Guten Tag zusammen,
ich konnte leider keine passende Antwort zu meiner Frage im Forum finden, deshalb probiere ich auf diesem Weg.
Es geht um folgendes: wir sind Eigentümer einer Wohnung wo seit Jahren laute Heizungsgeräusche präsent sind. Die Heizungsleitungen in der Wand zwischen den beiden Schlafzimmern knacken sehr laut, mehrere Fachfirmen waren schon bei uns und vermuten, dass es an der (fehlenden oder nicht mehr vorhandenen) Isolierung der Rohre liegt.
Diese Thematik haben wir also letztes Jahr auf die Agenda der Eigentümerversammlung aufgenommen. Unserer Hausverwalter hat Angebote von Handwerker eingeholt usw. und unser Anliegen vorgestellt. Es wären kosten von ca. 165,- € pro Partei gewesen, trotzdem haben alle Eigentümer dagegen gestimmt (17 dagegen, wir natürlich dafür).
Kurz danach sind wir zum Rechtsanwalt gegangen, leider nach 30 Tage, sodass wir den negativen Beschluss nicht mehr anfechten konnten (was uns vom Hausverwalter nicht gesagt worden ist).
Dieses Jahr wollten wir dieser Punkt wieder anbringen, der Hausverwalter hat sich aber verweigert, es wieder auf die Beschlussfähigen Punkte aufzunehmen. Er hat uns gesagt, dass man nicht 2 Mal den gleichen Punkt abstimmen lassen darf. Auf meiner Frage, ob er uns das Gesetz zitieren konnte, wo es drin steht, hat er nicht reagiert.
Komischerweise wollten wir die Meinung unseres Rechtsanwaltes holen aber er meldet sich auch nicht mehr…
Wer hat recht in dieser Geschichte? Wir können uns nicht vorstellen, dass ein negativer Beschluss nie wieder auf die Agenda gebracht werden kann!
Wir sind im Voraus für eure Antworte sehr dankbar!
Negativer Beschluss - was nun?
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Dann muß man die Beschlussformel wohl ändern.
Wenn der erste Beschluss lauten sollte den Mangel zu beheben, würde ich nun verlangen, daß überdie Verpflichtung zur Tragung der Kosten entscheidenwerdensoll, oder die Ursache des Mangels ermittelt werden soll oder ist die eindeutig durch einen Sachverständigen festgestellt ?
Vielen Dank für die Antwort! Der Mangel wurde durch einen Sachverständigen festgestellt (die Partnerfirma der Hausverwaltung für Sanitär, Heizung usw.). Die Beeinträchtigung der Wohnqualität wurde uns durch den Hausverwalter bestätigt. Hätten wir geklagt, wären die Erfolgschancen quasi 100% gewesen.
Was können wir aber jetzt noch machen?
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Was genau hat der festgestellt? Das Knacken der Heizungsrohre hätte WORIN seine Ursache ?Zitat :Der Mangel wurde durch einen Sachverständigen festgestellt
Das hat auch der Sachverständige festgestellt?Zitat :mehrere Fachfirmen waren schon bei uns und vermuten, dass es an der (fehlenden oder nicht mehr vorhandenen) Isolierung der Rohre liegt.
Heizungsrohre in der Wand (Steigleitungen?) sind je nach Alter der Leitungen gar nicht gedämmt und sowieso nie isoliert.
Hat der SV denn die Wand (wo es so laut klopft) mal geöffnet?
Klopft es bei anderen Eigentümern in den Wänden nicht, weil die alle dagegen stimmten?
Wofür sollte dieser Anteil gezahlt werden?Zitat :Es wären kosten von ca. 165,- € pro Partei gewesen,
Sagt die HV? Das wäre dann was für ein Erfolg gewesen?Zitat :Hätten wir geklagt, wären die Erfolgschancen quasi 100% gewesen.
Mich würde noch interessieren wie der wörtliche Antrag an die Eigentümerversammlung lautete undwie er begründet wurde. Gibt es für die Ablehnung auch eine Begründung ?
Zitat :Gibt es für die Ablehnung auch eine Begründung ?
Selbstverständlich gibt es diese Begründung und sie ist so simpel, dass jeder be nur geringfügigen eigenen Denkanstrengungen darauf kommen muss: Die erforderliche Mehrheit für eine Annahme des Antrags wurde nicht erreicht.
Zitat:Selbstverständlich gibt es diese Begründung und sie ist so simpel, dass jeder be nur geringfügigen eigenen Denkanstrengungen darauf kommen muss: Die erforderliche Mehrheit für eine Annahme des Antrags wurde nicht erreicht.
Natürlich, meine Frage zielte darauf ab, ob es formelle oder inhaltliche Gründe gab.
Also anders: Wie wurde denn gegen den Antrag argumentiert ?
Im Übrigen meine ich dass die WEG einen berechtigten Anspruch nicht ein fach ablehen kann. Der betreffende WE hat einen Anspruch auf Beseitigung des Mangels uind muß die WEG dann eben verklagen.
-- Editiert von User am 26. November 2022 12:14
Ob er mit dieser Aussage richtig liegt, würede mich auch interessieren.Zitat :Er hat uns gesagt, dass man nicht 2 Mal den gleichen Punkt abstimmen lassen darf.
Andererseits, beim Ergebnis 17 zur Antragsteller, kann man sich das IMO sparen. Man wird sein Anliegen so erklären (abändern) müssen, dass sich die Chanzen auf Zustimmung drastisch erhöhen.
Welcher Mangel, wer hat den "Sachverständigen beauftrag und wer hat ihn bezahlt?Zitat :Der Mangel wurde durch einen Sachverständigen festgestellt
Das mag eine gewisse Zurückhaltung der HV erklären.Zitat :(die Partnerfirma der Hausverwaltung für Sanitär, Heizung usw.).
Wie genau?Zitat :Die Beeinträchtigung der Wohnqualität wurde uns durch den Hausverwalter bestätigt.
Hätte sein können - oder aber auch nicht....Zitat :Hätten wir geklagt, wären die Erfolgschancen quasi 100% gewesen.
Ich stelle mir gerade die Frage, wie Emittlung der "Schadstelle(n), öffnen der Wände, isolierung und/oder Geräuschdeämmung mit ca. 3.000 Euro zu machen sind.Zitat :Es wären kosten von ca. 165,- € pro Partei gewesen, trotzdem haben alle Eigentümer dagegen gestimmt (17 dagegen, wir natürlich dafür).
Auch, warum bei ausnahmslos bei allen anderen Miteigentümern/Bewohnern so gar kein Leidensdruck gegeben ist.
Einen erneuten Beschlussantrag einreichen, der so formuliert ist, dass der Verwalter ihn aufnimmt (aufnehmen muss) und der die Chancen auf Zustimmung deutlich erhöht.Zitat :Was können wir aber jetzt noch machen?
Alternativ das eigene Heizverhalten so ändern, das krasse Temperaturunterschiede in den eigenen Heizungsrohren vermieden werden. Denn das ist die häufigste Ursache dieser Geräusche.
VG
Roland
Hallo zusammen,
erstmal vielen Dank! Ich versuche also alle Fragen zu beantworten:
- Das Knacken der Heizungsrohre wurde von 3 Fachfirmen bestätigt (1 mit dem alten Hausverwalter, 2 mit dem neuen). Die Ursache würde an die nicht mehr vorhandenen Isolierung liegen. Die Wände wurden aber nicht aufgemacht. Wir wissen aber, dass die Leitungen zum Teil in sehr schlechtem Zustand sind (Baujahr ca. 1960).
- Das Klopfen gibt es bei vielen, aber vielleicht weniger krass als bei uns.
- Die Kosten für die Arbeit wären ca. 3000-4000,- € gewesen. Der HV hat uns auch gesagt, dass jeder Anspruch hat, nicht nur wir (Beeinträchtigung der Wohnqualität, der Paragraph wurde auch vom HV benannt).
- Der wörtliche Antrag lautete: Beschluss über die Reparatur der Heizungsleitungen in der Wohnung von Familie XXX für ca. 4000 €. Die Begründung für die Ablehnung war: „das klopt bei jeder, ihr musst damit leben. Bezahlen tun wir nicht". Hätten wir rechtszeitig geklagt, wären unsere Erfolgschancen sehr hoch gewesen (laut HV und Rechtsanwalt).
- Der Heizverhalten hat bei uns leider nichts zu tun, es klopft viel und fast ständig, natürlich mehr wenn es draußen kälter wird, obwohl oft auch wenn bei uns alle Heizkörper ausgeschaltet sind und das manchmal bis in den Monat Juni...
Zitat :Beschluss über die Reparatur der Heizungsleitungen
Ich sehe da keine Reparatur, da kein Defekt vorliegt.
Den selben Antrag mit gleichem Wortlaut erneut zu stellen, kann sehr problematisch werden.
Insofern würde ich den Antrag überarbeiten und entsprechend substantiieren - das dürfte ja nicht schwer sein bei einem Antrag der nur aus einem Satz besteht.
Eventuell wäre es auch sinnvoll, dass man die vorherige Feststellung der Ursache mit aufnimmt.
-- Editiert von User am 27. November 2022 18:11
Ohne die Rohrverlegung in der Wand zu sehen--- sage ich: Unfug.Zitat :Die Ursache würde an die nicht mehr vorhandenen Isolierung liegen.
Ihr habt aber so wie jeder andere NIE eine Leitung dort gesehen? In 1960 wurden vermutlich Heizleitungen in Wänden und Fußböden noch nicht gedämmt, auf jeden Fall erst recht nicht isoliert.Zitat :Wir wissen aber, dass die Leitungen zum Teil in sehr schlechtem Zustand sind (Baujahr ca. 1960).
Das Klopfen kann uU vllt. evtl. auf die Ausdehnung der Leitungen bei Erwärmung/Abkühlung und falsche Befestigungspunkte zurückzuführen sein.
Da die anderen 17 das Klopfen ertragen, und eine Untersuchung mit Wandöffnung ablehnen, nur ihr nicht--- siehts wohl schlecht aus.
Welchen Erfolg hat man euch vorausgesagt?
Dass die Kosten für die Öffnung von der WEG getragen werden und dann? ---> Alle Heizleitungen im Haus sind zu ersetzen??
Andere Beeinträchtigungen der Wohnqualität habt ihr in dem Block aus ca 1960 nicht?
Auch das hat dir kein Handwerker erklären können?Zitat :obwohl oft auch wenn bei uns alle Heizkörper ausgeschaltet sind
Wir haben schon verschiedene Wasserleitungen gesehen, alle waren stark verrostet und kaputt. Die Heizleitung im Badezimmer haben wir damals gesehen, auch stark verrostet und kaputt.
Ich hatte die HV gefragt, ob wir die Wände selber aufmachen können, was wir in diesem Fall nicht dürfen. Deshalb musste es über die WEG laufen.
Ich stimmt dir zu, dass es vermutlich an der Ausdehnung der Leitungen liegt. Wo wir sind ist es aber schwierig, gute Handwerker zu bekommen. Keiner hat richtig Interesse oder die Fachkenntnisse.
Die Befürchtung, dass man mit der Genehmigung der 4.000 EUR für eine (von 18!) Wohnungen, eine Lawine lostritt kann durchaus hinter der Ablehnung stehen.Zitat :Wir haben schon verschiedene Wasserleitungen gesehen, alle waren stark verrostet und kaputt. Die Heizleitung im Badezimmer haben wir damals gesehen, auch stark verrostet und kaputt.
Wer weiss was während der Arbeiten noch so alles zutage tritt und ob es bei 4.000 EUR bleibt ...
Unter Umständen ist es auch nur weitsichtig und konsequent von der Mehrheit der WEG, in ein desolates Objekt nicht mehr allzu viel Geld zu investieren.
Zitat :Die Befürchtung, dass man mit der Genehmigung der 4.000 EUR für eine (von 18!) Wohnungen, eine Lawine lostritt kann durchaus hinter der Ablehnung stehen.
Wer weiss was während der Arbeiten noch so alles zutage tritt und ob es bei 4.000 EUR bleibt ...
Vermutlich.
Kopf in den Sand stecken ist aber nicht wirklich die beste Strategie.
Zitat :Unter Umständen ist es auch nur weitsichtig und konsequent von der Mehrheit der WEG, in ein desolates Objekt nicht mehr allzu viel Geld zu investieren.
Ich halte es nicht für weitsichtig zu warten bis die Leitungen komplett hinüber sind und das austretende Wasser Schäden anrichtet ...
Es ist aber sicherlich nicht weitsichtig einen kleinen Teil einer maroden Anlage zu sanieren. Wenn schon, dann alles komplett.Zitat :Ich halte es nicht für weitsichtig zu warten bis die Leitungen komplett hinüber sind und das austretende Wasser Schäden anrichtet ...
In der gestellten Form hätte auch ich die Zustimmung verweigert wenn ich betroffene Partei gewesen wäre.
Das ist ein anderes Thema, denn du fragst doch wegen störender Klopfgeräusche in Heizleitungen in Innenwänden zwischen 2 Wohnräumen? Richtig? Du möchtest, dass die Belästigung durch diese Geräusche beendet wird, weil du die Wohnqualität beeinträchtigt siehst. Richtig?Zitat :Wir haben schon verschiedene Wasserleitungen gesehen, alle waren stark verrostet und kaputt.
Bleiben wir doch bitte bei der Klopferei. Dass es sie gibt (nicht nur bei dir im Hause) ist nicht streitig. Die Ursachen und Häufigkeiten sind unterschiedlich, ich hatte eine mögliche Ursache genannt. Könnte aber bei euch auch was anderes sein.
Damals war wann? Heizleitung verrostet und kaputt? Wie heizt ihr seit damals das Bad? Wo tropft oder läuft das Wasser denn hin? Oder wurde damals was repariert?Zitat :Die Heizleitung im Badezimmer haben wir damals gesehen, auch stark verrostet und kaputt.
Wo ihr seid, ist jetzt überall. Nämlich überall sind jetzt keine Handwerker zu bekommen. Außerdem dürft ihr nicht selbst beauftragen.Zitat :Wo wir sind ist es aber schwierig, gute Handwerker zu bekommen.
Wenn ihr beauftragen könntet und auch fachkundige Handwerker finden würdet--- was meinst du, sollten die dann tun?
Die alten Heizleitungen für eure Wohnung durch neue ersetzen?
Auch die Heizleitung in eurem Bad ?
Auch die Wasserleitungen in eurer Küche und Bad?
In einem 18-WE-Block aus ca. 1960?
---ich verstehe die Ablehnung der Eigentümer, offenbar ahnen sie, was kommen würde.
es sind echt viele Interessante Meinungen hier abgebildet und ich verstehe die Argumenten der meisten.
Unser Bad haben wir 2015 renoviert, die Heizleitungen wurden damals nicht ausgetauscht. Deshalb wissen wir auch ungefähr, wie die Leitungen aussehen... Es ist jeder bewusst, dass sie eine tickende Bombe sind, nicht nur bei uns.
Bei uns klopft es aber nur zwischen den 2 Schlafzimmern, das ist natürlich suboptimal...
Soweit ich weiß sind unsere Wasserleitungen aber nicht in den Außenwänden, die darf man selber austauschen und die Kosten zurückerstattet bekommen, so die HV zu uns vor einigen Jahren... Ob das stimmt? Aber das ist nicht unser Problem von heute.
oder anders formuliert: wir haben für eine Gehaltserhöhung unseres Hausmeisters abgestimmt.
Hätte die Mehrheit nein gesagt, hätte er bis seiner Rente nie wieder eine Gehaltserhöhung mehr gekriegt?
Das scheint mir wenig plausibel...
Zitat :Das scheint mir wenig plausibel...
So ist es ja auch nicht.
Aber in einigen Fälle ist es halt tatsächlich sinnlos den selben Antrag 1:1 erneut zu stellen.
Hallo, bezüglich der Ablehnung des Antrags durch den Hausverwalter. Ich bin selbst Hausverwalter, also ausdrücklich kein Anwalt. es ist aber m.W. in der Verwalterpraxis tatsächlich möglich, als Hausverwalter einen Antrag abzulehnen, wenn dieser rechtsmissbräuchlich ist, d.h., wenn über Jahre hinweg immer wieder der gleiche Antrag gestellt wird, auch wenn er immer wieder ohne Veränderung der Faktenlage abgelehnt wird. Um es salopp zu sagen, so wird verhindert, dass ein Eigentümer eine Gemeinschaft „ärgern" kann, in dem er immer wieder das Gleiche zur Diskussion gibt und damit den Versammlungsablauf stört.
Wenn ein Antrag aber erst das Zweite mal gestellt wird, dann sehe ich diese Rechtsmissbräuchlichkeit nicht - zumal sich sehr wohl durch die extrem gestiegenen Heizkosten eine neue Lage ergeben hat. Das Isolieren der Heizleitungen könnte nicht nur das Knacken verhindern, sondern tatsächlich nicht unerheblich Heizkosten sparen.
Bezüglich des Knackens: das kommt aus meiner Erfahrung tatsächlich in älteren Häusern öfters vor und liegt in der Regel an unisolierten Leitungen. Diese kühlen über Nacht, wenn die Heizung oft ausgestellt ist, stark aus und dehnen sich dann morgens, wenn der Erste die Heizung anmacht, ruckartig aus.
Wie gesagt könnte das mit einem Isolieren verhindert werden. Vielleicht gegenüber der Gemeinschaft argumentieren, dass es dann zusätzliche Heizkosteneinsparungen gibt.
Viele Grüße Stephan Getto
-- Editiert von Moderator am 12. April 2023 22:38
Herzlichen Glückwunsch!Zitat :Ich bin selbst Hausverwalter
Wie oft muss denn ein Antrag gestellt werden dass spätestens Rechtsmissbrauch vorliegt?Zitat :Wenn ein Antrag aber erst das Zweite mal gestellt wird, dann sehe ich diese Rechtsmissbräuchlichkeit nicht
Und: Wie viele Jahre darf er nicht gestellt worden sein, bis man ihn wieder stellen darf???
Etwa weil man gar nicht weiß, ob sich das Meinungsbild der Eigentümergemeinschaft geändert haben könnte ...
-- Editiert von Moderator am 12. April 2023 22:38
Und jetzt?
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