Liebes Forum!
Ich lebe seit fast 20 Jahren in einem Reihenhaus, dass zu einem größeren nach WEG aufgeteilten Grundstück gehört. Auf dem Grundstück stehen 3 Mehrfamilienhäuser. In der Teilungserklärung steht, dass die Eigentümer der Reihenhäuser " - soweit gesetzlich zulässig - von den auf das gemeinschaftliche Eigentum entfallen Kosten freigestellt" werden.
So, nun ist im letzten halben Jahr schon zwei mal das Abflussrohr über das eine Zeile der Reihenhäuser und ein Mehrfamilenhaus angeschlossen ist verstopft. Ich habe beide male die Abfussreinigung gerufen und bezahlt.
In der Teilungserklärung ist eine Verwaltung benannt, die laut Teilungserklärung erster Verwalter für die 3 Mehrfamilienhäuser und das Gesamtgrundstück ist. An diese Verwaltung habe ich mich wegen der Kosten gewendet. Diese Verwaltung lehnt die Zahlung ab und sagt, sie sei nur für zwei der Mehrfamilienhäuser bestellt worden und somit nicht zuständig. Die Nichtbestellung für das Gesamtgrundstück hat auch der Bauträger bestätigt.
Meine Fragen:
1. Kann sich der Verwalter so rausreden. Ihm ist die Teilungserklärung ja bekannt?
2. Liegt ein Rechtsmangel vor, den der Bauträger zu verantworten hat und falls ja, ist der verjährt?
3. Wie könnte ich vorgehen, um außergerichtlich eine Verwaltung des Gesamtgrundstücks zu erreichen?
4. Wenn ich mich von einem Anwalt beraten lasse und eine Verwaltung des Gesamtgrundstücks gerichtlich erwirke, wer trägt dann Prozess und Anwaltskosten?
Vielen Dank
Mehrhausanlage: Kein Verwalter für Gesamteigentum
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Ohne die textgenaue Kenntnis dessen, was da in der TE konstruiert ist, dürfte es schwer fallen, den juristischen Status zu beurteilen.ZitatLiebes Forum! :
Ich lebe seit fast 20 Jahren in einem Reihenhaus, dass zu einem größeren nach WEG aufgeteilten Grundstück gehört. Auf dem Grundstück stehen 3 Mehrfamilienhäuser. In der Teilungserklärung steht, dass die Eigentümer der Reihenhäuser " - soweit gesetzlich zulässig - von den auf das gemeinschaftliche Eigentum entfallen Kosten freigestellt" werden.
Und warum hast Du das gemacht? Was wäre passiert, wenn Du nicht gehandelt hättest?ZitatSo, nun ist im letzten halben Jahr schon zwei mal das Abflussrohr über das eine Zeile der Reihenhäuser und ein Mehrfamilenhaus angeschlossen ist verstopft. Ich habe beide male die Abfussreinigung gerufen und bezahlt. :
Was nicht selten der Bauträger selbst ist, als Erstbestellung - oder eine dem Bauträger nahe stehende Verwaltung.ZitatIn der Teilungserklärung ist eine Verwaltung benannt, die laut Teilungserklärung erster Verwalter für die 3 Mehrfamilienhäuser und das Gesamtgrundstück ist. :
Ist das noch die Verwaltung, die vor 20 Jahren bestellt wurde, gab es da (k)einen Wechsel?ZitatAn diese Verwaltung habe ich mich wegen der Kosten gewendet. :
Dann hat sich wohl etwas geändert - und sei es nur der Umfang der Bestellung. Kannst Du in Erfahrung bringen, wie viele WEGs es auf diesem Grundstück gibt? Vielleicht ist ja jedes der Reihenhäuser eine eigenständige WEG? Wer verwaltet das MFH, für das diese Verwaltung nicht bestellt ist?ZitatDiese Verwaltung lehnt die Zahlung ab und sagt, sie sei nur für zwei der Mehrfamilienhäuser bestellt worden und somit nicht zuständig. :
Konnte/wollte der Bauträger keine Aussagen dazu machen, wie das nach seiner Meinung einmal angelegt und gedacht war?ZitatDie Nichtbestellung für das Gesamtgrundstück hat auch der Bauträger bestätigt. :
Das hofft man zumindest. Leider nicht immer begründet. Frag' den Verwalter doch mal, wie das nach seiner Meinung mit eventuell anfallenden anderen den Kosten für das (nach WEG geteilte?) gemeinschaftliche Grundstück aussähe.Zitat1. Kann sich der Verwalter so rausreden. Ihm ist die Teilungserklärung ja bekannt? :
Kann ich nichts dazu sagen - und noch nicht einmal fragen.Zitat2. Liegt ein Rechtsmangel vor, den der Bauträger zu verantworten hat und falls ja, ist der verjährt? :
IMO zuerst die obigen Fragen klären, die Fragen, die vielleicht auf den Beitrag noch kommen klären, abwarten auf weitere Beiträge, die Dir (wirklich?) weiter helfen...Zitat3. Wie könnte ich vorgehen, um außergerichtlich eine Verwaltung des Gesamtgrundstücks zu erreichen? :
By the way, was die Kosten den Kanalreinigung an geht, könnten auf dem jeweiligen Grundstück der daran angeschlossenen WEG(s) Belastungen im Grundbuch eingetragen sein.
Wenn Dir das am Ende tatsächlich gelingen sollte - die unterlegene Partei. Aber, je nach dem wie das ausgehen würde, Du zu dem Anteil, wie ein Gericht die Kostenentscheidung trifft. Wenn es überhaupt zur Klage kommt...Zitat4. Wenn ich mich von einem Anwalt beraten lasse und eine Verwaltung des Gesamtgrundstücks gerichtlich erwirke, wer trägt dann Prozess und Anwaltskosten? :
Abschließend würde mich interessieren, wie ihr alle (also die MFH-Bewohner und die Reihenhäusler) bisher die (eure Grundstücks?) WEG gesehen oder wahrgenommen habt. Wurdet ihr auf die Versammlungen der (welcher) WEG(s) eingeladen?
VG [oder hier besser VF, für viele Fragen)
Roland
Der im UP beschriebene Sachverhalt ist nicht möglich. Für ein Grundstück kann es nur genau eine Wohnungseigentümergemeinschaft geben.
Das Problem wird ohne anwaltliche Beteiligung kaum zu lösen sein.
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ZitatKannst Du in Erfahrung bringen, wie viele WEGs es auf diesem Grundstück gibt? :
Echt? Meinst Du wirklich auf EINEM Grundstück könnte es mehrerer EIGENTÜMERGEMEINSCHAFTEN geben die EIGENTUMSANTEILE am selben GEMEINSCHAFTSEIGENTUM haben?
ZitatVielleicht ist ja jedes der Reihenhäuser eine eigenständige WEG? :
Sorry, aber es wird immer ..........
D.h. Familie Weber im Haus 5 bildet mit sich selbst eine EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT, Familie Bäcker im Haus 6 bildet ebenfalls eine eigene EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT, Fam. ............
Und jede Familie macht mit sich selbst ein mal im Jahr eine Eigentümerversammmlung, beschließt die Hausgeldabrechnung, den Wirtschaftsplan, Instandsetzungen usw.?
Du lässt nach, Tobias. Von meinen 10 1/2 Absätzen hast Du nur 2 kritisiert. Den hier:
...sogar berechtigt. Ich hatte statt Mehrfamilienhäuser versehentlich Reihenhäuser geschrieben. Schön dass Du so aufmerksam bist.ZitatVielleicht ist ja jedes der Reihenhäuser eine eigenständige WEG? :
ZitatKannst Du in Erfahrung bringen, wie viele WEGs es auf diesem Grundstück gibt? :
Ja.ZitatEcht? :
Ja.ZitatMeinst Du wirklich auf EINEM Grundstück könnte es mehrerer EIGENTÜMERGEMEINSCHAFTEN geben :
Das wiederum eher nicht - aber, wer außer Dir natürlich, kann wissen was in der oder den TE zusammengeschribselt wurde?Zitat... die EIGENTUMSANTEILE am selben GEMEINSCHAFTSEIGENTUM haben? :
VG
Roland
ZitatDu lässt nach, Tobias. Von meinen 10 1/2 Absätzen hast Du nur 2 kritisiert. :
Mal ganz ehrlich, soll ich wirklich auf alles in deinen "Beiträgen" eingehen was nicht so ganz .....?
Ich wusste nicht das man dazu verpflichtet ist.
ZitatDas wiederum eher nicht - aber, wer außer Dir natürlich, kann wissen was in der oder den TE zusammengeschribselt wurde? :
Da das Grundstück ZWINGEND Gemeinschaftseigentum darstellt kann es nicht sein das dieses zu mehreren Gemeinschaften gehört.
Du kannst natürlich vermuten das es irgendwie möglich sein sollte das die Teilungserklärung seinerzeit von jemandem verfasst wurde der keine Ahnung hat, das dies auch keiner Bank o.a. aufgefallen ist.
Solange es hierzu aber keine Anhaltspunkte gibt sollte man eher davon ausgehen das diesbezüglich alles richtig ist.
Ansonsten kann man natürlich alles mögliche "vermuten" und damit Beiträge füllen die nichts mit der Frage zu tun haben und dem TS garantiert nicht helfen.
Was? Du "punktest" in Rätseln.ZitatMal ganz ehrlich, soll ich wirklich auf alles in deinen "Beiträgen" eingehen was nicht so ganz .....? :
So lange man nicht weiß um was es sich bei dem Grundstück überhaupt handelt, sind zu viele Möglichkeiten denkbar.ZitatDa das Grundstück ZWINGEND Gemeinschaftseigentum darstellt kann es nicht sein das dieses zu mehreren Gemeinschaften gehört. :
Nun, nicht möglich sein sollte, aber ausschließen kann man es per se auch nicht.ZitatDu kannst natürlich vermuten das es irgendwie möglich sein sollte das die Teilungserklärung seinerzeit von jemandem verfasst wurde der keine Ahnung hat, das dies auch keiner Bank o.a. aufgefallen ist. :
Aber, wenn alles richtig wäre, warum liest sich das so seltsam?ZitatSolange es hierzu aber keine Anhaltspunkte gibt sollte man eher davon ausgehen das diesbezüglich alles richtig ist. :
Nun, das darfst Du so sehen. Aus meiner Sicht siehst Du das falsch. Die (meine) Absicht dahinter ist nun wirklich nicht Beiträge zu füllen. Wozu auch?(Meine) Fragen stellen keine Vermutungen dar. Sie sollen Sachverhalte transparenter machen - oder/und dem TE Anregung für Nachfragen sein. Im Idealfall dient das dazu dem TE doch Antworten zu erarbeiten. Antworten, aus denen ich gerne lerne. Sollte das hier unerwünscht sein - oder gar verboten - bitte ich um einen Hinweis eines Mods. - und schon hat das von meiner Seite ein Ende.ZitatAnsonsten kann man natürlich alles mögliche "vermuten" und damit Beiträge füllen die nichts mit der Frage zu tun haben und dem TS garantiert nicht helfen. :
VG
Roland
[OT - sorry dafür]
Beiträge füllen sich IMO unnötig, wenn hilfsbereite Teilnehmer sich wegen unterschiedlicher Ansichten in's Gehege kommen und anfangen Wortglauberei und/oder sonstige Gefechte austragen zu müssen. Etwas mehr Verständnis für eine vielleicht ungeschickte (oder nach WEG "blöde" ) Ausdrucksweise, kann da auch hilfreich sein. IMO natürlich. Und, wer gerne mal einen "ausschenkt", sollte auch bei Kritik nicht gleich ausflippen. Alles IMO natürlich, ohne jeden Anspruch auf Umsetzung. [/OT}
Zitat:Was? Du "punktest" in Rätseln.ZitatMal ganz ehrlich, soll ich wirklich auf alles in deinen "Beiträgen" eingehen was nicht so ganz .....? :
Na dann hast Du ja am WE etwas zu tun.
Zitat:So lange man nicht weiß um was es sich bei dem Grundstück überhaupt handelt, sind zu viele Möglichkeiten denkbar.ZitatDa das Grundstück ZWINGEND Gemeinschaftseigentum darstellt kann es nicht sein das dieses zu mehreren Gemeinschaften gehört. :
Natürlich, vielleicht schreibt ja auch ein Alien der nur wissen will wie die Menschen "ticken", wäre ja auch denkbar.
Man könnte sich auch an Satz 1 der Frage halten und denken das dies so ist.
Zitat:Nun, nicht möglich sein sollte, aber ausschließen kann man es per se auch nicht.ZitatDu kannst natürlich vermuten das es irgendwie möglich sein sollte das die Teilungserklärung seinerzeit von jemandem verfasst wurde der keine Ahnung hat, das dies auch keiner Bank o.a. aufgefallen ist. :
Richtig, deshalb sollte man auch in Betracht ziehen das es überhaupt nicht ansatzweise so ist wie es der Fragesteller schildert und über jede nur mögliche Möglichkeit ..................
Zitat:Aber, wenn alles richtig wäre, warum liest sich das so seltsam?ZitatSolange es hierzu aber keine Anhaltspunkte gibt sollte man eher davon ausgehen das diesbezüglich alles richtig ist. :
Weil vielleicht der TS es nicht so darstellen kann das DU es verstehst? Oder weil Du vielleicht ...... . Oder weil ......
ZitatBeiträge füllen sich IMO unnötig, wenn hilfsbereite Teilnehmer sich wegen unterschiedlicher Ansichten in's Gehege kommen und anfangen Wortglauberei und/oder sonstige Gefechte austragen zu müssen. Etwas mehr Verständnis für eine vielleicht ungeschickte (oder nach WEG "blöde" ) Ausdrucksweise, kann da auch hilfreich sein. :
Echt? Seit wann siehst Du das so? Hattest nicht gerade Du erst ...................
ZitatUnd, wer gerne mal einen "ausschenkt", sollte auch bei Kritik nicht gleich ausflippen. :
Na dann hast Du ja eine Aufgabe zu bewältigen - nicht auszuflippen.
Erstmal Danke für die Antworten, dazu ein paar Anmerkungen:
1. Das Gesamtgrundstück ist nach dem WEG aufgeteilt. es existieren 10 Untergemeinschaften. Untergemeinschaft Nr. 10 ist die Untergemeinschaft Gesamteigentum. Das ist alles was nicht zu den anderen Untergemeinschaften gehört-
2. Ich habe die Abflussreinigung gerufen, da Freitag abend war, kein Verwalter erreichbar und bei uns die Toiletten nicht mehr abgelaufen sind.
3. Ich glaube auch, dass die vorhandene Situation rechtlich nicht zulässig ist. Trotzdem ist es aber so.
4. Der Bauträger hat wohl die entsprechende Stelle im Abwasserrohr regelmäßig spülen lassen, deshalb kam es bisher nicht zu der Situation. Jetzt scheinen alle Wohnungen verkauft und die 5 Jahre Gewährleistung bei allen abgelaufen zu sein....
5. So wie ich das verstehe, müsste ich ja praktisch gegen alle Eigentümer klagen, einschließlich mich selbst.
Ich befürchte so langsam auch, dass da ohne Anwalt nichts geht. Eine Vollversammlung wäre eine Möglichkeit, aber bei 54 Wohneinheiten könnte das nicht so einfach sein...
Aha... um das auseinander zu dröseln braucht es Fach- und Detailkenntnisse.Zitat1. Das Gesamtgrundstück ist nach dem WEG aufgeteilt. es existieren 10 Untergemeinschaften. Untergemeinschaft Nr. 10 ist die Untergemeinschaft Gesamteigentum. Das ist alles was nicht zu den anderen Untergemeinschaften gehört- :
Nachvollziehbar und gerechtfertigt.Zitat2. Ich habe die Abflussreinigung gerufen, da Freitag abend war, kein Verwalter erreichbar und bei uns die Toiletten nicht mehr abgelaufen sind. :
Lass es mich so ausdrücken. Es wird so gesehen und gehandhabt. Mit hoher Wahrscheinlichkeit ist das nicht so wie es sein darf.Zitat3. Ich glaube auch, dass die vorhandene Situation rechtlich nicht zulässig ist. Trotzdem ist es aber so. :
Kann gut möglich sein, dass der Bauträger von der Problematik dieser Rohre wusste.Zitat4. Der Bauträger hat wohl die entsprechende Stelle im Abwasserrohr regelmäßig spülen lassen, deshalb kam es bisher nicht zu der Situation. :
Warum und mit welchem Ziel Du das tun? Geht es Dir nicht zuerst um die verauslagten Kosten?Zitat5. So wie ich das verstehe, müsste ich ja praktisch gegen alle Eigentümer klagen, einschließlich mich selbst. :
Wenn Du Klarheit in die Sache bringen willst, IMO ja. Und zwar einen guten Fachanwalt. Zwecks Beratung und Klärung der Situation müsstest Du aber erst in Vorleistung gehen.ZitatIch befürchte so langsam auch, dass da ohne Anwalt nichts geht. :
Die erste Hürde würde wohl sein ein Problembewusstsein bei den beteiligten Personen/WEGs zu schaffen. Dazu müsste man erste einmal wissen, wie viele WEGs hier existieren (oder glauben zu existieren). Zwei der drei MFH haben einen Verwalter. Wie ist es um das dritte MFH bestellt?ZitatEine Vollversammlung wäre eine Möglichkeit, aber bei 54 Wohneinheiten könnte das nicht so einfach sein... :
Gibt oder gab es bezüglich dieser Grundstücksgemeinschaft eine Vereinbarung wie hier eventuelle "oberirdische" Aufwändungen zu tragen sind. Ich denke da an Versicherungen, Verkehrssicherung, Instandhaltung von Wegen- und Fahrspuren. Das könnten Hinweise sein, wie man sich das vorstellen soll - unabhängig von der Haltbarkeit rechtlicher Konstrukte.
Du kannst Dir das aber auch sparen und präsentierst die Rechnungen der(n) WEG(s), die auch über diesen Kanalabschnitt entwässern. Abzüglich Deines Eigenanteils sollen die das bezahlen.
VG
Roland
ZitatDie erste Hürde würde wohl sein ein Problembewusstsein bei den beteiligten Personen/WEGs zu schaffen. Dazu müsste man erste einmal wissen, wie viele WEGs hier existieren (oder glauben zu existieren). Zwei der drei MFH haben einen Verwalter. Wie ist es um das dritte MFH bestellt? :
Gibt oder gab es bezüglich dieser Grundstücksgemeinschaft eine Vereinbarung wie hier eventuelle "oberirdische" Aufwändungen zu tragen sind. Ich denke da an Versicherungen, Verkehrssicherung, Instandhaltung von Wegen- und Fahrspuren. Das könnten Hinweise sein, wie man sich das vorstellen soll - unabhängig von der Haltbarkeit rechtlicher Konstrukte.
Du kannst Dir das aber auch sparen und präsentierst die Rechnungen der(n) WEG(s), die auch über diesen Kanalabschnitt entwässern. Abzüglich Deines Eigenanteils sollen die das bezahlen.
Ich habe gehört, dass das dritte MFH von einer Einzelperson bzw. Firma gekauft wurde. In der Teilungserklärung ist geregelt, dass der Verwalter der drei MFHs Haftplicht und Kosten für Wegereinigung dein Eigentümern der Reihenhäuser in Rechnung stellt. Hat er nicht gemacht. Ab und zu fahren Reinigungsfahrzeuge rum, ich weiß nicht von wem die beauftragt werden. Im übrigen antworten Verwaltung und auch Bauträger nicht mehr auf meine Mails. Der Verwaltung habe ich in einer Mail eine Frist bis Ende Mai gesetzt, das war vor 2 Monaten und inzwischen hat eine Eingentümerversammlung der zwei MFH stattgefunden. Ich weiß nicht genau, was da rausgekommen ist, Grundtenor: Sie vesrstehen das Problem nicht. Der Verwalter hat wohl auch erzählt, ich würde das MFH für die Verstopfung verantwortlich machen.
Mit Klingelbeutel rumlaufen ist eine Option, um die Kosten reinzubekommen, aber:
Die Abflussreinigungsfirma hat schon gesagt, dass das notdürftig ist, das im Kanal Sand und Fett. Sand kann m.E. nach heißen, dass der Kanal kaputt ist. Das Grundproblem ist, dass der Abfluss unnötigerweise zwei Kurven macht bevor er in den öffentlichen Kanal geht. Das dürfte der Grund sein warum der Bauträger gespült hat.
Da der Verwalter sich nicht für das Gesamtgrundstück zu interessieren scheint, ist auch niemand für den Zustand der Wege verantwortlich und es existiert keine Haftpflicht für das Gesamtgrundstück. Es giibt also den ein oder anderen Grund, dafür zu sorgen, dass jemand das Gesamtgrundstück verwaltet.
Tja, Kommunikation ist nicht immer einfach...ZitatSie vesrstehen das Problem nicht. Der Verwalter hat wohl auch erzählt, ich würde das MFH für die Verstopfung verantwortlich machen. :
Gefiele mir auch nicht.ZitatMit Klingelbeutel rumlaufen ist eine Option, um die Kosten reinzubekommen, :
Das ist, wie schon erwähnt gut möglich. Auf jeden Fall sollte man das von Zeit zu Zeit - rechtzeitig- machen um die Kosten für Notfalleinsätze zu vermeiden.ZitatDie Abflussreinigungsfirma hat schon gesagt, dass das notdürftig ist, das im Kanal Sand und Fett. Sand kann m.E. nach heißen, dass der Kanal kaputt ist. Das Grundproblem ist, dass der Abfluss unnötigerweise zwei Kurven macht bevor er in den öffentlichen Kanal geht. Das dürfte der Grund sein warum der Bauträger gespült hat. :
Kann, neben Kosten für die Erneuerungen der Wege zum Problem werden, wenn nicht sogar bezüglich der Haftung zur Zeitbombe. Im Fall der Haftung, was ich niemandem wünsche, würde sich vielleicht ein Gericht damit beschäftigen müssen. Insofern eignet sich dieses Thema u.U. um dem Verwalter und den übrigen Beteiligten das Ohr zu öffnen.Zitat[...], ist auch niemand für den Zustand der Wege verantwortlich und es existiert keine Haftpflicht für das Gesamtgrundstück. :
ACKZitatEs giibt also den ein oder anderen Grund, dafür zu sorgen, dass jemand das Gesamtgrundstück verwaltet. :
VG
Roland
Egal wieviele Untergemeinschaften - eine Untergemeinschaft ist keine rechtlich selbständige WEG. Das heißt nicht umsonst: Unter....Zitat1. Das Gesamtgrundstück ist nach dem WEG aufgeteilt. es existieren 10 Untergemeinschaften. Untergemeinschaft Nr. 10 ist die Untergemeinschaft Gesamteigentum. Das ist alles was nicht zu den anderen Untergemeinschaften gehört- :
Es wurde bereits erwähnt: auf einem Grundstück kann es nur genau eine WEG geben.
Entweder sind - wie auch immer - die Grundstücke nochmals real aufgeteilt worden oder es besteht nur einen WEG und das geschilderte Konstrukt aus verschiedenen Verwaltern ist rechtlich nicht haltbar.
Über das Grundbuchamt bekommt man heraus, wie die tatsächliche rechtliche Situation in Bezug auf das Grundstück ist. Eine Klärung mit dem Rest der WEG kann man herbeiführen. Eine Prüfung der Teilungserklärung halte ich für ratsam. Wenn da soweit rechtlich möglich die RH von Kosten freigestellt werden, so können sich da noch ein paar mehr Vereinbarungen finden, die darauf hinauslaufen, die RH trotz rechtlicher Zugehörigkeit zur WEG weitestgehend als selbständig zu betrachten.
Ich weiß wovon ich rede, kenne selbst mehrere WEGs mit ähnlicher Konstellation (mehrere MFH, etliche RH, gemeinsame TG, Grundstücksgemeinschaft, 1-3 (von mehreren) MFH gehören einem ET - aber allen ist gleich, dass sie nur einen WEG-Verwalter haben.
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