Negativer Beschluss - was nun?

25. November 2022 Thema abonnieren
 Von 
Teka35
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)
Negativer Beschluss - was nun?

Guten Tag zusammen,

ich konnte leider keine passende Antwort zu meiner Frage im Forum finden, deshalb probiere ich auf diesem Weg.

Es geht um folgendes: wir sind Eigentümer einer Wohnung wo seit Jahren laute Heizungsgeräusche präsent sind. Die Heizungsleitungen in der Wand zwischen den beiden Schlafzimmern knacken sehr laut, mehrere Fachfirmen waren schon bei uns und vermuten, dass es an der (fehlenden oder nicht mehr vorhandenen) Isolierung der Rohre liegt.
Diese Thematik haben wir also letztes Jahr auf die Agenda der Eigentümerversammlung aufgenommen. Unserer Hausverwalter hat Angebote von Handwerker eingeholt usw. und unser Anliegen vorgestellt. Es wären kosten von ca. 165,- € pro Partei gewesen, trotzdem haben alle Eigentümer dagegen gestimmt (17 dagegen, wir natürlich dafür).
Kurz danach sind wir zum Rechtsanwalt gegangen, leider nach 30 Tage, sodass wir den negativen Beschluss nicht mehr anfechten konnten (was uns vom Hausverwalter nicht gesagt worden ist).
Dieses Jahr wollten wir dieser Punkt wieder anbringen, der Hausverwalter hat sich aber verweigert, es wieder auf die Beschlussfähigen Punkte aufzunehmen. Er hat uns gesagt, dass man nicht 2 Mal den gleichen Punkt abstimmen lassen darf. Auf meiner Frage, ob er uns das Gesetz zitieren konnte, wo es drin steht, hat er nicht reagiert.
Komischerweise wollten wir die Meinung unseres Rechtsanwaltes holen aber er meldet sich auch nicht mehr…
Wer hat recht in dieser Geschichte? Wir können uns nicht vorstellen, dass ein negativer Beschluss nie wieder auf die Agenda gebracht werden kann!
Wir sind im Voraus für eure Antworte sehr dankbar!

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20 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6388 Beiträge, 2310x hilfreich)

Dann muß man die Beschlussformel wohl ändern.
Wenn der erste Beschluss lauten sollte den Mangel zu beheben, würde ich nun verlangen, daß überdie Verpflichtung zur Tragung der Kosten entscheidenwerdensoll, oder die Ursache des Mangels ermittelt werden soll oder ist die eindeutig durch einen Sachverständigen festgestellt ?

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#2
 Von 
Teka35
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für die Antwort! Der Mangel wurde durch einen Sachverständigen festgestellt (die Partnerfirma der Hausverwaltung für Sanitär, Heizung usw.). Die Beeinträchtigung der Wohnqualität wurde uns durch den Hausverwalter bestätigt. Hätten wir geklagt, wären die Erfolgschancen quasi 100% gewesen.
Was können wir aber jetzt noch machen?

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#3
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31677 Beiträge, 5593x hilfreich)

Zitat (von Teka35):
Der Mangel wurde durch einen Sachverständigen festgestellt
Was genau hat der festgestellt? Das Knacken der Heizungsrohre hätte WORIN seine Ursache ?
Zitat (von Teka35):
mehrere Fachfirmen waren schon bei uns und vermuten, dass es an der (fehlenden oder nicht mehr vorhandenen) Isolierung der Rohre liegt.
Das hat auch der Sachverständige festgestellt?
Heizungsrohre in der Wand (Steigleitungen?) sind je nach Alter der Leitungen gar nicht gedämmt und sowieso nie isoliert.
Hat der SV denn die Wand (wo es so laut klopft) mal geöffnet?
Klopft es bei anderen Eigentümern in den Wänden nicht, weil die alle dagegen stimmten?
Zitat (von Teka35):
Es wären kosten von ca. 165,- € pro Partei gewesen,
Wofür sollte dieser Anteil gezahlt werden?
Zitat (von Teka35):
Hätten wir geklagt, wären die Erfolgschancen quasi 100% gewesen.
Sagt die HV? Das wäre dann was für ein Erfolg gewesen?

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#4
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6388 Beiträge, 2310x hilfreich)

Mich würde noch interessieren wie der wörtliche Antrag an die Eigentümerversammlung lautete undwie er begründet wurde. Gibt es für die Ablehnung auch eine Begründung ?

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
RMHV
Status:
Lehrling
(1202 Beiträge, 475x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
Gibt es für die Ablehnung auch eine Begründung ?


Selbstverständlich gibt es diese Begründung und sie ist so simpel, dass jeder be nur geringfügigen eigenen Denkanstrengungen darauf kommen muss: Die erforderliche Mehrheit für eine Annahme des Antrags wurde nicht erreicht.

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#6
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6388 Beiträge, 2310x hilfreich)

Zitat:
Selbstverständlich gibt es diese Begründung und sie ist so simpel, dass jeder be nur geringfügigen eigenen Denkanstrengungen darauf kommen muss: Die erforderliche Mehrheit für eine Annahme des Antrags wurde nicht erreicht.

Natürlich, meine Frage zielte darauf ab, ob es formelle oder inhaltliche Gründe gab.
Also anders: Wie wurde denn gegen den Antrag argumentiert ?

Im Übrigen meine ich dass die WEG einen berechtigten Anspruch nicht ein fach ablehen kann. Der betreffende WE hat einen Anspruch auf Beseitigung des Mangels uind muß die WEG dann eben verklagen.

-- Editiert von User am 26. November 2022 12:14

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#7
 Von 
Roland-S
Status:
Student
(2591 Beiträge, 1199x hilfreich)

Zitat (von Teka35):
Er hat uns gesagt, dass man nicht 2 Mal den gleichen Punkt abstimmen lassen darf.
Ob er mit dieser Aussage richtig liegt, würede mich auch interessieren.

Andererseits, beim Ergebnis 17 zur Antragsteller, kann man sich das IMO sparen. Man wird sein Anliegen so erklären (abändern) müssen, dass sich die Chanzen auf Zustimmung drastisch erhöhen.


Zitat (von Teka35):
Der Mangel wurde durch einen Sachverständigen festgestellt
Welcher Mangel, wer hat den "Sachverständigen beauftrag und wer hat ihn bezahlt?


Zitat (von Teka35):
(die Partnerfirma der Hausverwaltung für Sanitär, Heizung usw.).
Das mag eine gewisse Zurückhaltung der HV erklären.


Zitat (von Teka35):
Die Beeinträchtigung der Wohnqualität wurde uns durch den Hausverwalter bestätigt.
Wie genau?


Zitat (von Teka35):
Hätten wir geklagt, wären die Erfolgschancen quasi 100% gewesen.
Hätte sein können - oder aber auch nicht....


Zitat (von Teka35):
Es wären kosten von ca. 165,- € pro Partei gewesen, trotzdem haben alle Eigentümer dagegen gestimmt (17 dagegen, wir natürlich dafür).
Ich stelle mir gerade die Frage, wie Emittlung der "Schadstelle(n), öffnen der Wände, isolierung und/oder Geräuschdeämmung mit ca. 3.000 Euro zu machen sind.
Auch, warum bei ausnahmslos bei allen anderen Miteigentümern/Bewohnern so gar kein Leidensdruck gegeben ist.


Zitat (von Teka35):
Was können wir aber jetzt noch machen?
Einen erneuten Beschlussantrag einreichen, der so formuliert ist, dass der Verwalter ihn aufnimmt (aufnehmen muss) und der die Chancen auf Zustimmung deutlich erhöht.

Alternativ das eigene Heizverhalten so ändern, das krasse Temperaturunterschiede in den eigenen Heizungsrohren vermieden werden. Denn das ist die häufigste Ursache dieser Geräusche.


VG
Roland

Signatur:

Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt.

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#8
 Von 
Teka35
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo zusammen,
erstmal vielen Dank! Ich versuche also alle Fragen zu beantworten:
- Das Knacken der Heizungsrohre wurde von 3 Fachfirmen bestätigt (1 mit dem alten Hausverwalter, 2 mit dem neuen). Die Ursache würde an die nicht mehr vorhandenen Isolierung liegen. Die Wände wurden aber nicht aufgemacht. Wir wissen aber, dass die Leitungen zum Teil in sehr schlechtem Zustand sind (Baujahr ca. 1960).
- Das Klopfen gibt es bei vielen, aber vielleicht weniger krass als bei uns.
- Die Kosten für die Arbeit wären ca. 3000-4000,- € gewesen. Der HV hat uns auch gesagt, dass jeder Anspruch hat, nicht nur wir (Beeinträchtigung der Wohnqualität, der Paragraph wurde auch vom HV benannt).
- Der wörtliche Antrag lautete: Beschluss über die Reparatur der Heizungsleitungen in der Wohnung von Familie XXX für ca. 4000 €. Die Begründung für die Ablehnung war: „das klopt bei jeder, ihr musst damit leben. Bezahlen tun wir nicht". Hätten wir rechtszeitig geklagt, wären unsere Erfolgschancen sehr hoch gewesen (laut HV und Rechtsanwalt).
- Der Heizverhalten hat bei uns leider nichts zu tun, es klopft viel und fast ständig, natürlich mehr wenn es draußen kälter wird, obwohl oft auch wenn bei uns alle Heizkörper ausgeschaltet sind und das manchmal bis in den Monat Juni...

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#9
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118817 Beiträge, 39632x hilfreich)

Zitat (von Teka35):
Beschluss über die Reparatur der Heizungsleitungen

Ich sehe da keine Reparatur, da kein Defekt vorliegt.



Den selben Antrag mit gleichem Wortlaut erneut zu stellen, kann sehr problematisch werden.
Insofern würde ich den Antrag überarbeiten und entsprechend substantiieren - das dürfte ja nicht schwer sein bei einem Antrag der nur aus einem Satz besteht.

Eventuell wäre es auch sinnvoll, dass man die vorherige Feststellung der Ursache mit aufnimmt.




-- Editiert von User am 27. November 2022 18:11

Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#10
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31677 Beiträge, 5593x hilfreich)

Zitat (von Teka35):
Die Ursache würde an die nicht mehr vorhandenen Isolierung liegen.
Ohne die Rohrverlegung in der Wand zu sehen--- sage ich: Unfug.
Zitat (von Teka35):
Wir wissen aber, dass die Leitungen zum Teil in sehr schlechtem Zustand sind (Baujahr ca. 1960).
Ihr habt aber so wie jeder andere NIE eine Leitung dort gesehen? In 1960 wurden vermutlich Heizleitungen in Wänden und Fußböden noch nicht gedämmt, auf jeden Fall erst recht nicht isoliert.
Das Klopfen kann uU vllt. evtl. auf die Ausdehnung der Leitungen bei Erwärmung/Abkühlung und falsche Befestigungspunkte zurückzuführen sein.
Da die anderen 17 das Klopfen ertragen, und eine Untersuchung mit Wandöffnung ablehnen, nur ihr nicht--- siehts wohl schlecht aus.
Welchen Erfolg hat man euch vorausgesagt?
Dass die Kosten für die Öffnung von der WEG getragen werden und dann? ---> Alle Heizleitungen im Haus sind zu ersetzen??
Andere Beeinträchtigungen der Wohnqualität habt ihr in dem Block aus ca 1960 nicht?
Zitat (von Teka35):
obwohl oft auch wenn bei uns alle Heizkörper ausgeschaltet sind
Auch das hat dir kein Handwerker erklären können?

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#11
 Von 
Teka35
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Wir haben schon verschiedene Wasserleitungen gesehen, alle waren stark verrostet und kaputt. Die Heizleitung im Badezimmer haben wir damals gesehen, auch stark verrostet und kaputt.
Ich hatte die HV gefragt, ob wir die Wände selber aufmachen können, was wir in diesem Fall nicht dürfen. Deshalb musste es über die WEG laufen.
Ich stimmt dir zu, dass es vermutlich an der Ausdehnung der Leitungen liegt. Wo wir sind ist es aber schwierig, gute Handwerker zu bekommen. Keiner hat richtig Interesse oder die Fachkenntnisse.

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#12
 Von 
AR377
Status:
Praktikant
(945 Beiträge, 259x hilfreich)

Zitat (von Teka35):
Wir haben schon verschiedene Wasserleitungen gesehen, alle waren stark verrostet und kaputt. Die Heizleitung im Badezimmer haben wir damals gesehen, auch stark verrostet und kaputt.
Die Befürchtung, dass man mit der Genehmigung der 4.000 EUR für eine (von 18!) Wohnungen, eine Lawine lostritt kann durchaus hinter der Ablehnung stehen.
Wer weiss was während der Arbeiten noch so alles zutage tritt und ob es bei 4.000 EUR bleibt ...
Unter Umständen ist es auch nur weitsichtig und konsequent von der Mehrheit der WEG, in ein desolates Objekt nicht mehr allzu viel Geld zu investieren.

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#13
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118817 Beiträge, 39632x hilfreich)

Zitat (von AR377):
Die Befürchtung, dass man mit der Genehmigung der 4.000 EUR für eine (von 18!) Wohnungen, eine Lawine lostritt kann durchaus hinter der Ablehnung stehen.
Wer weiss was während der Arbeiten noch so alles zutage tritt und ob es bei 4.000 EUR bleibt ...

Vermutlich.
Kopf in den Sand stecken ist aber nicht wirklich die beste Strategie.



Zitat (von AR377):
Unter Umständen ist es auch nur weitsichtig und konsequent von der Mehrheit der WEG, in ein desolates Objekt nicht mehr allzu viel Geld zu investieren.

Ich halte es nicht für weitsichtig zu warten bis die Leitungen komplett hinüber sind und das austretende Wasser Schäden anrichtet ...


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#14
 Von 
-Laie-
Status:
Weiser
(16827 Beiträge, 5865x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Ich halte es nicht für weitsichtig zu warten bis die Leitungen komplett hinüber sind und das austretende Wasser Schäden anrichtet ...
Es ist aber sicherlich nicht weitsichtig einen kleinen Teil einer maroden Anlage zu sanieren. Wenn schon, dann alles komplett.
In der gestellten Form hätte auch ich die Zustimmung verweigert wenn ich betroffene Partei gewesen wäre.

Signatur:

Folgende Nutzer werden blockiert, ich kann deren Beiträge nicht lesen: AR377, Xipolis, Jule28

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#15
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31677 Beiträge, 5593x hilfreich)

Zitat (von Teka35):
Wir haben schon verschiedene Wasserleitungen gesehen, alle waren stark verrostet und kaputt.
Das ist ein anderes Thema, denn du fragst doch wegen störender Klopfgeräusche in Heizleitungen in Innenwänden zwischen 2 Wohnräumen? Richtig? Du möchtest, dass die Belästigung durch diese Geräusche beendet wird, weil du die Wohnqualität beeinträchtigt siehst. Richtig?
Bleiben wir doch bitte bei der Klopferei. Dass es sie gibt (nicht nur bei dir im Hause) ist nicht streitig. Die Ursachen und Häufigkeiten sind unterschiedlich, ich hatte eine mögliche Ursache genannt. Könnte aber bei euch auch was anderes sein.
Zitat (von Teka35):
Die Heizleitung im Badezimmer haben wir damals gesehen, auch stark verrostet und kaputt.
Damals war wann? Heizleitung verrostet und kaputt? Wie heizt ihr seit damals das Bad? Wo tropft oder läuft das Wasser denn hin? Oder wurde damals was repariert?
Zitat (von Teka35):
Wo wir sind ist es aber schwierig, gute Handwerker zu bekommen.
Wo ihr seid, ist jetzt überall. Nämlich überall sind jetzt keine Handwerker zu bekommen. Außerdem dürft ihr nicht selbst beauftragen.
Wenn ihr beauftragen könntet und auch fachkundige Handwerker finden würdet--- was meinst du, sollten die dann tun?
Die alten Heizleitungen für eure Wohnung durch neue ersetzen?
Auch die Heizleitung in eurem Bad ?
Auch die Wasserleitungen in eurer Küche und Bad?
In einem 18-WE-Block aus ca. 1960?
---ich verstehe die Ablehnung der Eigentümer, offenbar ahnen sie, was kommen würde.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#16
 Von 
Teka35
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

es sind echt viele Interessante Meinungen hier abgebildet und ich verstehe die Argumenten der meisten.
Unser Bad haben wir 2015 renoviert, die Heizleitungen wurden damals nicht ausgetauscht. Deshalb wissen wir auch ungefähr, wie die Leitungen aussehen... Es ist jeder bewusst, dass sie eine tickende Bombe sind, nicht nur bei uns.
Bei uns klopft es aber nur zwischen den 2 Schlafzimmern, das ist natürlich suboptimal...
Soweit ich weiß sind unsere Wasserleitungen aber nicht in den Außenwänden, die darf man selber austauschen und die Kosten zurückerstattet bekommen, so die HV zu uns vor einigen Jahren... Ob das stimmt? Aber das ist nicht unser Problem von heute.

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#17
 Von 
Teka35
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

oder anders formuliert: wir haben für eine Gehaltserhöhung unseres Hausmeisters abgestimmt.
Hätte die Mehrheit nein gesagt, hätte er bis seiner Rente nie wieder eine Gehaltserhöhung mehr gekriegt?
Das scheint mir wenig plausibel...

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#18
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118817 Beiträge, 39632x hilfreich)

Zitat (von Teka35):
Das scheint mir wenig plausibel...

So ist es ja auch nicht.

Aber in einigen Fälle ist es halt tatsächlich sinnlos den selben Antrag 1:1 erneut zu stellen.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#19
 Von 
Getto
Status:
Frischling
(1 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo, bezüglich der Ablehnung des Antrags durch den Hausverwalter. Ich bin selbst Hausverwalter, also ausdrücklich kein Anwalt. es ist aber m.W. in der Verwalterpraxis tatsächlich möglich, als Hausverwalter einen Antrag abzulehnen, wenn dieser rechtsmissbräuchlich ist, d.h., wenn über Jahre hinweg immer wieder der gleiche Antrag gestellt wird, auch wenn er immer wieder ohne Veränderung der Faktenlage abgelehnt wird. Um es salopp zu sagen, so wird verhindert, dass ein Eigentümer eine Gemeinschaft „ärgern" kann, in dem er immer wieder das Gleiche zur Diskussion gibt und damit den Versammlungsablauf stört.
Wenn ein Antrag aber erst das Zweite mal gestellt wird, dann sehe ich diese Rechtsmissbräuchlichkeit nicht - zumal sich sehr wohl durch die extrem gestiegenen Heizkosten eine neue Lage ergeben hat. Das Isolieren der Heizleitungen könnte nicht nur das Knacken verhindern, sondern tatsächlich nicht unerheblich Heizkosten sparen.

Bezüglich des Knackens: das kommt aus meiner Erfahrung tatsächlich in älteren Häusern öfters vor und liegt in der Regel an unisolierten Leitungen. Diese kühlen über Nacht, wenn die Heizung oft ausgestellt ist, stark aus und dehnen sich dann morgens, wenn der Erste die Heizung anmacht, ruckartig aus.

Wie gesagt könnte das mit einem Isolieren verhindert werden. Vielleicht gegenüber der Gemeinschaft argumentieren, dass es dann zusätzliche Heizkosteneinsparungen gibt.

Viele Grüße Stephan Getto


-- Editiert von Moderator am 12. April 2023 22:38

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#20
 Von 
AR377
Status:
Praktikant
(945 Beiträge, 259x hilfreich)

Zitat (von Getto):
Ich bin selbst Hausverwalter
Herzlichen Glückwunsch!

Zitat (von Getto):
Wenn ein Antrag aber erst das Zweite mal gestellt wird, dann sehe ich diese Rechtsmissbräuchlichkeit nicht
Wie oft muss denn ein Antrag gestellt werden dass spätestens Rechtsmissbrauch vorliegt?
Und: Wie viele Jahre darf er nicht gestellt worden sein, bis man ihn wieder stellen darf???
Etwa weil man gar nicht weiß, ob sich das Meinungsbild der Eigentümergemeinschaft geändert haben könnte ...


-- Editiert von Moderator am 12. April 2023 22:38

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