Guten Tag,
Heute habe ich selbst mal ein paar Fragen.
Herr A kauft von Frau B eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus.
In der Teilungserklärung des Mehrfamilienhauses steht, dass der Verkauf einer Wohnung die Zustimmung des Verwalters notwendig ist.
Im Kaufvertrag steht, dass die Kosten der Verwalterzustimmung vom Käufer zu tragen sind (also von A).
1) Mit welchen Kosten muss Herr A rechnen?
Jetzt wird es kompliziert:
Ein Mitarbeiter der Hausverwaltung begibt sich zum Notar, um die Zustimmung zu erteilen.
Dabei stellt sich heraus, dass der Verwalter gar keinen (für das Grundbuchamt geeigneten) Verwalternachweis hat, d.h. der Notar kann / will gar keine Verwalterzustimmung entgegen nehmen, weil der Mitarbeiter der Hausverwaltung gar nicht formkorrekt nachweisen kann, der berechtigte Verwalter zu sein.
Die Hausverwaltung muss also erst einen Verwalternachweis besorgen, was sich angesichts der Urlaubszeit hinzieht.
Verkäuferin B ist not amused, weil die erteilte Verwalterzustimmung Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit ist und B das Geld braucht. Käufer A will berechtigterweise nicht zahlen, so lange die Fälligkeitsvoraussetzungen nicht vorliegen.
2) Ist es nicht Aufgabe der Hausverwaltung, ständig über einen formkorrekten Verwalternachweis zu verfügen? (Der Notar ist etwas irritiert: "Das hätte die Hausverwaltung wissen müssen, dass sie einen formkorrekten Verwalternachweis vorlegen muss". Die Äußerungen des Notars gegenüber A und B lassen die Hausverwaltung als inkompetent dastehen.)
3) Wer trägt die Kosten für die "Herbeischaffung" des Verwalternachweises? (Die Hausverwaltung hat unstreitig Arbeitsaufwand dadurch. Herr A sieht nicht ein, diesen bezahlen zu müssen, weil es keine Kosten der Verwalterzustimmung sind.)
4) Weil Frau B länger als erwartet auf die Kaufpreiszahlung warten muss, hat Frau B einen finanziellen Schaden. Kann sie die Hausverwaltung in Regress nehmen?
Bei Unterzeichnung des Kaufvertrags hat der Notar gegenüber A und B die Verwalterzustimmung als reine Formsache bezeichnet - allerdings scheint die Hausverwaltung mit der Formsache überfordert zu sein.
-- Editiert von User am 5. September 2024 15:09
Kauf einer Eigentumswohnung / Verwalterzustimmung
5. September 2024
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Frage vom 5. September 2024 | 15:08
Von
Status: Weiser (17243 Beiträge, 9507x hilfreich)
Kauf einer Eigentumswohnung / Verwalterzustimmung
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#1
Antwort vom 5. September 2024 | 15:18
Von
Status: Unbeschreiblich (124206 Beiträge, 40338x hilfreich)
Zitat :2) Ist es nicht Aufgabe der Hausverwaltung, ständig über einen formkorrekten Verwalternachweis zu verfügen?
Durchaus, ja
Zitat :Die Äußerungen des Notars gegenüber A und B lassen die Hausverwaltung als inkompetent dastehen.
Zu recht - zumindest in dem Punkt.
Als A würde ich unter dem Aspekt alle Handlungen (insbesondere die künftigen) sehr kritisch sehen und detailliert prüfen.
Zitat :3) Wer trägt die Kosten für die "Herbeischaffung" des Verwalternachweises?
Die inkompetente HV.
Zitat :Kann sie die Hausverwaltung in Regress nehmen?
Da uns ihre juristischen Fähigkeiten unbekannt sind nicht wirklich zu beantworten.
Jedenfalls schuldet die HV den Ersatz des durch Inkompetenz verursachten Schadens - sowohl gegenüber A als auch gegenüber B.
#2
Antwort vom 5. September 2024 | 20:30
Von
Status: Unbeschreiblich (48396 Beiträge, 17073x hilfreich)
Zitat :Mit welchen Kosten muss Herr A rechnen?
Das dürften um die 100€ sein.
Zitat :Ist es nicht Aufgabe der Hausverwaltung, ständig über einen formkorrekten Verwalternachweis zu verfügen?
Ja
Zitat :Wer trägt die Kosten für die "Herbeischaffung" des Verwalternachweises?
Im Regelfall die Eigentümergemeinschaft.
Zitat :Weil Frau B länger als erwartet auf die Kaufpreiszahlung warten muss, hat Frau B einen finanziellen Schaden. Kann sie die Hausverwaltung in Regress nehmen?
Wie lange liegt die Aufforderung zur Zustimmung dem Verwalter denn schon vor?
Hat Frau B beim Verwalter nachweisbar unter Fristsetzung dessen Zustimmung angemahnt?
Zitat :formkorrekten Verwalternachweis
Ein formgerechter Verwalternachweis besteht aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung, auf der der Verwalter (wieder-)gewählt wurde. Die darauf befindlichen Unterschriften müssen notariell beglaubigt werden.
Somit muss nicht nur der Verwalter seine Unterschrift beglaubigen lassen, sondern auch die Beglaubigung der beiden Eigentümerunterschriften veranlassen, die das Protokoll unterschrieben haben. Wenn ein oder gar beide Eigentümer gerade nicht greifbar sind, z.B. weil sie sich im Urlaub befinden, dann kann das natürlich zu Verzögerungen führen.
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#3
Antwort vom 5. September 2024 | 21:23
Von
Status: Weiser (17243 Beiträge, 9507x hilfreich)
Zitat :Wie lange liegt die Aufforderung zur Zustimmung dem Verwalter denn schon vor?
Das ist unklar.
Denn der Notar (Zitat: "wir kümmern uns um die Einholung des Verwalternachweises") behauptet, die Aufforderung Ende Juni verschickt zu haben. Der Verwalter behauptet, keine Aufforderung erhalten zu haben.
Zitat :Hat Frau B beim Verwalter nachweisbar unter Fristsetzung dessen Zustimmung angemahnt?
Geplante Kaufpreiszahlung hätte Mitte August sein sollen. Als 3 Bankarbeitstage vor dem geplanten Zahlungstermin noch keine Mitteilung des Notars da war, dass alle Voraussetzungen für die Zahlung erfüllt sind (Auflassungsvormerkung, Löschung von Altschulden und eben Verwalterzustimmung), hat A beim Notar nachgefragt. Da hat A erfahren, dass die Verwalterzustimmung fehlt. A hat die Info an B weitergegeben, worauf B wohl beim Verwalter Druck gemacht hat. Ehrlich gesagt, waren A und B beide überzeugt, dass es Aufgabe des Notars gewesen wäre, die fehlende Zustimmung rechtzeitig anzumahnen.
Zitat :Ein formgerechter Verwalternachweis besteht aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung, auf der der Verwalter (wieder-)gewählt wurde. Die darauf befindlichen Unterschriften müssen notariell beglaubigt werden.
So ist es. Das Protokoll ist zwar da, aber die Unterschriften sind nicht beglaubigt.
Zitat :Somit muss nicht nur der Verwalter seine Unterschrift beglaubigen lassen, sondern auch die Beglaubigung der beiden Eigentümerunterschriften veranlassen, die das Protokoll unterschrieben haben. Wenn ein oder gar beide Eigentümer gerade nicht greifbar sind, z.B. weil sie sich im Urlaub befinden, dann kann das natürlich zu Verzögerungen führen.
Genau das tritt jetzt ein. Mindestens eine Person, deren Unterschrift beglaubigt werden muss, liegt irgendwo am Strand unter Palmen.
Und das wäre alles nicht passiert, wenn dir Hausverwaltung bereits einen gültigen Verwalternachweis gehabt hätte.
A und B sind beide enttäuscht vom Notar.
B hat finanziellen Schaden durch die Verzögerung. (Das soll aber egal sein - ich frage aus der Perspektive von A).
A ist die Verzögerung egal. A möchte aber keinesfalls, dass er für die Nachlässigkeit der Hausverwaltung auch noch zahlen muss. A befürchtet nämlich, dass ihm die Erstellung des Verwalternachweises in Rechnung gestellt wird. A ist der Meinung, dass der Verwalternachweis eigentlich hätte bereits vorhanden sein müssen.
#4
Antwort vom 5. September 2024 | 21:32
Von
Status: Unbeschreiblich (124206 Beiträge, 40338x hilfreich)
Zitat :A und B sind beide enttäuscht vom Notar.
Warum?
Was kann der Notar dafür, das die WEG eine inkompetente HV beauftragt?
Zitat :Der Verwalter behauptet, keine Aufforderung erhalten zu haben.
Zitat :Ein Mitarbeiter der Hausverwaltung begibt sich zum Notar, um die Zustimmung zu erteilen.
Finde den Widerspruch ...
#5
Antwort vom 5. September 2024 | 21:58
Von
Status: Praktikant (961 Beiträge, 230x hilfreich)
Zitat :Ein Mitarbeiter der Hausverwaltung begibt sich zum Notar, um die Zustimmung zu erteilen.
Da wurd er Pexh haben, denn der Notar erkennt ihn erst dann an, wenn ihm ein Protokoll der Hausverwalterwahl mit den beiden beglaubigen Ubterschriften der Eigentümer vorliegt. Bis dahin passiert gar nichts..und das kann noch lange dauern
Ich frage mich eh, warum eine Verwalterzustimmung in die Teilungserklärung aufgenommen wird, Sie hat in fast allen Fällen nur Nachteike, denn grundsätzlich muss der Verwalter immer zustimmen, außer von dem Köufer ist bekannt ein schweres Verbrechen begangen hat oder dass er dem IS angehört, aber das ist oft nicht mal den Sichheitsbehörden bekannt..
#6
Antwort vom 5. September 2024 | 22:05
Von
Status: Weiser (17243 Beiträge, 9507x hilfreich)
Zitat :Warum?
Weil der Notar bei Vertragsunterschrift klar gesagt hat, dass er sich um die Einholung der Verwalterzustimmung kümmert.
Zitat :Finde den Widerspruch ...
Nachdem B beim Verwalter Druck gemacht hat, hat der Verwalter hektischen, aber erfolglosen Aktionismus entwickelt. Der Verwalter behauptet aber, durch das "Druck machen" von B erstmals vom Verkauf der Wohnung (und der deshalb notwendigen Verwalterzustimmung) erfahren zu haben.
#7
Antwort vom 5. September 2024 | 22:14
Von
Status: Weiser (17243 Beiträge, 9507x hilfreich)
Zitat :Da wurd er Pexh haben, denn der Notar erkennt ihn erst dann an, wenn ihm ein Protokoll der Hausverwalterwahl mit den beiden beglaubigen Ubterschriften der Eigentümer vorliegt. Bis dahin passiert gar nichts..
Genau das ist bereits passiert.
Beim ersten Mal hatte der Verwalter das falsche Protokoll dabei. Beim zweiten Mal zwar das richtige, jedoch nicht mit beglaubigten Unterschriften. Dabei kam dann heraus, dass ein Protokoll mit beglaubigten Unterschriften gar nicht existiert.
#8
Antwort vom 5. September 2024 | 22:31
Von
Status: Richter (8245 Beiträge, 4559x hilfreich)
Zitat :In der Teilungserklärung des Mehrfamilienhauses steht, dass der Verkauf einer Wohnung die Zustimmung des Verwalters notwendig ist.
Maßgeblich ist, was im Grundbuch steht.
Zitat:1) Mit welchen Kosten muss Herr A rechnen?
Max. EUR 70,-- + UST.
Zitat:Ein Mitarbeiter der Hausverwaltung begibt sich zum Notar, um die Zustimmung zu erteilen
Und der Mitarbeiter ist befugt, die Zustimmung zu erteilen?
Zitat:Dabei stellt sich heraus, dass der Verwalter gar keinen (für das Grundbuchamt geeigneten) Verwalternachweis hat, d.h. der Notar kann / will gar keine Verwalterzustimmung entgegen nehmen, weil der Mitarbeiter der Hausverwaltung gar nicht formkorrekt nachweisen kann, der berechtigte Verwalter zu sein.
Selbstverständlich kann der Notar die Zustimmung entgegennehmen. Diese ist allerdings erst "gültig", wenn der Verwalternachweis vorliegt.
Zitat:Verkäuferin B ist not amused, weil die erteilte Verwalterzustimmung Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit ist und B das Geld braucht.
Das ist Pech.
Zitat:Ist es nicht Aufgabe der Hausverwaltung, ständig über einen formkorrekten Verwalternachweis zu verfügen?
Das sollte so sein, allerdings gibt es kein Gesetz, dass das zwingend vorsieht.
Zitat:(Der Notar ist etwas irritiert: "Das hätte die Hausverwaltung wissen müssen, dass sie einen formkorrekten Verwalternachweis vorlegen muss". Die Äußerungen des Notars gegenüber A und B lassen die Hausverwaltung als inkompetent dastehen.)
Das mag sein, ändert aber nichts an der Tatsache, dass der Verwalternachweis nicht vorliegt.
Zitat:Wer trägt die Kosten für die "Herbeischaffung" des Verwalternachweises? (Die Hausverwaltung hat unstreitig Arbeitsaufwand dadurch. Herr A sieht nicht ein, diesen bezahlen zu müssen, weil es keine Kosten der Verwalterzustimmung sind.)
Die Eigentümergemeinschaft.
Zitat:Weil Frau B länger als erwartet auf die Kaufpreiszahlung warten muss, hat Frau B einen finanziellen Schaden. Kann sie die Hausverwaltung in Regress nehmen?
Nein.
Zitat:Bei Unterzeichnung des Kaufvertrags hat der Notar gegenüber A und B die Verwalterzustimmung als reine Formsache bezeichnet - allerdings scheint die Hausverwaltung mit der Formsache überfordert zu sein.
Das ist offentischtlich so, daran lässt aber nichts ändern.
#9
Antwort vom 5. September 2024 | 22:46
Von
Status: Unbeschreiblich (48396 Beiträge, 17073x hilfreich)
Zitat :Der Verwalter behauptet aber, durch das "Druck machen" von B erstmals vom Verkauf der Wohnung (und der deshalb notwendigen Verwalterzustimmung) erfahren zu haben.
Das ist schon mal ziemlich blöd, da ich davon ausgehe, dass man das Gegenteil nicht beweisen kann.
Zitat :Die Hausverwaltung muss also erst einen Verwalternachweis besorgen, was sich angesichts der Urlaubszeit hinzieht.
Ein kompetenter Verwalter lässt zwar die Unterschriften das Protokoll sofort nach Erstellung notariell beglaubigen, jedoch ist mir nicht klar, ob dafür auch eine Rechtspflicht besteht.
#10
Antwort vom 5. September 2024 | 22:51
Von
Status: Richter (8245 Beiträge, 4559x hilfreich)
Zitat :A und B sind beide enttäuscht vom Notar.
Was kann der Notar dafür, dass es keinen rechtsgültigen Verwalternachweis gibt?
Zitat :Weil der Notar bei Vertragsunterschrift klar gesagt hat, dass er sich um die Einholung der Verwalterzustimmung kümmert.
Das hat er mit Sicherheit auch gemacht. Er hat den Verwalter aufgefordert die Verwalterzustimmung zu erteilen und den Verwalternachweis zu übersenden.
Zitat :Der Verwalter behauptet aber, durch das "Druck machen" von B erstmals vom Verkauf der Wohnung (und der deshalb notwendigen Verwalterzustimmung) erfahren zu haben.
Der Verwalter behauptet also, dass er kein Schreiben vom Notar erhalten, indem er aufgefordert wird, die Verwalterzustimmung und den Verwalternachweis an den Notar zu übersenden?
#11
Antwort vom 5. September 2024 | 22:59
Von
Status: Unbeschreiblich (124206 Beiträge, 40338x hilfreich)
Zitat :Da wurd er Pexh haben
Ja, das er Pech hatte, findet sich in Eingangspost ... es ist der Grund für diesen Post hier ...
Zitat :Der Verwalter behauptet also, dass er kein Schreiben vom Notar erhalten, indem er aufgefordert wird, die Verwalterzustimmung und den Verwalternachweis an den Notar zu übersenden?
So würde ich es lesen.
Ich hätte den Notar da angefragt und aufgefordert den Gegenbeweis zu liefern. Oder seine Versicherung schon mal vorsorglich zu informieren ...
#12
Antwort vom 5. September 2024 | 23:02
Von
Status: Richter (8245 Beiträge, 4559x hilfreich)
Zitat :Ich hätte den Notar da angefragt und aufgefordert den Gegenbeweis zu liefern. Oder seine Versicherung schon mal vorsorglich zu informieren ...
Das ist Blödsinn.
#13
Antwort vom 6. September 2024 | 01:33
Von
Status: Weiser (17243 Beiträge, 9507x hilfreich)
Zitat :Das hat er mit Sicherheit auch gemacht. Er hat den Verwalter aufgefordert die Verwalterzustimmung zu erteilen und den Verwalternachweis zu übersenden.
So stellt es der Notar (bzw. seine Angestellte) dar.
Zitat :Der Verwalter behauptet also, dass er kein Schreiben vom Notar erhalten, indem er aufgefordert wird, die Verwalterzustimmung und den Verwalternachweis an den Notar zu übersenden?
Ja. So stellt es der Verwalter (bzw. seine Angestellte) dar.
Zitat :Was kann der Notar dafür, dass es keinen rechtsgültigen Verwalternachweis gibt?
Nichts.
Aber A und B waren davon ausgegangen, dass ein ordentlich arbeitendes Notariat eigenständig beim Verwalter nachfragt, wenn 6 Wochen nach Absendung der Aufforderung keine Reaktion des Verwalters eingegangen ist. A und B wurde jeweils suggeriert, dass sich das Notariat um alles kümmert. A und B stellen nun betrübt fest, dass das "kümmern" offenbar einzig aus der Absendung der Aufforderung bestand - ohne Kontrolle, ob auf die Aufforderung auch reagiert wird.
Zitat :Das ist Pech.
Dass Frau B Pech hat, ist wohl so.
Glücklicherweise frage ich (wie oben bereits erwähnt) aus der Perspektive von Herrn A.
Dem ist der Zeitverzug (und wer daran "schuld ist") ziemlich egal.
Herr A ist nur besorgt wegen etwaiger Kosten - und der Aussicht, eine Wohnung erworben zu haben, die von einer mutmaßlich überforderten Verwaltung verwaltet wird.
(Allerdings stehen Herr A und Frau B in Telefonkontakt, so dass Herr A weiß, dass Frau B ziemlich aufgebracht ist.)
#14
Antwort vom 6. September 2024 | 10:07
Von
Status: Bachelor (3905 Beiträge, 2396x hilfreich)
Zitat :Mindestens eine Person, deren Unterschrift beglaubigt werden muss, liegt irgendwo am Strand unter Palmen.
Sei froh, wenn sie nur unter Palmen liegt. Wenn sie bereits unterm Gras liegen würde, wäre das Problem ein weitaus größeres.
Ja, es wäre sinnvoll, wenn die Verwaltung gleich nach der Beschlussfassung über die Verwalterbestellung sich die Unterschriften unter dem Protokoll beglaubigen lassen würde - das kostet Zeit und Geld, erspart hintenraus aber viele Probleme.
Verpflichtet ist die Hausverwaltung hierzu jedoch nicht.
Es gibt sogar Eigentümergemeinschaften, die sich die Kosten sparen wollen und sagen, Unterschriftsbeglaubigung machen wir erst dann, wenn sie notwendig ist.
Die Kosten der Unterschriftsbeglaubigung (Verwalternachweis) trägt in der Regel die Eigentümergemeinschaft, die will ja auch die Verwalterzustimmung.
Die Eigentümergemeinschaft kann für die Zukunft auf die Verwalterzustimmung verzichten - sie muss es nur beschließen und dann in allen Wohnungsgrundbüchern eintragen lassen. Das kostet einmalig ein bisschen Geld, das Problem ist aber ein- und für allemal gelöst.
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