Mieter wird Eigentümer, Nebenkostenabrechnung

Question

Hallo zusammen,

schon öfter hat diese Forum mir geholfen, juristische Fragen zu beleuchten. Und nun brauche ich erneut Hilfe bei folgendem Sachverhalt:

Mieter "A" kauft die angemietete Wohnung von Vermieter "B". Wirtschaftlicher Übergang zum 01.12.2011.
Die nun schon früh erstellte Nebenkostenabrechnung vom Verwalter für 2011 ist aufgeschlüsselt in Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Abrechnungstage und Anteil.
Alle umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten wurde richtig aufgeführt, jedoch gibt es ein problem bei den Heizkosten:

Diese wurden anteilig für 61 Tage aufgeführt (November, Dezember; ca. 400€). Es ergibt sich eine Nachzahlung in Höhe von ebenfalls knapp 400€. Da der wirtschaftliche Übergang jedoch erst zum 01.12. stattfand, sind die 61 Tage doch falsch, oder irre ich mich?

Zudem ist nicht ersichtlich, wie hoch die Gesamtheizkosten für das Jahr 2011 waren. Nach ein paar Recherchen im Internet fand ich die Aussagen, dass bei einem Eigentümerwechsel der neue Eigentümer "A" die Nebenkostenabrechnung (in diesem Fall 2011) für den Mieter (ebenfalls "A") erstellen muss.

Da nun aber A ehemaliger Mieter und nun Eigentümer (selbstbewohnt) ist, wie gestaltet es sich in diesem Fall, insbesondere da nur (ich hoffe fälschlicherweise) zwei Monate Heizkosten zu entnehmen sind?

Und wie sieht es mit einer ggf. entstanden Überzahlung der Nebenkosten durch den Mieter "A" aus? Denn schließlich hat dieser die Abschlagszahlungen bis einschließlich November gezahlt.

Hoffentlich ist der Sachverhalt etwas verständlich.

Da es sich in diesem Fall um eine Mietsache und um Wohneigentum handelt, wusste ich nicht, wo ich dieses Thema posten soll, daher in WEG und Mietrecht.

Vielen Dank für eure Mühe und Geduld

Liebe Grüße

Sou

joebeuel · Answer

Wenn A während des gesamten Abrechnungszeitraumes in der Wohnung gewohnt und geheizt hat, dann ist A auch für die kompletten Heizkosten in dieser Zeit zuständig.
Welcher Anteil dabei auf seine Mieterzeit und welcher Anteil auf seine Eigentümerzeit fällt ist unerheblich - es verändert ja nicht den tatsächlichen Verbrauch.

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Souramona · Answer

Ich glaube nicht, dass das so einfach ist, da ja die zwei Monate nach "Wärmetagen" aufgeschlüsselt wurden.

In der Tat verändert sich nicht der Verbrauch, jedoch:

In den normalen Mietnebenkosten sind die Heizkosten ja auf 12 Monate gleichmäßig verteilt.

Bsp: 1200 Euro im Jahr bei bspw. 1200 Wärmetagen, machen 100 Euro im Monat.
Nun wurden aber bereits für November und Dezember die wärmetage der entsprechende Monate gerechnet (sprich ca. 400 Wärmetage). Damit würden theoretisch Wärmetage in Höhe von 1500 Wärmetagen entstehen. (1100 Wärmetage bis einschl. November und nun noch für Nov (erneut!) und Dez 400.

Sprich es wurden elf mal Heizkosten an "B" überwiesen. Da nun aber für die beiden Monate Wärmetage als Grundlage herangezogen wurden, wurde eindeutig zuviel gezahlt.

Oder habe ich da einen Denkfehler?

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-- Editiert Souramona am 22.03.2012 21:12

-- Editiert Souramona am 22.03.2012 21:13

guest-12322.08.2012 17:44:40 · Answer

quote:Oder habe ich da einen Denkfehler?       Du musst den Verkauf und das Mietverhältnis auseinanderhalten.    Zur Abrechnung bereits abgelaufener NK-Perioden ist der VK, zur Abrechnung laufender Perioden der K, also du zuständig.    2011 kannst du also mit dir selbst abrechnen, der Mietvertrag ist i.Ü. erloschen Kollusion, Mieter = Vm.    Hier III ZR 211/99 nachzulesen, allerdings völlig konfus, unverständlich.    Die Frage ist jetzt der Ausgleich zwischen dir als Erwerber und VK, insbesondere die Abrechnung der NK-Vorauszahlungen des "Mieters".    Dazu der BGH:    4. Mit der Beantwortung der Frage, ob der bisherige Vermieter oder der neue Grundstückseigentümer den Mietern gegenüber zur Abrechnung verpflichtet ist, ist freilich noch nichts Endgültiges darüber gesagt, was im "Innenverhältnis" zwischen dem bisherigen und dem neuen Eigentümer bzw. Vermieter zu gelten hat. Weder aus &#167; 16 Abs. 2 VermG noch aus &#167; 571 BGB läßt sich diesbezüglich etwas herleiten. Insoweit steht, sofern besondere Vereinbarungen nicht getroffen worden sind, ... eine &lpar;kauf-&rpar; vertragliche Nebenpflicht ... im Raum.  ...  b&rpar; Auch wenn hinsichtlich des Abrechnungsjahres 1994 die Pflicht, die Nebenkosten den Mietern gegenüber abzurechnen, die Beklagten &lpar;= K&rpar; trifft, kann im Innenverhältnis zur Klägerin &lpar;= VK&rpar; eine solche Pflicht nicht uneingeschränkt bejaht werden. Vielmehr haben insoweit beide Parteien zusammenzuwirken. Dabei ist es grundsätzlich Sache der Klägerin, den die Monate Januar bis März 1994 betreffenden Teil der Betriebskostenabrechnung, gegebenenfalls in Abstimmung mit den Beklagten, zu erstellen.         D.h. VK muss mit dir abrechnen, mit dir als K für einen fiktiven Mieter abrechnen. Stichtag ergibt sich aus dem KV, Übergang von Nutzungen und Lasten.    Im KV ist üblicherweise das auch als Stichtag für den Beginn deiner Zahlungsverpflichtungen gegenüber der WEG nach &#167; 16 WEG geregelt, denen bist du ab diesem Zeeitpunkt als &lpar;künftiger&rpar; Eigentümer verpflichtet.      ----------------- ""

Souramona · Answer

Vielen lieben Dank!    Das war sehr ausführlich und hilfreich! :&rpar;

R.M. · Answer

Ich gehe auch mal von enem Denkfehler aus:

1. Mit Wärmetagen sind sicher die Gradtagszahlen gemeint, ind die sind immer 1000 pro ganzes Jahr. Dabei sind die Heizmonate stärker gewichtet als die Sommermonate.

2. Wenn die Heizkostenabrechnung andere Nutzungszeiträume ausweist als die Verwaltungsabrechnung würde ich schon allein aus formalen Gründen auf eine Korrektur der Heizkostenabrechnung bestehen.

Der Rest wurde schon geschrieben.

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"lg.
R.M. "

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