Notar taucht bei a.o.ETV auf

2. Mai 2014 Thema abonnieren
 Von 
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Status:
Schüler
(181 Beiträge, 121x hilfreich)
Notar taucht bei a.o.ETV auf

Hallo,

ist das normal ?

bei unserer a.o.ETV war ein Notar anwesend. Seine Anwesenheit war auf der Einladung nicht erwähnt worden.
Ist das eigentlich zulässig ?

Die HV hat ihn auf eigene Veranlassung eingeladen, damit er das Protokoll aufnimmt.

Wer bezahlt denn nun die Kosten für ihn ?





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20 Antworten
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#1
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

Was steht denn in der Teilungserklärung oder einer Gemeinschaftsordnung zur Teilnahme, Bevollmächtigung USW. In der Eigentümerversammlung ?
Was darf die Hausverwaltung nach dem mit ihr abgeschlossenen Vertrag ?

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"Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen."

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#2
 Von 
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Status:
Schüler
(181 Beiträge, 121x hilfreich)

.
gute Fragen. Das werde nachschauen.

Soweit ich mich erinnere, ist in der Teilungserklärung nichts vorhanden. Die ist schon uralt und damals hat man nicht an die Details einer ETV gedacht.

Vielen Dank erstmal.

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#3
 Von 
Heike J
Status:
Student
(2145 Beiträge, 1388x hilfreich)

Wurde denn etwas protokollarisch festgehalten, dass einer notariellen Beurkundung benötigte?

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"Heike aus Bochum"

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#4
 Von 
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Status:
Schüler
(181 Beiträge, 121x hilfreich)

.
Hallo Heike,

es ging laut Einladung zur a.o.ETV um die

"Änderung der Nutzungsaufteilung im Garten - Beschlussfassung"

sowie um den

"Antrag auf Beglaubigung bzw. Beurkundung des Beschlusses - Beschlussfassung"

Siehst Du da einen Hinweis auf einen in der ETV anwesenden Notar ?

Desweiteren ist ein (Mehrheits-) Beschluss über die Nutzungsaufteilung eines Gartens sowieso nichtig und für Rechtsnachfolger nicht bindend, auch wenn ein Notar diesen Beschluss protokolliert hat.

So mein Kenntnisstand.






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#5
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

quote:
es ging laut Einladung zur a.o.ETV um die
"Änderung der Nutzungsaufteilung im Garten - Beschlussfassung"
... also rechtlich gesehen um die Änderung der Bestimmungen der Teilungserklärung (Vereinbarung).

quote:
sowie um den
"Antrag auf Beglaubigung bzw. Beurkundung des Beschlusses - Beschlussfassung"
Das ergibt sich als logische Konsequenz auf vorangegangenem Beschlussantrag.

quote:
Siehst Du da einen Hinweis auf einen in der ETV anwesenden Notar ?
Aber natürlich! Wer sonst als ein Notar soll denn die vereinbarte Änderung der TE beurkunden?

quote:
Desweiteren ist ein (Mehrheits-) Beschluss über die Nutzungsaufteilung eines Gartens sowieso nichtig
Ich würde nicht von einer Nichtigkeit ausgehen. Die Eigentümergemeinschaft hat sehr wohl beschlusskompetenz, eine Änderung der Nutzungsaufteilung zu beschließen/vereinbaren. Der Beschluss ist lediglich innerhalb der gesetzlichen Frist anfechtbar. Für die Frage der Nichtigkeit ist etscheidend, ob die Gemeinschaft die Beschlusskompetenz hat, nicht ob die erforderliche Mehrheit zustandegekommen ist.

Je nach Konstellation wäre ich mir nicht mal sicher, ob eine Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich ist oder auf die Zustimmung derjenigen Miteigentümer verzichtet werden kann, deren Rechte hiervon gar nicht berührt sind.
Da ich die konkrete Situation vor Ort nicht kenne, kann ich mir dazu auch keine abschließende Meinung bilden.

quote:
und für Rechtsnachfolger nicht bindend, auch wenn ein Notar diesen Beschluss protokolliert hat.
Die Rechtsbindung für den Rechtsnachfolger wird mit Eintragung in die Grundbücher erreicht. Das hat mit der Protokollierung nichts zu tun.

Ich weiß nicht, wie es bei Euch konkret abgelaufen ist, aber das Hinzuziehen eines Notars ist nicht ungewöhnlich. Wenn es richtig gemacht wurde, wird der Beschluss vom anwesenden Notar schriftlich fixiert (meinetwegen: protokolliert) und direkt in der Eigentümerversammlung von allen anwesenden (zustimmenden) Eigentümern unterzeichnet. Dies ist die faktische notarielle Vereinbarung und erspart den anwesenden Eigentümern einen Extra-Gang zum Notar und der WEG erhebliche zusätzliche Kosten. Nicht anwesende Miteigentümer müssen dann später noch zu einem Notar und die Vereinbarung nachgenehmigen. Wenn alle Unterschriften (notariell beglaubigt) vorliegen, kann die Änderung der TE ins Grundbuch eingetragen werden.

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"lg.
R.M. "

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#6
 Von 
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Status:
Schüler
(181 Beiträge, 121x hilfreich)

Erstmal vielen Dank für Eure Mühe.

@ R.M.
aus meiner Sicht (und wie ich es hier nachgelesen habe) fehlt der Eigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz, mit Mehrheiten über Sondernutzungsregelungen abzustimmen.
Diese können nur mit ALLEN Eigentümern vereinbart werden (oder durch gültigen Umlaufbeschluss).

Auch frage ich mich, ob es nicht alleine die Eigentümer sind, die darüber befinden dürfen, ob und welcher Notar bei einer ETV anwesend ist.

Zwar kann man eine a.o.ETV mit 25 % der Stimmen einberufen, aber doch nicht den Notar noch dazu. Das würde mich wundern.

Oder was meinst Du, bzw. Heike ?

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#7
 Von 
Offerte
Status:
Schüler
(181 Beiträge, 121x hilfreich)

.
Oder anders gesagt: können Dinge, die später in der Teilungserklärung auftauchen werden, durch Mehrheitsbeschluss beschlossen werden ?

Zum Beispiel ein Gartendurchgang, der noch nie da war ?
Oder eine neue Gartenaufteilung ?




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#8
 Von 
Offerte
Status:
Schüler
(181 Beiträge, 121x hilfreich)

.
Zu diesem Satz, R.M.: "Je nach Konstellation wäre ich mir nicht mal sicher, ob eine Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich ist oder auf die Zustimmung derjenigen Miteigentümer verzichtet werden kann, deren Rechte hiervon gar nicht berührt sind."

In meinem Fall werden die Recht aller Eigentümer berührt.

Ich bin nicht gegen die beschlossenen Dinge sondern möchte bloss wissen, ob die Bestellung des Notar für einen Rechtsnachfolger auch Gültigkeit haben wird.




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#9
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

Mir ist nicht klar. Geht es um das Anwesenheitsrecht oder das Rederecht.
Notare sind meistens auch Anwälte. Soll der Anwalt also einseitig dem Verwalter oder einem anderen Antragsteller bei der Durchsetzung oder Formulierung beiseite stehen, oder was ist die Absicht ?
Wenn die Anwesenheit zwar zulässig wäre, aber für andere Teilnehmer überraschend da nicht angekündigt ist, könnten diese eine Vertagung durchsetzen um auch ihrerseits anwaltliche Hilfe in der Versammlung beizuziehen.

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"Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen."

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#10
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

Ich kann nur allgemein antworten, da ich den konkreten Versammlungsverlauf bei Euch nicht kenne:
Es ist richtig, dass die Nutzungsänderung an sich nicht durch Mehrheitsbeschluss beschlossen werden kann.
Aber der rechtlich richtige Weg kann so aussehen:
Die WEG beschließt (mehrheitlich) eine Vereinbarung mit dem Ziel der Änderung der Gartennutzung herbeizuführen.
Da für eine solche Vereinbarung eine notarielle Urkunde erforderlich ist, impliziert ein solcher Beschluss auch die Beauftragung eines Notars.
Die Teilnahme des Notars direkt an der Versammlung zu konkret diesem TOP kann im Kollektivinteresse der WEG liegen, da der Notar hier beratend hinzugezogen wird. In der Rechtssprechung gibt es teils unterschiedliche Auffassungen darüber, ob es ausreichend ist, dass ein solcher durch den Verwalter im Interesse aller hinzugezogen wird oder ob über die Teilnahme explizit positiv beschlossen werden muss. Ich tendiere zu ersterem, im Zweifel geht man mit letzterem auf Nummer sicher.
Die Niedersschrift der angestrebten Vereinbarung durch den Notar und das anschließende Unterzeichnen durch die anwesenden Eigentümer gehört eigentlich schon nicht mehr zur Versammlung, sondern zur Umsetzung des Beschlusses. Wenn man es ganz genau nimmt wird zuvor die versammlung beendet oder unterbrochen und die anwesenden Eigentümer zur Unterschrift unter der Vereinbarung gebeten.
Nicht anwesende Eigentümer werden im Nachgang um Unterzeichnung der Vereinbarung bei einem Notar gebeten.
Die Vereinbarung kommt erst zustande, wenn alle (betroffenen) Eigentümer unterzeichnet haben. Die Wirksamkeit für den Rechtsnachfolger entsteht mit der Eintragung im Grundbuch.

quote:
möchte bloss wissen, ob die Bestellung des Notar für einen Rechtsnachfolger auch Gültigkeit haben wird.
Das ist vollkommen irrelevant, da die Beauftragung eines keine dauerhafte, auf die Zukunft gerichtete Maßnahme ist. Was allerdings durch den Notar begleubigt wird und in das Grundbuch eingetragen wird, entfaltet Wirkung auch auf Rechtsnachfolger.

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"lg.
R.M. "

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#11
 Von 
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Status:
Schüler
(181 Beiträge, 121x hilfreich)

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Hallo mitnander,

was eindeutig ist: die Teilungserklärung wird von dem Mehrheitsbeschluss berührt.

Ehrlich gesagt habe ich diese Aussage von Dir, R.M., nicht verstanden:

Ich möchte bloss wissen, ob die Bestellung des Notar für einen Rechtsnachfolger auch Gültigkeit haben wird.?

Das ist vollkommen irrelevant, da die Beauftragung eines keine dauerhafte , auf die Zukunft gerichtete Maßnahme ist. Was allerdings durch den Notar begleubigt wird und in das Grundbuch eingetragen wird, entfaltet Wirkung auch auf Rechtsnachfolger .
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"lg.R.M. "

? grübel ?

Grüsse Offerte




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#12
 Von 
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Status:
Schüler
(181 Beiträge, 121x hilfreich)

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@ R.M. und alle Wissenden

Zum Beispiel verstehe ich diesen Satz nicht:

"Da für eine solche Vereinbarung eine notarielle Urkunde erforderlich ist, impliziert ein solcher Beschluss auch die Beauftragung eines Notars."

Eine Vereinbarung kann ohne Weiteres durch ALLE Eigentümer getroffen werden. Ein Notar ist dafür nicht erforderlich.

So mein Wissensstand.

Meinst Du nicht ?

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#13
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Eine Vereinbarung kann ohne Weiteres durch ALLE Eigentümer getroffen werden. Ein Notar ist dafür nicht erforderlich <hr size=1 noshade>
Das ist nur für den ersten Schritt richtig. Die Anwesenheit des Notars auf der Eigentümerversammlung ist nicht erforderlich.

Aber: es geht um die Änderung von Nutzungsrechten in der Teilungserklärung. Dies muss (wie bei allen Grundstücksgeschäften) beurkundet werden. Und das machen in Dtl. nun mal die Notare. Das kann auf zwei Wegen erfolgen:
a: jeder Wigentümer geht einzeln zum Notar und unterschreibt die Urkunde oder
b: der Notar kommt zur Versammlung und lässt die anwesenden Eigentümer sofort die Urkunde unterschreiben. Nichtanwesende Eigentümer müssen beim Notar nachgenehmigen.
Erst mit der notariell beglaubigten Unterschrift aller (betroffenen) Eigentümer kommt die Vereinbarung zustande.
Wie gesagt, Fall b ist nicht erforderlich, jedoch sinnvoll, da dies jedem einzelnen anwesenden Eigentümer den Weg zum Notar und der WEG erhebliche Kosten erspart.

quote:<hr size=1 noshade>Ich möchte bloss wissen, ob die Bestellung des Notar für einen Rechtsnachfolger auch Gültigkeit haben wird.? <hr size=1 noshade>
Für die Bestellung des Notars ist lediglich ein Beschluss nach § 23 WEG erforderlich (einfache Mehrheit). Solche Beschlüsse bedürfen nicht der Eintragung ins Grundbuch (zum Glück!), wirken aber trotzdem auf den Sondernachfolger (§ 10 Abs. 4 WEG ). Die Fragestellung ist jedoch nur in den Fällen relevant, wenn im Zeitraum zwischen Beschluss und Umsetzung eine Veräußerung stattfindet (eher selten). Für alle Veräußerungen nach Abschluss der Tätigkeit des Notars hat dies keine Relevanz mehr (eher der Regelfall).
Die Änderung der Nutzungsaufteilung wirkt nur gegen den Sondernachfolger, wenn diese im Grundbuch eingetragen ist.

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"lg.
R.M. "

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#14
 Von 
Offerte
Status:
Schüler
(181 Beiträge, 121x hilfreich)

@ R.M.

du schreibst:
"Erst mit der notariell beglaubigten Unterschrift aller (betroffenen) Eigentümer kommt die Vereinbarung zustande."

So sehe ich das auch.

Genauso kann man aber zur Sicherheit (um Notarkosten zu sparen, falls ein Eigentümer nicht unterschreibt) eine Vereinbarung aushandeln und auf dieser Grundlage den Notar einladen. Das ist m.E. der normale Weg, da es um Eigentumsfragen geht und nicht um Pillepalle.

Du schreibst:

"Für die Bestellung des Notars ist lediglich ein Beschluss nach § 23 WEG erforderlich (einfache Mehrheit). Solche Beschlüsse bedürfen nicht der Eintragung ins Grundbuch (zum Glück!), wirken aber trotzdem auf den Sondernachfolger (§ 10 Abs. 4 WEG )."

Wie ist das gemeint ?
Die Bestellung des Notars wird nicht ins Grundbuch eingetragen ? Und ?

Um meine ursprüngliche Frage nochmals zu verdeutlichen:
es geht um eine Änderung in der Teilungserklärung. Kann diese mit einer Mehrheit der Eigentümer (bei uns sind zwei von drei Eigentümern betroffen, es handelt sich um einen Garteneingang, der über das Sondernutzungsrecht des zweiten Eigentümers führt) beschlossen werden ?

Meines Erachtens ist ein Beschluss nichtig, auch wenn er notariell protokolliert wurde. Es muss eine Vereinbarung her.

Oder habe ich deine Beiträge noch nicht verstanden ?








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-- Editiert Offerte am 08.05.2014 11:59

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#15
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

quote:
Wie ist das gemeint ?
Die Bestellung des Notars wird nicht ins Grundbuch eingetragen ? Und ?
Ich weiß nicht, auf welcher leitung Du stehst oder worauf Deine Frag abzielt.
Die Beauftragung eines Notars zur Beurkundung einer Vereinbarung ist auch nichts anderes als die Beauftragung des Elektrikers zur Reparatur der Klingelanlage. Natürlich ist das auch für eine Rechtsnachfolger bindend.

Zu Rest: schildere doch mal genau (per PN) was denn nun geändert und vereinbart werden soll (am besten genauer Text der beabsichtigten Vereinbarung). Anzahl der Eigentümer insgesamt und Beschreibung der Lage der Wohnung. Es sind nach wie vor Konstellationen denkbar, für die eine Änderung der Teilungserklärung nicht zwingend erforderlich aber sinnvoll ist und nicht der Zustimmung aller bedarf, da es rechtlich nur Rechtsgeschäfte zwischen zwei Sondereigentümern bzw. Sondernutzungsrechten betrifft. Um das im Einzelfall beurteilen zu können fehlt aber Input!

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"lg.
R.M. "

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
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Schüler
(181 Beiträge, 121x hilfreich)

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Hallo R.M.

wenn Du folgendes schreibst:
"Ich weiß nicht, auf welcher leitung Du stehst oder worauf Deine Frag abzielt.
Die Beauftragung eines Notars zur Beurkundung einer Vereinbarung ist auch nichts anderes als die Beauftragung des Elektrikers zur Reparatur der Klingelanlage. Natürlich ist das auch für eine Rechtsnachfolger bindend."

damit bin ich völlig einverstanden.

Du hattest weiter oben eine Konstellation für möglich gehalten, bei der ein Beschluss vom Notar protokolliert wird und der sei bindend für Rechtsnachfolger.
Das habe nicht verstanden.

Im aktuellen Fall ist es einfach so: von drei Eigentümern sind zwei direkte Nachbarn und der dabei diskutierte Garteneingang ist bisher nicht in die Teilungserklärung eingetragen, auch nicht in die Hausordnung, auch nicht in den - ohne Vereinbarung - vorhandenen Gartenplan.
Es wäre also eine grundlegende Neuerung, wenn noch ein Garteneingang dazukommt.
Diesem neuen Garteneingang müssen mindestens die betroffenen Eigentümern zustimmen, wenn nicht sogar alle Eigentümer.
Da kann auch ein vom Notar protokollierter Beschluss nichts ändern, zumal einer der zwei betroffenen Eigentümer nicht anwesend war.

So ist die Lage.


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-- Editiert Offerte am 08.05.2014 17:07

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
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Schüler
(181 Beiträge, 121x hilfreich)

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Passend dazu ist der Beschluss des BGH vom 20.9.2000 mit Aktenzeichen V ZB 58/99


WEG §§ 10 Abs. 1 , 15 Abs. 1 , 23 Abs. 1 und Abs. 4

a) Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht auch durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluß begründet werden. Der Wohnungseigentümerversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlußkompetenz (teilweise Aufgabe von BGHZ 54, 65 sowie Abgrenzung zu BGHZ 127, 99 und 129, 329 ).

b) Durch Beschlußfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung.

c) § 23 Abs. 4 WEG , wonach ein Beschluß nur ungültig ist, wenn er für ungültig erklärt wurde, setzt voraus, daß die Wohnungseigentümer überhaupt durch Beschluß entscheiden durften.

d) Ein trotz absoluter Beschlußunzuständigkeit gefaßter Beschluß ist nichtig.


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#18
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

@Offerte:
wir drehen uns im Kreis, ich weiß nicht, wie ich es Dir noch schildern soll, damit es verständlich wird, da Du meine allgemeine Darstellung nicht verstehst aber selber zu Deinem Einzelfall nicht so konkret wirst, dass man auch in der Lage wäre, eine konkrete, auf deinen Einzelfall bezogene Antwort zu geben. Such bitte Deine Unterlagen zusammen (TE, Plan, Beschluss usw. und geh damit bitte zu einem Anwalt (Fachanwalt WEG-Recht) und lass es Dir dort erläutern.

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"lg.
R.M. "

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#19
 Von 
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Schüler
(181 Beiträge, 121x hilfreich)

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Hallo R.M.

ja, das mache ich sowieso.

Das Forum dient als Vorbereitung auf den Besuch beim Anwalt, der sich tagein-tagaus nur mit WEG-Fragen beschäftigt.

Beste Grüsse und vielen Dank

Offerte





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#20
 Von 
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Hallo R.M.

der BGH-Beschluss vom September 2000 bezieht eindeutig Stellung.
Genau diese Ansicht teile ich.

Mein Anwalt war wiederum Deiner Ansicht, dass ein Mehrheitsbeschluss für SNR rechtskräftig wird, wenn er nicht angefochten wird.

Dies als Rückmeldung.

Grüsse
Offerte




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