der die Daten unvollständig weitergegeben hatte, oder bei GBA, dass die Eintragung nicht vollständig vorgenommen hat, ist heute nicht mehr interessant. M.E. bleibt es dabei: das GB muss berichtigt werden, eine (erneute) Zustimmung der übrigen Miteigentümer ist nicht erforderlich (die haben diese bereits mit deren Kaufverträgen und der Unterwerfung unter die Regelungen der Teilungserklärung bereits erteilt). Der jetzige Notar hat m.E. falsch beraten.
Passt - für mich logisch. Jetzt ist die Frage, wie bekomme ich das umgesetzt.
In meiner Rechtsschutz ist der Fall für die Beratung ausgeschlossen:
Zitat:Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit dem Erwerb eines nicht selbst zu Wohnzwecken genutzten Gebäudes sind nicht versichert.
Gemini schlägt mir die Anlaufstellen vor:
Haus & Grund: Bietet Mitgliedern oft kostenlose Rechtsberatung durch Fachanwälte in den Ortsvereinen an.
Wohnen im Eigentum e.V.: Ein Verbraucherschutzverband speziell für Wohnungseigentümer, der telefonische und individuelle Rechtsberatung zu Einzelfragen anbietet.
Verband Wohneigentum: Bietet ebenfalls Rechtsberatung und weitere Leistungen für Mitglieder an.
VDWE (Verein Deutscher Wohnungseigentümer): Wirbt mit Rechtssicherheit ohne hohe Anwaltskosten für seine Mitglieder.
Habt ihr einen Tipp?
Danke - Grüße
#21
Antwort vom 13. März 2026 | 10:59
Von
Status: Beginner (61 Beiträge, 0x hilfreich)
Schreiben an die Hausverwaltung... ich probiers jetzt ertsmal so. Do-it-yourself-Rechtsberatung,
Zitat:...nach erneuter Prüfung der Teilungserklärung und des notariellen Erstkaufvertrags von 2007 gehe ich derzeit davon aus, dass es sich hier nicht um eine neue Begründung eines Sondernutzungsrechts handelt, sondern um den bislang unterbliebenen grundbuchlichen Vollzug einer bereits wirksam erfolgten Zuweisung.
Aus dieser Kombination ergibt sich, dass die konkrete Zuweisung bereits 2007 in notarieller Form erfolgt ist. Rechtlich spricht dies dafür, dass das Sondernutzungsrecht nicht erst jetzt neu begründet werden müsste, sondern bereits wirksam zugeordnet wurde und nur die Eintragung im Grundbuch unterblieben ist.
Vor diesem Hintergrund bitte ich um Mitteilung, auf welche konkrete Rechtsgrundlage sich die Einschätzung stützt, dass hierfür nun erneut die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer sowie zusätzlich eine Änderung der Teilungserklärung erforderlich sein sollen. Das OLG Hamm hat entschieden (2027 Az. 15 W 474/16 und 2008 Az. 15 Wx 140/08), dass in Fällen einer solchen gestreckten Begründung die Eintragungsbewilligungen der übrigen Wohnungseigentümer nicht erforderlich sind, wenn der teilende Eigentümer von der in der Teilungserklärung vorgesehenen Zuordnungsbefugnis bereits notariell Gebrauch gemacht hat.
Bitte teilen Sie mir daher auch mit, ob aus Ihrer Sicht ein abweichender Sachverhalt vorliegt, etwa weil die ursprüngliche Zuweisung nicht hinreichend bestimmt sein soll oder weil konkrete Unterlagen für den Vollzug fehlen. Das wäre für die weitere Klärung wichtig, weil die Rechtsprechung eine spätere Eintragung grundsätzlich zulässt, sofern die Zuordnungslage eindeutig und nachweisbar ist.
Mal schauen was passiert...
#22
Antwort vom 13. März 2026 | 12:50
Von
Status: Unbeschreiblich (130576 Beiträge, 41546x hilfreich)
Zitat :bitte ich
Zitat :Bitte teilen Sie
Bitten muss keiner erfüllen - nicht mal Weihnachtmann und Christkind. Und bei den letztgenannten ist es ja immerhin deren Job …
Eine gerichtsfeste Frist fehlt auch.
Welche Form des Zustellnachweis hat man gewählt?
#23
Antwort vom 13. März 2026 | 17:47
Von
Status: Unbeschreiblich (50248 Beiträge, 17588x hilfreich)
Zitat :Bitten muss keiner erfüllen
Da die Hausverwaltung sowieso nicht antworten muss sollte man es besser auf dem höflichen Weg versuchen.
Zitat :Eine gerichtsfeste Frist fehlt auch.
Was soll eine gerichtsfeste Frist bei einer Forderung sein, auf die es keinen gesetzlichen Anspruch gibt?
#24
Antwort vom 13. März 2026 | 19:49
Von
Status: Unbeschreiblich (130576 Beiträge, 41546x hilfreich)
@hh
Wenn ich als Eigentümer und Auftraggeber der HV eben diese HV frage, weshalb man mir einen (sinnlosen) Aufwand in Höhe von 5000 EUR statt einfacher Lösung X aufdrücken möchte, dann sehe ich schon einen rechtlichen Anspruch auf eine Antwort.
Wobei ich eh erst mal abwarten würde, was genau der beauftragte Fachanwalt dazu schreibt. Einfach weil man dann viel substantiierter vortragen kann.
#25
Antwort vom 14. März 2026 | 09:29
Von
Status: Beginner (61 Beiträge, 0x hilfreich)
Danke für die Antworten.
1) haudrauf mit gesetzlichen Fristen und weniger bitten kann ich immer noch - mit "erstmal nett" bin ich bisher gut gefahren!
2) Fachanwalt - da gibt's keinen. Rechtsschutz greift in dem Fall nicht und in einem Verein bin ich auch nicht. Wenn ich nicht weiterkomme dann gehts zum Fachanwalt, der darf sich dann in der richtigen formularitäten auslassen.
Abwarten... Ich berichte...
#26
Antwort vom 10. Mai 2026 | 18:48
Von
Status: Beginner (61 Beiträge, 0x hilfreich)
Mittlerweile gab's einen neuen Vorschlag vom Notar, man solle doch erstmal versuchen das snr nachträglich eintragen zu lassen.
Antrag beim Amtsgericht ist seit dieser Woche raus, mal schauen was passiert.
Wenns durchgeht hab ich mir 5000€ gespart 
#27
Antwort vom 10. Mai 2026 | 21:39
Von
Status: Unbeschreiblich (130576 Beiträge, 41546x hilfreich)
Danke für das Update.
Bin mal gespannt ob das klappt.
#28
Antwort vom 19. Juni 2026 | 14:34
Von
Status: Beginner (61 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Danke für das Update.
Bin mal gespannt ob das klappt.
Leider nein ..
Das Amtsgericht / Grundbuchamt hat den Antrag nicht einfach als „Nachholung" oder Berichtigung angesehen. Die Begründung war im Kern:
- Es ist zwischen einem nur schuldrechtlichen Sondernutzungsrecht und einem dinglich wirkenden, im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrecht zu unterscheiden.
- Wenn die Eintragung damals nicht beantragt bzw. vollzogen wurde, ist das dingliche Sondernutzungsrecht nach Ansicht des Gerichts nicht entstanden.
- Deshalb liege keine bloße Grundbuchunrichtigkeit vor, die man heute einfach berichtigen könne.
- Eine heutige Eintragung komme nach dieser Sichtweise nur in Betracht, wenn sämtliche aktuellen Wohnungseigentümer mitwirken.
- Zusätzlich könnten auch Zustimmungen dinglich Berechtigter (z. B. Grundschuldgläubiger) erforderlich sein.
- Das Gericht hat sich dabei auf die ältere Rechtsprechung des OLG München gestützt, wonach bei einer nachträglichen Eintragung eines bisher nicht gebuchten Sondernutzungsrechts grundsätzlich die Mitwirkung aller Eigentümer erforderlich sein kann.
Kurz gesagt: Das Gericht sagt nicht „unmöglich", aber es sieht keinen einfachen Nachtrag auf Basis der alten Unterlagen. Stattdessen wird eine neue, heute vollständige und formgerechte Mitwirkung aller Betroffenen verlangt.
#29
Antwort vom 20. Juni 2026 | 08:24
Von
Status: Unbeschreiblich (50248 Beiträge, 17588x hilfreich)
Zitat :Das Gericht hat sich dabei auf die ältere Rechtsprechung des OLG München gestützt,
Dann würde ich mal den Beschluss des OLG München vom 01.10.2025 (Az.: 34 Wx 106/25) dagegen halten, in dem das OLG München unter Rz 33 feststellt, dass es an seiner bisherigen Rechtsprechung nicht mehr festhält.
Nach meiner Auffassung liegt dem Beschluss ein quasi identischer Sachverhalt wie im hier diskutierten Fall zugrunde.
#30
Antwort vom 20. Juni 2026 | 09:10
Von
Status: Unbeschreiblich (50248 Beiträge, 17588x hilfreich)
Der Notar sollte somit Beschwerde gegen die Verfügung des Grundbuchamtes einlegen.
Und jetzt?
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