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Miteigentum - Ausbau Dachspitz, Anpassung Anteile

6. Februar 2023 Thema abonnieren

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Frage vom 6. Februar 2023 | 19:02

Von

Status:

Frischling (3 Beiträge, 0x hilfreich)

Miteigentum - Ausbau Dachspitz, Anpassung Anteile

Guten Abend,

habe eine Frage zu der Aufteilung der Miteigentum Anteile.

In der Teilungserklärung 1999 wurde ein Haus mit 2 gleich große Wohnungen wie folgt aufgeteilt:
- Wohnung 1 (EG) erhält 508/1.000 mit Sondernutzungsrechten Keller, Schuppen etc.
- Wohnung 2 (1. OG) erhält 492/1.000 mit Sondernutzungsrechte nGarten, Dachspitz, ...
Außerdem hat Wohnung 2 die Berechtigung den Dachspitz zu Wohnzwecken auszubauen.

In der Zwischenzeit baut Wohnung 2 den Dachspitz zu Wohnzwecken aus, hat seitdem also ca. 2/3 der Wohnfläche im Haus. Dies Teilungserklärung wird aber nicht geändert und es bleibt bei ca. 50/50 Miteigentumsanteilen.

Was bleibt Wohnung 1 nun übrig?
- Nichts unternehmen und unfairerweise mehr als notwendig an Zahlungen wie Versicherungen etc zu übernehmen und auch bei Instandhaltungen mehr als notwendig bezahlen zu müssen.
- Die fällige Anpassung der Teilungserklärung nach BEG , da diese mit den tatsächlichen Flächen nicht übereinstimmt. Hier wäre ja vermutlich ewiger Stress mit dem Eigentümer 2 vorprogrammiert.
- Nach einer Anpassung der Teilungserklärung hätte Wohnung 1 ja deutlich weniger Miteigentumsanteil. Dies würde ja auch zu einer kleineren Grundstücksfläche, die zu Wohnung 1 gehört bedeuten und damit den Wert senken? Oder habe ich hier etwas übersehen?

Vielen Dank und Liebe Grüße
Max

-- Editiert von User am 6. Februar 2023 19:03

3 Antworten

Sortierung:

Antwort vom 6. Februar 2023 | 19:08

Von

Status:

Unbeschreiblich (130339 Beiträge, 41515x hilfreich)

Zitat (von Max12A):
- Die fällige Anpassung der Teilungserklärung nach BEG ,

Mir ist nicht wirklich klar, was in dem Kontext die "Bundesförderung für effiziente Gebäude" damit zu tun hat?

Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 6. Februar 2023 | 19:11

Von

Status:

Frischling (3 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Mir ist nicht wirklich klar, was in dem Kontext die "Bundesförderung für effiziente Gebäude" damit zu tun hat?

Entschuldige, ich meinte natürlich WEG.

Gruß Max

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 7. Februar 2023 | 09:22

Von

Status:

Bachelor (3977 Beiträge, 2428x hilfreich)

Zitat (von Max12A):
Wohnung 1 (EG) erhält 508/1.000 ...
Wohnung 2 (1. OG) erhält 492/1.000
...
Dies Teilungserklärung wird aber nicht geändert und es bleibt bei ca. 50/50 Miteigentumsanteilen.

Was denn nun? 508 bzw. 492 MEA von 1000MEA oder 50 und 50 MEA von 100 MEA?

Zitat (von Max12A):
Die fällige Anpassung der Teilungserklärung nach WEG , da diese mit den tatsächlichen Flächen nicht übereinstimmt. Hier wäre ja vermutlich ewiger Stress mit dem Eigentümer 2 vorprogrammiert.

Ist in der Teilungserklärung vereinbart, dass mit Ausbau des Dachspitzes zu Wohnzwecken eine Anpassung der TE erfolgen muss? Wahrscheinlich nicht - also ist die auch nicht fällig.
Miteigentumsanteile müssen nicht mit den Flächen übereinstimmen. Dass man das Flächenverhältnis als Basis der Ermittlung der MEA nimmt ist zwar meistens so, aber nicht zwingend vorgeschrieben. Dafür besteht auch keinerlei Verpflichtung.
Eine Änderung der TE gegen den Willen des Miteigentümers kannst Du ohnehin nicht erzwingen und die Chance, sowas vor Gericht zu erzwingen geht gegen Null (es ist auch keine grobe Unbilligkeit erkennbar)

Zitat (von Max12A):
unfairerweise mehr als notwendig an Zahlungen wie Versicherungen etc zu übernehmen und auch bei Instandhaltungen mehr als notwendig bezahlen zu müssen.

Wieso unfair? Du hast doch vorher gewusst, dass die andere Wohnung weniger MEA hat, der Dachspitz bereits ein Sondernutzungsrecht ist UND das Recht besteht, dieses Sondernutzungsrecht zu Wohnzwecken auszubauen. Und Du hast Deine Wohnung trotzdem gekauft.
Auch mit dem Ausbau ändert sich an den MEA nichts, der Dachspitz ist und bleibt ein Sondernutzungsrecht.
Es gäbe zwei Möglichkeiten:
zumindest bei den Heizkosten, sofern eine gemeinsame Heizung besteht und eine Kostenverteilung erfolgt, kann die Kostenverteilung von den tatsächlichen Wohn- bzw. Heizflächen abhängig gemacht werden.
Übrige Kosten können, soweit sachlich begründbar und nicht unbillig, per einfachem Beschluss auf Wohnfläche als Verteilerschlüssel geändert werden.

Zitat (von Max12A):
Nach einer Anpassung der Teilungserklärung hätte Wohnung 1 ja deutlich weniger Miteigentumsanteil. Dies würde ja auch zu einer kleineren Grundstücksfläche, die zu Wohnung 1 gehört bedeuten und damit den Wert senken? Oder habe ich hier etwas übersehen?

Ja. Solltest Du noch eine Finanzierung am Laufen haben und eine Grundschuld eingetragen sein, dann wird vmtl. der Grundpfandrechtsgläubiger etwas gegen eine solche Änderung haben, weil tatsächlich der Wert durch die geringere Beteiligung am GemET sinkt.
Das hat aber nichts mit einer kleineren Grundstücksfläche zu tun. Die Grundstücksfläche ändert sich nicht, nur Dein Anteil daran. Und Dein Anteil ist nicht eine konkrete Fläche, sondern Du hast einen Anteil an jede Grashalm, an jedem Pflasterstein, egal wo auf dem Grundstück ...

Signatur:

lg.
R.M.

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