Reparatur am Gemeinschaftseigentum verzögert sich / Schaden am Sondereigentum + Mietminderung droht

9. Dezember 2021 Thema abonnieren
 Von 
Subzz
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)
Reparatur am Gemeinschaftseigentum verzögert sich / Schaden am Sondereigentum + Mietminderung droht

Hallo Zusammen,

bei der Wohnungsübergabe meiner Eigentumswohnung durch den Verwalter an einen neuen Mieter Ende Mai 2020 stellte sich heraus, dass der Badlüfter im fensterlosen Bad nicht funktioniert. Dies ist eine Notmaßnahme, da das Bad ohne den Lüfter (Gemeinschaftseigentum) sonst nicht entlüftet werden kann und Schimmelbildung droht ( an meinem Sondereigentum).

Die Hausverwaltung beauftragte einen Handwerker diesen Schaden zu beheben. Bis heute ist nichts passiert, da angeblich auch alternative Handwerker auf eine Anfrage nicht reagieren.

Muss ich dies so hinnehmen, oder muss die Hausverwaltung zwingend die Ausführung in die Wege leiten?

Wer kann mir hier weiterhelfen?

Ich bedanke mich im Voraus.

Grüße Subzz

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16 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119304 Beiträge, 39709x hilfreich)

Zitat (von Subzz):
Dies ist eine Notmaßnahme, da das Bad ohne den Lüfter (Gemeinschaftseigentum) sonst nicht entlüftet werden kann und Schimmelbildung droht ( an meinem Sondereigentum).

Und wie sieht die normale Maßnahme zur Be- und Entlüftung aus? Und warum ist diese nicht nutzbar?



Zitat (von Subzz):
Muss ich dies so hinnehmen, oder muss die Hausverwaltung zwingend die Ausführung in die Wege leiten?

Welche vertraglichen Vereinbarungen / Regelungen hat man denn diesbezüglich mit der HV?


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#2
 Von 
Subzz
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Und wie sieht die normale Maßnahme zur Be- und Entlüftung aus? Und warum ist diese nicht nutzbar?


Diese ist nicht gegeben. Wie gesagt, es ist ein fensterloses Bad. Daher gelten auch alle Lüfter in den Wohnungen inkl. dem dazugehörigen Schacht in ihrer gemeinsamen Funktion als Gemeinschaftseigentum.

Ich beziehe mich hier auf den § 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums.

„ (2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und
Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand
des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des
Grundstücks befinden."

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#3
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119304 Beiträge, 39709x hilfreich)

Zitat (von Subzz):
Diese ist nicht gegeben.

Dann ist das also gar keine Notmaßnahme ...



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#4
 Von 
drkabo
Status:
Weiser
(16455 Beiträge, 9277x hilfreich)

Das ist kein rechtliches, sondern ein praktisches Problem.

Das ist eben ein Auftrag, an dem ein Handwerker zu wenig verdient. Die haben derzeit mehr als genug Aufträge - und da werden halt die Aufträge bevorzugt bedient, an denen man auch Gewinn macht.
Ein Betrieb hier in der Gegend hatte kurzzeitig mal ein Plakat in seinem Schaufenster, dass man - falls man nicht Stammkunde wäre - wegen Aufträgen unter 10k€ gar nicht anzurufen bräuchte.

Wenn kein Handwerker den Auftrag will, muss man halt zur Selbsthilfe greifen.
So schwer ist ein Lüftertausch ja normalerweise nicht.
Oder halt warten ...


Ich bin momentan sehr froh, dass unsere Hausverwaltung zum einen hier regional gut vernetzt ist (und deshalb langjährige Geschäftsbeziehungen zu verlässlichen Handwerkern hat) und andererseits groß genug ist (HV vergibt für alle Objekte zusammen Aufträge für mehrere Millionen Euro pro Jahr), dass es sich Handwerksbetriebe nicht leisten können, unsere HV zu verprellen.

Signatur:

Für alle meine Beiträge gilt §675(2) BGB.

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#5
 Von 
Subzz
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Dann ist das also gar keine Notmaßnahme ...


Doch! Weil die Funktion eben zwingend notwendig ist um Schaden zu vermeiden…

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#6
 Von 
Subzz
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich würde mich über Antworten freuen, welche sich auf den Kern meiner Frage beziehen.

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#7
 Von 
drkabo
Status:
Weiser
(16455 Beiträge, 9277x hilfreich)

Was wollen Sie denn hören?
Etwa: Die Hausverwaltung soll mit vorgehaltener Waffe einen Handwerker zwingen, den Auftrag sofort auszuführen?

Wenn sich die Hausverwaltung bemüht und verschiedene Betriebe angefragt hat, aber nichts dabei herauskommt, kann man der Hausverwaltung keinen Vorwurf machen. Dann müsste die Eigentümergemeinschaft über das weitere Vorgehen beschließen.

Man könnte im eigenen Bekanntenkreis bzw. im Kreis der anderen Eigentümer herumfragen, ob jemand einen Betrieb kennt, der an dem Auftrag interessiert wäre und diesen an die Hausverwaltung vermitteln.
Man könnte bei der nächsten Eigentümerversammlung beschließen, dass ein qualifizierter, eigener Hausmeister angestellt werden soll, der Kleinreparaturen zukünftig selbst ausführen kann.
Man könnte bei der nächsten Eigentümerversammlung beschließen, dass die Hausverwaltung bei Handwerksaufträgen eine zusätzliche "Prämie" für schnelle Auftragserledigung anbieten darf.

Signatur:

Für alle meine Beiträge gilt §675(2) BGB.

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#8
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31888 Beiträge, 5621x hilfreich)

Zitat (von Subzz):
Weil die Funktion eben zwingend notwendig ist um Schaden zu vermeiden…
Wo steht das? Das impliziert doch, dass fensterlose Räume wie das Bad zwingend Schimmel entwickeln, wenn der Badlüfter nicht funktioniert.
Das ist grundsätzlich nicht so.
Zitat (von Subzz):
da das Bad ohne den Lüfter (Gemeinschaftseigentum) sonst nicht entlüftet werden kann und Schimmelbildung droht
Wer hat das erzählt oder wo steht das?

Der Mieter, der evtl. mit Mietminderung droht, sollte schriftlich und nachweisbar informiert werden, dass sich aus xy Gründen die Reparatur verzögert, du als Vermieter dich aber längst mehrfach an die HV gewandt hast.

Das Bad hat ganz gewiss eine Tür. In Fällen des Ausfalls eines Badlüfters kann der Mieter dazu aufgefordert werden, nach Benutzung von Dusche oder Wanne die Tür offen zu lassen und ganz allgemein für eine ausreichende Wohnungslüftung zu sorgen.
DAS wäre einfache und mögliche Schadensvermeidung am Gemeinschafts-und Sondereigentum.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#9
 Von 
drkabo
Status:
Weiser
(16455 Beiträge, 9277x hilfreich)

Man könnte auch einfach den Mieter bitten, sich selbst darum zu kümmern und die Kosten für die Reparatur mit der Miete verrechnen. Wenn sich der Mieter darauf einlässt, haben Sie eine win-win-Situation. Mieter hat eine funktionierende Lüftung und es droht kein Schaden mehr am Sondereigentum. Dann muss man nur noch nachträglich mit der HV die Kostentragung ausdiskutieren.

Signatur:

Für alle meine Beiträge gilt §675(2) BGB.

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#10
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119304 Beiträge, 39709x hilfreich)

Zitat (von Subzz):
Ich würde mich über Antworten freuen, welche sich auf den Kern meiner Frage beziehen.

Dann sollte man doch einfach mal die Rückfragen beantworten. Die stellen man ja nicht aus Langeweile oder weil noch ein paar Wörter übrig waren ...



Zitat (von Subzz):
Weil die Funktion eben zwingend notwendig ist um Schaden zu vermeiden…

Wie kommt man denn auf so einen Unfug?



Zitat (von Anami):
n Fällen des Ausfalls eines Badlüfters kann der Mieter dazu aufgefordert werden, nach Benutzung von Dusche oder Wanne die Tür offen zu lassen und ganz allgemein für eine ausreichende Wohnungslüftung zu sorgen.

Genau das wäre beispielsweise eine Notmaßnahme.



Zitat (von drkabo):
Man könnte auch einfach den Mieter bitten, sich selbst darum zu kümmern und die Kosten für die Reparatur mit der Miete verrechnen.

Abgesehen davon das der Mieter das nicht machen muss, er darf es in der Regel schlicht und einfach gar nicht.



Zitat (von drkabo):
Wenn kein Handwerker den Auftrag will, muss man halt zur Selbsthilfe greifen.
So schwer ist ein Lüftertausch ja normalerweise nicht.

Nur ist das schlicht und einfach verboten.
Zum einen haben an elektrischen Anlagen nur qualifizierte Personen was zu arbeiten, zum anderen hat man von fremdem Eigentum grundsätzlich die Finger zu lassen.


Signatur:

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Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#11
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

Den bisherigen Schilderungen nach handelt es sich wohl nicht um eine zentrale Abluftanlage, an der mehrere Wohnungen angeschlossen sind. Sondern um Einzellüfter, die in jedem einzelnen Bad eingebaut sind.

Zitat (von Subzz):
„ (2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und
Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand
des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des
Grundstücks befinden."


Nun erkläre mir mal, warum der Einzellüfter Gemeinschaftseigentum sein sollte.
- Ist es ein Bestandteil des Gebäudes? Nein.
- Und: Dient es dem Bestand oder der Sicherheit des Gebäudes? Auch nein.
- Oder: Ist es eine Anlage oder Einrichtung? Ja.
- Und: dient diese dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer? Nein.
Oder handelt es sich um ein Bad, das von mehreren verschiedenen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich genutzt wird?
Du kannst ja auch einmal überprüfen, auf welchen Stromzähler dieser Lüfter elektrisch angeschlossen ist, vielleicht wird es dann klarer.

Mich wundert eher, dass die Hausverwaltung hier überhaupt tätig wird. Aber Moment mal: die HV hat die Wohnung an den Mieter übergeben - dann geht es gar nicht um die WEG-Verwaltung, sondern Sondereigentumsverwaltung. Das ist dann ein anderes Rechts- und Vertragsverhältnis. Und dann ist auch die Fragestellung nach Gemeinschaftseigentum irrelevant.

Signatur:

lg.
R.M.

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#12
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119304 Beiträge, 39709x hilfreich)

Zitat (von R.M.):
Mich wundert eher, dass die Hausverwaltung hier überhaupt tätig wird.

Es gibt ja durchaus HV die anbieten, sich auch um solche Sachen zu kümmern, ein "Komplettpaket" sozusagen.
Eventuell weil die Lüftungsanlagen dem Gemeinschaftseigentum zugeschlagen wurden.

Aber da entsprechende Rückfragen nicht beantwortet wurden, alles nur Kaffeesatzleserei ...


Signatur:

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Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#13
 Von 
Subzz
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Dann sollte man doch einfach mal die Rückfragen beantworten. Die stellen man ja nicht aus Langeweile oder weil noch ein paar Wörter übrig waren ...


Sie haben recht. Ich bin nicht auf die vertragliche Regelung eingegangen.
Der Lüfter und der folgende Schacht ist in der Teilungserklärung dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet.

Sie haben auch noch freundlich nachgefragt, wie ich auf so einen Unfug komme.
Natürlich ist das Lüften über die Tür und zwei weiteren Räumen als Überbrückung (im Sommer!) machbar, aber kein Zustand über den bisherigen Zeitraum von 5 Monaten und nun die anstehende kalte Jahreszeit. Diese wäre jetzt - vor allem nach den bisherigen Zeitraum - nun zu viel verlangt von meinen Mietern.

Im energetischem Sinn ist es nicht zielführend im Winter das Bad quer über zwei weitere Räume zu lüften/entfeuchten.
Der Sinn einer solchen Bad-Lüftung ist es ja eben, dass man dies tun kann, ohne die anderen Räume runterkühlen zu müssen für diesen Vorgang. Der lange Weg bis zum nächsten Fenster führt im Übrigen dazu, dass die Feuchtigkeit - durch das Abnehmen der Temperatur - in diesen Räumen sich auch dort ablagert.
Daher die technische und energetische Notwendigkeit einer Fortluft auf möglichst kurzem Wege.

Es gab noch die Frage, warum diese Komponente Gemeinschaftseigentum sein soll.
Alle Wohnungen in diesem Gebäude verfügen über innenliegende Bäder.
Auch wenn es die zentrale Lösung gibt, wurde sich bei uns für die dezentrale Lösung entschieden.
Daher ist so ein Lüfter - auch wenn dieser im Bereich der eigenen Wohnung liegt - dem Entlüftungssystem als Gesamtes zuzuordnen. Angeschlossen sind diese Lüfter ebenfalls am Allgemeinstrom.

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#14
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31888 Beiträge, 5621x hilfreich)

Zitat (von Subzz):
aber kein Zustand über den bisherigen Zeitraum von 5 Monaten und nun die anstehende kalte Jahreszeit.
Wieso denn nicht? Das Bad verfügt doch über einen Heizkörper. Also Heizung an, Tür auf. Nach Abtrocknen der beaufschlagten Flächen im Bad die Tür wieder schließen. Restfeuchte im Bad wird *weggeheizt*.
Zitat (von Subzz):
Im energetischem Sinn ist es nicht zielführend im Winter das Bad quer über zwei weitere Räume zu lüften/entfeuchten.
Doch, durchaus. Das Lüften soll weder dauerhaft noch stundenlang erfolgen. Es soll und wird dabei auch kein anderer Raum runtergekühlt.
Wer hat dir denn solch physikalischen *** weisgemacht?

Kurze Stoßlüftung bei normal betriebener Heizung in allen Räumen. Bringts.

Kleine Eselsbrücke für den Mieter: Kalte (frische) Luft nach Stoßlüftung erwärmt sich viel schneller als (alte) *lauwarme* in der Wohnung vorhandene Luft.
Das gilt auch bei funktionsfähigem Badlüfter.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#15
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119304 Beiträge, 39709x hilfreich)

Zitat (von Subzz):
Der Lüfter und der folgende Schacht ist in der Teilungserklärung dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet.

Also Zuständigkeit durch die HV / die WEG.
Bedeutet sowohl Mieter wie auch Eigentümer haben da nichts dran zu arbeiten bzw. dies zu beauftragen.



Zitat (von Subzz):
Diese wäre jetzt - vor allem nach den bisherigen Zeitraum - nun zu viel verlangt von meinen Mietern.

Absolut nicht.
Zumal diese als Kompensation für den Mangel und die damit verbundenen Unannehmlichkeiten ja auch die Miete angemessen mindern dürfen.



Zitat (von Subzz):
Im energetischem Sinn ist es nicht zielführend im Winter das Bad quer über zwei weitere Räume zu lüften/entfeuchten.

Richtig, aber als Notmaßnahme schon



Zitat (von Subzz):
oder muss die Hausverwaltung zwingend die Ausführung in die Wege leiten?

Das hat sie ja schon gemacht, insofern stellt sich die Frage nicht mehr.



Zitat (von Subzz):
Wer kann mir hier weiterhelfen?

Ma kann sich selber weiterhelfen, in dem an einen Handwerker mit entsprechender Qualifikation sucht, der die Reparatur in dem von einem gewünschten Zeitraum zum gleichen Preis ausführen kann.

Den könnte man dann der HV zur Beauftragung vorschlagen.
Dazu müsste man dann auch erklären das man berechtigte Schadenersatzforderungen des bereits beauftragten Handwerkers übernehmen würde.


Sollte de HV dann den gleichwertigen Handwerker ablehnen, müsste man sich die Begründung ansehen, dann könnte an auch zur Selbstvornahme greifen oder vor Gericht ziehen.




Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

1x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

Zitat (von Subzz):
Sie haben auch noch freundlich nachgefragt, wie ich auf so einen Unfug komme.
Natürlich ist das Lüften über die Tür und zwei weiteren Räumen als Überbrückung (im Sommer!) machbar, aber kein Zustand über den bisherigen Zeitraum von 5 Monaten und nun die anstehende kalte Jahreszeit. Diese wäre jetzt - vor allem nach den bisherigen Zeitraum - nun zu viel verlangt von meinen Mietern.

Im energetischem Sinn ist es nicht zielführend im Winter das Bad quer über zwei weitere Räume zu lüften/entfeuchten.
Der Sinn einer solchen Bad-Lüftung ist es ja eben, dass man dies tun kann, ohne die anderen Räume runterkühlen zu müssen für diesen Vorgang. Der lange Weg bis zum nächsten Fenster führt im Übrigen dazu, dass die Feuchtigkeit - durch das Abnehmen der Temperatur - in diesen Räumen sich auch dort ablagert.
Sie machen den Unfug noch größer.

Gerade im Winter kann man durch richtiges Lüften Feuchtigkeit aus den Räumen bekommen:
Kalte Luft kann nur sehr wenig (absolute!) Feuchtigkeit aufnehmen. Selbst wenn es draußen bereits feuchtes Wetter herrscht und die Außenluft eine hohe relative (!) Luftfeuchtigkeit haben sollte. Wenn kalte Luft erwärmt wird, nimmt die relative Feuchtigkeit rapide ab und kann daher viel Feuchtigkeit aufnehmen. Die Kunst dabei ist, einerseits solange und effektiv zu Lüften, dass ein maximaler Luftaustausch stattfindet, andererseits maximal solange zu lüften, dass Wände und Möbel in den gelüfteten Räumen nicht auskühlen. Solange Wände und andere Oberflächen (die Wärme etwas langsamer abgeben) wärmer sind, als die Luft, wird keine Feuchtigkeit kondensieren und es droht keine Schimmelbildung.

Dass sich kalte, trockene Luft schneller erwärmt als warme, verbrauchte, feuchtigkeitshaltige Luft, wurde bereits genannt. Zu ergänzen ist, dass das Erwärmen kalter trockener Luft sogar weniger Energie verbraucht als wenn man eben nicht richtig lüftet.

Leider verstehen diese physikalischen Zusammenhänge viele Menschen nicht. :-(

Signatur:

lg.
R.M.

0x Hilfreiche Antwort

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